Fiche de révision : Le statut des baux commerciaux

📋 Plan du Cours

1. Fondements et ordre public du statut
2. Qualification du contrat de bail
3. Convention d’occupation précaire
4. Bail emphytéotique
5. Pouvoirs du bailleur
6. Conditions tenant au preneur
7. Locaux et emplacements concernés
8. Exploitation et clientèle propre
9. Extensions et baux dérogatoires
10. Requalification et prescription

📖 1. Fondements et ordre public du statut

★ À maîtriser

• Les litiges relatifs au statut des baux commerciaux relèvent du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble loué, tandis que la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relève du président du tribunal judiciaire, juge des loyers commerciaux.

• Les dispositions du statut des baux commerciaux sont en principe supplétives, sauf les règles d’ordre public visées notamment aux articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce.

• Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions impératives du statut sont réputés non écrits, et l’action correspondante est imprescriptible.

• Le statut des baux commerciaux relève principalement des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Compléments

• La Cour de cassation a jugé que l’article L. 145-15 s’applique aux baux en cours, notamment dans ses arrêts des 19 novembre 2020 et 16 novembre 2023.

💡 Astuce mémo

Clause contraire : réputée non écrite, non annulée

📖 2. Qualification du contrat de bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail : Contrat par lequel une partie procure à l’autre la jouissance temporaire d’une chose moyennant un prix, conformément à l’article 1709 du Code civil.

★ À maîtriser

• Relèvent d’une qualification différente du bail:
  • le contrat gratuit
  • le crédit-bail immobilier
  • la convention d’occupation précaire

Compléments

📌 Le bail emphytéotique est exclu du statut des baux commerciaux par l’article L. 145-3 du Code de commerce, sauf pour les règles relatives à la révision des loyers lorsque le bail est commercial.

• Le crédit-bail immobilier n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, de sorte que le droit commun des clauses résolutoires s’applique et non le régime spécial de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

💡 Astuce mémo

Jouissance payante = bail ; gratuité = prêt

📖 3. Convention d’occupation précaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Convention d’occupation précaire : Convention dont l’occupation des lieux est autorisée, quelle que soit sa durée, en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, selon l’article L. 145-5-1 du Code de commerce.

★ À maîtriser

📌 Lorsque la précarité objective n’est pas établie, la convention est requalifiée en bail et soumise au statut des baux commerciaux.

Compléments

📌 L’occupant précaire ne peut pas invoquer l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil et doit établir un manquement contractuel de son cocontractant.

• Un projet de démolition de l’immeuble ou la mise à disposition d’un terrain après destruction d’un immeuble en attendant sa reconstruction constituent des causes objectives de précarité.

💡 Astuce mémo

Circonstance objective → occupation précaire hors statut

📖 4. Bail emphytéotique

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail emphytéotique : Le bail emphytéotique se caractérise cumulativement par la volonté des parties, une très longue durée, un faible loyer, la charge d’entretien de l’immeuble par le preneur et la faculté de consentir des droits réels sur le bien loué.

★ À maîtriser

📌 Le bail emphytéotique n’ouvre pas de droit au renouvellement, car sa durée très longue constitue une protection suffisante pour le locataire.

• Le bail emphytéotique dure entre 18 et 99 ans.

Compléments

• Lorsqu’un locataire dispose seulement de la faculté de construire, un bail de longue durée portant sur un terrain peut être qualifié d’emphytéotique, mais le loyer ne peut pas correspondre à la valeur locative.

💡 Astuce mémo

18–99 ans, faible loyer, entretien, droits réels

📖 5. Pouvoirs du bailleur

📝 Points essentiels

• Pour un bien propre relevant de la communauté, l’époux propriétaire peut seul conclure le bail commercial, tandis que les deux époux doivent agir ensemble pour un bien commun en application de l’article 1425 du Code civil.

• L’époux qui a conclu seul un bail commercial sur un bien commun expose l’acte à une nullité relative, que l’autre conjoint peut demander dans les 2 ans de la connaissance de l’acte, sans dépasser 2 ans après la dissolution de la communauté.

• L’usufruitier ne peut conclure seul un bail commercial sans l’accord du nu-propriétaire, et le renouvellement constitue également un nouveau bail nécessitant cet accord.

• Tout acte ne relevant pas de l’exploitation normale d’un bien indivis, notamment la conclusion d’un bail commercial, exige le consentement de tous les indivisaires et le bail conclu par un seul est inopposable aux autres.

💡 Astuce mémo

Bien propre : seul ; bien commun : époux ensemble

📖 6. Conditions tenant au preneur

★ À maîtriser

📌 Le preneur doit être commerçant immatriculé au RCS ou artisan immatriculé au RNE pour bénéficier normalement du statut des baux commerciaux.

