QCM : Fiscalité des revenus immobiliers — 39 questions

Explication

Ces deux contrats peuvent servir à constituer un flux de revenus actuels ou futurs tout en bénéficiant d’un cadre fiscal intéressant. Ils ne garantissent toutefois ni une rente immédiate ni une exonération générale lors des retraits.

Explication

Le rachat et l’avance permettent de mobiliser rapidement des liquidités sur une assurance-vie. Un bien immobilier détenu physiquement ne permet généralement pas une mobilisation aussi immédiate, même s’il peut produire des revenus.

Explication

Pendant la constitution de l’épargne, les produits ne sont pas taxés en l’absence de distribution de revenus. La taxation intervient notamment lorsque des produits sont encaissés lors d’un retrait ou d’une autre opération imposable.

Explication

Lors d’un rachat partiel, l’imposition porte sur la fraction de produits attachée aux primes remboursées. Le retrait ne rend donc pas tout le capital imposable, contrairement à la confusion fréquente entre capital retiré et produits taxables.

Explication

Après huit ans, l’abattement annuel s’élève à 4 600 € ou 9 200 € selon la situation familiale. Ces montants dépendent de la situation du souscripteur, et non du type de support choisi.

Explication

Le prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 %, ou de 7,5 % sous certaines conditions, est un acompte prélevé lors de l’encaissement. L’imposition définitive est ensuite déterminée lors de la déclaration des revenus, ce qui distingue ce prélèvement d’un impôt libératoire immédiat.

Explication

À 60 ans, une personne dispose en moyenne d’environ trente années d’espérance de vie restante, mais son espérance de vie en bonne santé est beaucoup plus courte. Confondre ces deux indicateurs conduit à surestimer la durée pendant laquelle elle pourra vivre sans problèmes importants de santé.

Explication

La rente peut devenir pertinente en cas de longévité élevée, surtout si les conditions de revalorisation sont attractives. À l’inverse, les rachats partiels offrent généralement davantage d’intérêt financier lorsque la durée de vie anticipée est plus courte ou que la liquidité est prioritaire.

Explication

Entre 60 et 69 ans, la fraction imposable d’une rente viagère est de 40 %. Le taux de 30 % concerne les personnes de plus de 69 ans, tandis que les taux de 50 % et 70 % s’appliquent à des tranches d’âge plus jeunes.

Explication

Le PEA combine une fiscalité avantageuse et un choix de titres limité, tandis que le portefeuille-titres ordinaire permet davantage de choix sans régime fiscal de faveur. Confondre ces caractéristiques conduit à attribuer au compte-titres l’avantage fiscal propre au PEA.

Explication

Depuis le 1er janvier 2014, le plafond du PEA classique est fixé à 150 000 €, tandis que celui du PEA PME-ETI atteint 225 000 €. L’erreur fréquente consiste à inverser ces deux plafonds.

Explication

Une personne physique majeure qui réside fiscalement en France peut ouvrir un PEA classique et un PEA PME-ETI. La détention d’un compte bancaire français ou la qualité de personne morale ne suffit pas à remplir ces conditions.

Explication

Un retrait effectué avant cinq ans entraîne en principe la clôture du PEA, avec une imposition des gains à 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,20 % au titre des prélèvements sociaux. L’exonération liée au maintien du plan ne s’applique donc pas dans cette situation.

Explication

La rentabilité dépend notamment de la qualité du bien, de son prix d’acquisition, de sa localisation, du loyer attendu et de la fiscalité anticipée. Une analyse limitée au financement ou au régime fiscal néglige des facteurs essentiels liés au bien et au marché locatif.

Explication

Les revenus immobiliers peuvent relever des revenus fonciers, des BIC, des BNC, des bénéfices agricoles ou de l’impôt sur les sociétés. Les traitements et salaires ou les dividendes appartiennent à d’autres catégories fiscales et ne constituent pas les catégories énumérées ici.

Explication

La qualification fiscale tient notamment à la nature du bien loué, à l’existence de prestations de services et à la qualité fiscale du contribuable. Elle ne découle pas directement de la qualification civile donnée au bail par les parties.

Explication

La détermination du régime fiscal commence par l’identification de la nature fiscale du contribuable, puis par celle des revenus qu’il perçoit. Le choix du régime ne peut pas être établi à partir de préférences personnelles ou de critères financiers étrangers à cette qualification.

Explication

Les revenus fonciers correspondent aux revenus tirés de propriétés bâties ou non bâties lorsqu’ils ne relèvent pas d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou non commerciale. Un immeuble inscrit à l’actif d’une entreprise relève en principe de l’activité de cette entreprise plutôt que des revenus fonciers.

Explication

Un logement occupé par son propriétaire ne produit pas de revenus imposables, et les charges qui s’y rapportent ne peuvent pas être déduites. Cette règle distingue la jouissance personnelle d’un bien effectivement donné en location, dont les charges peuvent relever des revenus fonciers.

