Fiche de révision : Droit immobilier et fiscalité

📋 Plan du Cours

1. Propriété, démembrement et indivision
2. Copropriété et multipropriété
3. Vente immobilière et mariage
4. Hypothèque et sûretés
5. Sociétés et apports
6. Mitoyenneté et servitudes
7. Lotissement et autorisations urbanistiques
8. Les principaux baux
9. Clauses rédactionnelles
10. Fiscalité des plus-values immobilières

📖 1. Propriété, démembrement et indivision

🔑 Notions clés & Définitions

• Pleine propriété : Droit complet sur un bien, réunissant l’usus, le fructus et l’abusus.
• Indivision : Situation dans laquelle plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent des droits de même nature sur un même bien.

★ À maîtriser

📌 L’usufruitier détient l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire détient l’abusus et récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

📌 Le nu-propriétaire ne peut pas vendre seul la pleine propriété du bien sans l’accord de l’usufruitier, et une vente conjointe répartit le prix selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI.

📐 Formule — La valeur de l’usufruit se calcule ainsi : $\text{Valeur de l’usufruit}=\text{Valeur du bien}\times\text{Taux d’usufruit}$, et la valeur de la nue-propriété ainsi : $\text{Valeur de la nue-propriété}=\text{Valeur du bien}\times\text{Taux de nue-propriété}$.

Compléments

📌 Les travaux d’entretien courant sont à la charge de l’usufruitier, tandis que les gros travaux de structure sont à la charge du nu-propriétaire.

📐 Formule — La quotité d’acquisition d’un indivisaire est égale à $\text{Quotité}=\frac{\text{Contribution de l’indivisaire}}{\text{Coût total de l’opération}}\times100$.

💡 Astuce mémo

Usufruitier = usus + fructus ; nu-propriétaire = abusus

📖 2. Copropriété et multipropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Partie commune à jouissance privative : Partie commune dont l’usage exclusif est accordé à un seul lot, comme un jardin ou une terrasse.
• Multipropriété : Régime permettant à plusieurs personnes d’utiliser à tour de rôle un même bien immobilier pendant une période déterminée de l’année.

★ À maîtriser

• Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis qu’une partie commune est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous.

• La majorité simple de l’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

• Les multipropriétaires ne sont pas propriétaires de l’immeuble : ils détiennent des parts de société leur attribuant un droit personnel d’occupation.

Compléments

📌 L’unanimité est obligatoire pour supprimer un service essentiel lié à la destination de l’immeuble, comme le poste de gardien d’un immeuble de standing.

💡 Astuce mémo

Copropriétaire = propriétaire du lot ; multipropriétaire = associé occupant

📖 3. Vente immobilière et mariage

🔑 Notions clés & Définitions

• Bien propre : Bien acquis avant le mariage ou reçu par donation ou succession, que son propriétaire peut vendre seul.

📝 Points essentiels

• L’acte sous seing privé est signé directement entre les parties sans notaire, tandis que l’acte authentique est rédigé par un notaire.

• L’acte authentique confère une force probante, une force exécutoire et une date certaine, et il est indispensable à la publicité foncière et à l’opposabilité aux tiers.

• Les compromis et promesses peuvent être établis sous seing privé, mais l’acte de vente définitif doit impérativement être authentique.

• La vente du logement de la famille exige l’accord des deux époux, même lorsque le bien appartient en propre à un seul d’entre eux.

💡 Astuce mémo

Acte sous seing privé entre parties ; acte authentique opposable aux tiers

📖 4. Hypothèque et sûretés

🔑 Notions clés & Définitions

• Hypothèque : Garantie réelle portant sur un immeuble sans en déposséder le propriétaire, permettant au créancier impayé de le faire saisir et vendre.
• Mainlevée d’hypothèque : Acte notarié qui éteint l’inscription hypothécaire avant terme et s’accompagne du remboursement du créancier et du paiement des frais de mainlevée.

📝 Points essentiels

📌 Une sûreté réelle affecte un bien déterminé au paiement prioritaire d’une dette, tandis qu’une sûreté personnelle engage un tiers à payer à la place du débiteur.

• L’état hypothécaire est valide pendant 2 mois à compter de sa délivrance.

📌 Le rang des créanciers est déterminé par l’ordre d’arrivée de leur inscription à la publicité foncière.

