Fiche de révision : Droit de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Champ d’application de la copropriété
2. Autres ensembles immobiliers
3. Parties privatives et communes
4. Règlement et état descriptif
5. Destination de l’immeuble
6. Immatriculation obligatoire
7. Acteurs de la copropriété
8. Responsabilités des acteurs
9. Régime des petites copropriétés

📖 1. Champ d’application de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Lot de copropriété : Comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.
• Lot transitoire : Le lot transitoire comprend une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini et une quote-part des parties communes correspondantes.

★ À maîtriser

• Les sources principales du régime de la copropriété sont la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

📌 Le régime de la copropriété s’applique obligatoirement à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

• Le statut de la copropriété prend effet lors de la livraison du premier lot et s’applique lors du premier transfert de propriété d’un lot.

Compléments

📌 La copropriété verticale concerne un ou plusieurs immeubles collectifs, tandis que la copropriété horizontale concerne des maisons individuelles édifiées sur un terrain collectif.

💡 Astuce mémo

Immeuble bâti → propriété divisée → lots privatifs et communs

📖 2. Autres ensembles immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Division en propriété d’une unité foncière destinée à créer un ou plusieurs lots à bâtir, sans parties communes mais avec des éléments communs comme les voiries et les espaces verts, gérés par une association syndicale libre.
• Ensemble immobilier complexe : Un ensemble immobilier complexe est une division en propriétés d’une unité foncière comprenant plusieurs bâtiments distincts sur une dalle ou plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, chacune permettant une gestion autonome.
• Écoquartier : Quartier urbain conçu selon les principes du développement durable afin de réduire son empreinte écologique tout en favorisant la qualité de vie et la mixité sociale.

💡 Astuce mémo

Lotissement sans parties communes, ensemble complexe à gestion autonome

📖 3. Parties privatives et communes

🔑 Notions clés & Définitions

• Partie privative : Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, conformément à l’article 2 de la loi de 1965.
• Partie commune : Une partie commune est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, conformément à l’article 3 de la loi de 1965.

★ À maîtriser

• Sont notamment réputés parties communes: le sol, les cours, les parquets, les jardins et les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les escaliers, les ascenseurs et la fibre, les parties de canalisations traversant des locaux privatifs, les coffres, les gaines et les têtes de cheminées, les locaux de services communs, les passages et les corridors

📌 Les parties communes générales concernent tous les copropriétaires, les parties communes spéciales concernent certains copropriétaires et les parties communes à usage exclusif sont réservées à un seul copropriétaire.

Compléments

📌 La distinction entre parties privatives et parties communes n’est pas d’ordre public, de sorte que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et inversement.

💡 Astuce mémo

Privatif = usage exclusif ; commun = usage ou utilité de plusieurs

📖 4. Règlement et état descriptif

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Texte fondateur qui fixe les règles applicables aux copropriétaires pour administrer les biens immobiliers communs.
• État descriptif de division : Définit pour chaque lot privatif sa quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes.

★ À maîtriser

📌 Le règlement de copropriété ne peut pas déroger aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 et de son décret d’application de 1967, et toute clause contraire est réputée non écrite.

📌 Les tantièmes servent à répartir les charges communes et à déterminer le poids de chaque copropriétaire lors du vote des résolutions en assemblée générale.

Compléments

📌 Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modifications doivent être publiés au fichier immobilier du service de publicité foncière pour être opposables aux tiers.

💡 Astuce mémo

Quote-part en tantièmes → répartition des charges et poids des votes

📖 5. Destination de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• Destination de l’immeuble : Usage normal voulu par les copropriétaires et défini selon sa situation géographique, ses caractères physiques, le nombre de lots et le niveau social de ses habitants.

★ À maîtriser

• Une destination bourgeoise peut autoriser l’exercice d’une profession libérale, tandis qu’une destination exclusivement bourgeoise réserve l’immeuble à l’habitation et interdit la location en meublé.

• Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance et les règles d’administration des parties communes.

• La destination de l’immeuble ne peut être modifiée qu’après un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires.

Compléments

📌 Le règlement de copropriété ne peut imposer de restriction aux propriétaires que si elle est justifiée par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie par ses actes, ses caractères ou sa situation.

