Fiche de révision : Évolution du droit de l’urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Objet et définition du droit urbanisme
2. Des règles anciennes à la loi Cornudet
3. Naissance et institutionnalisation du droit
4. Les formes de l’urbanisme moderne
5. Décentralisation et nouveaux territoires
6. Renouvellement urbain et développement durable
7. Urbanisme et environnement
8. Le backlash contemporain
9. Architecture générale du cours

📅 Repères chronologiques

1. 1867Ildefonso Cerda aurait employé pour la première fois le terme « urbanisme » dans son ouvrage La Teoria general de la urbanizacion.
2. 15 février 1902Une loi relative à la protection de la santé publique a prescrit l’édition de règlements sanitaires départementaux et communaux.
3. 21 avril 1906Une loi a organisé la protection des sites et monuments naturels de caractère artistique.
4. 1910Paul Clerget a repris le terme « urbanisme » dans un article intitulé « L’urbanisme. Étude historique, géographique et économique ».},
5. 31 décembre 1913Une loi a organisé la protection des monuments historiques.
6. 14 mars 1919La loi Cornudet a officiellement marqué la naissance du droit de l’urbanisme en France.
7. 19 juillet 1924Une loi a soumis les lotissements à une autorisation préalable.
8. 6 août 1953La loi foncière a permis aux collectivités d’acquérir des terrains par expropriation, de les équiper puis de les revendre à des constructeurs.
9. 29 août 1955Un décret a créé le règlement national d’urbanisme, qui établit un socle minimal de règles applicable aux communes dépourvues de document local d’urbanisme.
10. 30 décembre 1967La loi d’orientation foncière a créé les zones d’aménagement concerté, qui ont remplacé les zones à urbaniser par priorité.

📖 1. Objet et définition du droit urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de l’urbanisme : Auby, Périnet-Marquet et Noguellou — Règles et institutions dans et par lesquelles se traduit l’intervention de la puissance publique dans l’utilisation des sols et dans la compétition pour l’utilisation des espaces urbains.

📝 Points essentiels

• L’ensemble du territoire comprend notamment:
  • les zones à urbaniser
  • les zones naturelles et forestières
  • les zones agricoles

📌 Le droit de propriété, déclaré « inviolable et sacré » par l’article 17 de la DDHC et défini par l’article 544 du Code civil, est limité par les lois et règlements d’urbanisme au nom de l’intérêt général.

💡 Astuce mémo

L’urbain est le cœur, mais le droit de l’urbanisme couvre tout le territoire.

📖 2. Des règles anciennes à la loi Cornudet

📝 Points essentiels

• Avant le droit moderne de l’urbanisme, les règles de police et de fiscalité limitaient déjà le droit de construire, notamment par des règles de hauteur, d’alignement et de prospect.

• Au XIXe siècle, l’industrialisation et les grandes pandémies ont placé l’hygiène et la sécurité au centre de la réglementation destinée à lutter contre l’insalubrité et la mortalité urbaines.

💡 Astuce mémo

Police romaine → hygiène industrielle → loi Cornudet.

📖 3. Naissance et institutionnalisation du droit

📝 Points essentiels

📌 La loi Cornudet imposait aux villes de plus de 10 000 habitants de se doter, dans les trois ans, d’un projet d’aménagement, d’embellissement et d’extension.

• Le projet d’aménagement, d’embellissement et d’extension délimitait la voirie, les places, squares, jardins, terrains de jeux, parcs et autres espaces libres, prévoyait des réserves boisées et localisait les monuments, édifices et services publics.

💡 Astuce mémo

1919 PAEE → 1924 lotissements → 1935 extension → 1955 RNU.

📖 4. Les formes de l’urbanisme moderne

🔑 Notions clés & Définitions

• Urbanisme opérationnel : Politique d’aménagement urbain menée par les collectivités publiques au moyen d’outils de maîtrise foncière et d’opérations concrètes.