💡 Astuce mémo

Impayé → saisie et vente de l’immeuble hypothéqué

📖 5. Sociétés et apports

🔑 Notions clés & Définitions

• Société : Art. 1832 Code civil — Structure dotée de la personnalité morale, créée par un contrat ou un acte unilatéral, dans laquelle des personnes mettent des biens en commun pour partager des bénéfices ou des économies.
• Apport en numéraire : Somme d’argent versée sur un compte bloqué, chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts.

★ À maîtriser

📌 L’apport en nature consiste à transférer un bien meuble ou immeuble matériel à la société, tandis que l’apport en industrie consiste à mettre à disposition des compétences, du travail ou un savoir-faire.

• 🔄 Le conjoint dispose de trois choix : (Art. 1832-2 C. Civ.):
  1. Revendiquer immédiatement la qualité d’associé pour la moitié des parts
  2. Renoncer définitivement à la qualité d’associé
  3. Réserver sa décision

Compléments

📌 Un commissaire aux apports est obligatoire lorsque l’apport en nature dépasse 30 000 euros.

💡 Astuce mémo

NIA : numéraire, industrie, apport en nature

📖 6. Mitoyenneté et servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Mitoyenneté : Copropriété indivise appartenant à deux voisins sur un mur ou une clôture séparative commune.
• Servitude : Art. 637 Code civil — Charge imposée sur un fonds servant pour l’usage et l’utilité d’un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire.

💡 Astuce mémo

Mitoyenneté = propriété commune ; servitude = charge sur le fonds servant

📖 7. Lotissement et autorisations urbanistiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Division d’une unité foncière en plusieurs lots destinés à être construits.
• Certificat d’urbanisme : Document indiquant les règles d’urbanisme, les taxes et les contraintes applicables à un terrain.

★ À maîtriser

• La déclaration d’intention d’aliéner est envoyée à la mairie pour purger le droit de préemption urbain, et le silence de la mairie pendant 2 mois vaut renonciation tacite.

• La déclaration préalable concerne les travaux mineurs et son instruction dure 1 mois, tandis que le permis d’aménager est instruit en 3 mois ou 4 mois en zone protégée.

• Le permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve supérieure à 20 m².

• La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer tous les désordres pendant 1 an à compter de la réception des travaux. — Art. 1792-6 Code civil

Compléments

📌 Le permis d’aménager est valable 3 ans et peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an.

💡 Astuce mémo

CU → DIA → DP ou permis → construction

📖 8. Les principaux baux

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail professionnel : Contrat concernant les activités non commerciales, non artisanales et non agricoles, notamment les professions libérales, pour une durée minimale de 6 ans avec reconduction tacite de 6 ans.

★ À maîtriser

• Le bail d’habitation dure 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et 6 ans lorsqu’il est une personne morale. — Loi 1989

• Le bail rural, ou fermage, suppose cumulativement une mise à disposition, un titre onéreux, un immeuble agricole et une activité agricole, pour une durée minimale de 9 ans.

• Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, selon le régime dit « 3-6-9 ».

Compléments

📌 En cas de congé pour vendre dans un bail d’habitation, le locataire dispose d’un délai de réponse de 2 mois.

💡 Astuce mémo

Habitation 3/6, professionnel 6, rural 9, commercial 3-6-9

📖 9. Clauses rédactionnelles

★ À maîtriser

• La clause de comparution identifie Madame Damiène CLUCHET, retraitée, demeurant à Rennes, née à Quimper le 24 juin 1986, divorcée, de nationalité française et résidente fiscale, comme « LE VENDEUR ».

• La clause de capital social fixe un capital de 290 400 euros divisé en 2 904 parts sociales de 100 euros chacune.

Compléments

• La répartition des parts est la suivante:
  • Madame LUNDI : 284 parts
  • Madame MARDI : 1 850 parts
  • Madame MERCREDI : 770 parts

📖 10. Fiscalité des plus-values immobilières

★ À maîtriser

• Le prix d’acquisition corrigé est égal au prix d’achat augmenté des frais réels ou de 7,5 %, ainsi que des travaux réels ou de 15 %.

• La plus-value brute est égale au prix de cession diminué du prix d’acquisition corrigé.

• La plus-value taxable est égale à la plus-value brute multipliée par $1-\text{taux d’abattement}$.

• L’impôt total est égal à $\text{plus-value taxable IR}\times19\%+\text{plus-value taxable PS}\times17{,}2\%$.

📌 L’exonération de l’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention.

Compléments

• Pour 12 ans de détention, l’exemple aboutit à un impôt total de 22 593,14 euros.

💡 Astuce mémo

Prix corrigé → plus-value brute → abattement → impôt

📊 Tableaux de synthèse

Principaux contrats de bail