Fiche de révision : Droit de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Champ d’application de la copropriété
2. Autres ensembles immobiliers
3. Parties privatives et communes
4. Règlement et état descriptif
5. Destination de l’immeuble
6. Immatriculation des copropriétés
7. Acteurs de la copropriété
8. Responsabilités des acteurs
9. Régime des petites copropriétés

📖 1. Champ d’application de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : Régime applicable à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à usage partiel ou total d’habitation, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
• Lot transitoire : Un lot transitoire comprend une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini et une quote-part correspondante des parties communes, sa création et sa consistance étant stipulées dans le règlement de copropriété.

★ À maîtriser

• Le régime de la copropriété est obligatoire dès lors que l’immeuble comporte plusieurs propriétaires et des lots constitués d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes, qu’il soit vertical ou horizontal.

Compléments

• Le statut de la copropriété prend effet lors de la livraison du premier lot et s’applique lors du premier transfert de propriété d’un lot.

💡 Astuce mémo

Parties privatives + quote-part commune → régime obligatoire

📖 2. Autres ensembles immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Un lotissement est une division en propriété d’une unité foncière destinée à créer un ou plusieurs lots à bâtir, sans parties communes mais avec des éléments communs tels que les voiries et les espaces verts, gérés par une association syndicale libre.
• Ensemble immobilier complexe : Un ensemble immobilier complexe résulte de la division d’une unité foncière comprenant plusieurs bâtiments distincts sur une dalle ou plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, chacune permettant une gestion autonome.
• Écoquartier : Un écoquartier est un quartier urbain conçu selon les principes du développement durable afin de réduire son empreinte écologique tout en favorisant la qualité de vie et la mixité sociale.

💡 Astuce mémo

Lotissement sans parties communes, ensemble complexe avec gestion autonome

📖 3. Parties privatives et communes

🔑 Notions clés & Définitions

• Partie privative : Une partie privative est une partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, conformément à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965.
• Partie commune : Une partie commune est une partie des bâtiments ou des terrains affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

★ À maîtriser

• Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes: le sol, les cours, les jardins et les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les équipements communs, notamment les escaliers, l’ascenseur et la fibre, les parties de canalisations afférentes traversant des locaux privatifs, les coffres, les gaines et les têtes de cheminées, les locaux de services communs, les passages et les corridors

📌 Les parties communes générales sont affectées à l’ensemble des copropriétaires, les parties communes spéciales à certains copropriétaires et les parties communes à usage exclusif à un seul copropriétaire.

Compléments

📌 La distinction entre parties communes et parties privatives n’est pas d’ordre public, de sorte que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et inversement.

💡 Astuce mémo

Usage exclusif du copropriétaire ≠ usage ou utilité collective

📖 4. Règlement et état descriptif

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Le texte fondateur qui fixe les règles applicables aux copropriétaires pour administrer les biens immobiliers communs.
• État descriptif de division : Le document qui complète le règlement de copropriété en définissant, pour chaque lot privatif, sa quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.

★ À maîtriser

📌 Toute clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application est réputée non écrite.

📌 Les tantièmes servent à répartir les charges communes et à déterminer le poids de chaque copropriétaire lors du vote des résolutions en assemblée générale.

Compléments

📌 Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que leurs modifications, doivent être publiés au fichier immobilier du service de publicité foncière pour être opposables aux tiers.

💡 Astuce mémo

Quote-part en tantièmes → charges communes et poids du vote

📖 5. Destination de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• Destination de l’immeuble : La destination d’un immeuble en copropriété correspond à l’usage normal voulu par les copropriétaires et est définie selon sa situation géographique, ses caractères physiques, le nombre de lots et le niveau social de ses habitants.

★ À maîtriser

📌 Une destination bourgeoise autorise les professions libérales, tandis qu’une destination exclusivement bourgeoise réserve l’immeuble à l’habitation et interdit la location en meublé.

📌 Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance et les règles d’administration des parties communes.

