QCM : Droit immobilier et baux (66 questions)

Explication

Une promesse de vente consentie par une personne physique pour plus de 18 mois doit être reçue par acte authentique, faute de quoi elle est nulle. L’enregistrement administratif ne remplace pas cette exigence de forme.

Explication

La vérification porte notamment sur le titre de propriété, le bornage, le règlement du lotissement, le cadastre et la publicité foncière concernant les servitudes et les propriétaires. Les autres ensembles de documents ne permettent pas d’établir la situation juridique et foncière du terrain.

Explication

Les parties privatives sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis que les parties communes sont destinées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. La propriété indivise caractérise les parties communes, et non les parties privatives.

Explication

L’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative peut être prévue comme condition de la vente. Elle concerne la possibilité juridique de réaliser l’opération projetée, contrairement aux formalités matérielles proposées dans les autres réponses.

Explication

La publicité foncière est un service administratif et fiscal qui enregistre notamment les ventes, donations, transmissions par décès et hypothèques. L’évaluation marchande et les autorisations de construire relèvent d’autres fonctions.

Explication

La création de voies, d’espaces ou d’équipements collectifs communs peut imposer un permis d’aménager. Une division sans projet de construction ne constitue pas un lotissement au sens visé, tandis que les autres lotissements relèvent de la déclaration préalable.

Explication

Pour une construction récente, les vérifications comprennent notamment la déclaration d’ouverture de chantier et la DAACT, ainsi que les autorisations, le CCMI et les assurances. Les documents locatifs ou administratifs proposés ne répondent pas à cette vérification de construction.

Explication

L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus, mais le pouvoir d’en disposer appartient au nu-propriétaire. La perception des loyers et l’usage du bien relèvent donc de l’usufruit, tandis que la disposition constitue la prérogative distincte de la nue-propriété.

Explication

La clause doit préciser les limites du financement recherché : montant maximal, taux d’intérêt maximal et durée maximale. Ces paramètres décrivent le prêt attendu, tandis que le refus bancaire doit ensuite être établi par des justificatifs.

Explication

Le dossier de caution doit réunir des justificatifs d’identité et de domicile, ainsi que des documents relatifs à l’activité professionnelle et aux ressources. Les autres compositions mélangent certains justificatifs possibles avec des documents qui ne permettent pas de couvrir ces quatre catégories.

Explication

La valeur cadastrale sert de base au calcul de plusieurs impôts et taxes immobiliers, notamment les taxes foncières. Elle ne remplace ni un titre de propriété ni l’enregistrement des actes immobiliers.

Explication

Le dossier de diagnostic technique peut comprendre un diagnostic de performance énergétique, parmi d’autres contrôles portant notamment sur l’électricité, le gaz, le plomb ou l’amiante. La solvabilité, l’attractivité commerciale et les diplômes des occupants ne font pas partie de ce dossier.

Explication

La mairie dispose de deux mois pour répondre et son silence vaut renonciation à exercer le droit de préemption. Il n’entraîne donc ni acquisition automatique ni obligation de recommencer la procédure.

Explication

Une maison individuelle peut comprendre plusieurs unités d’habitation, de sorte que le nombre de logements ne suffit pas à la distinguer d’un immeuble collectif. La distinction ne repose donc pas sur le seul décompte des unités d’habitation.

Explication

La qualification suppose cumulativement une unité de propriétaire et un lien économique ou matériel entre le meuble et l’immeuble par nature. Une simple fixation ou un acte notarié ne suffit pas à établir cette qualification.

Explication

Une offre à 2,50 % dépasse le taux maximal prévu de 1,75 % et peut donc correspondre aux paramètres du financement recherché. Une offre respectant ce taux et cette durée ne caractérise pas le dépassement indiqué par l’exemple.

Explication

La levée de l’option dans le délai prévu forme immédiatement la vente dans une promesse unilatérale. À l’inverse, l’absence de levée dans le délai ou la renonciation rend au promettant sa liberté de vendre à un tiers.

Explication

Une servitude privée impose une charge à un fonds servant au bénéfice d’un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire. Une servitude d’utilité publique constitue une limitation administrative justifiée par l’intérêt général, sans fonds dominant.

Explication

La distance doit être au moins égale à la moitié de la hauteur, sans être inférieure à 3 mètres. Pour une construction de 8 mètres, la moitié est de 4 mètres, qui constitue donc la distance minimale applicable.

Explication

Le plan cadastral représente graphiquement les parcelles, mais sa valeur est purement informative. Il ne constitue ni un acte de propriété ni une garantie des limites juridiques.

Explication

La SAFER est une société anonyme à but non lucratif, agréée par les ministères compétents, qui intervient dans l’aménagement durable de l’espace rural. Elle n’est ni une juridiction ni un service communal chargé des permis.

Explication

Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, avec une étiquette allant de A à G. L’état des risques porte sur les risques naturels, miniers ou technologiques et répond à une autre finalité.

