Fiche de révision : Bail commercial : règles et contentieux

📋 Plan du Cours

1. Fonds de commerce et statut commercial
2. Cadre général et clauses du bail
3. Typologies de baux commerciaux
4. Destination et déspécialisation
5. Obligations et responsabilité du bailleur
6. Aménagements réalisés par le preneur
7. Durée et fin du bail
8. Aspects financiers et plafonnement
9. Aspects financiers du bail
10. Sous-location et cession du bail
11. Vente de l’immeuble loué
12. Résiliation et congé du bail
13. Renouvellement et indemnité d’éviction
14. Médiation et modes alternatifs
15. Impayés et recouvrement locatif
16. Impayés et procédures collectives
17. Fin du bail commercial

📖 1. Fonds de commerce et statut commercial

🔑 Notions clés & Définitions

• Fonds de commerce : regroupe l'ensemble des éléments corporels et incorporels affectés à l'exploitation d'une activité commerciale.
• Droit au bail : correspond à la valeur patrimoniale attachée au bail commercial cédé indépendamment du fonds de commerce.

★ À maîtriser

• La clientèle est l'élément essentiel et indispensable du fonds de commerce ; sans clientèle propre, il n'existe pas de fonds.

Compléments

• Les éléments incorporels comprennent:
  • la clientèle
  • le droit au bail
  • le nom commercial
  • l'enseigne
  • les marques
  • les brevets
  • les licences administratives
  • les autorisations d'exploiter

📌 Les baux professionnels concernent les professions libérales et obéissent à un régime distinct, plus souple, sans droit au renouvellement automatique.

💡 Astuce mémo

Fonds de commerce = meuble incorporel ; immeuble = local d'exploitation

📖 2. Cadre général et clauses du bail

★ À maîtriser

📌 Le statut des baux commerciaux est d'ordre public : toute clause y dérogeant en défaveur du preneur est réputée non écrite en application de l'article L. 145-15 du Code de commerce.

📌 Le statut s'applique notamment lorsque le bail porte sur un immeuble ou un local affecté à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal, que le preneur est immatriculé et qu'il exploite effectivement et personnellement le fonds.

• La surface pondérée compare les locaux commerciaux en attribuant un coefficient différencié selon l'usage et la visibilité des zones, notamment de 100 % à 120 % pour la zone A et de 10 % à 30 % pour la zone D.

📌 Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires liés à la propriété de l'immeuble et les honoraires de gestion de l'immeuble ne peuvent pas être refacturés au preneur selon la loi Pinel.

📌 Le preneur peut résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale en respectant un préavis de 6 mois donné par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Compléments

• La loi Pinel du 18 juin 2014 a notamment encadré les charges, rendu l'état des lieux obligatoire, renforcé le plafonnement et instauré un droit de préférence.

💡 Astuce mémo

Ordre public → clauses contraires réputées non écrites

📖 3. Typologies de baux commerciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Convention d'occupation précaire : nécessite des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, telles qu'un péril, une expropriation imminente ou un projet de construction ou de démolition.

★ À maîtriser

📌 Le bail commercial classique dure au minimum 9 ans et confère au preneur un droit au renouvellement, tandis que le bail dérogatoire dure au maximum 3 ans cumulés et ne confère ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.

📌 À l'expiration des 3 ans, si le preneur reste dans les lieux avec l'accord du bailleur, un bail commercial soumis au statut naît automatiquement.

Compléments

• Le crédit-bail immobilier dure généralement de 12 à 20 ans et permet au crédit-preneur de lever une option d'achat finale moyennant le paiement d'une valeur résiduelle prédéterminée.

💡 Astuce mémo

Bail commercial = renouvellement ; bail dérogatoire = test sans renouvellement

📖 4. Destination et déspécialisation

🔑 Notions clés & Définitions

• Destination contractuelle : définit l'activité commerciale autorisée dans les locaux et conditionne la valeur du droit au bail.

★ À maîtriser

📌 La destination spéciale énumère limitativement les activités autorisées, la destination mixte autorise plusieurs activités complémentaires et la clause tous commerces autorise toute activité commerciale licite.

• La déspécialisation partielle permet l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires après notification au bailleur par acte d'huissier, qui dispose de 2 mois pour contester.

📌 La déspécialisation plénière concerne un changement total ou partiel d'activité et nécessite une demande motivée, une notification au bailleur et son autorisation préalable dans un délai de 3 mois ou une décision judiciaire.

