Fiche de révision : Fondamentaux du droit notarial

📋 Plan du Cours

1. Rôle et cadre du notaire
2. Rémunération et déontologie notariales
3. Formalités préalables à l’acte
4. Droits de préemption immobiliers
5. Établissement de l’acte authentique
6. Légalisation et suites de l’acte
7. Avant-contrats immobiliers
8. Garanties et clauses de l’avant-contrat
9. Rédaction de l’acte de vente
10. Vente des terrains à bâtir
11. Vente des immeubles ruraux
12. Couple et régimes matrimoniaux
13. Libéralités entre vifs et à cause de mort
14. Ouverture et preuve de la succession
15. Composition de la succession
16. Acte de notoriété
17. Options successorales
18. Actes immobiliers et inventaire

📖 1. Rôle et cadre du notaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Notaire : Officier public chargé de recevoir les actes auxquels les parties veulent ou doivent donner un caractère authentique, d’en assurer la date, d’en conserver le dépôt et d’en délivrer des copies exécutoires et des expéditions.

★ À maîtriser

• Le notaire contribue à la sécurité juridique, à la publicité foncière et hypothécaire et à la collecte des impôts.

📌 Un acte notarié est reçu en minute lorsque le notaire conserve l’original, et en brevet lorsqu’il se dessaisit de l’original et n’en conserve qu’une copie.

📌 Les actes notariés sont conservés pendant 75 ans dans l’étude, puis les minutes sont envoyées sans limite de durée aux archives départementales.

Compléments

• Les actes authentiques électroniques sont conservés centralement par le MICEN pendant 75 ans.

💡 Astuce mémo

A-O-A : acte notarié, officier public, authentification

📖 2. Rémunération et déontologie notariales

★ À maîtriser

📌 Les émoluments sont des rémunérations proportionnelles ou fixes encadrées par les pouvoirs publics, tandis que les honoraires sont convenus avec le client pour certaines consultations, prestations successorales ou opérations de droit des affaires.

• Le notaire détenteur de la minute reçoit en principe 20 % des émoluments, tandis que les 80 % restants sont partagés entre les autres notaires selon les intérêts représentés.

📌 Le notaire doit respecter le secret professionnel général et absolu, qui s’impose également à ses collaborateurs.

📌 Le notaire requis par un client est tenu d’instrumenter et ne peut refuser un dossier au seul motif qu’il n’est pas rémunérateur.

Compléments

📌 Le notaire doit demander une provision sur frais pour couvrir les débours et frais, conformément à l’article R.444-61 du code de commerce, sous peine de sanction disciplinaire.

• La déontologie notariale est encadrée par l’ordonnance du 2 novembre 1945.

💡 Astuce mémo

Émoluments tarifés ≠ honoraires convenus

📖 3. Formalités préalables à l’acte

★ À maîtriser

• 🔄 L’ouverture d’un dossier consiste à:
  1. conseiller le client
  2. déterminer la nature de l’opération
  3. confier le dossier à un collaborateur
  4. analyser les besoins
  5. réunir les pièces nécessaires

📌 Le notaire vérifie la chaîne de propriété sur une période de 30 ans afin de détecter les maillons manquants et consulte les titres de propriété ainsi que l’état hypothécaire foncier.

Compléments

• Pour les personnes morales, le notaire demande notamment: l’extrait CABIS, les derniers statuts à jour, un certificat de non-faillite obtenu sur Infogreffe

• Le SPDC, mis en place par la direction générale des finances publiques, permet aux notaires et aux géomètres experts de consulter les données cadastrales et réglementaires des parcelles françaises.

💡 Astuce mémo

Analyser, réunir les pièces, vérifier

📖 4. Droits de préemption immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption urbain : Droit institué par délibération du conseil municipal permettant à une commune d’acquérir prioritairement certains biens pour réaliser un projet d’intérêt général.