★ À maîtriser

📌 Depuis la loi d’orientation foncière de 1967, les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme assurent la prévision, tandis que les plans d’occupation des sols assurent la réglementation et sont opposables aux demandes individuelles d’occupation des sols.

Compléments

• L’urbanisme concerté désigne principalement l’association de l’État et des collectivités territoriales à l’élaboration des documents d’urbanisme, et non la participation générale des citoyens.

💡 Astuce mémo

Prévoir avec le SDAU, réglementer avec le POS, aménager avec les ZAC.

📖 5. Décentralisation et nouveaux territoires

★ À maîtriser

• Les lois de décentralisation de 1982-1983, notamment la loi du 7 janvier 1983, ont renforcé les communes dans l’élaboration des documents d’urbanisme et la délivrance des autorisations.

📌 Depuis la décentralisation, les maires des communes couvertes par les documents d’urbanisme disposent de compétences pour instruire et délivrer les autorisations d’urbanisme, dans le cadre d’une compétence partagée avec les autres personnes publiques.

Compléments

• Le droit de l’urbanisme valorise désormais l’échelon intercommunal par le PLU intercommunal, le renforcement du SCOT, les grandes opérations d’urbanisme et les opérations de revitalisation du territoire.

💡 Astuce mémo

Décentralisation → compétences communales et intercommunales renforcées.

📖 6. Renouvellement urbain et développement durable

🔑 Notions clés & Définitions

• Développement durable : Rapport Brundtland, Notre avenir à tous, 1987 — Développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs.

📝 Points essentiels

• La loi SRU du 13 décembre 2000 a remplacé l’objectif d’étalement urbain par celui de développement urbain maîtrisé, de gestion économe du sol et de renouvellement urbain.

📌 La loi SRU a remplacé les plans d’occupation des sols par les plans locaux d’urbanisme, qui contiennent un projet d’aménagement et de développement durable, et les schémas directeurs par les schémas de cohérence territoriale.

• La Charte de l’environnement de 2004 impose aux politiques publiques de concilier la protection et la mise en valeur de l’environnement, le développement économique et le progrès social.

💡 Astuce mémo

Étalement urbain → renouvellement urbain → sobriété foncière.

📖 7. Urbanisme et environnement

🔑 Notions clés & Définitions

• Artificialisation des sols : Altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, notamment biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage.
• Artificialisation nette : Solde de l’artificialisation et de la renaturation des sols constatées sur un périmètre et pendant une période donnés.

★ À maîtriser

📌 La loi Climat et Résilience a consacré l’objectif de zéro artificialisation nette et impose la compatibilité progressive des documents d’urbanisme avec cet objectif.

📌 Selon le principe d’indépendance des législations, une autorisation délivrée au titre d’une législation ne vaut en principe pas autorisation au titre d’une autre législation applicable à la même opération. — M.-F. Delhoste, Les polices administratives spéciales et le principe de l’indépendance des législations, 2001

Compléments

• L’indépendance des législations peut être atténuée lorsque les documents d’urbanisme doivent être compatibles avec des plans environnementaux ou des chartes de parcs naturels régionaux.

💡 Astuce mémo

Indépendance des législations, mais compatibilité croissante des autorisations et documents.

📖 8. Le backlash contemporain

📝 Points essentiels

• La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré l’objectif de zéro artificialisation nette, mais cet objectif fait depuis l’objet de remises en cause politiques et législatives.

• La loi SUL du 26 novembre 2025 a favorisé la production de logements en multipliant les dérogations, parfois au détriment du droit de l’environnement et de la démocratie environnementale.

💡 Astuce mémo

Objectif ZAN ambitieux contre dérogations favorisant la construction.

📖 9. Architecture générale du cours

📝 Points essentiels

• Les axes du premier semestre sont:

  • réglementer
  • planifier
  • utiliser

• Les axes du second semestre sont:

  • maîtriser
  • aménager
  • juger

💡 Astuce mémo

Réglementer → planifier → utiliser → maîtriser → aménager → juger.

📊 Tableaux de synthèse

Évolution des documents d’urbanisme