Explication

Une personne morale acquiert la personnalité juridique lors de son enregistrement auprès de l’administration compétente. La signature d’un contrat ou l’ouverture d’un compte ne suffit pas à produire cet effet.

Explication

La classification juridique oppose les meubles et les immeubles, et un même bien ne peut relever simultanément de ces deux catégories. Sa qualification ne dépend donc pas simplement du propriétaire, du contrat utilisé ou d’une fixation temporaire.

Explication

L’acquéreur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours dans les deux formes d’avant-contrat. Ce droit commun ne transforme pas pour autant la promesse unilatérale en engagement réciproque.

Explication

L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de 10 jours calculé à partir du lendemain de la première présentation de la notification. Le vendeur ne bénéficie pas de ce droit légal de rétractation.

Explication

La déclaration préalable concerne notamment les constructions créant moins de 20 m². Le permis de construire vise les constructions plus importantes, notamment au-delà de 20 m².

Explication

Une servitude est une charge imposée à un fonds servant au profit d’un fonds dominant, comme le passage accordé à un fonds enclavé. Elle ne transfère ni les revenus du terrain, ni sa propriété, et ne constitue pas une garantie de dette.

Explication

La promesse unilatérale concernée doit prévoir une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix, versée ou garantie entre les mains du notaire. Ce seuil ne s’applique pas automatiquement à toutes les promesses de vente.

Explication

Une opération immobilière se caractérise par la nature de l’acte réalisé, celle des biens concernés et les personnes intéressées. La fiscalité, le financement ou l’ancienneté peuvent avoir une influence pratique, mais ils ne constituent pas les trois critères indiqués.

Explication

La condition suspensive subordonne la réalisation du contrat à la survenance d’un événement déterminé. Si cet événement ne se réalise pas, le contrat devient nul, contrairement à une simple obligation d’exécution différée.

Explication

Lorsque le bailleur est une personne morale, la durée minimale du bail d’habitation est de six ans, sauf notamment le cas de la SCI familiale. La durée de trois ans correspond au bail conclu avec un bailleur particulier.

Explication

Le mineur n’a pas atteint 18 ans et son incapacité d’exercice est en principe représentée par son représentant légal. Son consentement personnel ne lui confère pas la pleine capacité d’exercice.

Explication

L’acte authentique est reçu et certifié par un officier public et bénéficie d’une force probante, d’une date certaine et d’une force exécutoire. Ces effets ne signifient pas qu’il assure une exonération fiscale, une absence de contestation ou une garantie bancaire.

Explication

Le bail peut en principe être verbal ou écrit, mais le contrat portant sur un bien rural fait partie des exceptions mentionnées. Le caractère meublé, la qualité des parties ou le paiement mensuel ne suffisent pas, à eux seuls, à imposer un acte authentique.

Explication

La sauvegarde de justice laisse la personne exercer ses droits. En curatelle, elle est assistée par un curateur, tandis qu’en tutelle l’exercice de ses droits est confié à un tuteur.

Explication

Une condition valable doit être licite et possible, sans dépendre de la seule volonté du débiteur. Une clause fondée sur une volonté entièrement discrétionnaire du débiteur ne respecte donc pas cette exigence.

Explication

L’hypothèque est une sûreté réelle qui permet au créancier de faire saisir le bien immobilier en cas de non-remboursement. Elle garantit donc la dette par la valeur du bien, sans entraîner par elle-même une reprise automatique de propriété ni la résiliation des contrats d’occupation.

Explication

Les biens du domaine public communal sont protégés par leur inaliénabilité et leur imprescriptibilité. La cessibilité et la possibilité de donner à bail selon le droit commun caractérisent plutôt le domaine privé communal.

Explication

L’état descriptif de division détermine, localise et identifie les lots, avec leur quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Le règlement de copropriété fixe plutôt les règles de fonctionnement et les obligations des copropriétaires.

Explication

La loi du 6 juillet 1989 encadre principalement les locations à usage d’habitation et ses dispositions sont d’ordre public. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 concernent le statut de la copropriété.

Explication

La condition résolutoire fait disparaître rétroactivement le contrat ou l’obligation née lors de sa conclusion lorsqu’elle se réalise. La suspension de la naissance de l’obligation caractérise plutôt la condition suspensive.

Explication

Le droit de préemption urbain donne à la collectivité une priorité d’acquisition pour réaliser une opération d’aménagement urbain. Il ne transforme pas la collectivité en propriétaire automatique et n’interdit pas toute vente.

Explication

La promesse synallagmatique vaut vente lorsque le consentement réciproque porte sur la chose et sur le prix. L’obtention d’un prêt, la remise des clés ou la transmission des diagnostics ne suffisent pas à caractériser cette règle.

Explication

Lorsque l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois après la remise des clés. Le délai de deux mois peut s’appliquer dans d’autres situations prévues par la règle.

