★ À maîtriser
Les acquisitions Pinel en métropole devaient être réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ; depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement ne peut ouvrir droit à la réduction, mais les engagements et conditions des avantages déjà obtenus perdurent.
Depuis le 1er janvier 2021, les logements neufs acquis ou construits doivent être situés dans un bâtiment collectif et ne sont plus éligibles sous forme de maison individuelle.
Le Pinel impose une location nue comme résidence principale, un engagement irrévocable de 6 ou 9 ans prorogeable une ou deux fois de 3 ans, des plafonds de loyers et de ressources, et des critères de performance énergétique.
La base Pinel est limitée à deux logements par an, à 300 000 € d’investissement et à 5 500 € par m² ; le plafond de 300 000 € englobe l’acquisition directe, la SCI et les SCPI.
Pour les acquisitions Pinel en métropole, les taux de réduction en 2021 et 2022 sont de 12 %, 18 % et 21 % pour des engagements respectifs de 6, 9 et 12 ans ; ils passent en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.
Le Pinel +, applicable en 2023 et 2024, maintient les taux de 2021 : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Compléments
Sont notamment éligibles au Pinel les logements neufs ou en VEFA, les constructions achevées dans les 30 mois du permis de construire, certains logements rénovés ou transformés en logements, ainsi que les parts de SCPI.
À partir de 2018, les locaux Pinel doivent se trouver en zone A, A bis ou B1, sauf dérogations prévues pour les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense, certaines communes Denormandie et l’expérimentation Pinel Bretagne.
La location à un ascendant ou descendant est possible en Pinel s’il ne fait pas partie du foyer fiscal, tandis que la location à un membre du foyer fiscal entraîne la reprise de la réduction.
La réduction Pinel est reprise en cas de non-respect des engagements ou de cession du logement ou des parts pendant la période de location, mais pas en cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès d’un membre du couple soumis à imposition commune.
Le Pinel + exige, en plus des conditions du Pinel classique, un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respectant des critères renforcés de performance énergétique, d’usage et de confort ; les logements acquis ou construits à partir de 2024 doivent avoir un diagnostic énergétique de classe A.
★ À maîtriser
Le Denormandie concerne les acquisitions réalisées du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027 dans des logements rénovés ou transformés en logements ; depuis 2020, les travaux d’amélioration sont également éligibles.
Les travaux Denormandie doivent représenter au moins 25 % du prix de revient du logement, être facturés par une entreprise et être achevés au plus tard à la fin de la deuxième année suivant l’acquisition.
Le Denormandie impose une location nue comme résidence principale, des plafonds de loyers et de ressources, une performance énergétique conforme après travaux et un engagement irrévocable de 6 ou 9 ans, prorogeable une ou deux fois de 3 ans.
Le Denormandie partage avec le Pinel un plafond de deux logements par an, une limite de 300 000 € et un plafond de 5 500 € par m² ; le plafond global de 300 000 € comprend les investissements Pinel et Denormandie, et les travaux entrent dans la base de réduction.
Compléments
📌 Le logement Denormandie doit se situer dans une commune figurant sur une liste préétablie et ayant besoin de réhabiliter l’habitat en centre-ville ; depuis le 1er janvier 2020, il n’est plus nécessaire que le logement se trouve dans le centre-ville même.
📌 Le Denormandie autorise l’acquisition en SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés et en indivision, mais pas en démembrement de propriété ; la location à un ascendant ou descendant est admise s’il ne fait pas partie du foyer fiscal.
★ À maîtriser
📌 Le Pinel outre-mer concerne les investissements réalisés dans les DROM-COM jusqu’au 31 décembre 2024 ; depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement ne donne droit à la réduction, mais les conditions des avantages déjà obtenus perdurent.
Compléments
📌 Le niveau de performance énergétique globale n’est pas exigé pour les investissements Pinel outre-mer réalisés à Mayotte.
