Fiche de révision : Droit de propriété et usufruit

📋 Plan du Cours

1. Fondements du droit des biens
2. Patrimoine et ses théories
3. Choses corporelles et incorporelles
4. Classifications particulières des biens
5. Biens meubles et immeubles
6. Droit de propriété et prérogatives
7. Caractères et protection de la propriété
8. Caractères et limites de propriété
9. Preuve de la propriété
10. Protection judiciaire de propriété
11. Transmission et acquisition
12. Notion et effets de possession
13. Partage et démembrement
14. Régime juridique de l’usufruit
15. Fruits et règles propres de l’usufruit
16. Pouvoirs de l’usufruitier
17. Charges et devoirs de l’usufruitier
18. Extinction et déchéance de l’usufruit

📖 1. Fondements du droit des biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit des biens : Organise les mécanismes juridiques des rapports entre les personnes et leurs biens.
• Droit de préférence : Permet au titulaire d’un droit réel accessoire d’être payé prioritairement sur le prix de vente du bien hypothéqué.
• Droit de suite : Permet au créancier de conserver son droit réel accessoire sur le bien entre les mains du nouveau propriétaire lorsque le débiteur l’a aliéné.

📝 Points essentiels

📌 Le droit réel met directement une personne en relation avec une chose, tandis que le droit personnel permet à une personne d’exiger une prestation d’une autre personne obligée.

📌 Le droit réel principal porte directement sur une chose et trouve son utilité en lui-même, tandis que le droit réel accessoire garantit une créance à laquelle il est attaché.

💡 Astuce mémo

Droit réel : personne → chose ; droit personnel : personne → personne

📖 2. Patrimoine et ses théories

🔑 Notions clés & Définitions

• Patrimoine : Carbonnier — Universalité juridique constituée d’un ensemble d’actifs répondant du passif d’une personne.
• Patrimoine d’affectation : Masse de biens indépendante de la personne et réunie par son affectation à un but particulier.

★ À maîtriser

📌 Selon la théorie classique, toute personne n’a qu’un patrimoine, qui est indivisible, inaliénable entre vifs et lié indissolublement à la personne. — Auby et Rau

📌 Les droits patrimoniaux sont évaluables en argent, comme le droit de propriété et le droit de créance, tandis que les droits extrapatrimoniaux concernent la personne et ne sont pas évaluables en argent.

📌 L’actif du patrimoine comprend les biens et droits évaluables en argent, tandis que le passif comprend les dettes et obligations dont la personne est débitrice.

Compléments

• La loi Macron de 2015 a permis aux personnes exerçant une activité commerciale de créer un patrimoine d’affectation distinct de leur patrimoine personnel.

💡 Astuce mémo

Théorie classique : une personne, un patrimoine ; théorie objective : un but, plusieurs patrimoines

📖 3. Choses corporelles et incorporelles

🔑 Notions clés & Définitions

• Chose corporelle : Bien tangible du monde réel qui peut être touché ou perçu par la vue.
• Brevet : Titre de propriété industrielle délivré au déposant d’une invention et conférant à son titulaire une exclusivité temporaire d’exploitation.
• Clientèle commerciale : Élément essentiel du fonds de commerce et constitue un bien cessible parmi d’autres éléments comme le droit au bail et l’enseigne.

★ À maîtriser

📌 Une chose consomptible est détruite par son usage, tandis qu’une chose non consomptible ne disparaît pas du fait de son usage.

📌 Une chose fongible est interchangeable et déterminable par le nombre, le poids ou la mesure, tandis qu’une chose non fongible ne peut pas être remplacée indistinctement.

📌 La compensation n’est possible qu’entre deux dettes ayant pour objet une somme d’argent ou une quantité de choses fongibles de même espèce, liquides et exigibles.

📌 Une invention est brevetable si elle est nouvelle, implique une activité inventive et est susceptible d’exploitation industrielle.

📌 Depuis l’arrêt de l’assemblée plénière du 7 mai 2004, le propriétaire ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de son bien mais peut s’opposer à son utilisation si elle lui cause un trouble anormal. — Cour de Cassation

Compléments

📌 Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 7 novembre 2000, une clientèle civile peut être cédée seulement si la liberté de choix du patient est sauvegardée.

💡 Astuce mémo

Corporel : se touche ; incorporel : se détient juridiquement

📖 4. Classifications particulières des biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Res communes : Choses qui n’appartiennent à personne et dont l’usage est commun à tous, comme l’air, l’eau et la mer.
• Res nullius : Choses qui pourraient avoir un propriétaire mais qui n’en ont actuellement aucun, comme le gibier.
• Res derelictae : Choses abandonnées par leur propriétaire, comme des maisons ou des animaux abandonnés.

