QCM : Guide de droit immobilier BTS CJN — 36 questions

Explication

La pleine propriété correspond au droit complet et rassemble l’usage, les fruits et la disposition du bien. La réunion de deux attributs seulement décrit une situation de démembrement, et non la pleine propriété.

Explication

Le démembrement répartit les attributs de la propriété entre deux titulaires : l’usufruitier dispose de l’usage et des fruits, tandis que le nu-propriétaire conserve le droit de disposer. Attribuer l’abusus à l’usufruitier inverse la répartition juridique.

Explication

Le nu-propriétaire ne peut pas vendre seul la pleine propriété, car l’usufruitier détient les droits d’usage et de perception des fruits. Le maintien des revenus ne remplace donc pas l’accord de l’usufruitier.

Explication

La valeur de l’usufruit se calcule en multipliant la valeur du bien par le taux d’usufruit, soit $200\,000 \times 40\% = 80\,000$ €. Le montant de 120 000 € correspondrait ici à la valeur calculée avec un taux de 60 %.

Explication

L’indivision suppose que plusieurs indivisaires disposent de droits de même nature sur un bien commun. La détention de droits différents par deux personnes relève plutôt du démembrement, tandis que l’usage successif correspond à la multipropriété.

Explication

Le partage judiciaire intervient lorsqu’un désaccord empêche les indivisaires de parvenir à une solution amiable. Le partage amiable repose au contraire sur leur accord, et aucun indivisaire ne reçoit automatiquement le bien en fonction de sa part.

Explication

Le coût total correspond au prix de vente augmenté des frais de mutation, soit $300\,000 + 15\,000 = 315\,000$ €. Soustraire les frais du prix revient à calculer un montant net, qui n’est pas la règle demandée.

Explication

La quotité se calcule par $\frac{90\,000}{300\,000} \times 100 = 30\%$. Le montant de 210 % provient d’une soustraction entre le coût total et la contribution, qui ne correspond pas au calcul d’une quotité.

Explication

Une partie privative est affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, alors qu’une partie commune est destinée à l’usage ou à l’utilité collective. Le syndic administre les parties communes, mais il n’en devient pas le titulaire.

Explication

La majorité simple de l’article 24 se détermine à partir des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Elle ne nécessite donc pas l’accord de tous les copropriétaires, qui correspond à une exigence d’unanimité.

Explication

La multipropriété organise l’utilisation successive d’un même bien par plusieurs personnes selon des périodes déterminées de l’année. La détention simultanée de droits de même nature décrit l’indivision, tandis que les deux autres situations relèvent de la copropriété ou du démembrement.

Explication

L’acte sous seing privé est conclu directement entre les parties, alors que l’acte authentique est établi par un notaire. Confondre leurs modalités de rédaction inverse précisément leur distinction juridique.

Explication

L’acte authentique possède une force probante et exécutoire ainsi qu’une date certaine, et il est requis pour la publicité foncière et l’opposabilité aux tiers. La publicité foncière n’est donc pas écartée par cet acte, mais précisément rendue possible par lui.

Explication

Les avant-contrats, comme le compromis ou la promesse, peuvent être sous seing privé, tandis que l’acte définitif doit être authentique. Un avant-contrat ne remplace donc pas l’acte authentique exigé pour conclure définitivement la vente.

Explication

La résidence principale de la famille ne peut être vendue sans l’accord des deux époux, même lorsqu’elle appartient en propre à un seul d’entre eux. La propriété exclusive ne permet donc pas à l’époux propriétaire d’écarter cette protection familiale.

Explication

Une sûreté réelle donne au créancier un droit sur un bien déterminé, alors qu’une sûreté personnelle repose sur l’engagement d’un tiers à payer. La différence tient donc à l’objet de la garantie : un bien dans un cas, une personne dans l’autre.

Explication

L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière sans dépossession : le propriétaire conserve son bien, mais le créancier peut le faire saisir et vendre si la dette n’est pas payée. Elle se distingue ainsi d’une garantie fondée sur la remise matérielle du bien.

Explication

L’état hypothécaire est valable pendant deux mois à compter de sa délivrance. Une durée d’un mois ou de six mois ne correspond pas à la période indiquée pour ce document.

