Fiche de révision : Vente immobilière : notions clés

📋 Plan du Cours

1. Vente de la chose d’autrui
2. Action en rescision pour lésion
3. Calcul du juste prix
4. Vente en viager et aléa
5. Viager occupé et calculs
6. Garanties de paiement en viager
7. DPE et audit énergétique
8. Location des passoires énergétiques
9. Promotion immobilière et contraintes climatiques

📖 1. Vente de la chose d’autrui

🔑 Notions clés & Définitions

• Nemo plus juris : Principe selon lequel une personne ne peut pas transférer plus de droits qu’elle n’en a, en matière de vente.
• Vente de la chose d’autrui : Vente conclue alors que le vendeur n’est pas propriétaire, ce qui ouvre des actions spécifiques en fonction du transfert de propriété.
• Transfert de propriété immédiat : Condition exigée pour caractériser la nullité comme vente de la chose d’autrui, car le grief naît avec le transfert immédiat.

📝 Points essentiels

• La vente de la chose d’autrui exige deux conditions cumulatives : absence de propriété du vendeur au moment du transfert et effet de transfert immédiat de la propriété.
• Si le transfert de propriété n’est pas immédiat, la vente n’est pas annulée comme “chose d’autrui” tant que la propriété n’a pas été transférée.
• Une promesse de vente ne permet pas d’introduire une action en revendication, car elle ne déclenche pas le moment du transfert de propriété.
• Dans une vente conditionnelle où la propriété du vendeur est soumise à des conditions suspensives, la vente reste valable dès lors que la condition affectant la propriété du vendeur est elle-même réalisée.
• L’action en nullité doit être intentée avant que la vente ne soit devenue parfaite, avec un délai de 5 ans à compter du moment où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits, sans dépasser la consolidation prévue par le droit.

💡 Astuce mémo

Nemo plus juris + propriété immédiate = “action ouverte” : pas de transfert immédiat, pas de nullité comme chose d’autrui.

📖 2. Action en rescision pour lésion

📖 3. Calcul du juste prix

🔑 Notions clés & Définitions

• Valeur réelle de l’immeuble : La valeur réelle de l’immeuble désigne le niveau de référence utilisé pour comparer le prix effectivement payé lors de la vente immobilière.
• Barème fiscal 69 CGI : Le barème fiscal 69 CGI est une méthode chiffrée utilisée pour calculer la répartition des droits (notamment en cas de démembrement) lors d’une vente.

📝 Points essentiels

• En matière de lésion immobilière, l’action n’est ouverte que si le prix de cession est inférieur à 5/12 de la valeur réelle de l’immeuble, soit un écart de 7/12.
• Exemple de seuil : pour un bien valant 120 000 €, la lésion est caractérisée si le prix est inférieur à 50 000 €.
• Pour calculer la répartition du prix lors d’une vente d’un bien démembré, on peut utiliser le barème fiscal du 69 CGI ou un barème économique fondé sur le rendement (loyers).

💡 Astuce mémo

Seuil de lésion : 5/12 pour le prix, donc il faut “perdre” 7/12 pour pouvoir agir.

📖 4. Vente en viager et aléa

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente en viager : Vente immobilière où le prix est versé sous forme de rente liée à un événement incertain, ce qui exclut l’usage de la lésion dans certains cas.
• Aléa du viager : Incertitude portant sur la réalisation dans le temps de l’événement qui conditionne le versement de la rente en viager.
• Exclusion de la lésion : Principe selon lequel l’action en rescision pour lésion n’est pas ouverte pour les ventes en viager.

📝 Points essentiels

• L’action en rescision pour lésion est exclue pour les ventes en viager.

📖 5. Viager occupé et calculs

🔑 Notions clés & Définitions

• Viager occupé : Le viager occupé est une vente en viager dans laquelle le crédirentier conserve l’occupation du bien jusqu’à son décès ou celui de la tête prévue.
• Viager libre : Le viager libre est une vente en viager dans laquelle le bien n’est pas occupé par le crédirentier au cours du versement des rentes.

📝 Points essentiels

• En viager occupé, le crédirentier reste dans le bien jusqu’à son décès ou jusqu’au décès de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée.
• En viager libre, le paiement des rentes ne s’accompagne pas du maintien du crédirentier dans le logement pendant la durée du viager.
• La qualification « occupé » ou « libre » influe sur la manière de raisonner le prix/rentes car elle détermine si l’occupation du bien est maintenue ou non pendant l’aléa.

💡 Astuce mémo

Occupé = « le vendeur reste chez lui » ; Libre = « le vendeur part, la rente continue ».

📖 6. Garanties de paiement en viager

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause résolutoire : Clause résolutoire : mécanisme permettant de faire cesser la vente en cas de défaut de paiement, avec restitution au crédirentier.
• Inscription hypothécaire : Inscription hypothécaire : garantie réelle prise sur un immeuble du débirentier pour assurer le paiement des rentes et du bouquet.
• Intérêts de retard automatiques : Intérêts de retard automatiques : clause prévoyant que tout retard fait courir automatiquement des intérêts au taux légal sans mise en demeure.
• Cautionnement : Cautionnement : garantie personnelle consistant à obtenir un garant, mais jugée moins protectrice en viager.

