Fiche de révision : Propriété immobilière et actes notariés

📋 Plan du Cours

1. Droit de propriété et ses attributs
2. Caractères et limites de la propriété
3. Démembrements et servitudes
4. Étendue verticale de la propriété
5. Division parcellaire et aménagement
6. Propriété collective et foncier solidaire
7. Effet relatif et origine de propriété
8. Clauses relatives à l’immeuble

📖 1. Droit de propriété et ses attributs

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété immobilière : Droit réel qui confère au propriétaire un pouvoir absolu, direct et immédiat sur un immeuble, sous réserve du respect des lois et règlements.
• Usus : Droit d’utiliser ou de ne pas utiliser le bien immobilier.
• Fructus : Droit de faire fructifier le bien immobilier et, le cas échéant, d’en percevoir les fruits, comme les loyers.
• Abusus : Droit de disposer du bien immobilier, notamment en le vendant, en le donnant, en l’hypothéquant ou en le démolissant.

📝 Points essentiels

📌 Les droits réels principaux comprennent la pleine propriété et ses démembrements, tandis que les droits réels accessoires garantissent un droit personnel, comme une créance.

💡 Astuce mémo

UFA : usus, fructus, abusus

📖 2. Caractères et limites de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Absoluité : Plénitude des pouvoirs du propriétaire, mais ces pouvoirs restent limités par les lois et règlements.
• Exclusivité : Permet au propriétaire d’exclure les tiers et de résister à leurs prétentions sur l’immeuble, notamment par l’action en revendication.
• Perpétuité : Droit de propriété illimité dans le temps et qui subsiste même après une longue période d’inoccupation, sous réserve notamment de l’expropriation et de l’usucapion.

📝 Points essentiels

• Les caractères traditionnels du droit de propriété immobilière sont :
  • l’absoluité
  • l’exclusivité
  • la perpétuité

📌 La prescription acquisitive permet au possesseur de devenir propriétaire après 10 ans s’il est de bonne foi et 30 ans s’il est de mauvaise foi.

💡 Astuce mémo

Absolue dans ses pouvoirs, limitée par la loi

📖 3. Démembrements et servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Confère à l’usufruitier l’usus et le fructus d’un immeuble, tandis que l’abusus appartient au nu-propriétaire.
• Nue-propriété : Confère au nu-propriétaire l’abusus, tandis que l’usus et le fructus restent à l’usufruitier ; le nu-propriétaire ne peut disposer du bien qu’avec l’accord de l’usufruitier.
• Droit d’usage et d’habitation : Droit réel temporaire ou viager permettant d’occuper le bien d’autrui, sans en percevoir les fruits ni en disposer.
• Servitude : Confère au propriétaire d’un fonds dominant une prérogative sur le fonds servant appartenant à un propriétaire voisin.

📝 Points essentiels

• Les baux devant être autorisés par les nus-propriétaires sont :

  • les baux ruraux
  • les baux commerciaux
  • les baux industriels et commerciaux
  • les baux d’habitation de plus de 9 ans
  • les baux professionnels de plus de 9 ans

• Le barème fiscal de l’usufruit varie selon l’âge de l’usufruitier : 90 % jusqu’à 21 ans révolus, 80 % jusqu’à 31 ans, 70 % jusqu’à 41 ans, 60 % jusqu’à 51 ans, 50 % jusqu’à 61 ans, 40 % jusqu’à 71 ans, 30 % jusqu’à 81 ans, 20 % jusqu’à 91 ans et 10 % au-delà de 91 ans révolus.

💡 Astuce mémo

L’usufruitier jouit, le nu-propriétaire dispose

📖 4. Étendue verticale de la propriété

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, sous réserve des exceptions prévues par les lois et règlements.

📌 Les plantations de moins de 2 m de hauteur doivent être à au moins 0,50 m de la limite séparative, tandis que celles de 2 m ou plus doivent en être distantes d’au moins 2 m.

• Pour instruire une mutation immobilière, le notaire informe ses clients sur les droits et obligations liés au bien en vérifiant notamment l’état hypothécaire, les plans cadastraux et le certificat d’urbanisme, ainsi que les autorisations nécessaires au projet de l’acquéreur.

Compléments

• Les règles d’urbanisme prévues notamment par le PLU peuvent limiter les constructions sur une parcelle, leur emprise au sol ou leur hauteur.