📝 Points essentiels

📌 Les choses hors du commerce ne peuvent pas faire l’objet d’un contrat conforme à l’ordre public, tandis que les choses hors du marché sont seulement soustraites aux rapports marchands et peuvent parfois circuler.

📌 Le corps humain est inviolable et ses éléments et produits ne peuvent faire l’objet d’un droit patrimonial ni être vendus.

📌 Les fruits sont produits périodiquement par une chose sans détérioration de celle-ci, tandis que les produits sont obtenus de manière non périodique ou avec altération de la chose.

📌 L’usufruitier peut percevoir les fruits de la chose, tandis que le nu-propriétaire conserve la possibilité de disposer du bien et bénéficie des produits.

💡 Astuce mémo

Hors marché ne signifie pas toujours hors commerce

📖 5. Biens meubles et immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Sol ou construction attachée au sol, quelle que soit la taille ou le caractère temporaire de la construction.
• Meuble par nature : Animal ou corps qui peut se transporter d’un lieu à un autre, par lui-même ou sous l’action d’une force étrangère.
• Meuble par anticipation : Bien normalement immeuble qui a vocation à devenir meuble, comme une récolte ou une vendange destinée à être cueillie.

📝 Points essentiels

📌 L’article 516 du Code civil dispose que tous les biens sont meubles ou immeubles, les immeubles formant une catégorie fermée et les meubles une catégorie ouverte.

📌 Une construction est attachée au sol lorsqu’un dispositif de liaison, d’ancrage ou de fondation empêche qu’elle soit enlevée par une simple opération de levage. — Chambre Commerciale de la Cour de Cassation, 10 juin 1974

• 🔄 La qualification d’immeuble par destination exige trois conditions:
  1. un meuble par nature
  2. un immeuble principal par nature
  3. un même propriétaire au moment de la qualification

📌 En matière de possession, la possession vaut titre pour les meubles, tandis que la propriété des immeubles exige des titres précis et une publicité foncière pour être opposable aux tiers.

💡 Astuce mémo

Immeuble : catégorie fermée ; meuble : catégorie ouverte

📖 6. Droit de propriété et prérogatives

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve des usages prohibés par les lois ou les règlements.
• Usus : Droit de se servir de son bien, y compris de choisir de ne pas l’utiliser.
• Fructus : Droit de percevoir les fruits produits par son bien.
• Abusus : Droit de disposer du bien, notamment de le vendre ou de le céder, et de réaliser certains actes matériels de destruction.

📝 Points essentiels

📌 Le contrôle de proportionnalité permet de résoudre un conflit entre le droit de propriété et un autre droit fondamental, car il n’existe pas de hiérarchie générale entre les droits fondamentaux.

💡 Astuce mémo

Usus, fructus, abusus : UFA

📖 7. Caractères et protection de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Action en revendication : Permet à une personne qui se prétend propriétaire de réclamer judiciairement la propriété d’un bien et elle est imprescriptible tant qu’un tiers n’a pas acquis cette propriété.
• Action en bornage : Tend à matérialiser la frontière entre deux lots de terrain.

★ À maîtriser

📌 Le caractère exclusif de la propriété permet au propriétaire d’utiliser ou de ne pas utiliser son bien et d’en exclure les tiers, sous réserve des droits imposés à la propriété.

📌 La propriété est perpétuelle car elle ne se perd pas par le non-usage et subsiste aussi longtemps que la chose existe, même si elle change de propriétaire.

Compléments

📌 Le propriétaire apparent peut transmettre un bien à un tiers de bonne foi qui croyait légitimement qu’il était propriétaire, ce qui peut empêcher la revendication par le véritable propriétaire.

💡 Astuce mémo

Opposabilité à tous → actions en revendication et en bornage

📖 8. Caractères et limites de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Action en revendication : Permet à une personne qui se prétend propriétaire de demander judiciairement la restitution d’un bien, et elle est imprescriptible tant qu’un tiers ne démontre pas être devenu propriétaire.
• Abus de droit : Une faute consistant à exercer son droit sans intérêt pour soi-même, dans le but de nuire à autrui ou en méconnaissance de ses devoirs sociaux.
• Propriété apparente : Désigne la situation d’une personne considérée publiquement comme propriétaire alors qu’elle ne l’est pas, et le tiers acquéreur de bonne foi peut être protégé contre la revendication du véritable propriétaire.
• Droit de préemption : Une limitation de la libre disposition d’un bien qui permet à l’administration de contrôler le choix de l’acquéreur dans l’intérêt public.