Compléments

📌 L'exercice d'une activité non autorisée constitue un manquement contractuel pouvant entraîner une mise en demeure, une clause résolutoire, la résiliation judiciaire ou des dommages-intérêts.

💡 Astuce mémo

Destination → partielle → plénière → sanctions

📖 5. Obligations et responsabilité du bailleur

★ À maîtriser

• En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et en faire jouir paisiblement le preneur.

• Les réparations locatives sont à la charge du preneur sauf vétusté ou force majeure, tandis que les grosses réparations de l'article 606 du Code civil sont à la charge du propriétaire.

• Le bailleur doit garantir au preneur une jouissance paisible contre ses propres troubles de fait et contre les troubles de droit, mais il n'est pas garant des troubles de fait causés par des tiers sauf clause contraire.

Compléments

• Les sanctions possibles comprennent:
  • l'exécution forcée
  • la réduction ou suspension du loyer
  • la résiliation aux torts du bailleur
  • les dommages-intérêts

💡 Astuce mémo

Manquement du bailleur → exécution, réduction du loyer ou résiliation

📖 6. Aménagements réalisés par le preneur

★ À maîtriser

📌 Le preneur peut réaliser des aménagements intérieurs sans accord du bailleur si les travaux ne touchent pas la structure, mais les travaux affectant le clos, le couvert, la structure ou la façade exigent une autorisation expresse.

• Pour un établissement recevant du public, une autorisation de travaux ERP doit être obtenue auprès du maire après avis de la commission de sécurité.

📌 En fin de bail, les aménagements peuvent soit être remis en état initial aux frais du preneur, soit revenir gratuitement au bailleur selon la clause d'accession.

Compléments

• Les ERP sont classés en catégories 1 à 5 selon leur effectif, de plus de 1 500 personnes en catégorie 1 à moins de 100 en catégorie 5.

💡 Astuce mémo

Aménagement intérieur libre ; structure et façade soumises à autorisation

📖 7. Durée et fin du bail

★ À maîtriser

📌 La durée minimale du bail commercial est de 9 ans, tandis que sa durée maximale est libre.

• 🔄 La tacite prolongation entraîne: absence de congé à l'expiration du bail, prolongation pour une durée indéterminée, possibilité pour chaque partie de donner congé à tout moment avec 6 mois de préavis

📌 Le preneur peut résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois, tandis que le bailleur ne peut en principe donner congé qu'à l'expiration du bail.

Compléments

📌 Un bail conclu pour plus de 9 ans procure au preneur une sécurité d'occupation plus longue, mais peut entraîner le déplafonnement du loyer renouvelé.

💡 Astuce mémo

9 ans → périodes triennales → prolongation → renouvellement

📖 8. Aspects financiers et plafonnement

📝 Points essentiels

📌 L'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales, tandis que l'ILAT s'applique aux bureaux et activités de services.

📌 Une clause d'échelle mobile permet une indexation annuelle du loyer selon la variation de l'indice de référence, mais une clause d'indexation à sens unique est réputée non écrite.

📐 Formule — Le loyer du bail renouvelé est calculé en multipliant le loyer initial par le rapport entre l'indice du jour du renouvellement et l'indice initial : $Loyer renouvelé = Loyer initial \times \frac{Indice du renouvellement}{Indice initial}$.

• Le déplafonnement peut résulter de: une modification notable des facteurs locaux de commercialité, une modification des caractéristiques du local, une modification de la destination du bail, une durée supérieure à 9 ans, une tacite prolongation au-delà de 12 ans

📌 Le lissage du déplafonnement limite la variation annuelle à 10 pourcent du loyer de l'année précédente afin d'atténuer les hausses brutales.

💡 Astuce mémo

Modification notable → déplafonnement → lissage à 10 % par an

📖 9. Aspects financiers du bail

★ À maîtriser

📌 La loi Pinel limite le lissage du déplafonnement à 10 pourcent par an du loyer de l’année précédente.

📌 L’article L. 145-40-2 impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances refacturés au preneur, et une charge non listée ne peut pas être invoquée contre lui.

• Les charges non récupérables comprennent:

  • les grosses réparations
  • les honoraires de gestion
  • les impôts personnels du bailleur

• Un dépôt de garantie supérieur à deux trimestres porte intérêts au taux légal conformément à l’article L. 145-40 du Code de commerce.

📌 La garantie autonome à première demande est indépendante du contrat de base, tandis que le cautionnement est accessoire à l’obligation principale du débiteur.