Explication

Sans véritable contrat de location, la mise à disposition gratuite est assimilée à une jouissance conservée par le propriétaire. Elle ne constitue donc pas, par elle-même, une location productrice de revenus fonciers.

Explication

L’absence de paiement des fluides ou de la taxe d’habitation peut montrer que le bail n’est pas effectivement exécuté. À l’inverse, la signature, la déclaration ou l’assurance ne suffisent pas à établir à elles seules la réalité d’une location.

Explication

Le Conseil d’État a retenu la conservation de la jouissance par le propriétaire, car ni la perception d’un loyer ni le paiement des charges par le gendre n’étaient démontrés. La déclaration du bail et la souscription d’une assurance n’ont pas suffi à prouver une location réelle.

Explication

Les BIC comprennent notamment les revenus tirés de la location de biens immobiliers meublés ou équipés, ainsi que les locations accompagnées de prestations de services. Une location nue relève en principe des revenus fonciers et non des BIC.

Explication

À compter des revenus imposés au titre de 2017, l’ensemble des revenus de locations meublées perçus par une personne physique relève des BIC. Les locations nues restent en principe rattachées aux revenus fonciers.

Explication

Les revenus fonciers suivent une comptabilité de caisse : les recettes sont prises en compte lors de leur encaissement et les charges lors de leur paiement. Le rattachement à la naissance certaine d’une créance ou d’une dette correspond plutôt à la logique des BIC.

Explication

La déduction suppose notamment une charge payée par le contribuable, justifiée, acquittée pendant l’année concernée et liée à un immeuble productif de revenus fonciers. Une facture ou une stipulation contractuelle ne suffit pas si les autres conditions, notamment le paiement et le lien avec le revenu, ne sont pas remplies.

Explication

Les travaux d’amélioration peuvent être déduits des revenus fonciers, contrairement aux travaux d’agrandissement et de reconstruction. Lorsque ces catégories de travaux sont réalisées simultanément, la déduction des travaux d’amélioration est également écartée.

Explication

L’usufruitier a droit aux fruits du bien, notamment aux loyers, tandis que le nu-propriétaire assume en principe les grosses réparations selon l’article 605 du Code civil. Cette répartition civile ne signifie pas que l’usufruitier supporte habituellement les grosses réparations.

Explication

La déduction fiscale revient en principe à l’usufruitier ou au nu-propriétaire qui a effectivement supporté la dépense, sous réserve des conditions générales. La répartition civile des réparations ne suffit donc pas à déterminer la déduction fiscale.

Explication

En comptabilité d’engagement, le rattachement dépend de la naissance d’une créance ou d’une dette certaine dans son principe et déterminée dans son montant. Le simple encaissement ou paiement correspond plutôt à la logique des revenus fonciers.

Explication

Pour une location meublée classique, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % et ne permet pas de constater un déficit. La déduction détaillée des charges réelles et des amortissements relève du régime réel.

Explication

Pour les revenus de 2023, le régime micro-BIC des locations meublées était accessible lorsque les recettes annuelles ne dépassaient pas 77 700 €. Les seuils de 23 000 €, 90 000 € et 250 000 € concernent d’autres règles fiscales.

Explication

L’amortissement est déductible dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges afférentes, sans pouvoir créer de déficit. La fraction non déduite peut toutefois être reportée sans limitation de durée sur les revenus de même nature.

Explication

Le statut professionnel exige simultanément des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu. Le dépassement du seul seuil de 23 000 € ne suffit donc pas.

Explication

Le déficit d’une location meublée professionnelle peut s’imputer sur le revenu global puis être reporté pendant six ans. Celui d’une location meublée non professionnelle est reportable pendant dix ans sur les revenus de même nature et ne s’impute pas sur le revenu global.

Explication

La cession réalisée par un loueur professionnel relève des plus-values professionnelles, alors que celle réalisée par un loueur non professionnel relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. La qualification du loueur détermine donc le régime applicable.

Explication

Une SCPI permet d’acquérir des parts d’une société détenant et louant plusieurs biens immobiliers. L’investissement direct correspond, lui, à la détention personnelle d’un immeuble, et non à la possession de parts sociales.

Explication

La SCPI mutualise le risque locatif en investissant dans plusieurs immeubles, tels que des bureaux, entrepôts ou commerces. Cette diversification ne constitue pas une garantie publique des loyers et ne supprime pas les risques liés à l’immobilier.

Explication

Les revenus de parts de SCPI ne relèvent pas du micro-foncier lorsque le contribuable ne possède aucun revenu foncier provenant d’un immeuble détenu directement. Le seuil annuel de 15 000 € ne suffit donc pas, dans cette situation, à ouvrir ce régime.