Fiche de révision : Droit de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Définition et naissance de la copropriété
2. Formes sans copropriété
3. Lots, parties et tantièmes
4. Règlement et destination de l’immeuble
5. Droits et obligations des copropriétaires
6. Les trois organes de gestion
7. Organisation et convocation de l’AG
8. Documents et conformité de l’AG

📖 1. Définition et naissance de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : Immeuble ou ensemble immobilier divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

📝 Points essentiels

• Dans un immeuble existant, la copropriété naît au premier transfert de propriété d’un lot et nécessite au minimum deux copropriétaires, tandis qu’en VEFA elle commence à la livraison du premier lot.

💡 Astuce mémo

Copropriété = lots privatifs + quote-part commune, contrairement à l’indivision sans lots privatifs.

📖 2. Formes sans copropriété

📝 Points essentiels

• Les formes qui ne sont pas une copropriété classique sont:
  • le lotissement
  • le time share
  • la division volumétrique
  • l’indivision

💡 Astuce mémo

Lotissement, time share, volume et indivision organisent un bien sans régime classique de copropriété.

📖 3. Lots, parties et tantièmes

🔑 Notions clés & Définitions

• Parties communes à jouissance privative : Appartiennent à tous les copropriétaires, mais leur usage est réservé à un seul copropriétaire, comme pour une place de parking, une terrasse ou un jardin privatif.
• État descriptif de division : Document qui décrit la copropriété en indiquant le numéro des lots, leur nature et leurs tantièmes.

📝 Points essentiels

📌 Les parties communes générales sont utilisées par tous les copropriétaires, tandis que les parties communes spéciales ne sont utilisées que par certains copropriétaires, qui paient seuls les charges correspondantes.

📐 Formule — Les charges dues par un copropriétaire se calculent ainsi : $\text{Charges} = \text{Budget annuel} \times \frac{\text{tantièmes du lot}}{\text{tantièmes totaux}}$ ; pour un appel trimestriel, le résultat est divisé par 4.

• Les tantièmes représentent la part de chaque lot dans les parties communes, servent à répartir les charges et à calculer les droits de vote, et leur total est de 1000.

💡 Astuce mémo

PP + PC + EDD : privatif, commun, descriptif.

📖 4. Règlement et destination de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Fixe les règles de fonctionnement de la copropriété et détermine les parties privatives, les parties communes et les parties communes à jouissance privative.

📝 Points essentiels

📌 En cas de non-respect du règlement de copropriété, le syndic adresse d’abord une lettre recommandée avec accusé de réception à l’auteur, puis peut saisir le tribunal si l’abus continue, avec éventuellement des dommages-intérêts ou une astreinte.

💡 Astuce mémo

Non-respect du règlement → mise en demeure → tribunal et sanctions.

📖 5. Droits et obligations des copropriétaires

📝 Points essentiels

📌 Un copropriétaire peut utiliser librement sa partie privative, mais l’utilisation des parties communes doit respecter la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

📌 L’appropriation d’une partie commune nécessite en principe l’accord de l’assemblée générale, sauf en cas d’usucapion après 10 ans d’utilisation sans contestation ou de prescription quinquennale après 5 ans suivant des travaux sans contestation ni demande de retrait.

💡 Astuce mémo

Parties privatives librement utilisées, parties communes utilisées selon la destination et les droits d’autrui.

📖 6. Les trois organes de gestion

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Regroupe tous les copropriétaires, possède la personnalité morale et existe dès que deux lots appartiennent à deux personnes différentes.
• Conseil syndical : Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en assemblée générale et assiste ou contrôle le syndic ; le syndic, ses salariés et ses proches ne peuvent pas en être membres.
• Syndic : Le syndic est le représentant légal de la copropriété, le mandataire du syndicat des copropriétaires et son organe exécutif ; son mandat, fixé par l’assemblée générale, dure de 1 à 3 ans maximum.

📝 Points essentiels

📌 La responsabilité civile du syndic peut être engagée pour faute, négligence ou mauvaise gestion, tandis que sa responsabilité pénale peut être engagée en cas de fraude, d’abus de confiance ou de détournement de fonds.

💡 Astuce mémo

Syndicat décide, conseil contrôle, syndic exécute.

📖 7. Organisation et convocation de l’AG

🔑 Notions clés & Définitions

• Assemblée générale : L’assemblée générale est l’organe de décision de la copropriété, où les copropriétaires votent notamment l’élection du syndic et le budget ; une AGO se tient au moins une fois par an et une AGE traite les décisions urgentes.

📝 Points essentiels

📌 La convocation à l’assemblée générale doit être envoyée au moins 21 jours avant la réunion par le syndic, le conseil syndical si le syndic ne convoque pas, ou des copropriétaires représentant un quart des voix.

• Une question non inscrite à l’ordre du jour ne peut pas être votée, et une résolution est un projet de décision qui devient une décision après le vote de l’assemblée générale.

💡 Astuce mémo

Convocation → documents → participation → vote → contestation.

📖 8. Documents et conformité de l’AG

📝 Points essentiels

• Les documents obligatoires comprennent:
  • le relevé des dépenses
  • l’état des dettes et créances
  • le budget prévisionnel
  • la trésorerie
  • le relevé de compte du copropriétaire
  • le décompte des charges
  • les appels de fonds

📌 Les décisions de l’assemblée générale peuvent être annulées notamment si le délai de 21 jours n’est pas respecté, si des documents obligatoires manquent, si une résolution n’est pas inscrite à l’ordre du jour, si la convocation est faite par un syndic non élu ou en cas d’abus de majorité ou de minorité.

📊 Tableaux de synthèse

Les organes de la copropriété