• Le propriétaire peut creuser un puits sous certaines conditions, notamment à au moins 35 m de la limite de propriété, à moins de 10 m de profondeur et pour un usage domestique inférieur à 1 000 m³ par an.

• Les ressources minières restent la propriété de l’État français, même lorsque les fouilles sont effectuées par le propriétaire du terrain.

💡 Astuce mémo

Le fonds comme une colonne, du sous-sol au-dessus

📖 5. Division parcellaire et aménagement

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Opération d’aménagement foncier qui découpe un ou plusieurs fonds contigus en lots destinés à être bâtis, avec réalisation possible de voiries et de réseaux divers.
• Zone d’aménagement concerté : Opération d’aménagement et d’équipement public d’intérêt général, initiée par l’État, une collectivité locale ou un établissement public.

★ À maîtriser

📌 Le cadastre a une finalité fiscale et ne prouve pas la propriété foncière, contrairement à l’état hypothécaire qui fait foi de la propriété.

• La faisabilité d’une division s’évalue notamment au regard de :
  • du PLU ou de la carte communale
  • du certificat d’urbanisme opérationnel
  • de l’état des risques
  • de l’étude de sol G1
  • de l’avis éventuel de l’ANABF

Compléments

• La modification cadastrale ou la division parcellaire doit être accompagnée d’un document d’arpentage établi par un géomètre-expert.

📖 6. Propriété collective et foncier solidaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété collective : Consiste pour plusieurs propriétaires à détenir ensemble et simultanément un même immeuble ou ensemble immobilier.
• Copropriété : Associe des lots à usage privatif et une quote-part des parties communes calculée en tantièmes ; chaque copropriétaire dispose des trois attributs de propriété sur sa partie privative.
• Indivision : Permet à au moins deux coïndivisaires de détenir une quote-part, égale ou inégale, sur un immeuble, chacun disposant des trois attributs de propriété.
• Bail réel solidaire : Dissocie la propriété du foncier, conservée par l’OFS, de celle du bâti, acquise par le ménage, qui verse une redevance mensuelle.
• Mitoyenneté : Copropriété forcée entre deux propriétaires voisins portant sur un édifice bâti à la limite séparative de leurs fonds.

📝 Points essentiels

📌 En BRS, l’OFS encadre le prix de revente du bâti et la revente est réservée à des bénéficiaires de l’accession sociale afin de limiter la spéculation.

💡 Astuce mémo

En BRS, l’OFS garde le foncier, le ménage possède le bâti

📖 7. Effet relatif et origine de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Effet relatif : Clause située dans la partie normalisée de l’acte, qui relate la dernière mutation de l’immeuble, sa nature, sa date, son lieu et ses références de publication au service de la publicité foncière.
• Origine de propriété : Clause située dans la partie développée de l’acte, qui retrace la chaîne des mutations immobilières sur les 30 dernières années, correspondant à la prescription trentenaire.

📝 Points essentiels

• La clause d’effet relatif indique comment le vendeur ou le donateur a obtenu le bien, par exemple par acquisition, donation, succession ou prescription acquisitive.

💡 Astuce mémo

Dernière mutation pour l’effet relatif, chaîne trentenaire pour l’origine

📖 8. Clauses relatives à l’immeuble

★ À maîtriser

📌 Les vestiges archéologiques immobiliers découverts sur un terrain sont présumés appartenir à l’État, sauf preuve contraire par titre ou prescription.

Compléments

• La clause d’absence de bornage informe que le descriptif du terrain ne résulte pas d’un bornage effectué par un géomètre-expert.

• La clause de lotissement relate notamment l’arrêté autorisant le lotissement et le dépôt de ses pièces constitutives.

📌 Dans un site classé, les changements d’affectation ou modes d’occupation du sol susceptibles de compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements sont interdits, et certaines coupes ou certains abattages peuvent être soumis à autorisation.

📌 La clause de servitude précise que le propriétaire profite des servitudes actives et supporte les servitudes passives pouvant grever le bien, dans les limites des titres réguliers et de la loi.

• Pour le droit de préemption de la SAFER, la vente lui est notifiée et la SAFER peut renoncer à acquérir prioritairement le fonds agricole.

• En cas de droit de préemption urbain, une déclaration d’intention d’aliéner est notifiée à la commune et le titulaire du droit peut notifier sa renonciation à préempter.