Fiche de révision : Guide de droit immobilier BTS CJN

📋 Plan du Cours

1. Propriété et démembrement
2. Indivision et quotités
3. Copropriété et multipropriété
4. Vente et régimes matrimoniaux
5. Hypothèque et sûretés
6. Sociétés et apports
7. Mitoyenneté et servitudes
8. Urbanisme et construction
9. Les différents baux
10. Clauses et plus-values

📖 1. Propriété et démembrement

🔑 Notions clés & Définitions

• Pleine propriété : Droit complet sur un bien, réunissant l’usus, le fructus et l’abusus.
• Démembrement de propriété : Sépare les attributs de la pleine propriété entre l’usufruitier, qui détient l’usus et le fructus, et le nu-propriétaire, qui détient l’abusus.

★ À maîtriser

📌 Le nu-propriétaire ne peut pas vendre seul la pleine propriété du bien sans l’accord de l’usufruitier.

📐 Formule — La valeur de l’usufruit est calculée par $\text{Valeur du bien} \times \text{taux d’usufruit}$ et la valeur de la nue-propriété par $\text{Valeur du bien} \times \text{taux de nue-propriété}$.

Compléments

📌 Les travaux d’entretien courant sont à la charge de l’usufruitier selon l’article 605 du Code civil, tandis que les gros travaux de structure sont à la charge du nu-propriétaire selon l’article 606.

💡 Astuce mémo

Usus, Fructus, Abusus : UFA

📖 2. Indivision et quotités

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : Situation juridique dans laquelle plusieurs indivisaires détiennent des droits de même nature sur un même bien.

📝 Points essentiels

• 🔄 La sortie de l’indivision peut prendre quatre formes:

  1. Partage amiable du bien
  2. Vente des parts indivises avec droit de préemption des autres indivisaires
  3. Vente du bien indivis et répartition du prix
  4. Partage judiciaire ordonné par le juge en cas de désaccord

• Le coût total de l’opération est égal au prix de vente augmenté des frais de mutation.

📐 Formule — La quotité d’acquisition d’un indivisaire est égale à $\frac{\text{contribution de l’indivisaire}}{\text{coût total}} \times 100$.

💡 Astuce mémo

Partager, vendre les parts, vendre le bien, saisir le juge

📖 3. Copropriété et multipropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Multipropriété : Régime dans lequel plusieurs personnes utilisent à tour de rôle un même bien immobilier pendant une période déterminée de l’année.
• Partie commune à jouissance privative : Partie commune dont l’usage exclusif est accordé à un seul lot.

📝 Points essentiels

📌 Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis qu’une partie commune est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

📌 La majorité simple de l’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

💡 Astuce mémo

Copropriété = propriété du bien ; multipropriété = parts sociales et droit d’occupation

📖 4. Vente et régimes matrimoniaux

📝 Points essentiels

• L’acte sous seing privé est signé directement entre les parties sans notaire, tandis que l’acte authentique est rédigé par un notaire.

• L’acte authentique confère la force probante, la force exécutoire et une date certaine, et il est indispensable à la publicité foncière et à l’opposabilité aux tiers selon l’article 710-1 du Code civil.

• Les avant-contrats, compromis ou promesse, peuvent être établis sous seing privé, mais l’acte de vente définitif doit impérativement être authentique.

• La résidence principale de la famille ne peut être vendue sans l’accord des deux époux selon l’article 215, alinéa 3, du Code civil, même si elle appartient en propre à un seul époux.

💡 Astuce mémo

Acte sous seing privé entre parties ; acte authentique opposable aux tiers

📖 5. Hypothèque et sûretés

🔑 Notions clés & Définitions

• Hypothèque : Garantie réelle portant sur un immeuble sans déposséder son propriétaire, permettant au créancier impayé de le faire saisir et vendre.
• Mainlevée d’hypothèque : Acte notarié qui éteint l’inscription hypothécaire avant terme et s’accompagne du remboursement du créancier ainsi que du paiement des frais de mainlevée.

📝 Points essentiels

📌 Une sûreté réelle affecte un bien déterminé au paiement prioritaire d’une dette, tandis qu’une sûreté personnelle engage un tiers à payer à la place du débiteur principal.

• L’état hypothécaire est valable pendant 2 mois à compter de sa délivrance.

📌 Le rang des créanciers est déterminé par l’ordre d’arrivée de leur inscription à la publicité foncière.

