Fiche de révision : Droit de l’urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Décentralisation et compétences territoriales
2. Certificat d’urbanisme et autorisations
3. Instruction et contentieux des autorisations
4. Constructibilité limitée et RNU
5. Acteurs et intercommunalité
6. Carte communale et planification locale
7. PLU et règles de construction
8. SCOT et normes étatiques
9. Servitudes d’utilité publique

📅 Repères chronologiques

📖 1. Décentralisation et compétences territoriales

🔑 Notions clés & Définitions

• Décentralisation : Le transfert par l’État de compétences et de moyens, notamment budgétaires et humains, à des entités territoriales administrées par des conseils élus au suffrage universel.
• Collectivité territoriale : Une autorité publique distincte de l’État, dotée d’un exécutif et d’une assemblée délibérante élus au suffrage universel, qui exerce librement ses prérogatives administratives.

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

📌 La loi détermine les compétences des collectivités territoriales, qui ne disposent que de compétences administratives et ne peuvent donc ni édicter des lois ni rendre la justice.

📌 Les communes disposent d’une clause générale de compétences pour délibérer sur toutes les questions concernant la commune, tandis que les compétences des départements et des régions sont listées par la loi.

Compléments

• Les communes exercent notamment des compétences en matière d’écoles préélémentaires et élémentaires, d’urbanisme, de logement et d’environnement.

• Les départements exercent notamment l’action sociale et la gestion des collèges, tandis que les régions exercent notamment le développement économique, la gestion des lycées, les transports non urbains, l’aménagement du territoire, la formation professionnelle et la gestion des fonds européens.

💡 Astuce mémo

L’État transfère, les collectivités administrent

📖 2. Certificat d’urbanisme et autorisations

🔑 Notions clés & Définitions

• Certificat d’urbanisme : Un acte facultatif et gratuit qui renseigne sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et fige ces règles pendant 18 mois à compter de sa délivrance.
• Surface de plancher : La somme des surfaces closes et couvertes de tous les niveaux construits dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur et diminuée notamment des murs entourant les embrasures extérieures, des vides et trémies, des surfaces de stationnement, des combles non aménageables et de l’épaisseur des isolants.
• Emprise au sol : L’emprise au sol est la projection verticale du volume d’une construction, murs extérieurs compris et débords de toiture exclus, en intégrant notamment les balcons, pergolas et porches soutenus au sol.

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

⚡ Le certificat d’urbanisme informatif, délivré sous un mois, renseigne sur les règles applicables, tandis que le certificat d’urbanisme opérationnel, délivré sous deux mois, porte sur une opération déterminée et indique notamment l’état des équipements publics existants ou prévus.

⚡ La déclaration préalable est une procédure allégée fondée sur le principe d’un accord tacite, tandis que le permis de construire est une procédure plus lourde fondée sur le principe d’un accord exprès.

📌 Toute construction nouvelle, même sans fondations, nécessite en principe un permis de construire, sauf les exceptions pour lesquelles une déclaration préalable suffit en fonction de la nature et de l’importance des travaux.

Compléments

📌 Le certificat d’urbanisme peut être prorogé une fois pour un an si la demande est adressée deux mois avant l’expiration du délai initial de 18 mois.

💡 Astuce mémo

Informer avant d’autoriser

📖 3. Instruction et contentieux des autorisations

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

📌 Un projet architectural établi par un architecte doit être annexé lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 150 m², avec un plan situant le terrain dans la commune.

📌 Le permis de démolir est exigé notamment dans les sites patrimoniaux, les champs de visibilité des monuments historiques, les sites inscrits ou classés, les opérations de restauration immobilière et pour certaines constructions protégées.

• Le délai d’instruction est d’un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour un permis de démolir et un permis de construire une maison individuelle, et de trois mois pour les autres permis de construire.

📌 Le silence de l’autorité compétente pendant le délai d’instruction vaut en principe non-opposition à la déclaration préalable ou acceptation tacite du permis, sauf notamment pour un immeuble classé, un immeuble adossé à un immeuble classé ou un projet soumis à enquête publique, où il vaut rejet tacite.