★ À maîtriser
Depuis le 1er janvier 2025, la réduction Malraux continue de s’appliquer sans limite de temps aux investissements dans les sites patrimoniaux remarquables, au taux de 22 % ou de 30 % selon les conditions de protection et de restauration de l’immeuble.
La réduction Malraux calculée sur les travaux de restauration est de 30 % dans les SPR avec PSMV approuvé, les QAD, les quartiers conventionnés et certains quartiers NPNRU ; elle est de 22 % dans les SPR avec PVAP approuvé ou lorsque le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
📌 Malraux exige une location nue comme résidence principale pendant 9 ans, commencée dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ; la location au foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant est interdite.
Compléments
📌 Malraux est réservé aux contribuables domiciliés en France et la base de réduction est plafonnée à 400 000 € sur une période globale de 4 ans, sans plafond de loyers ni de ressources des locataires.
📌 La réduction Malraux ne relève plus du plafonnement des niches fiscales depuis le 1er janvier 2013.
📌 Les travaux Malraux doivent généralement porter sur la totalité de l’immeuble, être réalisés en 3 ans au plus après le permis de construire et être autorisés par le préfet sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France.
★ À maîtriser
📌 Loc’Avantages est prorogé jusqu’en décembre 2027 et accorde une réduction d’impôt sur les revenus locatifs aux propriétaires qui louent à un loyer inférieur au marché à des locataires aux revenus modestes.
📌 Loc’Avantages exige un logement loué vide, en bon état énergétique (DPE A à E), comme résidence principale à une personne hors de la famille, pendant au moins 6 ans, ainsi qu’une convention avec l’ANAH.
Loc1 correspond à une décote de loyer de 15 %, Loc2 à 30 % et Loc3 à 45 % par rapport au marché local.
La réduction Loc’Avantages sans intermédiation est de 15 % en Loc1 et de 35 % en Loc2 ; avec intermédiation, elle est de 20 % en Loc1, 40 % en Loc2 et 65 % en Loc3, l’intermédiation étant obligatoire en Loc3.
Compléments
📌 La réduction Loc’Avantages est calculée sur les revenus locatifs bruts et entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ; le logement ne peut pas être meublé ni déjà utilisé pour le Pinel.
Pour bénéficier de Loc’Avantages, le propriétaire signe une convention avec l’ANAH, puis dépose son dossier sur la plateforme dédiée dans les deux mois suivant la signature du bail.
L’intermédiation Loc’Avantages peut ouvrir droit à une prime de 1 000 € pour une location à une association qui sous-loue le logement, ou de 2 000 € par mandat de gestion auprès d’une agence immobilière sociale ou d’un organisme agréé ; une majoration de 1 000 € s’applique aux logements d’au plus 40 m².
★ À maîtriser
Contrairement aux dispositifs fondés sur une réduction d’impôt, Jeanbrun permet de déduire un amortissement des revenus fonciers, susceptible de créer un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, ou de 21 400 € dans certains cas.
Jeanbrun s’applique aux logements acquis avant la fin de 2028 et loués nus comme résidence principale ; l’amortissement peut atteindre 80 % du prix d’acquisition, avec un taux compris entre 3 % et 5,5 %.
Jeanbrun impose une location nue abordable pendant 9 ans, effective et continue, débutant dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure ; le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un parent ou allié jusqu’au deuxième degré, ni un associé lorsque le logement appartient à une société.
Les taux annuels d’amortissement Jeanbrun sont, pour le neuf, de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale ; pour l’ancien, ils sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %.
Compléments
📌 Jeanbrun concerne les personnes physiques investissant directement ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, mais exclut les titulaires de droits démembrés, sauf si le démembrement résulte du décès de l’un des époux.
Les immeubles Jeanbrun doivent être des logements situés en France dans un bâtiment collectif, sans condition de zonage ; sont concernés les logements neufs ou en VEFA, construits par le contribuable, produits par des travaux assimilés au neuf ou réhabilités lourdement avec des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Les loyers et ressources du locataire Jeanbrun doivent respecter les plafonds Pinel en location intermédiaire et ceux de Loc’Avantages en location sociale ou très sociale ; l’option d’amortissement est irrévocable.
