Fiche de révision : Fiscalité des revenus immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Assurance vie et revenus flexibles
2. Fiscalité de l’assurance vie
3. Rendement et espérance de vie
4. PEA et portefeuille titres
5. Investissement immobilier locatif
6. Qualification fiscale des loyers
7. Jouissance et revenus fonciers
8. Locations meublées et BIC
9. Rattachement et charges foncières
10. Démembrement et charges déductibles
11. BIC de location meublée
12. Statut du loueur et plus-values
13. Investissement en SCPI

📖 1. Assurance vie et revenus flexibles

🔑 Notions clés & Définitions

• Assurance-vie : Permet de constituer un flux actuel ou futur de revenus dans un cadre fiscal intéressant.

★ À maîtriser

📌 Grâce au rachat et à l’avance, l’assurance-vie et le contrat de capitalisation sont plus liquides qu’un bien immobilier détenu physiquement.

Compléments

📌 Le rachat permet au souscripteur de disposer immédiatement du montant dont il a besoin, sans être limité aux seuls fruits du placement.

• L’assurance-vie peut répondre à l’allongement de la durée de vie et à l’augmentation durable du risque de dépendance.

💡 Astuce mémo

Rachat ou avance → liquidité adaptée aux besoins

📖 2. Fiscalité de l’assurance vie

📝 Points essentiels

📌 Pendant la phase de constitution de l’épargne, les produits ne sont pas taxés en l’absence de distribution de revenus.

📌 En cas de rachat partiel, seule la fraction correspondant aux produits attachés aux primes remboursées est taxée.

• Après huit ans, le souscripteur bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 € ou de 9 200 € selon sa situation familiale.

📌 Pour les primes versées après le 27 septembre 2017, les produits sont soumis lors de l’encaissement au prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 %, avec un taux de 7,5 % sous certaines conditions de durée et de montant.

💡 Astuce mémo

Constitution → encaissement → déclaration

📖 3. Rendement et espérance de vie

★ À maîtriser

• En France, une personne âgée de 60 ans a en moyenne une espérance de vie restante de trente ans, tandis que son espérance de vie en bonne santé est beaucoup plus courte.

📌 Une sortie en rente d’une assurance-vie est généralement moins intéressante financièrement que des rachats partiels, sauf si le souscripteur prévoit une longue durée de vie et bénéficie de conditions attractives de revalorisation.

• La fraction imposable d’une rente viagère est de 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % après 69 ans.

Compléments

• 🔄 La stratégie de revenus à long terme suit trois étapes:
  1. Investir sur une allocation adaptée
  2. Effectuer des rachats selon les besoins après la retraite
  3. Éventuellement sortir en rente après 70 ou 80 ans

💡 Astuce mémo

Court terme sécurisé, long terme diversifié

📖 4. PEA et portefeuille titres

📝 Points essentiels

📌 Le PEA offre une fiscalité avantageuse mais un choix de titres limité, tandis que le portefeuille-titres ordinaire offre un choix d’investissement plus large sans régime fiscal de faveur.

• Depuis le 1er janvier 2014, il existe un PEA classique plafonné à 150 000 € et un PEA PME-ETI plafonné à 225 000 €.

• Chaque personne physique majeure résidant fiscalement en France peut ouvrir un PEA classique et un PEA PME-ETI.

• Les gains du PEA sont exonérés d’impôt sur le revenu en l’absence de retrait, sauf notamment pour certains produits de titres non cotés soumis à une limite d’exonération de 10 %.

• Un retrait du PEA avant cinq ans entraîne en principe la clôture du plan et l’imposition des gains à 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

💡 Astuce mémo

PEA fiscalisé favorablement mais restreint, compte-titres souple mais imposé

📖 5. Investissement immobilier locatif

★ À maîtriser

📌 La rentabilité d’un investissement immobilier dépend de la qualité du bien, de son prix d’acquisition, de sa localisation, du niveau de loyer attendu et de la fiscalité anticipée.

• Les revenus immobiliers peuvent relever des revenus fonciers, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux, des bénéfices agricoles ou de l’impôt sur les sociétés.

Compléments

📌 La fiscalité immobilière doit être étudiée après l’adéquation du bien aux objectifs patrimoniaux, car elle ne doit être ni l’objectif principal ni un élément négligé de l’investissement.

💡 Astuce mémo

Qualité du bien + fiscalité maîtrisée → rentabilité patrimoniale

📖 6. Qualification fiscale des loyers

🔑 Notions clés & Définitions

• Revenus fonciers : Revenus provenant de la location de propriétés bâties ou non bâties lorsqu’ils ne relèvent pas d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale.