Compléments

📌 La destination de l’immeuble ne peut être modifiée que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires.

💡 Astuce mémo

Destination bourgeoise ≠ destination exclusivement bourgeoise

📖 6. Immatriculation des copropriétés

📝 Points essentiels

• La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un registre d’immatriculation des copropriétés afin de mieux connaître leurs caractéristiques et leur état et d’anticiper leur fragilisation.

• L’immatriculation d’une copropriété lui attribue un numéro unique servant d’identifiant pour les démarches administratives et les mises à jour ultérieures du registre.

💡 Astuce mémo

Enregistrement → numéro unique pour les démarches administratives

📖 7. Acteurs de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : L’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale pour administrer les parties communes, assurer la conservation et améliorer l’immeuble.
• Syndic : Le mandataire du syndicat des copropriétaires, qu’il représente et dont il assure la gestion ; il peut être bénévole ou professionnel.
• Conseil syndical : Assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et exerce une mission consultative.
• Syndicat secondaire : Un syndicat secondaire peut être instauré dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments distincts afin d’assurer une autonomie de gestion à chaque bâtiment, tandis que le syndicat principal conserve la gestion des éléments non affectés.

📝 Points essentiels

📌 Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale pour un mandat maximal de trois ans renouvelable et ne sont pas rémunérés.

• Depuis le 1er juin 2020, le représentant légal d’un copropriétaire mineur ou protégé, ainsi que le représentant d’une personne morale copropriétaire, peut être élu au conseil syndical.

📌 L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, composé d’au moins trois membres, certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24 par un vote à la majorité de l’article 25, sauf l’approbation des comptes, le budget prévisionnel et les adaptations du règlement imposées par les évolutions législatives.

💡 Astuce mémo

Syndicat décide, syndic gère, conseil syndical assiste et contrôle

📖 8. Responsabilités des acteurs

★ À maîtriser

📌 La responsabilité civile résulte d’un dommage causé à un tiers et entraîne sa réparation par des dommages et intérêts, tandis que la responsabilité pénale résulte d’une infraction à la loi et entraîne une peine.

• La responsabilité pénale peut résulter d’une contravention, d’un délit ou d’un crime commis intentionnellement ou non et peut entraîner une amende ou une peine d’emprisonnement.

Compléments

• La responsabilité civile peut naître du fait personnel, du fait d’autrui ou du fait des choses et relève notamment du tribunal judiciaire ou du conseil de prud’hommes.

💡 Astuce mémo

Responsabilité civile : réparer un dommage ; pénale : sanctionner une infraction

📖 9. Régime des petites copropriétés

★ À maîtriser

• Depuis le 1er juin 2020, les petites copropriétés bénéficient d’un régime dérogatoire destiné à simplifier les règles qui leur sont applicables, notamment lorsqu’elles comportent au plus cinq lots ou que leur budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 € sur trois exercices consécutifs.

📌 Une petite copropriété n’est pas tenue de constituer un conseil syndical et peut ne pas tenir une comptabilité en partie double, tout en conservant les documents comptables obligatoires et les cinq tableaux de présentation des comptes.

• Dans une petite copropriété, certaines décisions peuvent être adoptées à l’unanimité par consultation écrite sans convocation d’une assemblée générale, mais cette procédure ne concerne ni le budget prévisionnel ni l’approbation des comptes.

📌 Dans une copropriété où les voix sont réparties entre deux copropriétaires, la décision prise par l’un peut être contestée par l’autre dans un délai de deux mois à compter de sa notification, et son exécution est suspendue pendant ce délai sauf urgence.

Compléments

📌 Lorsque les voix sont réparties entre deux copropriétaires, le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix, soit au moins 51 % de la copropriété, peut prendre certaines décisions et les copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable.

💡 Astuce mémo

Petite copropriété : conseil facultatif, comptabilité simplifiée, consultation écrite

📊 Tableaux de synthèse

Répartition des rôles dans la copropriété

Types de parties communes