Les déductions annuelles d’amortissement Jeanbrun ne peuvent dépasser 8 000 € ; le dispositif est incompatible avec le micro-foncier et, pour un même logement, avec Malraux, Denormandie et certaines réductions d’impôt outre-mer.
Lors de la vente d’un logement Jeanbrun, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits ; l’avantage d’amortissement n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Le non-respect des engagements Jeanbrun entraîne la réintégration des amortissements déduits dans le revenu net foncier de l’année de remise en cause, sauf invalidité, licenciement ou décès de l’un des époux ; l’imposition supplémentaire bénéficie du système du quotient.
★ À maîtriser
📌 En l’absence d’aléa, le viager peut être annulé ou requalifié ; l’article 1975 du Code civil prévoit notamment la nullité lorsque le vendeur décède d’une maladie dans les 20 jours suivant la conclusion, et la connaissance par l’acquéreur de la maladie peut entraîner la requalification quelle que soit la date du décès.
📌 En viager libre, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien et assume toutes ses charges, y compris la taxe foncière ; en viager occupé, le vendeur conserve l’occupation et la rente est moins élevée en raison de la décote d’occupation.
Le prix du viager comprend un bouquet versé à la vente, généralement égal à 30 % du prix du bien, et une rente versée jusqu’au décès du vendeur ou, en cas de réversion, de son conjoint.
La rente viagère peut être calculée en soustrayant de la valeur du bien la valeur d’occupation, puis le bouquet, avant d’étaler le solde selon l’espérance de vie du vendeur.
Compléments
📌 Une rente d’un montant inférieur au loyer qui serait dû pour le bien peut faire attaquer le contrat en nullité pour absence de véritable aléa.
📌 Lors d’une vente en viager à un enfant ou à un successible en ligne directe, l’article 918 du Code civil impute la valeur en pleine propriété du bien sur la quotité disponible, sauf consentement des autres frères et sœurs ; une vente à un autre membre de la famille risque d’être requalifiée en donation déguisée si l’aléa n’est pas respecté.
Les majeurs incapables peuvent vendre ou acheter en viager sous réserve des règles d’assistance, de représentation et d’autorisation applicables à leur régime de protection.
L’acquéreur peut revendre le bien viager sans l’accord du vendeur, mais reste tenu de payer la rente sauf si le vendeur accepte une substitution du nouvel acquéreur ; au décès de l’acquéreur, ses héritiers poursuivent le contrat et règlent la rente.
En viager occupé avec usufruit, le vendeur peut occuper ou louer le bien et paie les charges d’entretien, de réparation et la taxe foncière sauf stipulation contraire, tandis que les grosses réparations restent à l’acquéreur ; avec un droit d’usage, le vendeur peut seulement occuper le bien et la taxe foncière reste à l’acquéreur.
Le montant et la fréquence de paiement de la rente viagère sont librement fixés par les parties, conformément à l’article 1976 du Code civil.
La valeur économique de l’usufruit peut être calculée par actualisation des loyers qui auraient été perçus pendant l’espérance de vie du vendeur, notamment au moyen de coefficients diviseurs.
Le taux d’actualisation annuel utilisé pour calculer une rente viagère est librement défini par les parties et peut correspondre au taux d’un prêt immobilier ou au taux de rendement locatif du bien.
Le calcul par barème utilise un coefficient diviseur ou un taux de rente établi à partir des tables d’espérance de vie de l’INSEE.
Viager libre : l’acquéreur dispose du bien ; viager occupé : le vendeur conserve son occupation.
★ À maîtriser
Le vendeur peut percevoir une rente à vie, disposer du bouquet pour ses besoins, son épargne ou une transmission, et prévoir la réversion de la rente au conjoint survivant.
Le privilège du vendeur en viager n’est pas prioritaire en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de l’acquéreur, et l’exercice de la clause résolutoire nécessite un recours aux tribunaux.
