Fiche de révision : Conduite du projet immobilier

📋 Plan du Cours

1. Cadre juridique de l’agent immobilier
2. Carte professionnelle et obligations
3. Responsabilités de l’agent immobilier
4. Missions en vente et location
5. Structures juridiques des agences
6. Agence indépendante et création
7. Réseaux et inter-agence

📖 1. Cadre juridique de l’agent immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Agent immobilier : Intermédiaire qui réalise habituellement des opérations d’achat, de vente, de location d’immeubles ou de fonds de commerce, ainsi que des cessions de parts de sociétés portant sur un immeuble ou un fonds de commerce.

★ À maîtriser

• La loi Hoguet est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui réglemente les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

📌 La loi Hoguet s’applique aux personnes physiques ou morales qui participent habituellement, même à titre accessoire, à des opérations relatives aux biens d’autrui, ainsi qu’aux mandataires immobiliers.

Compléments

• La loi Hoguet est complétée par le décret d’application du 20 juillet 1972 et par la loi ALUR du 24 mars 2014.

📖 2. Carte professionnelle et obligations

★ À maîtriser

📌 Les activités immobilières ne peuvent être exercées que par une personne physique ou morale titulaire d’une carte professionnelle précisant les opérations autorisées.

• La carte professionnelle peut comporter six mentions:
  • Transaction sur immeubles et fonds de commerce
  • Gestion immobilière
  • Syndic de copropriété
  • Marchand de listes
  • Prestation touristique
  • Prestation de services

📌 La carte T atteste les compétences en transaction immobilière, tandis que la carte G autorise la pratique de la gestion locative des biens des clients.

Compléments

• Depuis le 1er juillet 2015, la carte professionnelle d’agent immobilier est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie territoriale.

💡 Astuce mémo

T pour Transaction, G pour Gestion

📖 3. Responsabilités de l’agent immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Responsabilité civile : Peut être extracontractuelle lorsqu’aucun contrat ne lie les personnes, ou contractuelle lorsqu’un contrat existe mais n’est pas respecté.

★ À maîtriser

• Les principales obligations professionnelles comprennent:
  • L’existence d’un mandat
  • La publicité et l’affichage
  • La délivrance d’un reçu pour toute somme reçue
  • L’ouverture d’un compte bancaire
  • La tenue de registres et de répertoires juridiques

📌 La responsabilité est engagée lorsqu’un dommage résulte d’une action ou d’une omission et qu’un lien de causalité entre le fait et le dommage est établi.

Compléments

• La responsabilité pénale de l’agent immobilier peut être engagée en cas d’abus de confiance, d’escroquerie, de perception abusive de fonds ou de rémunération, ou de refus de communication de documents.

• Les sanctions pénales ou administratives peuvent comprendre l’emprisonnement, l’amende et la fermeture du commerce par retrait de la carte professionnelle.

💡 Astuce mémo

Civile : réparer ; pénale : sanctionner

📖 4. Missions en vente et location

🔑 Notions clés & Définitions

• Mandataire de vente : Personne qui reçoit une délégation de pouvoir pour agir au nom et pour le compte de son client, généralement le propriétaire vendeur ou bailleur.

📝 Points essentiels

• 🔄 Dans une vente, l’agent immobilier:
  1. Vérifie le titre de propriété et les caractéristiques du bien
  2. Analyse la solvabilité de l’acquéreur
  3. Organise la publicité et les visites
  4. Conseille et négocie
  5. Accompagne la rédaction et le suivi des actes

📌 L’agent immobilier doit afficher sa grille tarifaire dans ses locaux et rendre ses tarifs visibles et transparents, conformément au code de la consommation et à l’arrêté du 29 juin 1990.

• 🔄 Dans une location, l’agent immobilier:
  1. Informe le bailleur et le locataire
  2. Estime le loyer
  3. Sélectionne les locataires et vérifie leur solvabilité
  4. Organise le bail et l’état des lieux
  5. Remet les clés et vérifie les assurances
  6. Assure le suivi juridique

💡 Astuce mémo

Vérifier, conseiller, négocier, conclure, suivre

📖 5. Structures juridiques des agences

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat d’entremise : Contrat par lequel une personne charge un professionnel de rechercher et de lui présenter une personne avec laquelle elle souhaite conclure une ou plusieurs conventions.

★ À maîtriser

📌 Les agences immobilières peuvent être structurées en entreprises individuelles, sociétés de personnes comme la SNC ou la SCI, ou sociétés de capitaux comme la SARL, la SA et la SAS ou SASU.

Compléments

• L’entreprise individuelle ne nécessite pas de capital de départ et simplifie les démarches, mais les patrimoines personnel et professionnel de l’agent ne sont pas dissociés.

• La SCI ne demande pas de capital minimum, doit réunir au moins deux associés et met en commun un immeuble pour en partager les bénéfices.

• La SARL peut être constituée avec un capital initial minimum symbolique de 1 euro et au moins deux personnes, tandis que la SA est destinée aux projets nécessitant des fonds importants et doit réunir au moins sept associés.

💡 Astuce mémo

Entreprise individuelle : patrimoines confondus ; société : patrimoines dissociés

📖 6. Agence indépendante et création

🔑 Notions clés & Définitions

• Agence indépendante : Entreprise économiquement indépendante des autres, créée à l’initiative de personnes titulaires de la carte professionnelle et remplissant les conditions de la loi Hoguet.

★ À maîtriser

• 🔄 La création d’une agence indépendante suppose notamment de:
  1. S’immatriculer au registre du commerce et des sociétés
  2. Souscrire une garantie financière en cas de détention de fonds
  3. Souscrire une responsabilité civile professionnelle
  4. Demander la carte professionnelle

Compléments

• L’agence indépendante offre généralement un interlocuteur unique, un suivi personnalisé et un accompagnement du client depuis la publicité jusqu’à la signature définitive.

💡 Astuce mémo

Immatriculer, garantir, assurer, obtenir la carte

📖 7. Réseaux et inter-agence

🔑 Notions clés & Définitions

• Franchise immobilière : Contrat temporaire et exclusif de commercialisation de produits ou de services sur un territoire défini, dans lequel le franchisé utilise la marque et le savoir-faire du franchiseur.
• Inter-agence : L’inter-agence permet à plusieurs agences immobilières de mutualiser leurs bases de données d’acheteurs et de vendeurs afin de partager des annonces, des mandats et des clients pour accélérer les transactions.

★ À maîtriser

📌 Le franchisé verse au franchiseur un droit d’entrée et des royalties correspondant à une redevance sur le chiffre d’affaires, en échange de la marque, des conseils, des outils et parfois de la formation et de la publicité.

Compléments

📌 Dans un réseau intégré ou coopératif, les agences mutualisent des moyens et des idées ; les GIE permettent à des agences indépendantes de collaborer sur certains aspects comme la publicité.

• L’inter-agence peut se concrétiser par une délégation de mandat ou un partage de fichiers clients, avec une répartition équitable de la commission entre les agences participantes.

💡 Astuce mémo

Franchise : marque et contrôle ; inter-agence : partage des mandats

📊 Tableaux de synthèse

Responsabilités de l’agent immobilier