Fiche de révision : Droit immobilier et baux

📋 Plan du Cours

1. Cadre du droit immobilier
2. Actes et garanties immobilières
3. Biens et droits immobiliers
4. Personnes et professionnels immobiliers
5. Collectivités et autorisations immobilières
6. Cadastre et publicité foncière
7. Professionnels et qualification des immeubles
8. Terrains, lotissements et constructibilité
9. Maison individuelle et diagnostics
10. Copropriété et documents collectifs
11. Droits réels immobiliers
12. Bail d’habitation et obligations
13. Dossier locatif et diagnostics
14. Formation et promesses de vente
15. Conditions et clauses contractuelles
16. Actes authentiques et protection de l’acquéreur
17. Conditions suspensives et résolutoires
18. Comparaison des avant-contrats

📖 1. Cadre du droit immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit immobilier : Ensemble de règles spécifiques concernant les biens immobiliers, la location, les troubles du voisinage, la construction, l’achat, la vente, la sous-location et la copropriété.

★ À maîtriser

• Les règles du droit immobilier sont principalement contenues dans le Code de la construction, le Code civil et le Code de l’urbanisme.

Compléments

📌 Il n’existe pas en France de code spécifique consacré exclusivement à l’immobilier.

• Les opérations immobilières se caractérisent par la nature de l’acte, la nature des biens et les personnes intéressées par l’opération.

📖 2. Actes et garanties immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente : La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès que les parties sont convenues de la chose et du prix, même si la chose n’a pas encore été livrée et le prix n’a pas encore été payé, conformément à l’article 1583 du Code civil.
• Bail : Contrat par lequel un propriétaire met un bien à la disposition d’un locataire pendant une durée déterminée en contrepartie du paiement d’un loyer fixé à l’avance.
• Donation : Acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte.
• Hypothèque : Sûreté réelle garantissant le remboursement d’une dette par un bien immobilier, que le créancier peut faire saisir en cas de non-remboursement.
• Acte authentique : L’acte authentique est un acte reçu et certifié par un officier public, notamment un notaire, qui bénéficie d’une force probante, d’une date certaine et d’une force exécutoire.

📝 Points essentiels

📌 Un bail peut être verbal ou écrit conformément à l’article 1714 du Code civil, sauf notamment lorsque le contrat porte sur un bien rural.

💡 Astuce mémo

Acte authentique : preuve et exécution renforcées ; acte sous seing privé : protection moindre

📖 3. Biens et droits immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Chose qui, en raison de sa nature, ne peut pas être déplacée, comme le sol, le sous-sol, les constructions fixées au sol et les végétaux attachés au sol.
• Immeuble par destination : Meuble par nature traité fictivement comme un immeuble parce qu’il est lié à un immeuble par nature, sous réserve de l’unité de propriétaire et d’un lien économique ou matériel entre les deux biens.
• Usufruit : Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans pouvoir en disposer.
• Servitude : Charge imposée à un fonds servant au profit d’un fonds dominant, comme une servitude de passage au profit d’un fonds enclavé.

★ À maîtriser

📌 Tous les biens sont meubles ou immeubles, et un même bien ne peut relever simultanément de ces deux catégories.

Compléments

• Les principales servitudes citées sont:
  • le droit de passage
  • le droit de puisage
  • la servitude d’égout des toits
  • la servitude de vue
  • la servitude non aedificandi
  • la servitude non altius tollendi
  • la servitude de tréfonds
  • la servitude de plantation
  • la servitude de prospect

💡 Astuce mémo

Usufruitier : usage et revenus ; nu-propriétaire : disposition du bien

📖 4. Personnes et professionnels immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Personnalité juridique : Aptitude à être titulaire de droits et de devoirs.
• Notaire : Officier public et ministériel chargé d’authentifier les actes, de les conserver et de conseiller juridiquement ses clients.
• Banque : Entité dont l’activité consiste à recevoir des fonds remboursables du public et à octroyer des crédits.

📝 Points essentiels

📌 Les parties à un acte juridique peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, ces dernières acquérant la personnalité juridique après leur enregistrement auprès de l’administration compétente.

