Fiche de révision : Droit des baux civils

📋 Plan du Cours

1. Cadre légal du bail civil
2. Définition et liberté contractuelle
3. Formation et durée du bail
4. Loyer, charges et indexation
5. Garantie et honoraires de location
6. Obligations du bailleur
7. Obligations du locataire
8. Restitution et applications pratiques

📖 1. Cadre légal du bail civil

🔑 Notions clés & Définitions

• Code civil : Ensemble de règles organisant notamment la famille, les contrats, la propriété et les baux, créé en 1804 et applicable par défaut lorsqu'aucune loi plus spécifique ne s'impose.

★ À maîtriser

📌 Le bail civil s'applique lorsque la location ne relève d'aucun régime spécial, notamment pour certains parkings, box ou locaux, et il constitue alors le droit commun du bail.

Compléments

• Le contrat de louage est régi par les articles 1714 à 1778 du Code civil.

📌 Un juge peut requalifier un bail civil en bail d'habitation soumis à la loi de 1989 en cas de litige ou d'abus.

💡 Astuce mémo

Absence de régime spécial → application supplétive du Code civil

📖 2. Définition et liberté contractuelle

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail : Contrat par lequel le bailleur s'engage à faire jouir le locataire d'une chose pendant un certain temps, moyennant un prix appelé loyer.

★ À maîtriser

• La définition du bail figure à l'article 1709 du Code civil.

📌 Dans un bail civil, les parties peuvent fixer librement la durée, le loyer, le dépôt de garantie, les charges et le préavis, dans la limite de l'ordre public.

Compléments

• Le bail civil n'offre pas les protections de la loi de 1989 concernant notamment la durée minimale, le plafonnement du dépôt de garantie et l'encadrement du congé.

💡 Astuce mémo

Bail civil libre, bail d’habitation protecteur

📖 3. Formation et durée du bail

★ À maîtriser

• La formation pratique du bail repose sur les éléments suivants:
  • description du bien
  • détermination de son usage
  • fixation du loyer et des charges
  • durée
  • modalités de congé
  • dépôt de garantie
  • obligations réciproques

📌 Le bail civil ne requiert aucun formalisme obligatoire et peut être conclu par écrit ou verbalement, mais un contrat écrit est fortement conseillé.

📌 Un bail à durée indéterminée peut être résilié par chaque partie à tout moment sous réserve du préavis prévu, tandis qu'un bail à durée déterminée prend fin à la date prévue sans congé, sauf reconduction tacite.

Compléments

📌 À défaut de préavis prévu dans un bail à durée indéterminée, le préavis est d'environ 3 mois selon l'usage indiqué dans le cours.

💡 Astuce mémo

Bien → usage → loyer → durée → congé

📖 4. Loyer, charges et indexation

★ À maîtriser

• Le loyer et les provisions pour charges sont fixés contractuellement, et le loyer peut être payable d'avance ou à terme échu.

• À échoir signifie que le loyer est payé avant la période d'occupation, tandis qu'à terme échu signifie qu'il est payé après la période d'occupation.

• Sans clause d'indexation dans le bail civil, le loyer reste figé, car le Code civil ne prévoit pas automatiquement sa révision.

Compléments

📌 L'ICC suit l'évolution du coût de construction et peut notamment être utilisé pour un parking ou un garage loué seul, tandis que seul l'IRL peut être utilisé dans un bail d'habitation.

• Pour un parking loué 80 € par mois, une hausse de 3 % de l'ICC permet de porter le loyer à 82,40 € grâce à la clause d'indexation.

💡 Astuce mémo

À échoir avant l’occupation, à terme échu après l’occupation

📖 5. Garantie et honoraires de location

🔑 Notions clés & Définitions

• Dépôt de garantie : Somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature pour couvrir d'éventuels dégâts ou loyers impayés.

★ À maîtriser

📌 Le dépôt de garantie est une somme détenue par le bailleur, tandis que la caution est une personne ou un organisme qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant.

📌 Le dépôt de garantie peut couvrir les loyers et charges impayés ainsi que les dégradations locatives justifiées, mais jamais la vétusté résultant du temps et d'un usage normal.

Compléments

📌 Les honoraires de location rémunèrent l'agence pour son rôle d'intermédiaire et sont fixés dans le barème qu'elle doit afficher, car le Code civil ne les plafonne pas.

💡 Astuce mémo

Dépôt de garantie = somme, caution = personne

📖 6. Obligations du bailleur

★ À maîtriser

• 🔄 Les obligations principales du bailleur sont: délivrer le bien, assurer la jouissance paisible, entretenir le bien et effectuer les réparations non locatives

📌 Le bailleur doit remettre le bien propre, en bon état de réparation et avec les équipements prévus au contrat en état de marche, afin qu'il soit prêt pour l'usage convenu.

📌 Le bailleur doit garantir une jouissance paisible en évitant les troubles causés par lui-même et en protégeant le locataire contre les troubles de tiers dont il est responsable.

Compléments

📌 Le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations, notamment celles concernant la chaudière, la toiture ou les canalisations, ainsi que les vices cachés rendant le logement impropre à son usage.

💡 Astuce mémo

Délivrer → garantir la jouissance → entretenir et réparer

📖 7. Obligations du locataire

★ À maîtriser

• 🔄 Les obligations principales du locataire sont: payer le loyer et les charges, utiliser raisonnablement le bien selon sa destination, entretenir les lieux et signaler les travaux nécessaires

📌 Le locataire doit régler le loyer et les charges aux dates et selon les modalités convenues au contrat.

📌 Le locataire doit utiliser le bien conformément à la destination prévue au contrat et ne peut pas le transformer sans l'accord du bailleur.

Compléments

📌 Le locataire doit garnir les lieux de meubles et signaler sans délai au bailleur les travaux ou réparations nécessaires afin d'éviter l'aggravation du dommage.

💡 Astuce mémo

Payer → user raisonnablement → entretenir et signaler

📖 8. Restitution et applications pratiques

★ À maîtriser

📌 Le locataire doit restituer les lieux dans un état comparable à celui de l'entrée, sauf les dégradations dues à la vétusté ou à un cas de force majeure.

📌 À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état selon l'article 1731 du Code civil.

Compléments

• Dans un logement de fonction, une entreprise peut signer un bail civil avec le propriétaire pour loger un salarié dans un studio à usage professionnel, avec une clause de résiliation en cas de fin du contrat de travail.

• La location d'un box fermé pour un an peut relever d'un bail civil avec une durée, un loyer et un préavis librement fixés, tandis qu'un contrat écrit décrivant le box, l'accès et l'entretien est conseillé.

📊 Tableaux de synthèse

Bail civil et bail d’habitation