📌 Après l’annulation judiciaire d’un refus, la cristallisation interdit de refuser le nouveau permis ou la nouvelle déclaration pour le motif censuré ou sur le fondement de règles postérieures si la demande est déposée dans les six mois et que le projet n’est pas profondément modifié.

Compléments

🔄 Processus — La demande de permis de construire est déposée au moyen d’un formulaire CERFA indiquant notamment l’identité des demandeurs, l’architecte, la localisation et la superficie du terrain, la nature et la destination des travaux ainsi que la surface de plancher projetée.

📌 Lorsque la démolition dépend d’un projet de construction ou d’aménagement, elle peut être intégrée au permis de construire ou d’aménager, qui vaut alors permis de démolir.

📌 Un permis ou une déclaration accordé ne peut être retiré pour illégalité que dans les trois mois suivant sa délivrance, puis seulement sur demande expresse de son bénéficiaire.

💡 Astuce mémo

Dépôt → instruction → décision → recours

📖 4. Constructibilité limitée et RNU

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement national d’urbanisme : Fixe les règles générales d’utilisation des sols relatives notamment à la localisation, la desserte, l’implantation, le volume, l’architecture, les clôtures et la tenue des propriétés.

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

📌 En l’absence de PLU, de carte communale opposable ou de document équivalent, toute construction est interdite en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune.

• Les quatre exceptions à la constructibilité limitée concernent l’adaptation, la réfection ou l’extension des constructions existantes, les constructions d’intérêt public ou communal, les constructions nécessaires à l’exploitation agricole et les constructions incompatibles avec le voisinage des zones habitées.

📌 Le RNU s’applique aux communes dépourvues de carte communale, de POS rendu public, de PLU approuvé ou de document équivalent.

Compléments

⚡ Le RNU ne comporte pas de cartographie : la constructibilité est appréciée au regard de la partie actuellement urbanisée, dont la situation est analysée par les services du préfet.

💡 Astuce mémo

Hors PAU, construire reste l’exception

📖 5. Acteurs et intercommunalité

🔑 Notions clés & Définitions

• Établissement public de coopération intercommunale : Un EPCI est une structure intercommunale regroupant notamment des syndicats de communes, des communautés de communes, des communautés urbaines, des communautés d’agglomération ou des métropoles.

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

⚡ L’aménagement du territoire vise principalement l’intérêt national ou régional et relève de l’État, tandis que l’aménagement urbain vise l’intérêt local et relève surtout des communes et des intercommunalités.

• Les communes ou EPCI élaborent notamment le SCOT, le PLU et la carte communale, délivrent les autorisations d’urbanisme dans les communes dotées d’un document d’urbanisme et créent ou gèrent les zones d’aménagement concerté.

Compléments

• Les départements délimitent la zone départementale de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains, tandis que les régions interviennent notamment pour le SCOT de la région d’Île-de-France et l’État conserve des pouvoirs spécifiques de modification des SCOT et des PLU.

💡 Astuce mémo

Local pour aménager, national pour orienter

📖 6. Carte communale et planification locale

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte communale : Un document élaboré par la commune ou l’EPCI qui délimite principalement les secteurs constructibles et les secteurs inconstructibles afin d’échapper à la constructibilité limitée du RNU.

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

• La carte communale comprend un rapport de présentation, des documents graphiques opposables aux tiers et des annexes comprenant notamment les servitudes d’utilité publique et le plan d’exposition au bruit des aérodromes.

Compléments

📌 Dans les secteurs normalement inconstructibles d’une carte communale restent notamment possibles l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension des constructions existantes, ainsi que certaines constructions agricoles, forestières, publiques ou liées aux ressources naturelles.

📌 La carte communale doit être compatible avec les documents supra-communaux, notamment les SCOT et les programmes locaux de l’habitat, et reste en vigueur jusqu’à sa révision ou son abrogation.

💡 Astuce mémo

Deux zones pour la carte, quatre pour le PLU

📖 7. PLU et règles de construction

🔑 Notions clés & Définitions

• Plan local d’urbanisme : Le PLU est un document de planification communale qui permet à la commune de définir une politique d’aménagement et de délivrer en son nom les autorisations d’occupation du sol.

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

• Le PLU comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement avec ses documents graphiques et des annexes.