• Un mineur est une personne qui n’a pas atteint l’âge de 18 ans révolus et dont l’incapacité d’exercice est en principe totale, les actes juridiques étant accomplis par son représentant légal.

📌 La sauvegarde de justice laisse la personne exercer ses droits, la curatelle lui impose l’assistance d’un curateur et la tutelle confie l’exercice de ses droits à un tuteur.

💡 Astuce mémo

Parties → professionnels → administrations

📖 5. Collectivités et autorisations immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption urbain : Permet à une collectivité d’acquérir prioritairement un bien situé dans une zone définie pour réaliser une opération d’aménagement urbain.

★ À maîtriser

• Les biens du domaine public communal sont inaliénables et imprescriptibles, tandis que les biens du domaine privé communal peuvent être cédés ou donnés à bail selon le droit commun.

• Pour purger le droit de préemption urbain, la proposition de vente doit être déclarée à la mairie, qui dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut renonciation à exercer ce droit.

• La déclaration préalable concerne notamment les petits travaux et les constructions créant moins de 20 m² de surface ou d’emprise au sol, tandis que le permis de construire est obligatoire pour les constructions plus importantes, notamment au-delà de 20 m² ou pour une piscine de plus de 100 m².

Compléments

• Les collectivités peuvent notamment délivrer ou communiquer: des certificats d’urbanisme, des permis de construire, des déclarations préalables, des actes d’état civil, des informations relatives aux aides sociales successorales

💡 Astuce mémo

Domaine public : inaliénable ; domaine privé : cessible et louable

📖 6. Cadastre et publicité foncière

🔑 Notions clés & Définitions

• Cadastre : Base de données recensant des renseignements sur les propriétés foncières du territoire français, dont certaines informations sont publiques et d’autres accessibles seulement au propriétaire de la parcelle.
• Publicité foncière : Service administratif et fiscal chargé d’enregistrer les actes relatifs aux biens immobiliers, notamment les achats, ventes, transmissions par décès, donations et hypothèques.

📝 Points essentiels

• Les impôts et taxes concernés comprennent notamment:

  • les taxes foncières
  • la taxe d’habitation
  • la taxe commerciale
  • l’IFE

• Le plan cadastral a une valeur purement informative et représente graphiquement les parcelles, sans constituer un acte de propriété ni garantir leurs limites juridiques.

📌 Après l’enregistrement de l’acte par le notaire au service de la publicité foncière, l’acquéreur devient officiellement propriétaire et reçoit la copie de l’acte authentique constituant son titre de propriété.

💡 Astuce mémo

Acte notarié → publication au SPF → propriété officiellement opposable

📖 7. Professionnels et qualification des immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par destination : Meuble par nature traité fictivement comme un immeuble en raison du lien qui l’unit à un immeuble par nature dont il est l’accessoire.
• Avocat : Auxiliaire de justice chargé d’assister, de représenter et de défendre une personne devant les différentes juridictions.
• Juge des contentieux et de la protection : Magistrat du siège rattaché au tribunal judiciaire, chargé notamment de surveiller les mesures de protection des majeurs et d’autoriser certains actes importants.

📝 Points essentiels

📌 La qualification d’immeuble par destination exige cumulativement une unité de propriétaire et un lien économique ou matériel entre le meuble et l’immeuble par nature.

💡 Astuce mémo

Immeuble par nature : immobile ; immeuble par destination : meuble rattaché à un immeuble

📖 8. Terrains, lotissements et constructibilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Terrain à bâtir : Terrain prêt à accueillir une construction neuve parce qu’il dispose des équipements nécessaires et se situe dans une zone constructible selon le PLU.
• Lotissement : Opération par laquelle le propriétaire d’un terrain le divise en plusieurs lots privatifs destinés à recevoir des constructions.
• SAFER : Société anonyme à but non lucratif, agréée par les ministères de l’Agriculture et des Finances, qui intervient dans l’aménagement durable de l’espace rural.