★ À maîtriser

📌 La propriété ne se perd ni par le non-usage ni par l’écoulement du temps, mais elle peut être écartée si un tiers prouve qu’il en est devenu propriétaire.

📌 Un trouble anormal du voisinage doit dépasser les inconvénients normaux que les voisins peuvent subir, et son anormalité est appréciée par le juge selon les circonstances de lieu et de temps.

• L’expropriation est une opération administrative qui transfère à l’administration un bien immobilier privé pour cause d’utilité publique, moyennant une indemnité juste et préalable.

📌 L’expropriation et la nationalisation transfèrent toutes deux la propriété à la puissance publique, mais l’expropriation est une opération administrative tandis que la nationalisation doit résulter d’une loi.

Compléments

• La présence d’un stock de paille à moins de 10 m peut constituer un trouble anormal du voisinage en raison du risque d’incendie.

• Le 7 septembre 1995, un arrêt a jugé que le bruit des poules en milieu rural ne constituait pas un trouble anormal du voisinage.

💡 Astuce mémo

Perpétuelle pour le propriétaire, opposable à tous, mais limitée par autrui et l’utilité publique

📖 9. Preuve de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Usucapion : L’acquisition d’un droit réel immobilier par l’effet d’une possession prolongée, notamment au terme de la prescription acquisitive trentenaire.

★ À maîtriser

📌 La preuve incombe à celui qui se prévaut de la propriété, et la propriété d’un bien se prouve par tous moyens selon la Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2000.

📌 En matière mobilière, la possession vaut titre en vertu de l’article 2276 du Code civil, tandis qu’en matière immobilière la preuve parfaite de la propriété n’existe pas.

Compléments

• Le cadastre et le paiement des impôts fonciers sont des indices qui peuvent corroborer la preuve de la propriété, mais le cadastre ne constitue pas une preuve directe.

💡 Astuce mémo

Meuble : possession vaut titre ; immeuble : indices et prescription

📖 10. Protection judiciaire de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Voie de fait : Une atteinte portée par une décision administrative grossièrement illégale à la propriété privée ou à une liberté fondamentale, permettant au juge judiciaire d’indemniser la victime.
• Emprise : La dépossession sans titre régulier d’un droit réel immobilier au profit de l’administration.

📝 Points essentiels

📌 L’action en revendication est une action pétitoire ouverte sans délai de prescription et ne peut pas être cumulée avec les actions possessoires, conformément à l’article 1265 du Code de procédure civile.

💡 Astuce mémo

Action pétitoire pour le droit, action possessoire pour la possession

📖 11. Transmission et acquisition

🔑 Notions clés & Définitions

• Occupation : L’appropriation par la prise effective d’une chose mobilière qui n’appartient à personne ou qui a été abandonnée.
• Trésor : Une chose mobilière enfouie ou cachée, hors épaves, et sa propriété est partagée entre l’inventeur et le propriétaire du fonds lorsqu’il est découvert sur le fonds d’autrui.
• Accession : Un mode légal d’acquisition par lequel le propriétaire d’une chose devient propriétaire de ce qui s’y unit ou s’y incorpore.

★ À maîtriser

• Les articles 711 et 712 du Code civil prévoient que la propriété s’acquiert ou se transmet par succession, donation, effet des obligations, accession, incorporation et prescription.

📌 Les modes originaires donnent à l’acquéreur un droit qu’il ne tient que de lui-même, tandis que les modes dérivés font dépendre son droit d’une transmission par un propriétaire antérieur.

📌 Selon l’article 1583 du Code civil, la vente transfère la propriété dès l’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée et le prix n’a pas été payé.

Compléments

📌 Une clause de réserve de propriété reporte le transfert de propriété jusqu’au paiement intégral du prix par l’acheteur.

💡 Astuce mémo

Titre, occupation, trésor, accession

📖 12. Notion et effets de possession

🔑 Notions clés & Définitions

• Possession : La détention ou la jouissance de fait d’une chose ou d’un droit exercée par soi-même ou par un autre en son nom.
• Action possessoire : Protège la possession, indépendamment du fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace, et peut aussi être exercée par un détenteur précaire contre les tiers.

★ À maîtriser

📌 Le corpus est la maîtrise matérielle de la chose, tandis que l’animus est la volonté de se comporter comme son propriétaire.