En viager, le bien vendu ne sera pas transmis aux héritiers du vendeur, et la somme totale des rentes peut être inférieure au prix du bien selon la date du décès.
L’acquéreur peut payer moins que le prix du marché si le vendeur décède avant l’espérance de vie retenue pour calculer la rente, mais payer davantage si le vendeur vit plus longtemps.
Compléments
En viager occupé, le vendeur peut continuer à occuper le bien et, si son droit est un usufruit, le louer ; le contrat peut aussi prévoir une indexation annuelle de la rente.
Le paiement de la rente peut être garanti par :
En viager occupé, la répartition des travaux peut susciter des désaccords et un défaut d’entretien peut laisser à l’acquéreur un bien dégradé au décès du vendeur.
Vendeur : revenu viager ; acquéreur : durée de vie incertaine
★ À maîtriser
Pour calculer la plus-value immobilière du vendeur en viager, le prix de vente correspond au bouquet augmenté du capital représentatif de la rente, hors intérêts, et le prix de revient comprend le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition.
Pour le crédirentier, seule une fraction de la rente viagère à titre onéreux est imposable à l’impôt sur le revenu, selon son âge à la conclusion de la vente. - article 158-6 du CGI
La fraction imposable de la rente est de 70 % avant 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans inclus, 40 % entre 60 et 69 ans inclus et 30 % après 69 ans. - article 158-6 du CGI
Compléments
Pour l’IFI, le crédirentier déclare la valeur de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation en cas de viager occupé.
Pour l’IFI, l’acquéreur déclare la pleine propriété en viager libre ou la valeur du bien diminuée de la valeur d’usage ou de l’usufruit en viager occupé, puis déduit le capital restant dû représentatif de la rente.
À la revente par l’acquéreur, le prix d’acquisition retenu comprend le bouquet et les rentes versées jusqu’au décès du crédirentier si la vente intervient après ce décès ; si elle intervient avant, il comprend aussi le capital représentatif des rentes restant à verser.
★ À maîtriser
📌 Dans une vente à terme, le prix échelonné reste dû pendant toute la durée du contrat même si le vendeur décède, car le contrat ne repose pas sur un événement aléatoire.
📌 Dans une vente à terme libre, l’acquéreur peut occuper le bien dès la conclusion de la vente ; dans une vente à terme occupée, le vendeur en conserve la jouissance jusqu’au terme des paiements.
Compléments
En vente à terme occupée, les charges courantes incombent au vendeur, tandis que les grosses réparations et la taxe foncière incombent à l’acquéreur.
Pour l’IFI, en vente à terme libre l’acquéreur déclare la pleine propriété dès la conclusion et peut déduire les sommes restant dues ; en vente à terme occupée, il déclare la valeur en pleine propriété diminuée de la valeur d’occupation réservée au vendeur.
Viager : aléa de durée ; vente à terme : prix dû dans tous les cas
★ À maîtriser
📌 Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose un chiffre d’affaires HT supérieur à 23 000 € et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité nets du foyer fiscal, pensions et retraites comprises ; les autres loueurs relèvent du statut LMNP.
Les loueurs en meublé peuvent relever du micro-BIC, du régime réel simplifié ou du régime réel normal selon les recettes annuelles.
En régime réel, les charges sont déductibles pour les LMP comme pour les LMNP ; les déficits LMP sont imputables sans limite sur le revenu global, sauf ceux provenant des amortissements, tandis que les déficits LMNP sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature.
Compléments
La location meublée relève de la catégorie des prestations de services.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et pour l’ensemble des locations meublées de ce foyer.
Pour les cessions LMNP réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits annuellement sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
LMP : déficit imputable au revenu global ; LMNP : déficit reporté sur les BIC LMNP
★ À maîtriser
📌 Les locations meublées d’habitation sont en principe exonérées de TVA, sauf notamment lorsqu’elles relèvent du secteur hôtelier ou de secteurs similaires fournissant au moins trois prestations para-hôtelières.