⚡ Le règlement du PLU est opposable aux tiers et les autorisations doivent lui être conformes, tandis que les OAP sont opposables dans un rapport de compatibilité seulement.

📌 Le règlement du PLU répond aux questions de l’affectation des zones, des caractéristiques et de la densité des constructions, du stationnement et du raccordement aux voies, réseaux, équipements et dispositifs de gestion des eaux.

⚡ Les zones U correspondent aux secteurs urbanisés ou suffisamment équipés, les zones AU aux secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation, les zones A aux secteurs protégés pour leur potentiel agricole et les zones N aux secteurs protégés pour leurs qualités naturelles, paysagères ou forestières.

Compléments

📌 En zone A sont autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation agricole et certains équipements collectifs ou services publics, tandis qu’en zone N sont autorisées les constructions nécessaires aux exploitations agricole et forestière et certains équipements collectifs ou services publics sous conditions.

💡 Astuce mémo

Où, comment, et avec quels réseaux ?

📖 8. SCOT et normes étatiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Schéma de cohérence territoriale : Le SCOT est un document intercommunal qui intègre les documents de planification supérieurs et organise la cohérence des politiques d’aménagement à l’échelle d’un territoire composé de communes présentant une cohérence sociale, démographique ou économique.
• Servitude d’utilité publique : Une limitation administrative du droit de propriété établie dans l’intérêt général, qui peut limiter ou interdire la constructibilité d’un secteur.

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

• Le SCOT comprend un projet d’aménagement stratégique fixant les objectifs du territoire à un horizon de 20 ans, un document d’orientation et d’objectifs, des documents graphiques et des annexes.

• Le plan d’exposition au bruit limite l’urbanisation près des aérodromes, le plan de prévention des risques délimite les zones de danger ou de précaution, et les zones d’archéologie préventive imposent des diagnostics ou fouilles avant certains travaux.

Compléments

📌 Le préfet arrête le périmètre du SCOT et peut le déterminer ou l’étendre s’il estime que l’absence de SCOT nuit gravement à la cohérence des politiques publiques.

• Les directives de protection des paysages encadrent notamment les travaux, l’implantation et l’aspect des constructions, tandis que les plans de sauvegarde et de mise en valeur protègent les centres urbains historiques et les ensembles urbains d’intérêt patrimonial.

💡 Astuce mémo

Le SCOT coordonne, l’État protège

📖 9. Servitudes d’utilité publique

📝 Points essentiels

★ À maîtriser

• Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol doivent être annexées au PLU ou à la carte communale et se répartissent entre la conservation du patrimoine, les ressources et équipements publics, la défense nationale, ainsi que la salubrité et la sécurité publiques.

📌 Les servitudes d’utilité publique prévalent sur le PLU ou le document qui en tient lieu et peuvent entraîner une interdiction ou une limitation de construire, un refus d’autorisation, un sursis à statuer, une préemption ou une expropriation.

📌 En principe, une servitude d’utilité publique n’ouvre droit à aucune indemnisation pour le propriétaire du terrain.

Compléments

📌 Une indemnisation peut être due lorsque le propriétaire détenait une autorisation d’urbanisme régulière devenue inexécutable du fait de la servitude, ou en cas de préemption ou d’expropriation.

💡 Astuce mémo

L’intérêt général limite la propriété

📊 Tableaux de synthèse

Déclaration préalable et permis de construire

Les quatre zones du PLU

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Le permis de construire ne doit pas être confondu avec le certificat d’urbanisme, qui n’autorise pas les travaux.
2. La décentralisation ne transfère pas le pouvoir de voter les lois ni celui de rendre la justice.
3. Le certificat d’urbanisme ne vaut pas autorisation d’urbanisme.
4. Hors ces hypothèses, le conseil municipal peut décider d’instituer le permis de démolir sur tout ou partie du territoire communal.
5. La constructibilité limitée ne s’applique pas de la même manière lorsqu’un document d’urbanisme opposable existe.
6. La carte communale est plus simple qu’un PLU et ne fixe pas l’ensemble des règles détaillées de construction.
7. L’annulation du PLU ne supprime pas le transfert de compétence à la commune.