📌 Le défaut d’immatriculation ne rend pas le bail nul et ne permet pas au bailleur d’obtenir sa résiliation, mais il prive le preneur du droit au renouvellement.

• La condition d’immatriculation s’apprécie au jour de la délivrance du congé par le bailleur, au jour de la demande de renouvellement par le preneur ou au jour de l’assignation dans une action en reconnaissance du bail commercial.

Compléments

📌 En cas de location-gérance, le propriétaire du fonds de commerce peut bénéficier du statut sans être immatriculé, tandis que le locataire-gérant doit être immatriculé pour exploiter le fonds.

💡 Astuce mémo

Immatriculation : pas de nullité, mais pas de renouvellement

📖 7. Locaux et emplacements concernés

🔑 Notions clés & Définitions

• Local : Lieu clos et couvert comportant des murs et un toit.

★ À maîtriser

📌 Un local accessoire peut bénéficier du statut si sa privation compromettrait l’exploitation du fonds de commerce, à condition que son bailleur sache que les deux locaux sont loués pour une utilisation conjointe.

📌 L’article L. 145-1 du Code de commerce vise les immeubles bâtis et exclut les terrains nus, sauf si des constructions ont été édifiées par le locataire avec le consentement exprès du propriétaire.

Compléments

• Le statut des baux commerciaux peut s’appliquer à un emplacement fixe et permanent intégré dans un ensemble immobilier clos et couvert, comme un emplacement de 16 m² dans un centre commercial destiné à un manège pour enfants.

💡 Astuce mémo

Immeuble civil large, statut commercial limité au bâti

📖 8. Exploitation et clientèle propre

★ À maîtriser

• Dans un commerce intégré, le statut suppose cumulativement une clientèle propre au preneur et une autonomie de gestion incompatible avec des contraintes empêchant le libre exercice de son activité.

• L’accueil physique de clients n’est pas nécessaire pour caractériser un fonds de commerce, mais une clientèle attachée de façon autonome à l’exploitation doit exister.

• Le bailleur qui conteste l’application du statut des baux commerciaux doit prouver que l’exploitant était soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.

• L’absence de clientèle propre ou d’autonomie de gestion prive le locataire du statut des baux commerciaux sans entraîner, sauf clause contraire, la résiliation du bail.

Compléments

• Des horaires imposés et la nature des prestations fixée par un règlement intérieur peuvent être compatibles avec l’autonomie de gestion du preneur.

💡 Astuce mémo

Clientèle propre + gestion autonome → fonds exploité sous statut

📖 9. Extensions et baux dérogatoires

★ À maîtriser

• La location saisonnière échappe au statut lorsque le bailleur retrouve la jouissance des lieux entre chaque saison, tandis que le bail avec exploitation saisonnière reste soumis au statut lorsque la jouissance du preneur est continue.

• Les parties peuvent soumettre volontairement au statut des baux commerciaux un contrat qui ne remplit pas ses conditions, mais elles adoptent alors l’intégralité du statut selon une logique du tout ou rien.

• Les parties peuvent conclure à l’entrée dans les lieux un bail dérogatoire dont la durée totale, éventuellement composée de baux successifs, ne dépasse pas 3 ans conformément à l’article L. 145-5 du Code de commerce.

• Si le preneur reste dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire sans opposition du bailleur, un nouveau bail commercial se forme de plein droit après 1 mois à compter de l’échéance.

Compléments

• Les établissements d’enseignement relèvent du statut des baux commerciaux en application de l’article L. 145-2, I, 1° du Code de commerce, sans obligation d’immatriculation dans un registre.

💡 Astuce mémo

Entrée, durée, maintien, transformation

📖 10. Requalification et prescription

★ À maîtriser

• Les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, notamment l’action en requalification d’une convention, se prescrivent en principe par 2 ans selon l’article L. 145-60 du Code de commerce.

• Pour une convention renouvelable par tacite reconduction ou une succession de contrats improprement qualifiés, le délai de requalification court en principe depuis la conclusion du contrat initial recherché.

• L’action visant à constater l’existence d’un bail commercial résultant du maintien dans les lieux après un bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription biennale et est imprescriptible.

• Selon l’arrêt de la Cour de cassation du 7 décembre 2022, le preneur ne peut pas contourner la prescription biennale de la requalification en invoquant directement le réputé non écrit d’une clause contraire au statut.

Compléments

📌 La fraude du bailleur suspend la prescription biennale de l’action en requalification, notamment lorsque des contrats sont artificiellement utilisés pour contourner la stabilité exigée par le statut.

💡 Astuce mémo

Requalification biennale, sauf fraude ou maintien post-dérogatoire

📊 Tableaux de synthèse

Situations exclues ou soumises au statut

Sanctions du défaut d’immatriculation