Compléments
Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible d’investir dans le dispositif Censi-Bouvard, mais ses effets perdurent pour les années couvertes par un engagement de location antérieur.
Le dispositif Censi-Bouvard prévoyait une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient, limité à 300 000 € HT, étalée sur 9 ans sous condition d’un engagement de location meublée d’au moins 9 ans.
La location meublée par une société civile entraîne automatiquement son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Les prestations para-hôtelières citées sont : le petit-déjeuner, le nettoyage et l’entretien régulier des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception, même non personnalisée, de la clientèle
Lorsque la location meublée est assujettie à la TVA, le taux indiqué est de 10 % sur les loyers et de 20 % sur les prestations de services.
★ À maîtriser
La location de locaux meublés constitue en principe une activité professionnelle imposable à la contribution économique territoriale, composée de la CFE et de la CVAE.
La location meublée est soumise à cotisations sociales lorsque les recettes annuelles HT dépassent 23 000 € et que l’activité est saisonnière ou que les recettes dépassent les revenus nets professionnels du foyer fiscal.
Compléments
La CVAE est due lorsque le chiffre d’affaires HT dépasse 500 000 €, tandis qu’au-delà de 152 500 € les entreprises concernées doivent seulement déclarer leur valeur ajoutée et leurs effectifs salariés.
Dans le régime des travailleurs indépendants, les cotisations sociales représentent environ 30 à 40 % du bénéfice net et un forfait de 1 145 € s’applique en l’absence de bénéfice ; le régime microsocial permet un taux de 22 % sous 83 600 € de chiffre d’affaires HT, ou de 6 % pour les meublés classés.
Lorsque des cotisations sociales sont dues sur l’activité, les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine ne le sont pas, mais la CSG et la CRDS professionnelles restent dues au taux global de 9,7 %.
L’exonération d’IFI au titre des biens professionnels en LMP exige : plus de 23 000 € de revenus LMP, des revenus nets LMP supérieurs à 50 % des autres revenus professionnels nets du foyer, une activité constituant l’activité professionnelle principale
L’achat de la seule nue-propriété se fait en moyenne avec une décote de 50 % par rapport au prix du marché.
L’investissement en nue-propriété convient notamment à l’investisseur qui souhaite développer son patrimoine sans revenus complémentaires à court terme, sans alourdir sa fiscalité ni gérer un bien locatif.
Pour la plus-value lors de la revente en pleine propriété d’un bien dont la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou onéreux et dont l’usufruit s’est éteint, le prix de revient est la valeur en pleine propriété du bien au jour de l’acquisition de la nue-propriété.
Acheter la nue-propriété → laisser l’usufruit temporaire → récupérer la pleine propriété
| Durée | 2021-2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
| Niveau | Décote | Sans intermédiation | Avec intermédiation |
|---|---|---|---|
| Loc1 | 15 % | 15 % | 20 % |
| Loc2 | 30 % | 35 % | 40 % |
| Loc3 | 45 % | Intermédiation obligatoire | 65 % |
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1. En 2022, un investisseur achète un logement neuf pour le louer dans le cadre du Pinel métropolitain. Lequel de ces biens satisfait au critère de type de bâtiment applicable depuis 2021 ?
2. Un propriétaire envisage de louer un logement sous le régime Pinel métropolitain. Quel projet respecte les principales conditions de location et d’engagement du dispositif ?
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Quelles dates délimitent les acquisitions Pinel métropolitaines ouvrant droit à une réduction ?
Du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024.
Depuis quand les logements Pinel neufs doivent-ils être situés dans un bâtiment collectif ?
Depuis le 1er janvier 2021.
Quelles acquisitions et quels logements sont concernés par le Denormandie, et depuis quand les travaux d’amélioration sont-ils éligibles ?
Les acquisitions réalisées du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027 concernent les logements rénovés ou transformés en logements ; les travaux d’amélioration sont éligibles depuis 2020.
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