📝 Points essentiels

• En viager comme en toute vente, il faut vérifier la solvabilité de l’acquéreur auprès des banques avant d’accepter le paiement échelonné.
• La clause résolutoire permet, en cas de défaut, de conserver les rentes et le bouquet, tout en récupérant la propriété pour pouvoir réintroduire le bien sur le marché.
• Pour les arrérages impayés, prévois une clause d’intérêt automatique : tout retard fait courir des intérêts au taux légal des créances entre particuliers selon le décret n°2014-1115 du 2 octobre 2014.
• La garantie hypothécaire doit être inscrite par le notaire du crédirentier dans un délai de 2 mois, avec effet rétroactif, et les frais de mainlevée sont à la charge du débirentier.
• L’inscription hypothécaire doit être renouvelée tous les 10 ans, et peut être reportée sur un autre bien du débirentier seulement si ce bien vaut au moins équivalent et est inscrit en premier rang, avec situation en France.
• En viager libre, il est utile de stipuler une interdiction totale de détruire le bien, avec contrôle des autorisations (notamment les permis) par le crédirentier.

💡 Astuce mémo

Résolution + Hypo : en cas de retard, la propriété revient au vendeur, et l’hypothèque sécurise le recouvrement.

📖 7. DPE et audit énergétique

📖 8. Location des passoires énergétiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Passoires énergétiques : Logements dont la performance énergétique est si faible que leur mise en location est encadrée pour protéger les locataires contre la hausse des factures.
• DPE : Diagnostic de performance énergétique qui classe le logement (notamment E, F, G) et conditionne plusieurs obligations lors de la vente ou de la location.
• Audit énergétique : Évaluation imposée dans certains cas qui comporte des propositions de travaux pour améliorer le logement classé à partir de certains seuils de performance.
• Interdiction de location : Règle de la loi climat qui empêche la mise en location des logements les plus énergivores à partir de dates précises selon leur classe DPE.
• Indexation du loyer : Mécanisme d’augmentation du loyer prévu au bail, que la loi peut restreindre pour certains logements classés en période transitoire.

📝 Points essentiels

• Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, puis les classes F le seront à partir du 1er janvier 2028 et E à partir du 1er janvier 2034.
• Depuis 2021, les logements classés F et G doivent faire l’objet d’un audit énergétique, avec un coût d’environ 1000 à 2000€ (et un “ensemble diag” autour de 400€).
• À partir de 2025, les logements classés E devront aussi réaliser un audit énergétique, et à partir de 2034 ce sera le tour des biens classés D.
• Les DPE sont valables 10 ans, mais ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024.
• Le DPE est obligatoire pour la location (article R126-15 du code de la construction et de l’habitation), mais il n’est pas obligatoire dès un contrat de réservation.
• Pour des baux conclus avant l’interdiction de location, les logements F et G ne peuvent plus faire l’objet d’une indexation du loyer à partir des règles liées à la loi climat.

💡 Astuce mémo

Timeline : G→2025 ; F→2028 ; E→2034 ; puis D audit→2034 (et audits : F/G dès 2021, E dès 2025).

📖 9. Promotion immobilière et contraintes climatiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi climat : Loi du 22 août 2021 encadrant la lutte contre le dérèglement climatique et renforçant la résilience, avec des mesures applicables notamment à l’immobilier.
• Objectif d’absence d’artificialisation : Exigence progressive visant à limiter l’artificialisation des sols, se traduisant pour les promoteurs par un mécanisme de compensation à partir de 2050.
• Zonage traits de côte : Régime lié à la proximité de la mer qui impose une vigilance accrue aux projets en bord de mer, avec une logique d’interdiction anticipée à 0-30 km.
• Certification HQE : Certification environnementale du secteur de la construction promouvant une haute qualité environnementale pour les opérations immobilières neuves.

📝 Points essentiels

• Depuis 2050, les promoteurs doivent compenser à 100% l’artificialisation (principe de “1 pour 1”) pour chaque surface construite.
• Depuis le 1er janvier 2023, tout bâtiment de plus de 500 m² (habitation ou commercial, neuf) doit choisir une obligation écologique : toiture végétale à au moins 30% ou preuve d’alimentation à au moins 30% par des énergies renouvelables.
• La même logique impose aux parkings de plus de 500 m² l’installation de panneaux solaires.
• Pour les projets en bord de mer, une distance inférieure à 30 km de la côte est retenue comme condition, car l’objectif annoncé est d’interdire ensuite les constructions dans la bande 0-30 km d’ici 2050.
• L’exposition de l’environnement à un risque de dégradation durable en violation d’obligations de sécurité et de prudence peut être sanctionnée par 3 ans de prison et 350 000 € d’amende.
• Les opérations neuves mettent en avant des certifications environnementales comme la certification HQE, délivrée par Sertivea.