★ À maîtriser

• 🔄 La purge du DPU consiste à: adresser la DIA à la mairie, indiquer le bien et le prix, mentionner les frais de négociation et les servitudes, attendre la décision de la commune

📌 La commune dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour préempter, et son silence vaut refus.

• En droit rural, les titulaires possibles sont: le fermier sur la terre louée, la SAFER pour certaines mutations à titre onéreux, les propriétaires de parcelles boisées contiguës

Compléments

• Le DPU peut s’appliquer dans:
  • les zones U
  • les zones AU
  • certains secteurs protégés
  • les immeubles bâtis ou non bâtis
  • certaines parts de sociétés

💡 Astuce mémo

DIA reçue → délai de préemption de deux mois

📖 5. Établissement de l’acte authentique

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte authentique : Reçu dans le respect des formalités légales par un officier public compétent et habilité à instrumenter dans le lieu où il est établi.

📝 Points essentiels

• L’acte notarié doit notamment mentionner:

  • l’étude et le lieu du notaire
  • le lieu et la date de signature
  • l’identité et le domicile des parties
  • les témoins éventuels
  • la lecture de l’acte

• L’acte authentique possède une date certaine, une force probante et une force exécutoire, contrairement à l’acte sous seing privé qui doit notamment être enregistré pour acquérir une date certaine.

• Selon l’article 1371 du code civil, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

• La force exécutoire de l’acte authentique permet au créancier de poursuivre le paiement sans obtenir au préalable un jugement, contrairement au créancier titulaire d’un acte sous seing privé.

💡 Astuce mémo

Acte authentique : date certaine, force probante, force exécutoire

📖 6. Légalisation et suites de l’acte

🔑 Notions clés & Définitions

• Copie exécutoire : Copie authentique revêtue de la formule exécutoire et permettant l’exécution forcée.

★ À maîtriser

📌 La légalisation atteste l’exactitude de la signature et, pour un acte public, la qualité de la personne qui l’a reçu ou expédié afin de faciliter sa production à l’étranger.

Compléments

• L’apostille peut remplacer la légalisation en application de la convention de La Haye du 5 octobre 1961.

• Après la signature, le formaliste inscrit l’acte au répertoire, qui retrace succinctement les actes reçus et facilite la conservation et la recherche de la minute.

📖 7. Avant-contrats immobiliers

★ À maîtriser

• Le compromis de vente engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter, tandis que la promesse unilatérale engage seulement le promettant à vendre et laisse au bénéficiaire le choix de lever l’option.

• L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l’avant-contrat ou de sa remise en main propre.

• La condition suspensive de prêt immobilier est d’ordre public et, en cas de refus du financement conforme aux conditions prévues, la vente est réputée n’avoir jamais eu lieu et le dépôt est restitué sans retenue.

Compléments

• L’autorité administrative dispose d’un délai de deux mois pour instruire une demande de permis de construire concernant une maison individuelle.

📌 Le délai séparant généralement la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique est de deux à quatre mois afin de vérifier la réalisation des conditions suspensives.

📌 La clause pénale prévoit généralement une indemnité de 10 % du prix de vente lorsque l’une des parties n’exécute pas ses engagements.

💡 Astuce mémo

Engagement, conditions suspensives, rétractation, réitération

📖 8. Garanties et clauses de l’avant-contrat

★ À maîtriser

• L’indemnité d’immobilisation constitue la contrepartie de l’interdiction faite au promettant de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.

• Si la vente se réalise, la somme versée par l’acquéreur s’impute sur le prix de vente ; si elle ne se réalise pas, sa restitution dépend notamment de la rétractation dans le délai de 10 jours, de la non-réalisation non fautive d’une condition suspensive ou du fait du vendeur.

• Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation est remis au notaire, et une clause pénale peut prévoir une indemnité forfaitaire généralement fixée à 10 % du prix de vente en cas de manquement d’une partie.

• La date prévue pour la réitération par acte authentique n’est pas extinctive : son dépassement ne rend pas l’avant-contrat caduc, mais permet à une partie de demander à l’autre d’exécuter ses engagements.