Explication

La donation entre vifs entraîne un dépouillement actuel et irrévocable du donateur, au bénéfice du donataire qui l’accepte. Une transmission différée au décès relève plutôt d’une logique successorale, tandis qu’une mise à disposition rémunérée évoque un bail.

Explication

Ce magistrat du siège, rattaché au tribunal judiciaire, surveille notamment les mesures de protection des majeurs et autorise certains actes importants. La représentation et la défense des parties relèvent de l’avocat, non du juge.

Explication

Les tantièmes représentent la quote-part indivise du lot dans les parties communes et servent notamment à déterminer la participation aux charges. Ils ne remplacent ni l’identification du propriétaire ni la mesure de la surface habitable.

Explication

Sans avant-contrat, l’acquéreur non professionnel doit disposer d’un délai de réflexion de 10 jours avant la signature de l’acte authentique. Pendant ce délai, l’acte ne peut pas être signé, ce qui le distingue du délai de rétractation après notification.

Explication

Le vendeur conserve la somme lorsque l’acquéreur renonce sans invoquer une condition suspensive ni exercer son droit de rétractation. En cas de rétractation ou d’échec lié à une condition suspensive, la somme doit être restituée, tandis qu’en cas de vente elle est déduite du prix.

Explication

La copropriété organise un immeuble dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes. La détention par un propriétaire unique relève de la propriété individuelle et non de la copropriété.

Explication

Une servitude privée peut résulter de la loi, de la configuration naturelle des lieux ou d’une convention, et s’établir notamment par titre, prescription trentenaire ou destination du père de famille. Un bail ou un état des lieux organise une relation locative, mais ne constitue pas en lui-même un mode général d’établissement d’une servitude.

Explication

Les zones agricoles sont désignées par la lettre A dans le PLU. Les zones U sont urbaines, les zones AU sont à urbaniser et les zones N sont naturelles et forestières.

Explication

Dans la promesse unilatérale, le vendeur est engagé si le bénéficiaire lève l’option, alors que la promesse synallagmatique engage les deux parties. La distinction ne repose donc ni sur un transfert automatique de propriété ni sur une répartition entre le prix et le bien.

Explication

Le cadastre est une base de données renseignant sur les propriétés foncières, avec des informations dont l’accès varie selon les personnes. Le plan cadastral reste informatif et ne constitue pas un titre de propriété.

Explication

La personnalité juridique permet d’avoir des droits et des devoirs. La capacité juridique concerne plutôt la possibilité d’exercer ces droits, qui peut être limitée dans certaines situations.

Explication

Le droit immobilier rassemble des règles dispersées entre plusieurs ensembles juridiques, notamment le Code civil, le Code de la construction et le Code de l’urbanisme. L’idée d’un code immobilier unique constitue donc une confusion, car les contrats privés et les règlements communaux ne couvrent pas à eux seuls cette matière.

Explication

Dans la promesse unilatérale, l’engagement principal pèse sur le vendeur, qui maintient son offre pendant la période convenue. L’acquéreur dispose d’une option, contrairement au compromis qui engage juridiquement les deux parties.

Explication

Le raccordement au gaz de ville est présenté comme optionnel dans la viabilisation d’un terrain. En revanche, l’accès et les réseaux nécessaires à la viabilité, notamment l’eau et l’électricité, font partie des équipements attendus.

Explication

La servitude de passage répond à l’enclavement en permettant l’accès à la voie publique, par un trajet aussi court et peu gênant que possible. L’accès temporaire nécessaire à des travaux relève du tour d’échelle, qui poursuit une autre finalité.

Explication

Le dossier de diagnostic technique rassemble des diagnostics destinés à informer sur l’état du bien avant la signature. Il ne constitue pas l’engagement contractuel, qui résulte notamment du bail ou de la promesse.

Explication

Le compromis engage réciproquement le vendeur et l’acquéreur : l’un doit transmettre la propriété et l’autre doit payer le prix. Cette réciprocité le distingue de la promesse unilatérale, qui laisse une option à l’acquéreur.

Explication

La vente immobilière est généralement préparée par un avant-contrat avant la signature de l’acte définitif chez le notaire. La période intermédiaire sert notamment à réunir les documents et à purger les conditions suspensives.

Explication

La condition suspensive subordonne la naissance de l’obligation à la réalisation d’un événement futur et incertain. La disparition rétroactive d’une obligation déjà née correspond à l’effet d’une condition résolutoire.

Explication

La servitude est une charge pesant sur le fonds servant au bénéfice du fonds dominant, comme dans le cas d’un terrain enclavé. L’usufruit concerne l’usage et les revenus d’un bien, tandis qu’il ne crée pas ici de droit de passage.

Explication

Le bail est un contrat par lequel le bailleur accorde la jouissance d’un bien au preneur en échange d’un loyer. Le prêt à usage repose au contraire sur une mise à disposition gratuite du bien.