Fiche de révision : Droit de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Définition et structure de la copropriété
2. Règlement et tantièmes de copropriété
3. Droits et obligations des copropriétaires
4. État descriptif et répartition des charges
5. Paiement des charges et travaux
6. Organes et décisions collectives
7. Prévention et entretien de l’immeuble
8. Mise en copropriété et formalités

📖 1. Définition et structure de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : S’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, conformément à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
• Lot de copropriété : Comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, qui sont indissociables.

★ À maîtriser

• La copropriété naît dès qu’au moins deux copropriétaires sont présents sur une même parcelle.

Compléments

📌 La copropriété verticale concerne un immeuble, tandis que la copropriété horizontale concerne des maisons individuelles construites sur un même terrain et se distingue du lotissement.

💡 Astuce mémo

Parties privatives pour soi, parties communes ensemble

📖 2. Règlement et tantièmes de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Acte conventionnel qui organise les droits et obligations des copropriétaires, l’utilisation des parties communes et le respect des parties privatives.
• Tantième : Part de la copropriété possédée par chaque copropriétaire, généralement exprimée en millièmes et utilisée pour répartir les charges et déterminer le nombre de voix.

★ À maîtriser

📌 Toute clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 et de son décret de 1967 est réputée non écrite.

Compléments

📌 En l’absence de règlement de copropriété, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent seules.

• Les tantièmes sont généralement déterminés selon:
  • la superficie utile
  • la consistance du lot
  • ses aménagements et son confort
  • sa situation dans la copropriété
  • la valeur relative des lots

💡 Astuce mémo

Tantièmes → charges et pouvoir de vote

📖 3. Droits et obligations des copropriétaires

★ À maîtriser

📌 Chaque copropriétaire dispose d’une jouissance exclusive de ses parties privatives et d’une jouissance partagée des parties communes, sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

📌 Le droit de jouissance privatif sur une partie commune, comme une terrasse ou un jardin, n’est pas un droit de propriété et ne permet pas d’y construire sans l’accord de l’assemblée générale.

Compléments

• Un copropriétaire ne peut pas: s’approprier une partie du palier, encombrer les passages communs, garer abusivement son véhicule dans la cour, modifier son lot si les travaux portent atteinte à la solidité de l’immeuble ou aux parties communes

📌 La modification du règlement de copropriété doit être approuvée par l’assemblée générale à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix et publiée au service de la publicité foncière.

💡 Astuce mémo

Jouissance privative ≠ propriété absolue

📖 4. État descriptif et répartition des charges

🔑 Notions clés & Définitions

• État descriptif de division : Identifie et numérote tous les lots, précise leur localisation et leur composition, et indique la quote-part de parties communes attachée à chacun.

★ À maîtriser

📌 Les charges générales financent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et sont réparties proportionnellement à l’importance de chaque lot, tandis que les charges spéciales correspondent aux services et équipements communs et sont réparties selon leur utilité.

Compléments

📌 L’EDD peut être annulé lorsqu’une même personne devient propriétaire de tout l’immeuble ou lorsque l’immeuble est destiné à la démolition.

💡 Astuce mémo

Charges générales selon le lot, charges spéciales selon l’utilité

📖 5. Paiement des charges et travaux

📝 Points essentiels

📌 L’assemblée des copropriétaires doit se réunir dans les six mois suivant le dernier jour de l’exercice comptable précédent pour voter le budget prévisionnel, puis les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté.

• Le syndic peut utiliser:
  • la saisie
  • l’assignation
  • un droit d’opposition lors de la vente
  • un privilège mobilier sur les loyers

📌 Les travaux votés avant le compromis de vente restent à la charge du vendeur, tandis que les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir de participer à l’assemblée générale.

💡 Astuce mémo

Budget → provisions → recouvrement

📖 6. Organes et décisions collectives

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Doté de la personnalité juridique et ayant pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
• Assemblée générale : Organe délibérant de la copropriété qui prend les décisions du syndicat des copropriétaires.
• Syndic : Organe exécutif de la copropriété, désigné par l’assemblée générale pour une durée maximale de trois ans.
• Conseil syndical : Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ; ses membres sont désignés par l’assemblée générale à la majorité absolue.

📝 Points essentiels

📌 L’assemblée générale doit être convoquée au moins une fois par an par le syndic, au moins 21 jours avant sa tenue, avec les documents nécessaires au vote.

• Le syndic: exécute le règlement et les décisions de l’assemblée, administre l’immeuble, recouvre les charges, établit le budget, tient les comptes, ouvre un compte séparé au nom du syndicat, tient le carnet d’entretien, représente le syndicat en justice

💡 Astuce mémo

Syndicat décide, syndic exécute, conseil contrôle

📖 7. Prévention et entretien de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• Diagnostic technique global : Le diagnostic technique global analyse l’état apparent des parties communes et des équipements, la conformité aux obligations légales, les améliorations possibles, la performance énergétique et les travaux à réaliser dans les dix ans.
• Plan pluriannuel des travaux : Le plan pluriannuel des travaux doit être élaboré après quinze ans à compter de la réception des travaux de construction lorsque le DTG révèle un besoin de travaux et il est actualisé tous les dix ans.
• Fonds de travaux : Le fonds de travaux finance notamment les dépenses du PPT, les travaux urgents et les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; il est alimenté selon les tantièmes et représente en principe au moins 5 % du budget prévisionnel.

📝 Points essentiels

📌 Le fonds de travaux est attaché au lot et n’est pas remboursé par le syndicat lors de la vente, mais l’acquéreur peut verser au vendeur une somme équivalente aux cotisations versées en application de la loi du 22 août 2021.

💡 Astuce mémo

Diagnostic → planification → financement des travaux

📖 8. Mise en copropriété et formalités

★ À maîtriser

• 🔄 La mise en copropriété comprend successivement: le diagnostic technique global, l’établissement de l’état descriptif de division par un géomètre, la rédaction et la signature authentique du règlement de copropriété par le notaire

📌 Le propriétaire qui souhaite vendre une partie d’un immeuble bâti doit diviser l’immeuble en lots avant de signer tout acte de vente ou de mutation.

📌 Après la signature, la publicité foncière doit être effectuée au service de la publicité foncière dans le mois et le notaire doit déclarer l’immatriculation du syndicat lorsque l’immeuble est destiné, même partiellement, à l’habitation.

Compléments

• Pour un immeuble destiné totalement ou partiellement à l’habitation et construit depuis plus de dix ans, le DTG est présenté à la première assemblée générale et communiqué par le notaire lors de la première vente et des ventes intervenant dans les trois ans suivant sa réalisation.

• Le géomètre établit l’EDD, les plans, le plan de masse, le mesurage des lots et le mode de calcul des tantièmes, tandis que le notaire rédige le règlement à partir de ces documents.

💡 Astuce mémo

Diagnostiqueur → géomètre → notaire → publicité

📊 Tableaux de synthèse

Organes de la copropriété

Catégories de charges