📝 Points essentiels

• La viabilisation comprend notamment:
  • une voie d’accès
  • l’accès à l’eau potable
  • le raccordement à l’électricité
  • le raccordement à la téléphonie
  • l’assainissement lorsqu’il est exigé

📌 Un permis d’aménager est exigé pour un lotissement prévoyant des voies, espaces ou équipements collectifs communs, ou situé dans un site classé ou sauvegardé ; les autres lotissements relèvent de la déclaration préalable.

• Les quatre zones du PLU sont:
  • les zones urbaines U
  • les zones à urbaniser AU
  • les zones agricoles A
  • les zones naturelles et forestières N

💡 Astuce mémo

Division → autorisation → bornage → travaux → conformité

📖 9. Maison individuelle et diagnostics

📝 Points essentiels

📌 Une maison individuelle peut comprendre plusieurs unités d’habitation, et le nombre de logements ne suffit donc pas à la distinguer d’un immeuble collectif.

• Un logement d’habitation comprend deux éléments principaux : un terrain et une construction.

• Les documents à réunir pour le terrain sont:

  • le titre de propriété
  • le bornage
  • le règlement du lotissement
  • le cadastre
  • la publicité foncière

• Les documents et vérifications portent notamment sur: le CCMI, les autorisations d’urbanisme, la déclaration d’ouverture de chantier, la DAACT, l’attestation de non-contestation de conformité, les assurances de construction

• Le dossier de diagnostic technique peut comprendre les diagnostics relatifs à l’électricité, au gaz, au plomb, à l’amiante, aux termites, à la mérule, aux risques et pollutions, à l’assainissement non collectif et à la performance énergétique.

💡 Astuce mémo

Terrain → construction → assurances → diagnostics

📖 10. Copropriété et documents collectifs

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : Organisation d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
• Tantièmes : Quote-part indivise de chaque lot dans les parties communes, servant notamment à déterminer la participation du copropriétaire aux charges.
• Règlement de copropriété : Acte obligatoire qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
• État descriptif de division : Document technique obligatoire qui détermine, localise et identifie tous les lots de copropriété et leur quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.

📝 Points essentiels

• La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 définissent le statut général de la copropriété.

📌 Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis que les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.

💡 Astuce mémo

Privatif = usage exclusif ; commun = usage partagé

📖 11. Droits réels immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Droit de jouir d’un bien appartenant à autrui comme un propriétaire, à charge d’en conserver la substance.

📝 Points essentiels

📌 Une servitude de droit privé est une charge imposée sur un fonds servant pour l’utilité d’un fonds dominant appartenant à un propriétaire différent, tandis qu’une servitude d’utilité publique est une limitation administrative imposée dans l’intérêt général.

• Une servitude privée peut résulter de la loi, de la configuration naturelle des lieux ou d’une convention, et s’établir notamment par titre, prescription trentenaire ou destination du père de famille.

• La servitude de passage permet au propriétaire d’un terrain enclavé d’accéder à la voie publique, selon un trajet aussi court que possible et causant le moins de gêne au fonds servant.

• À défaut de règles locales d’urbanisme, une construction doit être implantée à une distance au moins égale à la moitié de sa hauteur sans être inférieure à 3 mètres de la limite séparative, et les plantations de plus de 2 mètres doivent en être éloignées de 2 mètres.

• L’usufruit prend en principe fin au décès de l’usufruitier, ou à l’arrivée du terme lorsqu’il est temporaire, et le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sans droit de mutation à payer.

💡 Astuce mémo

Servitude = charge entre fonds ; usufruit = partage des attributs de propriété

📖 12. Bail d’habitation et obligations

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail : Contrat par lequel le bailleur procure au preneur la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier en contrepartie du versement d’un loyer.

📝 Points essentiels

• La loi du 6 juillet 1989 régit principalement les locations d’immeubles à usage d’habitation et ses dispositions sont d’ordre public.

• La durée minimale du bail d’habitation est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 6 ans lorsqu’il est une personne morale, sauf SCI familiale.

• Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges et doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois après la remise des clés, ou dans le délai d’1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.

• Le bailleur doit délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible et réaliser les réparations qui ne sont pas locatives, tandis que le locataire doit payer le loyer, assurer et entretenir le logement et respecter sa destination.

• Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas comme la zone tendue, la mutation ou la perte d’emploi.