★ À maîtriser

📌 En droit fiscal, la qualification d’un loyer dépend notamment de la nature du bien loué, de l’existence de prestations de services et de la qualité fiscale du contribuable, indépendamment de la qualification civile du bail.

📌 Pour déterminer le régime fiscal des loyers, il faut identifier la nature fiscale du contribuable puis la nature fiscale des revenus perçus.

Compléments

📌 Une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés est imposée à l’IS sur les loyers de son immeuble, sans distinction selon la nature du bail.

💡 Astuce mémo

Loyer civil ≠ catégorie fiscale

📖 7. Jouissance et revenus fonciers

★ À maîtriser

• Les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, mais les charges correspondantes ne sont pas déductibles.

• La mise à disposition gratuite d’un logement à un tiers sans contrat de location est considérée comme une jouissance conservée par le propriétaire.

• Pour qu’un bail à titre gratuit soit reconnu comme réel, le contribuable doit notamment pouvoir démontrer son effectivité, car un loyer faible ou inexistant, l’absence de paiement des fluides ou de la taxe d’habitation et la faible occupation peuvent révéler sa fictivité.

• Le Conseil d’État a jugé le 6 janvier 1993 que le propriétaire d’un appartement mis à la disposition de son gendre en conservait la jouissance, faute de preuve de la perception d’un loyer et du paiement par le locataire des charges, même si un bail avait été déclaré et une assurance souscrite. — Conseil d'État

📌 La jouissance d’un immeuble vacant est en principe considérée comme conservée par son propriétaire, mais les charges peuvent rester déductibles lorsque le propriétaire démontre une intention réelle et diligente de mise en location.

📌 Lorsque les constructions et aménagements réalisés par le locataire reviennent gratuitement au bailleur à l’expiration ou à la résiliation du bail, le profit correspondant constitue un revenu foncier imposable à cette date. — Conseil d'État, mai 2021

Compléments

• Un contribuable qui met gratuitement un logement à la disposition de son fils sans établir le paiement d’un loyer est réputé en conserver la jouissance et ne peut pas déduire les charges correspondantes. — CE 7e-8e s.-s., 24-11-1976

📌 Un immeuble vacant est en principe considéré comme conservé à la jouissance de son propriétaire, sauf si celui-ci démontre une intention réelle de le mettre en location.

• Un immeuble en cours de construction n’est pas considéré comme vacant lorsque le contribuable a manifesté clairement son intention de le louer après achèvement et que cette intention est confirmée par une utilisation locative dès l’achèvement. — Conseil d'État, 2 mars 1977

💡 Astuce mémo

Logement occupé par le propriétaire : exonération, mais charges non déductibles

📖 8. Locations meublées et BIC

🔑 Notions clés & Définitions

• Bénéfices industriels et commerciaux : Regroupent notamment les revenus tirés de la location de biens immobiliers meublés ou équipés et de la location accompagnée de prestations de services.

★ À maîtriser

• À compter des revenus imposés au titre de l’année 2017, l’ensemble des revenus issus des locations meublées perçus par une personne physique relève de la catégorie des BIC.

Compléments

• Les principales catégories sont: la location meublée à usage d’habitation, la location meublée saisonnière ou touristique, les investissements de loisirs ou résidences hôtelières

📖 9. Rattachement et charges foncières

★ À maîtriser

📌 En revenus fonciers, les recettes sont rattachées à l’exercice de leur encaissement et les charges à celui de leur paiement, conformément à une comptabilité de caisse. — CGI

• Les conditions cumulatives de déduction sont: concerner un immeuble productif de revenus fonciers, être engagée pour acquérir ou conserver ces revenus, être acquittée l’année de la déduction, être payée par le contribuable, être justifiée

📌 Les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, tandis que les travaux d’agrandissement et de reconstruction ne le sont pas ; lorsque ces travaux sont réalisés simultanément, la déduction des travaux d’amélioration est écartée.

Compléments

• Pour les plus-values immobilières des particuliers, l’impôt sur le revenu est au taux forfaitaire de 19 % et l’exonération liée à la durée de détention intervient au-delà de 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux sont au taux de 17,20 % et sont exonérés au-delà de 30 ans.