💡 Astuce mémo

2050 = “1 pour 1” (on rend autant de sols que ceux pris) et “500 m² = toiture 30% ou ENR 30%”.

📅 Repères chronologiques

1. Art 1599Principe nemo plus juris : « Nul ne peut transférer plus de droits qu’il en a lui même » (référence) ; vente de la chose d’autrui
2. 30 juillet 1996Vendeur ayant perdu tous ses droits par prescription acquisitive trentenaire : absence de propriété au moment de la vente
3. 10 janvier 1844Vente par un époux d’un bien propre du conjoint sans accord du propriétaire
4. 17 juin 2011Vente d’un immeuble appartenant à un mineur par le tuteur en son nom comme étant son bien
5. 15 janvier 1987Vente faite par un associé d’un bien appartenant à la société
6. 2 juin 1989Promesse de vente : pas d’action en revendication tant que la propriété n’est pas transférée
7. 3/9 mars 2005Nullité relative dans l’intérêt de l’acquéreur : pas besoin de prouver la bonne foi
8. 8 déc 1873Action en nullité possible même en l’absence de trouble dans la possession
9. 13 octobre 1993Condition suspensive potestative : encadrer délais et obligations pour éviter la nullité de la condition
10. 5 ansDélai d’action en nullité : 5 ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits

📊 Tableaux de synthèse

Seuil et ouverture de l’action en lésion immobilière

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre la vente de la chose d’autrui avec la simple promesse (PUV/PSV) : tant que la propriété n’est pas transférée, pas de grief donc pas d’action en revendication.
2. Croire que la nullité dépend de l’absence de propriété au sens large : la jurisprudence exige en plus un transfert immédiat de propriété, sinon pas de nullité comme « chose d’autrui ».
3. Inverser les délais : pour l’action en nullité de la chose d’autrui c’est 5 ans à compter de la connaissance (art 2224), alors que la lésion immobilière est en principe 2 ans à partir de la vente (art 1676).
4. Appliquer la lésion à une vente en viager : le cours rappelle que l’aléa « chasse la lésion », donc action en rescision exclue en viager.
5. Se tromper dans le calcul du seuil lésion : la lésion est caractérisée si le prix est inférieur à 5/12 de la valeur réelle (donc « perdre » 7/12), pas l’inverse.
6. Confondre viager occupé et viager libre : en occupé le crédirentier reste dans le bien jusqu’au décès, en libre il doit quitter les lieux dès la signature tout en percevant la rente.
7. En indivision, croire qu’une majorité de 1 indivisaire suffit pour tout : location et travaux (selon le cours : actes d’administration) exigent 2/3 des droits indivis, et actes de disposition exigent l’unanimité.

✅ Checklist Examen

1. Identifier les deux conditions cumulatives de la vente de la chose d’autrui : absence de propriété du vendeur au moment du transfert et transfert immédiat de la propriété (art 1599).
2. Expliquer pourquoi une promesse de vente ne déclenche pas l’action en revendication tant que la propriété n’est pas transférée (absence de grief).
3. Traiter le cas des ventes conditionnelles : vérifier la condition suspensive affectant la propriété du vendeur, et distinguer condition suspensive potestative (à encadrer).
4. Présenter les actions ouvertes et leurs bénéficiaires : nullité relative (intérêt de l’acquéreur), indemnisation seulement pour acquéreurs de bonne foi, et action en revendication du véritable propriétaire.
5. Calculer et raisonner les délais : 5 ans pour agir en nullité (à compter de la connaissance/aurait dû connaître) sans dépasser la consolidation ; puis reconnaître les règles de consolidation (acquisition, ratification, successions).
6. Vérifier l’ouverture de l’action en rescision pour lésion immobilière : l’action n’est ouverte au vendeur que si prix < 5/12 de la valeur réelle (écart de 7/12).
7. Connaître les exclusions de la lésion immobilière citées : notamment la vente en viager (et lésion non ouverte pour les cas listés au cours).
8. Maîtriser le dispositif du calcul : valeur réelle au jour du contrat/acquisition, procédure d’expertise (3 experts), et le résultat en cas d’action admise (choix annulation ou supplément du juste prix, avec déduction du dixième).
9. Savoir appliquer la logique viager : l’aléa porte sur l’espérance de vie, pas de lésion, et distinguer crédirentier/débirentier ainsi que viager occupé vs viager libre.
10. Réaliser les étapes de calcul en viager selon le cours : fixation prix (valeur vénale + distribution bouquet/rente), conversion du solde en rente (DAUBRY), et garanties de paiement (clause résolutoire + hypothèque + intérêt automatique).
11. Justifier les garanties : solvabilité, clause d’intérêt automatique pour arrérages, délais d’inscription hypothécaire (2 mois avec effet rétroactif) et renouvellement (10 ans).
12. En promotion et location/énergie : placer chronologiquement les interdictions de location (G 2025, F 2028, E 2034), la validité du DPE (10 ans et régime des DPE 2018-30/06/2021), et les audits (F/G dès 2021, E dès 2025, D dès 2034).