💡 Astuce mémo

Formation → durée → garantie → obligations → congé

📖 13. Dossier locatif et diagnostics

🔑 Notions clés & Définitions

• Dossier de diagnostic technique : Regroupe les diagnostics permettant d’informer l’acquéreur ou le locataire sur l’état du bien immobilier avant la conclusion du contrat.

★ À maîtriser

• Le dossier de caution comprend: une pièce justificative d’identité, une pièce justificative de domicile, un ou plusieurs documents attestant l’activité professionnelle, un ou plusieurs documents attestant les ressources

• Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la consommation du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, notamment selon son isolation, son chauffage et sa production d’eau chaude, et attribue une étiquette énergétique de A à G.

Compléments

• Les justificatifs de domicile admis sont: une dernière quittance de loyer, une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois, une attestation d’assurance logement de moins de 3 mois, un dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale

📌 Depuis la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, les diagnostics sont regroupés dans un dossier technique remis en main propre ou transmis de manière dématérialisée, afin que le locataire connaisse l’état du logement avant de signer le bail.

💡 Astuce mémo

Candidat → caution → logement → ressources → diagnostics

📖 14. Formation et promesses de vente

★ À maîtriser

• La vente immobilière se déroule généralement par la signature d’un avant-contrat, puis par la signature de l’acte définitif chez le notaire, la période intermédiaire permettant notamment de réunir les documents et de purger les conditions suspensives.

• La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vendre si le bénéficiaire lève l’option, tandis que la promesse synallagmatique engage réciproquement le vendeur et l’acheteur et vaut vente lorsque l’accord porte sur la chose et le prix.

• Dans une promesse unilatérale, la levée de l’option forme immédiatement la vente, tandis que l’absence de levée dans le délai ou la renonciation rend au promettant sa liberté de vendre à un tiers.

• Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique vaut vente lorsqu’il existe un consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix.

Compléments

📌 Une promesse unilatérale sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours au centre des impôts, sous peine de nullité.

💡 Astuce mémo

PUV : option de l’acheteur ; PSV : engagement réciproque

📖 15. Conditions et clauses contractuelles

🔑 Notions clés & Définitions

• Condition suspensive : Événement futur et incertain dont la réalisation fait naître l’obligation ; tant qu’elle ne se réalise pas, l’obligation ne naît pas.
• Condition résolutoire : Événement futur et incertain qui, lorsqu’il se réalise, anéantit rétroactivement le contrat ou l’obligation née lors de sa conclusion.

★ À maîtriser

📌 Une condition doit être licite et possible et ne doit pas dépendre de la seule volonté du débiteur.

Compléments

• Les conditions suspensives fréquentes comprennent:
  • l’obtention d’un prêt
  • l’obtention d’un permis de construire
  • l’absence d’inscription hypothécaire
  • la purge des droits de préemption

💡 Astuce mémo

Événement incertain → naissance ou disparition de l’obligation

📖 16. Actes authentiques et protection de l’acquéreur

★ À maîtriser

• Selon l’article L290-1 du Code de la construction et de l’habitation, une promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois doit être constatée par acte authentique, sous peine de nullité.

• Selon l’article L290-2 du Code de la construction et de l’habitation, une promesse unilatérale soumise à l’article L290-1 doit prévoir une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix de vente, versée ou garantie entre les mains du notaire.

• L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l’acte, et la rétractation doit être exercée dans les mêmes formes. - Article L271-1

• Lorsqu’un acte authentique est conclu sans avant-contrat, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours avant la signature, pendant lequel l’acte ne peut pas être signé.

Compléments

• L’acte authentique possède:

  • une date certaine
  • une force probante
  • une force exécutoire

• Le défaut d’information sur le droit de rétractation ou de réflexion peut entraîner une amende administrative maximale de 3 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.

💡 Astuce mémo

Acte sous seing privé : signature des parties ; acte authentique : intervention du notaire

📖 17. Conditions suspensives et résolutoires

🔑 Notions clés & Définitions

• Condition suspensive : Clause d’un avant-contrat qui subordonne sa réalisation à la survenance d’un événement, de sorte que le contrat devient nul si la condition n’est pas réalisée.