Explication

Le rang dépend de l’ordre dans lequel les inscriptions sont arrivées à la publicité foncière. La seule ancienneté du contrat ou le montant de la créance ne détermine donc pas ce classement.

Explication

La société est une structure juridique dotée de la personnalité morale, créée par contrat ou acte unilatéral, et destinée notamment au partage de bénéfices ou d’économies. Un simple accord dépourvu de personnalité juridique ne possède donc pas cette qualification.

Explication

L’apport en numéraire consiste en une somme d’argent, l’apport en nature en un bien, et l’apport en industrie en des compétences, un travail ou un savoir-faire. L’argent et le bien sont donc inversés dans certaines propositions concurrentes.

Explication

Le conjoint peut revendiquer immédiatement la qualité d’associé pour la moitié des parts, renoncer définitivement ou réserver sa décision pour la revendiquer plus tard. Il ne reçoit donc pas automatiquement toutes les parts et dispose de plusieurs choix juridiques.

Explication

La mitoyenneté désigne la copropriété indivise d’un mur ou d’une clôture séparative appartenant à deux voisins. Le passage sur le terrain d’autrui relève plutôt d’une servitude, qui constitue une charge foncière distincte.

Explication

La servitude impose une charge au fonds servant au profit de l’usage et de l’utilité du fonds dominant. La confusion fréquente consiste à inverser ces rôles en attribuant la charge au fonds dominant.

Explication

Un lotissement résulte de la division d’une unité foncière en plusieurs lots destinés à recevoir des constructions. Une simple délimitation sans création de lots constructibles ne correspond pas à cette définition.

Explication

Le certificat d’urbanisme renseigne sur les règles d’urbanisme, les taxes et les contraintes concernant un terrain. Il informe le propriétaire ou l’acquéreur, tandis qu’un permis peut autoriser certains travaux.

Explication

La DIA permet à la mairie de se prononcer sur le droit de préemption urbain, avec un délai de réponse de deux mois. Le silence à l’issue de ce délai vaut renonciation tacite, et non interdiction de vendre.

Explication

Le permis d’aménager est instruit en trois mois, ou en quatre mois dans une zone protégée, puis reste valable trois ans. Sa validité peut être prorogée deux fois pour une durée d’un an.

Explication

La durée du bail d’habitation est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et de six ans lorsqu’il est une personne morale. Le bail professionnel a, quant à lui, une durée minimale de six ans, indépendamment de cette distinction.

Explication

Le bail professionnel concerne les activités non commerciales, non artisanales et non agricoles, notamment les professions libérales, pour au moins six ans avec reconduction tacite de six ans. Une activité commerciale relève plutôt du bail commercial.

Explication

Le bail rural suppose cumulativement une mise à disposition, un titre onéreux, un immeuble agricole et l’exercice d’une activité agricole, pour au moins neuf ans. Les autres situations relèvent de baux d’habitation, commerciaux ou professionnels.

Explication

Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans, ce qui correspond à la règle dite « 3-6-9 ». Les périodes de trois et six ans renvoient à des étapes de la relation locative, mais ne constituent pas la durée minimale du bail.

Explication

Le capital de 290 400 euros est divisé en 2 904 parts de 100 euros, réparties entre les trois associées selon les nombres indiqués. La confusion fréquente consiste à prendre le montant total du capital pour le nombre de parts ou pour la valeur d’une part.

Explication

Lorsque les frais et les travaux réels sont retenus, le prix d’acquisition corrigé correspond au prix d’achat augmenté de ces deux montants. Les taux de 7,5 % et de 15 % constituent des évaluations forfaitaires alternatives, et non des compléments à cumuler avec les dépenses réelles.

Explication

La plus-value brute se calcule en retranchant le prix d’acquisition corrigé du prix de cession, soit 110 000 euros dans cet exemple. Additionner ou multiplier les deux prix ne correspond pas à la formule de la plus-value.

Explication

L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, tandis que celle des prélèvements sociaux l’est après 30 ans ; il faut donc atteindre 30 ans pour bénéficier des deux. Le seuil de 22 ans concerne l’impôt sur le revenu, mais pas les prélèvements sociaux.