Compléments

📌 L’affirmation de sincérité oblige les parties à déclarer que le prix stipulé dans l’avant-contrat correspond au prix réellement versé, sous peine de sanctions fiscales, pénales et civiles, notamment la nullité de la vente.

💡 Astuce mémo

Vente réalisée = acompte ; vente non réalisée = restitution ou indemnité selon la cause

📖 9. Rédaction de l’acte de vente

★ À maîtriser

📌 L’acte authentique de vente comprend une partie normalisée, destinée aux mentions publiées et à la liquidation des droits, taxes et impôts, et une partie développée, destinée aux stipulations sans incidence sur la publicité foncière et la fiscalité.

• La vente d’un immeuble est reçue par acte authentique afin d’être publiée au service de la publicité foncière et de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers.

• L’entrée en jouissance peut résulter de: la prise de possession réelle des lieux si le bien est libre de toute occupation, la perception des loyers si le bien est loué, la confusion de la qualité de locataire et de propriétaire si le bien est vendu au locataire

📌 Le vendeur peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, sauf lorsqu’il est un professionnel de l’immobilier ou de mauvaise foi.

Compléments

• Pour qu’un bien acquis par un époux marié sous un régime communautaire reste propre grâce à des fonds propres, l’acte doit contenir une déclaration d’origine des deniers et une déclaration d’intention d’emploi ou de remploi.

💡 Astuce mémo

Partie normalisée = publicité et fiscalité ; partie développée = information et conditions

📖 10. Vente des terrains à bâtir

🔑 Notions clés & Définitions

• Terrain à bâtir : Terrain sur lequel des constructions peuvent être édifiées en vertu du plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou des articles L.111-3 et suivants du code de l’urbanisme.

★ À maîtriser

📌 Depuis le 10 août 2020, une étude géotechnique du sol est obligatoire pour un terrain situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral d’exposition aux risques de mouvement de terrain, et ce diagnostic est valable 30 ans.

📌 Après l’obtention du permis de construire, les travaux doivent commencer dans un délai de 3 ans sous peine de caducité de l’autorisation d’urbanisme.

Compléments

• Les taxes et participations d’urbanisme dues par l’acquéreur comprennent notamment la taxe d’aménagement et la redevance d’archéologie préventive.

💡 Astuce mémo

Risque géotechnique → étude du sol et sécurisation du projet de construction

📖 11. Vente des immeubles ruraux

★ À maîtriser

• L’acquéreur d’un immeuble rural doit disposer d’une capacité civile et professionnelle, notamment par un diplôme de profession agricole ou une expérience professionnelle minimale de 5 ans comme exploitant, aide familial ou salarié agricole.

📌 Le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption s’il est titulaire d’un bail, exploite le terrain et possède la qualité d’exploitant depuis au moins 3 ans.

• L’ordre de purge comprend: le droit de préemption du coïndivisaire, le droit de préemption urbain ou départemental, le droit de préemption du preneur, le droit de préemption de la SAFER

Compléments

📌 Si le bien rural est loué, la vente doit être notifiée dans les 10 jours de la signature de l’acte.

💡 Astuce mémo

Coïndivisaire → préemption urbain ou départemental → preneur → SAFER

📖 12. Couple et régimes matrimoniaux

🔑 Notions clés & Définitions

• PACS : Contrat sous seing privé ou notarié par lequel deux personnes majeures organisent leur vie commune, sans garantir à lui seul la qualité d’héritier au partenaire survivant.

📝 Points essentiels

• Depuis le 1er janvier 2007, le régime légal du PACS est la séparation des patrimoines, tandis que l’indivision constitue le régime optionnel.

📌 Le changement de régime matrimonial exige l’accord des deux époux et doit être réalisé dans l’intérêt de la famille.

📌 Le changement de régime matrimonial prend effet entre les époux à la date de l’acte ou du jugement d’homologation et devient opposable aux tiers trois mois après la mention en marge de l’acte de mariage.

