Fiche de révision : Étendue du droit de propriété

📋 Plan du Cours

1. Délimitation horizontale et bornage
2. Délimitation verticale et volumes
3. Accession mobilière
4. Accession immobilière
5. Distances et ouvertures entre voisins
6. Responsabilités de voisinage
7. Troubles anormaux du voisinage

📅 Repères chronologiques

1. 1855L’arrêt de Colmar a retenu l’abus de droit à propos d’une fausse cheminée édifiée pour obscurcir la demeure des voisins.
2. 1915L’arrêt Clément-Bayard a retenu l’abus de droit contre des ouvrages élevés et garnis de pointes destinés à déchirer les enveloppes des dirigeables du voisin.
3. 15 avril 2024La loi a consacré dans l’article 1253 du Code civil la responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage.

📖 1. Délimitation horizontale et bornage

🔑 Notions clés & Définitions

• Bornage : CORNU — Délimitation territoriale d’une propriété immobilière par des signes matériels durables, notamment des bornes, et comportant une dimension intellectuelle et une dimension matérielle de marquage des limites.

📝 Points essentiels

• Le bornage amiable repose sur l’accord des parties concernant la ligne divisoire, tandis que le bornage judiciaire intervient en cas de désaccord et relève du tribunal judiciaire après une tentative de conciliation ou de médiation.

• Le bornage peut être exigé lorsque les parcelles sont privées, contiguës, non séparées par une frontière naturelle et appartiennent à des propriétaires distincts.

• Le bornage délimite la parcelle et a un effet déclaratif définitif, mais il n’emporte ni transfert ni reconnaissance du droit de propriété.

💡 Astuce mémo

Bornage = limites de la propriété ; revendication = titulaire de la propriété

📖 2. Délimitation verticale et volumes

★ À maîtriser

📌 Un droit perpétuel sur la superficie ou le tréfonds constitue une véritable propriété, tandis qu’un droit temporaire constitue un droit réel de jouissance sur la chose d’autrui.

📌 L’article 552 du Code civil pose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, ce qui crée une présomption simple en faveur du propriétaire du sol.

Compléments

📌 La présomption de propriété du dessus et du dessous peut être renversée par un acte juridique attribuant la propriété à un tiers ou par l’usucaption.

💡 Astuce mémo

Sol → dessus et dessous → tréfonds et superficie → volumes

📖 3. Accession mobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• Accession mobilière : Mécanisme juridique qui détermine le propriétaire d’un bien nouveau formé par l’union, la transformation ou le mélange de biens meubles.

📝 Points essentiels

• L’adjonction unit un bien accessoire à un bien principal, le mélange unit deux biens sans qu’un principal puisse être identifié et la spécification transforme un bien par le travail d’un tiers.

• En cas d’adjonction, le propriétaire de la chose principale devient en principe propriétaire de l’ensemble, mais le propriétaire de l’accessoire peut demander sa restitution dans les exceptions prévues par le Code civil.

• En cas de mélange irréversible, les propriétaires deviennent en principe copropriétaires indivis à proportion de leur contribution, sauf si la matière apportée par l’un est très supérieure et justifie l’attribution de l’ensemble à celui-ci.

• En cas de spécification, le propriétaire de la matière reçoit en principe le bien transformé et indemnise la personne qui a fourni son travail, sauf lorsque l’importance du travail ou la fourniture de la matière par le spécificateur justifie une autre attribution.

💡 Astuce mémo

AMS : adjonction, mélange, spécification

📖 4. Accession immobilière

★ À maîtriser

• Lorsque le propriétaire du fonds construit avec les matériaux d’autrui, il devient propriétaire de la construction par accession mais doit indemniser le propriétaire des matériaux, qui ne peut plus les revendiquer après leur incorporation.

• Le constructeur de mauvaise foi sur le fonds d’autrui peut être contraint de supprimer la construction à ses frais ou de la laisser au propriétaire contre indemnisation, tandis que le constructeur de bonne foi ne peut pas être contraint à la suppression.

• L’accession immobilière attribue en principe au propriétaire du sol les constructions et plantations réalisées au-dessus ou au-dessous de son fonds, et joue immédiatement au fur et à mesure de la construction.

• Est de bonne foi celui qui construit sur un terrain qu’il croit être le sien en raison d’un titre translatif dont il ignore les vices, tandis que celui qui sait que le terrain ne lui appartient pas est de mauvaise foi.

Compléments

📌 L’article 553 du Code civil présume que les constructions et plantations réalisées sur un sol l’ont été par le propriétaire du fonds et à ses frais.

📌 Dans un bail, l’accession des constructions est différée jusqu’à la fin du contrat, de sorte que le locataire demeure propriétaire des constructions pendant le bail et peut être autorisé exceptionnellement à être considéré comme de bonne foi lorsqu’il a reçu l’accord du propriétaire.

💡 Astuce mémo

Construction ou plantation sur le sol → accession au profit du propriétaire du fonds

📖 5. Distances et ouvertures entre voisins

📝 Points essentiels

• Un jour est une ouverture à verre dormant qui laisse passer la lumière sans permettre le passage de l’air, tandis qu’une vue est une ouverture permettant le passage de la lumière et de l’air.

• Pour les plantations, l’article 671 du Code civil impose une distance de 2 mètres lorsque les plantations dépassent 2 mètres de hauteur et de 0,5 mètre pour les autres plantations.

• Lorsqu’une ouverture est pratiquée dans un mur mitoyen, le consentement du voisin est nécessaire, tandis que les ouvertures dans un mur non mitoyen sont soumises aux règles de distance et de hauteur des articles 676 à 679 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Jours = lumière sans air ; vues = lumière et air

📖 6. Responsabilités de voisinage

📝 Points essentiels

📌 L’abus de droit suppose un abus caractérisé notamment par l’intention de nuire, un préjudice et un lien de causalité, et peut conduire à la cessation de la nuisance ainsi qu’à l’octroi de dommages-intérêts.

• L’abus de droit de propriété existe lorsque le titulaire exerce son droit dans l’intention de nuire à autrui, sans utilité personnelle et en causant un préjudice.

💡 Astuce mémo

Intention de nuire ou nuisance excessive → cessation et réparation

📖 7. Troubles anormaux du voisinage

🔑 Notions clés & Définitions

• Trouble anormal du voisinage : Nuisance qui excède les inconvénients normalement attendus des relations de voisinage entre deux fonds, même non contigus.

★ À maîtriser

• Le trouble anormal peut être sonore, visuel ou olfactif, et il doit être objectivement caractérisé, suffisamment grave, certain, continu ou durable, et apprécié concrètement.

• Lorsque le trouble préexistait à l’installation du voisin, il n’est en principe pas invocable si l’activité antérieure était licite et poursuivie dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine de l’aggravation.

• Le juge peut ordonner la cessation du trouble, accorder des dommages-intérêts lorsque la cessation est impossible ou accompagner la cessation d’une indemnisation.

Compléments

📌 Les victimes d’un trouble anormal du voisinage peuvent être le propriétaire du fonds ainsi que toute personne qui le jouit ou l’occupe, notamment un locataire.

📌 La responsabilité pour trouble anormal du voisinage est une responsabilité extracontractuelle soumise à la prescription quinquennale et peut être écartée par la force majeure ou la faute de la victime.

📊 Tableaux de synthèse

Bornage et revendication