Compléments

📌 Le privilège spécial du bailleur porte sur les meubles garnissant les lieux loués et garantit les loyers, charges échus et éventuelles indemnités d’occupation.

💡 Astuce mémo

Plafonnement = indice ; déplafonnement = modification ou durée

📖 10. Sous-location et cession du bail

📝 Points essentiels

📌 L’article L. 145-31 interdit la sous-location sauf clause contraire ou accord du bailleur, et le bailleur doit concourir à l’acte par acte d’huissier lorsque la sous-location est autorisée.

📌 Si le loyer de sous-location dépasse le loyer du bail principal, le bailleur peut demander la révision du loyer principal.

• À l’expiration du bail principal, le sous-locataire ne dispose pas d’un droit direct au renouvellement contre le bailleur, sauf accord exprès.

• L’article L. 145-16 interdit la clause prohibant la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce, toute clause contraire étant réputée non écrite.

• Le cédant reste solidairement tenu avec le cessionnaire pendant trois ans après la cession conformément à l’article L. 145-16-2 du Code de commerce.

• Le bailleur doit informer le cédant de tout impayé du cessionnaire dans le mois, faute de quoi il perd le droit d’agir contre le cédant pour les sommes échues.

💡 Astuce mémo

Cession avec fonds protégée ; cession isolée contrôlable

📖 11. Vente de l’immeuble loué

★ À maîtriser

• La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un droit de préférence au profit du locataire commercial.

• Le bailleur informe le locataire du projet de vente avec le prix et les conditions, le locataire dispose d’un mois pour accepter, puis de deux mois pour réaliser la vente, ou de quatre mois en cas de prêt bancaire.

📌 Le silence du locataire à l’expiration du délai d’un mois vaut renonciation tacite au droit de préférence.

📌 En cas de non-respect du droit de préférence, le locataire peut demander la nullité de la vente ou sa substitution à l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la publication de la vente.

Compléments

• Les principales exclusions comprennent: la vente globale d’un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux, la vente au conjoint du bailleur, la vente à l’ascendant ou au descendant du bailleur, la cession globale dans une fusion ou une opération sociétaire

💡 Astuce mémo

Information → délai → acceptation ou renonciation

📖 12. Résiliation et congé du bail

📝 Points essentiels

• La résiliation rompt le contrat pour l’avenir sans effet rétroactif, tandis que la résolution rompt rétroactivement le contrat et entraîne la restitution des prestations échangées.

• La clause résolutoire exige un commandement de payer ou de respecter le bail délivré par huissier, visant la clause et accordant un délai d’un mois pour régulariser.

• Le juge peut reporter ou échelonner les paiements pendant une durée maximale de deux ans, ce qui suspend la mise en œuvre de la clause résolutoire.

• La résolution judiciaire est demandée au juge pour une inexécution suffisamment grave, tandis que la résolution par notification est décidée par le créancier à ses risques et périls après une mise en demeure restée vaine.

• Le congé doit être donné par acte d’huissier au moins six mois avant l’échéance et reproduire les dispositions de l’article L. 145-10 à peine de nullité.

• Le preneur peut donner congé à chaque période triennale ou à l’expiration du bail, avec un préavis de six mois par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

💡 Astuce mémo

Résiliation pour l’avenir ; résolution rétroactive

📖 13. Renouvellement et indemnité d’éviction

★ À maîtriser

📌 Le preneur exploitant un fonds de commerce bénéficie du droit au renouvellement s’il est immatriculé au RCS, exploite effectivement et continûment le fonds pendant les trois années précédentes et en jouit paisiblement.

📌 Le refus de renouvellement sans motif grave et légitime ouvre en principe droit à une indemnité d’éviction couvrant l’intégralité du préjudice subi par le preneur.

• Le preneur demande le renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail, le bailleur dispose de trois mois pour répondre et son silence vaut acceptation tacite.

📌 Le bailleur peut exercer son droit de repentir dans les 15 jours suivant la décision définitive fixant l’indemnité d’éviction, à condition que le preneur soit encore dans les lieux et n’ait pas conclu de bail ailleurs.

Compléments

• L’indemnité de remploi représente généralement 10 à 15 pourcent de la valeur du fonds et couvre les frais et droits liés à la réinstallation.

• Le coefficient de commercialité varie de 1 à 10, de faible pour un emplacement secondaire à exceptionnel pour un hypercentre ou une rue prime.