★ À maîtriser

• La condition doit préciser:

  • le montant maximal de l’emprunt
  • le taux d’intérêt maximal
  • la durée maximale du crédit

• Un acquéreur ayant prévu un crédit de 200 000 € à 1,75 % par an sur 20 ans ne peut invoquer un refus correspondant à ces paramètres que si la banque propose un taux plus élevé, par exemple 2,50 % par an, ou une durée plus longue, par exemple 25 ans.

• Les principales conditions concernent: la vente authentique d’un autre bien, l’obtention d’un prêt relais, l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour des travaux, l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative

• Les principaux événements résolutoires sont:

  • une servitude d’urbanisme
  • l’exercice d’un droit de préemption
  • une hypothèque non apurée
  • le non-paiement du dépôt de garantie
  • la découverte d’un vice caché
  • le décès de l’acquéreur

Compléments

📌 L’acquéreur doit démontrer une recherche active de financement, notamment au moyen de refus écrits de plusieurs banques ou d’échanges avec une banque ou un courtier.

💡 Astuce mémo

Suspensive : l’événement doit arriver ; résolutoire : l’événement fait disparaître la vente.

📖 18. Comparaison des avant-contrats

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale de vente : Engage le vendeur à vendre son bien à un prix déterminé, tandis que l’acquéreur dispose d’une option d’achat pendant une durée limitée, généralement de 2 à 3 mois.
• Promesse synallagmatique de vente : Engage le vendeur à transmettre la propriété et l’acquéreur à payer le prix, de sorte que le compromis vaut vente sous réserve des modalités prévues.

📝 Points essentiels

📌 L’acquéreur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours dans une promesse unilatérale comme dans une promesse synallagmatique.

• Le versement produit trois effets:

  • il est déduit du prix si la vente se réalise
  • il est restitué si une condition suspensive échoue ou si l’acquéreur se rétracte
  • il est conservé par le vendeur si l’acquéreur renonce pour convenance personnelle

• L’acte sous seing privé est signé par les parties sans officier public, tandis que l’acte authentique est reçu et signé par un notaire.

• Une promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou prorogée au-delà de cette durée, doit être établie par acte authentique sous peine de nullité. - code de la construction et de l’habitation, L290-1

• Pour une promesse unilatérale d’une durée supérieure à 18 mois, l’indemnité d’immobilisation doit être au moins égale à 5 % du prix de vente et être versée ou cautionnée entre les mains du notaire. - code de la construction et de l’habitation, L290-2

• La vente immobilière est un contrat:

  • consensuel
  • synallagmatique
  • à titre onéreux
  • commutatif sauf en viager
  • à exécution instantanée
  • de gré à gré sauf par adjudication

📌 La vente se forme par le consentement exempt de vice des parties capables sur un contenu licite et certain, mais l’acte authentique est nécessaire à la publicité foncière.

• L’obligation d’information peut porter sur:
  • le dossier de diagnostic technique
  • la superficie lorsqu’elle est requise
  • le bornage
  • les documents de construction

📌 Le droit de rétractation ou le délai de réflexion de 10 jours s’applique à l’acquisition d’un immeuble par un non-professionnel et doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un moyen équivalent.

• Le notaire purge les droits de préemption en informant leur titulaire ; celui-ci doit exercer son droit dans le délai imparti, faute de quoi il le perd, et il acquiert alors le bien aux conditions initiales.

• Il y a lésion lorsque le vendeur est lésé de plus des 7/12 de la valeur du bien, sauf en cas de vente en viager ou aux enchères.

• En cas de lésion, l'acquéreur peut conserver l'immeuble en versant le supplément du juste prix ou obtenir la restitution du prix selon les modalités prévues.

• L'action en rescision pour lésion se prescrit par deux ans à compter de la vente.

• L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours pour tout avant-contrat ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble, ou pour l'acte authentique lorsqu'aucun avant-contrat n'a été conclu.

💡 Astuce mémo

PUV : le vendeur s’engage ; PSV : vendeur et acquéreur s’engagent.

📊 Tableaux de synthèse

Usufruit et nue-propriété

Types d’autorisation d’urbanisme