💡 Astuce mémo

Destination bourgeoise : profession libérale ; exclusivement bourgeoise : habitation בלבד

📖 6. Immatriculation obligatoire

📝 Points essentiels

• La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu la mise en place d’un registre d’immatriculation des copropriétés.

📌 Le registre d’immatriculation recense notamment le nom, la localisation, la taille et l’âge des copropriétés ainsi que leur état afin d’aider les pouvoirs publics à anticiper leur fragilisation.

• Après l’immatriculation, un numéro unique est attribué à chaque copropriété et sert d’identifiant pour les démarches administratives et les mises à jour ultérieures du registre.

💡 Astuce mémo

Immatriculation → identifiant unique → suivi et prévention des difficultés

📖 7. Acteurs de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Regroupe l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale pour administrer les parties communes, assurer la conservation et améliorer l’immeuble.
• Syndic : Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, qu’il représente et dont il assure la gestion ; il peut être bénévole ou professionnel.
• Conseil syndical : Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic dans sa gestion et coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires.
• Syndicat secondaire : Le syndicat secondaire peut être instauré dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments distincts afin d’assurer une autonomie de gestion à chaque bâtiment, tandis que le syndicat principal conserve les compétences non attribuées.

★ À maîtriser

📌 L’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, déléguer au conseil syndical d’au moins trois membres certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24, sauf l’approbation des comptes, la fixation du budget prévisionnel et les adaptations du règlement imposées par les évolutions législatives.

Compléments

📌 Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale pour un mandat maximal de trois ans renouvelable et ne sont pas rémunérés.

💡 Astuce mémo

Syndicat décide, syndic gère, conseil syndical assiste et contrôle

📖 8. Responsabilités des acteurs

★ À maîtriser

📌 La responsabilité civile naît d’un dommage causé à un tiers et oblige son responsable à réparer le préjudice, tandis que la responsabilité pénale résulte d’une infraction à la loi et entraîne une peine.

• La responsabilité civile peut résulter du fait personnel, du fait d’autrui ou du fait des choses, et la réparation prend notamment la forme de dommages et intérêts fixés par une juridiction civile.

• La responsabilité pénale peut résulter d’une contravention, d’un délit ou d’un crime commis intentionnellement ou non, et les peines peuvent être des amendes ou des peines d’emprisonnement.

Compléments

• Les juridictions mentionnées pour la responsabilité civile sont le tribunal judiciaire et le conseil de prud’hommes, tandis que les juridictions pénales mentionnées sont le tribunal correctionnel, le tribunal de police et la cour d’assises.

💡 Astuce mémo

Civile = réparer un dommage ; pénale = sanctionner une infraction

📖 9. Régime des petites copropriétés

📝 Points essentiels

• L’ordonnance du 30 octobre 2019 a instauré un régime dérogatoire pour simplifier les règles applicables aux petites copropriétés à compter du 1er juin 2020.

📌 Le régime dérogatoire concerne les syndicats comportant au plus cinq lots à usage de logement, de bureau ou de commerce, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

📌 Une petite copropriété n’est pas tenue de constituer un conseil syndical et peut déroger à la comptabilité en partie double, tout en conservant les documents comptables obligatoires et les cinq tableaux de présentation des comptes.

• Dans une petite copropriété, les décisions peuvent être prises à l’unanimité par consultation écrite sans convocation d’une assemblée générale, à l’initiative du syndic ou d’un copropriétaire, puis consignées dans un procès-verbal.

• La consultation écrite ne peut pas porter sur le vote du budget prévisionnel ni sur l’approbation des comptes.

• Lorsque les voix sont réparties entre deux copropriétaires, le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix, soit au moins 51 % de la copropriété, peut prendre certaines décisions et les copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable.

• Un copropriétaire peut contester la décision prise par l’autre dans un délai de deux mois à compter de sa notification, et sauf urgence l’exécution est suspendue pendant ce délai.

💡 Astuce mémo

Petite taille → simplification du conseil, de la comptabilité et des décisions

📊 Tableaux de synthèse

Acteurs et fonctions

Responsabilités