💡 Astuce mémo

Refus sans motif grave → indemnité d’éviction

📖 14. Médiation et modes alternatifs

🔑 Notions clés & Définitions

• Transaction : Contrat par lequel les parties terminent une contestation au moyen de concessions réciproques.

★ À maîtriser

• La loi du 23 mars 2019 promeut les modes alternatifs de règlement des litiges et impose une tentative de résolution amiable avant la saisine du juge pour les litiges inférieurs à 5 000 euros.

📌 La médiation conventionnelle est choisie par les parties, tandis que la médiation judiciaire est ordonnée par le juge pour trois mois renouvelables une fois.

📌 La sentence arbitrale possède l’autorité de la chose jugée mais nécessite l’exequatur du président du tribunal judiciaire pour devenir exécutoire.

Compléments

📌 La procédure participative suspend les délais de prescription pendant son déroulement conformément à l’article 2238 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Choisir → préparer → négocier → formaliser → homologuer

📖 15. Impayés et recouvrement locatif

📝 Points essentiels

• Le dépôt de garantie représente usuellement trois à six mois de loyer selon les modalités de paiement, et la fraction supérieure à deux trimestres porte intérêts au taux légal.

• 🔄 Le recouvrement amiable suit cette séquence:

  1. relance écrite
  2. mise en demeure
  3. négociation d’un échéancier
  4. activation des sûretés

📌 Le commandement de payer visant la clause résolutoire accorde un délai d’un mois pour régulariser avant la saisine du juge des référés et la demande d’expulsion.

• La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend les expulsions, sauf décision motivée du juge.

📌 Les actions personnelles ou mobilières relatives aux loyers, charges et indemnités d’occupation se prescrivent par cinq ans à compter de l’exigibilité de chaque échéance.

📌 En procédure collective, les poursuites sont suspendues et le bail continue en principe, tandis que les loyers antérieurs doivent être déclarés dans un délai de deux mois.

💡 Astuce mémo

Relancer → mettre en demeure → commander → expulser

📖 16. Impayés et procédures collectives

★ À maîtriser

📌 Les actions relatives aux loyers, charges, indemnités d’occupation et intérêts moratoires se prescrivent par cinq ans à compter de l’exigibilité de chaque échéance, conformément à l’article 2224 du Code civil.

• Les actes interrompant la prescription sont:

  • une reconnaissance de dette
  • une demande en justice
  • un acte d’exécution forcée

• Lorsqu’une procédure collective est ouverte contre le preneur, les poursuites sont suspendues, le bail continue en principe, l’administrateur est mis en demeure de prendre parti, puis le bail est résilié de plein droit à défaut de réponse dans un délai d’un mois.

📌 Les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective doivent être payés et bénéficient d’un traitement préférentiel, tandis que les loyers antérieurs doivent faire l’objet d’une déclaration de créance dans les deux mois.

Compléments

📌 Les actions en restitution liées à un titre exécutoire se prescrivent par dix ans conformément à l’article L. 111-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

💡 Astuce mémo

Exigibilité → prescription → interruption → recouvrement

📖 17. Fin du bail commercial

📝 Points essentiels

• L’état des lieux de sortie est obligatoire et contradictoire, puis comparé à l’état des lieux d’entrée afin d’identifier les dégradations imputables au preneur.

• À défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état conformément à l’article 1731 du Code civil, et il répond des dégradations ou pertes survenues pendant sa jouissance sauf preuve d’absence de faute conformément à l’article 1732.

• La clause d’accession permet au bailleur de conserver les aménagements, éventuellement gratuitement à la fin du bail ou dès la réalisation des travaux, tandis que la clause de remise en état impose au preneur de restituer les lieux dans leur état initial à ses frais.

• Le dépôt de garantie doit être restitué dans le mois suivant la libération des lieux, après déduction des loyers, charges, dégradations et taxes restant dus, les retenues devant être justifiées par des devis ou des factures.

• En cas de destruction totale de la chose louée par cas fortuit pendant le bail, celui-ci est résilié de plein droit en application de l’article 1722 du Code civil ; en cas de destruction partielle, le preneur peut demander une diminution du loyer ou la résiliation selon l’importance du sinistre.

• En cas de refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, le preneur peut rester dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité et doit alors verser une indemnité d’occupation distincte du loyer, généralement égale à la valeur locative.

💡 Astuce mémo

Vétusté à la charge du bailleur, dégradation à la charge du preneur

📊 Tableaux de synthèse

Principales catégories de baux

Déspécialisations