📌 La possession permet la prescription acquisitive, tandis que la détention précaire, exercée pour autrui par un locataire, un dépositaire ou un usufruitier, ne permet jamais de prescrire selon l’article 2266 du Code civil.

• Les conditions de la possession utile sont:
  • continue
  • paisible
  • publique
  • non équivoque
  • à titre de propriétaire

📌 En matière mobilière, la possession vaut titre et le véritable propriétaire dispose de trois ans pour revendiquer une chose perdue ou volée contre un acquéreur de bonne foi.

📌 La prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, mais elle peut être abrégée à dix ans si le possesseur dispose d’un juste titre et est de bonne foi.

Compléments

📌 La suspension arrête temporairement le délai de prescription en conservant le temps déjà écoulé, tandis que l’interruption fait repartir le délai de zéro.

📌 La jonction de possessions permet au possesseur actuel d’ajouter à sa durée de possession celle de son auteur et même celle de l’auteur de son auteur.

💡 Astuce mémo

Corpus + animus = possession

📖 13. Partage et démembrement

📝 Points essentiels

📌 Le partage attribue à plusieurs propriétaires l’usus, le fructus et l’abusus, tandis que le démembrement répartit ces prérogatives entre différentes personnes.

💡 Astuce mémo

Partage entre propriétaires, démembrement entre usus-fructus et abusus

📖 14. Régime juridique de l’usufruit

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Le droit de jouir d’un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire, à charge d’en conserver la substance.

★ À maîtriser

📌 L’usufruit donne une jouissance complète et met en relation deux personnes, tandis que la servitude confère une prérogative précise et relie deux immeubles.

📌 L’usufruit est temporaire et s’éteint au décès de l’usufruitier avant le terme prévu, tandis que la servitude est perpétuelle et attachée au fonds.

📌 L’usufruit peut être établi par la loi ou par la volonté de l’homme, conformément à l’article 579 du Code civil.

📌 L’usufruitier peut percevoir les fruits périodiques qui n’altèrent pas la chose, mais il ne peut pas percevoir les produits obtenus par l’altération de celle-ci.

Compléments

📌 Le droit d’habitation est un usufruit restreint qui permet d’utiliser le bien mais ne permet pas d’en percevoir les fruits.

• Le conjoint survivant peut choisir l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, selon l’article 757 du Code civil.

• Les fruits se répartissent en:

  • fruits naturels : produits spontanés de la terre ou croissance des animaux
  • fruits industriels : produits obtenus par la culture
  • fruits civils : loyers et intérêts

📌 Les fruits naturels et industriels appartiennent à celui qui les perçoit, tandis que les fruits civils appartiennent à l’usufruitier au prorata de la durée de l’usufruit.

📌 Pour les meubles qui se détériorent progressivement par l’usage, l’usufruitier doit restituer le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l’usufruit, sauf détérioration due à son dol ou à sa faute, conformément à l’article 589 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Usufruitier : usus et fructus ; nu-propriétaire : abusus

📖 15. Fruits et règles propres de l’usufruit

★ À maîtriser

📌 Les fruits naturels proviennent spontanément de la terre ou de la croissance des animaux, les fruits industriels sont obtenus par la culture et les fruits civils correspondent notamment aux loyers et aux intérêts de sommes exigibles.

📌 Les fruits naturels et industriels s’acquièrent par perception au moment de la récolte, tandis que les fruits civils s’acquièrent jour par jour à proportion de la durée de l’usufruit.

📌 Selon l’article 589 du Code civil, l’usufruitier peut utiliser les meubles qui se détériorent progressivement conformément à leur destination et doit les restituer dans leur état normal d’usure, sauf détérioration causée par son dol ou sa faute.

Compléments

• Selon l’article 585 du Code civil, si la récolte des fruits naturels ou industriels intervient après la fin de l’usufruit, elle revient au nu-propriétaire.

• Selon l’article 586 du Code civil, les fruits civils appartiennent à l’usufruitier proportionnellement à la durée de son usufruit.

📌 Pour un usufruit portant sur un immeuble, le droit peut s’étendre à ses accessoires, notamment aux immeubles par destination.

💡 Astuce mémo

Fruits naturels et industriels à la récolte, fruits civils jour après jour

📖 16. Pouvoirs de l’usufruitier

★ À maîtriser

📌 L’usufruitier peut accomplir les actes conservatoires et les actes d’administration, mais seul le nu-propriétaire peut accomplir un acte de disposition aliénant la chose.

📌 Selon l’article 613 du Code civil, l’usufruitier peut agir en justice pour défendre ou protéger son droit d’usage et de jouissance, mais il ne peut pas exercer une action en revendication de la propriété.