💡 Astuce mémo

Impayé → saisie et vente de l’immeuble hypothéqué

📖 6. Sociétés et apports

🔑 Notions clés & Définitions

• Société : Art. 1832 Code civil — Structure juridique dotée de la personnalité morale, créée par un contrat ou un acte unilatéral, dans laquelle des personnes mettent en commun des biens pour partager des bénéfices ou des économies.

★ À maîtriser

📌 L’apport en numéraire consiste à verser une somme d’argent, l’apport en nature à transférer un bien meuble ou immeuble, et l’apport en industrie à mettre à disposition des compétences, du travail ou un savoir-faire.

• 🔄 Le conjoint dispose de trois choix : (Art. 1832-2 C. Civ.):
  1. Revendiquer immédiatement la qualité d’associé pour la moitié des parts
  2. Renoncer définitivement à la qualité d’associé
  3. Réserver sa décision et revendiquer ultérieurement la qualité d’associé

Compléments

📌 Un commissaire aux apports est obligatoire pour un apport en nature supérieur à 30 000 €.

💡 Astuce mémo

Numéraire, nature, industrie

📖 7. Mitoyenneté et servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Mitoyenneté : Copropriété indivise appartenant à deux voisins sur un mur ou une clôture séparative commune.
• Servitude : Art. 637 Code civil — Charge imposée sur un fonds servant pour l’usage et l’utilité d’un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire.

💡 Astuce mémo

Mitoyenneté = propriété partagée ; servitude = charge d’un fonds au profit d’un autre

📖 8. Urbanisme et construction

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Division d’une unité foncière en plusieurs lots destinés à être construits.
• Certificat d’urbanisme : Document indiquant les règles d’urbanisme, les taxes et les contraintes applicables à un terrain.

★ À maîtriser

• La déclaration d’intention d’aliéner est envoyée à la mairie pour purger le droit de préemption urbain, et le délai de réponse est de 2 mois, le silence valant renonciation tacite.

• Le permis d’aménager est instruit en 3 mois, ou 4 mois en zone protégée, et sa validité est de 3 ans, prorogeable deux fois pour un an.

Compléments

• La déclaration préalable concerne les travaux mineurs et son délai d’instruction est de 1 mois.

💡 Astuce mémo

CU, DIA, DP, PA, PC : informer, préempter, déclarer, aménager, construire

📖 9. Les différents baux

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail professionnel : Concerne les activités non commerciales, non artisanales et non agricoles, notamment les professions libérales, pour une durée minimale de 6 ans avec reconduction tacite pour 6 ans.

📝 Points essentiels

📌 Le bail d’habitation dure 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et 6 ans lorsqu’il est une personne morale, tandis que le bail professionnel a une durée minimale de 6 ans.

📌 Le bail rural, ou fermage, suppose cumulativement une mise à disposition, un titre onéreux, un immeuble agricole et une activité agricole, pour une durée minimale de 9 ans.

• Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, selon la règle dite « 3-6-9 ».

💡 Astuce mémo

Habitation, Professionnel, Rural, Commercial : HPRC

📖 10. Clauses et plus-values

★ À maîtriser

• Le capital social est fixé à 290 400 euros et divisé en 2 904 parts sociales de 100 euros chacune, attribuées à Madame LUNDI pour 284 parts, à Madame MARDI pour 1 850 parts et à Madame MERCREDI pour 770 parts.

• Le prix d’acquisition corrigé est égal au prix d’achat augmenté des frais réels ou de 7,5 %, ainsi que des travaux réels ou de 15 %.

• La plus-value brute est égale au prix de cession diminué du prix d’acquisition corrigé.

• L’impôt total est égal à la plus-value taxable à l’impôt sur le revenu multipliée par 19 %, augmentée de la plus-value taxable aux prélèvements sociaux multipliée par 17,2 %.

📌 L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention.

Compléments

• La clause de comparution identifie notamment Madame Damiène CLUCHET, retraitée, demeurant à Rennes, née à Quimper le 24 juin 1986, divorcée et de nationalité française, comme « LE VENDEUR ».

• Pour 12 ans de détention, l’exemple aboutit à un prix d’acquisition corrigé de 88 200 euros, une plus-value brute de 118 200 euros et un impôt total de 22 593,14 euros.

💡 Astuce mémo

Acquisition corrigée → plus-value brute → plus-value taxable → impôt

📊 Tableaux de synthèse

Comparaison des droits immobiliers

Durée des principaux baux