💡 Astuce mémo

Séparation des patrimoines = propriété personnelle ; communauté = mise en commun organisée

📖 13. Libéralités entre vifs et à cause de mort

🔑 Notions clés & Définitions

• Donation : Libéralité entre vifs qui appauvrit irrévocablement le patrimoine du donateur sans contrepartie dans une intention libérale et qui constitue un acte solennel reçu en minute.

📝 Points essentiels

• La donation en avance de part successorale s’impute sur la part successorale du donataire et préserve l’égalité entre héritiers, tandis que la donation hors part successorale favorise le donataire et n’est pas imputée sur sa part successorale.

• En cas de donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit, le donataire devient automatiquement plein propriétaire au décès du donateur par extinction de l’usufruit.

• La donation-partage réalise un partage anticipé de la succession entre plusieurs donataires et n’est pas rapportable à la succession au décès du donateur.

• Le legs universel porte sur l’intégralité de la succession, le legs à titre universel sur une quote-part des biens et le passif correspondant, et le legs à titre particulier sur un ou plusieurs biens déterminés sans transmission de passif.

• En présence d’enfants, le conjoint survivant peut choisir: la totalité en usufruit, la quotité disponible, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit

💡 Astuce mémo

Donation = effet entre vifs ; testament = effet au décès

📖 14. Ouverture et preuve de la succession

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte de notoriété : Acte qui ne peut être reçu que par un notaire, constitue un moyen de preuve de la qualité héréditaire et doit être requis par au moins un héritier appelé à la succession.

📝 Points essentiels

• Le notaire intervient notamment pour identifier les ayants droit, reconstituer le patrimoine du défunt, conseiller les ayants droit et procéder au partage de la succession.

📌 L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour régler une succession, sauf lorsque le défunt était propriétaire d’un immeuble ou lorsqu’un acte de notoriété doit être établi, notamment pour une succession supérieure à 5 000 euros.

• L’ordre légal des héritiers est:

  • les descendants
  • les ascendants et collatéraux privilégiés
  • les ascendants ordinaires
  • les collatéraux ordinaires

• La réserve héréditaire garantit aux héritiers réservataires, notamment les descendants ou à défaut le conjoint survivant, une part minimale de la succession, tandis que la quotité disponible est la part dont le défunt peut librement disposer à titre gratuit.

💡 Astuce mémo

Décès → dévolution → patrimoine → acte de notoriété

📖 15. Composition de la succession

🔑 Notions clés & Définitions

• Quotité disponible : Partie du patrimoine dont le défunt peut librement disposer à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort, sans porter atteinte à la réserve héréditaire.

📝 Points essentiels

• Le notaire rassemble notamment:

  • les soldes bancaires
  • les contrats d’assurance-vie
  • les salaires et congés payés dus
  • les arrérages de retraites échus
  • les cartes grises
  • les justificatifs de propriété
  • les pièces relatives aux immeubles

• Le notaire obtient les copies des donations et testaments du défunt afin de vérifier qu’ils ne portent pas atteinte à la réserve héréditaire, puis il fait enregistrer la donation entre époux pour permettre au conjoint survivant d’exercer son option.

💡 Astuce mémo

Réserve héréditaire → contrôle des donations et testaments

📖 16. Acte de notoriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte de notoriété : Acte reçu exclusivement par un notaire et constituant un moyen de preuve de la qualité héréditaire, laquelle peut également être établie par tous moyens.

★ À maîtriser

• La dévolution successorale dans l’acte de notoriété repose sur des preuves écrites, telles que l’état civil du défunt et des héritiers, éventuellement complétées par le rapport d’un généalogiste.

Compléments

📌 Les ayants droit affirment qu’ils ne connaissent pas d’héritier omis et qu’ils ne dissimulent aucun bien dépendant de la succession.

• Le notaire informe les héritiers des formalités successorales, de la portée de l’acte de notoriété et de l’option successorale dont ils disposent.