💡 Astuce mémo

Revenus fonciers : encaissement ; BIC : créance ou dette certaine

📖 10. Démembrement et charges déductibles

★ À maîtriser

📌 En droit civil, l’usufruitier perçoit les fruits du bien, tandis que le nu-propriétaire doit réaliser les grosses réparations sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier. — Code civil, article 605

📌 Lorsque le bien démembré produit des revenus fonciers, les dépenses sont fiscalement déductibles par l’usufruitier ou le nu-propriétaire qui les a effectivement supportées, sous réserve du respect des conditions générales de déduction. — Administration fiscale, BOI-RFPI-BASE-20-30-30

Compléments

📌 La prise en charge non remboursée par l’usufruitier ou le nu-propriétaire de travaux ou charges incombant normalement à l’autre peut constituer un don manuel soumis aux droits de mutation à titre gratuit. — Administration fiscale

📌 Lorsque le bien démembré est un logement non loué, l’absence de revenus imposables fait en principe obstacle à la déduction des charges, sauf exception.

💡 Astuce mémo

Droit civil : charge répartie ; fiscalité : charge déduite par celui qui la supporte

📖 11. BIC de location meublée

★ À maîtriser

📌 Les BIC relèvent d’une comptabilité d’engagement : le résultat est rattaché à l’exercice où naît une créance ou une dette certaine dans son principe et déterminée dans son montant, indépendamment des encaissements et décaissements.

📌 Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques et de 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme, sans possibilité de constater un déficit.

• Pour les revenus de 2023, le régime micro-BIC des locations meublées est ouvert lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €.

📌 L’amortissement des biens loués par une personne physique est déductible dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges afférentes, ne peut pas créer de déficit et peut être reporté sans limitation de durée sur les revenus de même nature. — CGI, article 39 C, II-2

Compléments

📐 Formule — Dans l’exemple présenté, le bénéfice imposable est calculé ainsi : $25\,000 - 6\,000 - 5\,000 - 1\,000 = 13\,000\ EUR$, contre 19 000 € en l’absence d’amortissement.

💡 Astuce mémo

Micro-BIC : forfait sans déficit ; réel : charges et amortissements comptabilisés

📖 12. Statut du loueur et plus-values

★ À maîtriser

• Une activité de location meublée est professionnelle lorsque les recettes annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu, ces deux conditions étant cumulatives. — CGI

• Le déficit d’une location meublée professionnelle est imputable sur le revenu global puis reportable pendant six ans, tandis que le déficit d’une location meublée non professionnelle est reportable uniquement sur les revenus de même nature pendant dix ans.

• La cession d’un bien par un loueur professionnel relève des plus-values professionnelles, tandis que celle d’un loueur non professionnel relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Compléments

• Pour une activité professionnelle exercée depuis au moins cinq ans, l’exonération totale de plus-value prévue par l’article 151 septies II s’applique lorsque la moyenne des recettes ne dépasse pas 90 000 € HT, ou 250 000 € HT pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes. — CGI

📌 Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale du contribuable sont exclus de l’assiette de l’IFI, mais une activité de location meublée exercée parallèlement à un emploi à plein temps n’est en général pas considérée comme la profession principale. — Administration fiscale

💡 Astuce mémo

LMP : plus-values professionnelles ; LMNP : plus-values immobilières des particuliers

📖 13. Investissement en SCPI

🔑 Notions clés & Définitions

• SCPI : Société civile de placement dans l’immobilier qui permet aux épargnants d’acquérir des parts d’une société détenant et louant plusieurs immeubles, notamment des bureaux, entrepôts ou commerces.

★ À maîtriser

• La SCPI mutualise le risque locatif en répartissant l’investissement sur plusieurs biens immobiliers, tandis que la gestion des immeubles est confiée à une société de gestion.

📌 Les revenus de parts de SCPI ne sont pas éligibles au régime du micro-foncier lorsque le contribuable ne possède pas d’autres revenus fonciers issus d’immeubles détenus directement, même si ses revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €.

Compléments

• L’investisseur en SCPI supporte un risque de perte en capital, un risque de gestion et les frais de gestion prélevés par la société de gestion, sans pouvoir choisir directement les actifs acquis ou cédés.

• L’acquisition de parts de SCPI peut permettre de créer des revenus fonciers ou BIC destinés à absorber des déficits reportables arrivant à échéance, à condition de retenir une année fiscale de rattachement cohérente avec la distribution des revenus.

💡 Astuce mémo

Un portefeuille de parts répartit les immeubles, les loyers et les risques

📊 Tableaux de synthèse

PEA et compte-titres ordinaire

Comparaison LMP et LMNP