Compléments

📌 Les actes conservatoires tendent à préserver la chose et relèvent à la fois des pouvoirs et des devoirs de l’usufruitier conformément à l’article 605 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Conserver et administrer, mais ne pas aliéner

📖 17. Charges et devoirs de l’usufruitier

★ À maîtriser

• Avant l’entrée en jouissance, l’usufruitier doit établir un inventaire des meubles et fournir une caution garantissant la restitution au nu-propriétaire.

📌 L’usufruitier doit jouir de la chose en bon père de famille, la conserver, l’entretenir, respecter sa destination et répondre de sa perte lorsqu’elle résulte de son comportement fautif.

📌 L’usufruitier supporte les réparations d’entretien et ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser les grosses réparations, mais il peut demander la plus-value apportée par les grosses réparations qu’il a financées.

Compléments

📌 Le cautionnement est une sûreté personnelle reposant sur l’engagement du patrimoine de la caution, tandis que l’hypothèque est une sûreté réelle portant sur un bien déterminé.

📌 Selon l’article 608 du Code civil, l’usufruitier doit payer les charges périodiques pesant sur les biens, notamment les intérêts d’emprunt et les charges fiscales.

💡 Astuce mémo

Inventaire, caution, conservation, entretien, charges

📖 18. Extinction et déchéance de l’usufruit

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : Charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire, selon l’article 637 du Code civil.
• Bail emphytéotique : Contrat conclu entre un propriétaire et un preneur qui confère à ce dernier un véritable droit réel pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans.

📝 Points essentiels

• L’article 617 du Code civil prévoit notamment l’extinction de l’usufruit par la mort de l’usufruitier, l’arrivée du terme ou la consolidation réunissant l’usufruit et la nue-propriété.

• À l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier restitue la chose puis les parties règlent leurs comptes, notamment les indemnités de détérioration, de perte ou de perception abusive des fruits.

📌 Selon l’article 618 du Code civil, la déchéance pour abus de jouissance suppose des dégradations ou un dépérissement fautif, mais elle n’est pas automatique et doit être prononcée par le juge à la demande du nu-propriétaire.

📌 Une servitude exige deux immeubles par nature appartenant à deux propriétaires distincts, l’un étant le fond servant et l’autre le fond dominant.

📌 Les servitudes naturelles résultent de la situation des lieux, les servitudes légales résultent de la loi et les servitudes conventionnelles résultent de la volonté des propriétaires.

📌 Une servitude conventionnelle peut être acquise par titre, par prescription acquisitive après trente ans ou par destination du père de famille lorsque deux fonds auparavant réunis sont divisés après un aménagement révélant la servitude.

📌 Une servitude continue s’exerce sans intervention actuelle de l’homme, tandis qu’une servitude discontinue exige un acte humain ; une servitude apparente est révélée par un ouvrage extérieur, contrairement à une servitude non apparente.

📌 La servitude de passage peut être conventionnelle ou légale et naît notamment de l’état d’enclave, défini comme l’impossibilité involontaire d’exploiter normalement le fonds conformément à sa destination.

📌 L’article 671 impose une distance de deux mètres pour les plantations dépassant deux mètres de hauteur et de cinquante centimètres pour celles qui ne dépassent pas deux mètres.

📌 Les jours laissent passer la lumière, tandis que les vues laissent passer la lumière et l’air ; dans un mur mitoyen, aucune fenêtre ou ouverture ne peut être pratiquée sans consentement selon l’article 675.

📌 Le propriétaire du fond dominant bénéficie des accessoires indispensables et peut réaliser les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude, mais les travaux sont à sa charge selon l’article 698.

📌 Le propriétaire du fond dominant ne peut exercer la servitude au-delà des besoins pour lesquels elle a été établie ni la rendre plus onéreuse, tandis que le propriétaire du fond servant ne peut en diminuer l’usage ou le rendre plus incommode.

📌 Une servitude s’éteint lorsque son usage devient matériellement impossible, par confusion des fonds ou par non-usage pendant trente ans ; dans ce dernier cas, le propriétaire du fond dominant doit prouver l’usage.

📌 Par rapport au bail classique, le bail emphytéotique se caractérise par une durée longue, une redevance faible et des obligations renforcées d’entretien et de réparation à la charge du preneur.

💡 Astuce mémo

Abus fautif → intervention du juge → déchéance éventuelle

📊 Tableaux de synthèse

Théories du patrimoine

Actions pétitoire et possessoire