💡 Astuce mémo

Réquisition → preuves → affirmation → conseil

📖 17. Options successorales

★ À maîtriser

• Chaque héritier ou légataire appelé à la succession peut choisir entre l’acceptation pure et simple, l’acceptation à concurrence de l’actif net et la renonciation à la succession.

• L’acceptation pure et simple peut être expresse, par acte séparé ou dans un acte du dossier, ou tacite, notamment par la vente d’un bien successoral manifestant l’intention d’accepter.

• La renonciation à la succession s’effectue par déclaration au greffe du tribunal judiciaire du lieu du dernier domicile du défunt, sur formulaire ou par acte notarié.

Compléments

📌 L’acceptation à concurrence de l’actif net se déclare au greffe du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession ou par acte authentique reçu par un notaire.

📌 Pour un mineur, l’acceptation pure et simple exige l’autorisation du juge aux affaires familiales, tandis que l’acceptation à concurrence de l’actif net nécessite l’accord du conseil de famille et que la renonciation exige l’autorisation du juge puis une déclaration de renonciation.

💡 Astuce mémo

Acceptation pure et simple ≠ actif net ≠ renonciation

📖 18. Actes immobiliers et inventaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Attestation immobilière : Acte notarié qui constate la transmission des immeubles aux ayants droit après le décès et permet sa publication foncière.
• Inventaire : Acte conservatoire qui décrit et évalue l’actif et le passif d’un patrimoine afin de protéger les personnes susceptibles d’avoir des droits sur celui-ci.
• Partage : Répartition des biens et des dettes indivis entre les indivisaires selon leurs droits, effaçant rétroactivement l’indivision par son effet déclaratif.
• Licitation : Acte par lequel un indivisaire cède ses droits indivis à un coindivisaire, ce qui peut faire cesser l’indivision si le bien devient la propriété personnelle d’une seule personne.

★ À maîtriser

📌 Lorsque l’immeuble était commun aux époux, l’attestation immobilière ne porte que sur la quote-part détenue par le défunt.

• L’inventaire est notamment requis: lorsqu’un héritier est soumis à un régime de protection, lorsqu’un héritier accepte à concurrence de l’actif net, lorsqu’un héritier le demande

📌 La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois du décès lorsque celui-ci est intervenu en France et dans les 12 mois lorsqu’il est intervenu à l’étranger.

• La déclaration comprend: la dévolution successorale, le détail des dispositions testamentaires, le rappel des donations et dons manuels consentis depuis moins de 15 ans, l’énumération et l’estimation des biens imposables ou exonérés, l’énumération et le montant des dettes du défunt

📌 La déclaration de succession n’est pas obligatoire lorsque l’actif brut est inférieur à 50 000 euros pour les héritiers en ligne directe et le conjoint survivant sous certaines conditions, ou à 3 000 euros pour les autres héritiers.

📌 Le partage est pur et simple lorsque les biens permettent de composer des lots correspondant aux droits de chacun, et il comporte une soulte lorsque l’inégalité des lots doit être compensée financièrement.

Compléments

• 🔄 L’inventaire est structuré en trois parties:
  1. L’intitulé des opérations
  2. La description et la prisée des biens
  3. La clôture avec serment et signatures

📌 Le partage est total lorsqu’il porte sur tous les biens indivis et partiel lorsque certains biens restent en indivision après l’opération.

• Le conjoint survivant peut bénéficier d’un droit de prélèvement avant le partage et certains copartageants peuvent demander l’attribution préférentielle de biens, notamment l’entreprise du défunt s’ils participaient à son exploitation.

📌 En matière de licitation, le droit de préemption urbain ne s’applique pas et l’opération ne relève pas de la loi RCU, de sorte qu’il n’existe ni délai de rétractation ni délai de réflexion.

• L’acte de licitation contient: la comparution des indivisaires, les quotités détenues par chaque coindivisaire, la part indivise cédée et son prix, la désignation des biens concernés

📊 Tableaux de synthèse

Principaux avant-contrats

Parties de l’acte authentique de vente