Fiche de révision : Fondamentaux du droit immobilier

📋 Plan du Cours

1. Champ du droit immobilier
2. Actes et opérations immobilières
3. Vente et donation immobilières
4. Baux et clauses locatives
5. Catégories de biens immobiliers
6. Biens meubles et immeubles
7. Droits immobiliers et servitudes
8. Parties et personnes juridiques
9. État civil et capacité juridique
10. Professionnels de l’immobilier

📖 1. Champ du droit immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit immobilier : Règles spécifiques concernant les biens et les droits immobiliers, notamment les immeubles, la location, les transactions, la copropriété, les troubles du voisinage et l’urbanisme.

★ À maîtriser

• En France, les règles du droit immobilier sont principalement contenues dans le Code de la construction et de l’habitation, le Code civil et le Code de l’urbanisme, car il n’existe pas de code spécifique de l’immobilier.

Compléments

• Le droit immobilier couvre notamment les régimes des biens immobiliers achetés à deux, comme les régimes matrimoniaux, l’indivision et la société.

📖 2. Actes et opérations immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : Document officiel qui établit une contrainte sur un bien immobilier, appelé fonds servant, au profit d’un autre bien, appelé fonds dominant, appartenant à un propriétaire différent.
• Bail : Contrat dans lequel le propriétaire met un bien immobilier à disposition du preneur en contrepartie du paiement d’un loyer.

📝 Points essentiels

• Les principales opérations immobilières comprennent:
  • la vente
  • la servitude
  • l’attestation de propriété
  • la donation
  • l’échange
  • le bail
  • la succession
  • la création d’une société
  • l’hypothèque

💡 Astuce mémo

Vendre, donner, louer, échanger

📖 3. Vente et donation immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente immobilière : Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise à l’acheteur dès qu’elles sont convenues de la chose et du prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ou le prix payé.
• Donation immobilière : Selon l’article 894 du Code civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée au profit du donataire qui l’accepte.

★ À maîtriser

• 🔄 La vente immobilière se forme puis s’exécute selon les étapes suivantes:
  1. offre du vendeur
  2. acceptation de l’acquéreur
  3. accord sur la chose et le prix
  4. réalisation des obligations contractuelles

Compléments

📌 Dans une vente, l’acquéreur paie un prix au vendeur, tandis que dans une donation, le donateur transmet le bien sans contrepartie au donataire qui l’accepte.

💡 Astuce mémo

Vente contre prix, donation sans contrepartie

📖 4. Baux et clauses locatives

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1714 du Code civil, un bail peut être conclu verbalement ou par écrit, sauf pour les biens ruraux soumis aux règles particulières des baux à ferme et à métayage.

• Le bail à usage d’habitation est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail rural par le Code rural et le bail commercial par l’article L145-1 du Code de commerce.

📌 La clause d’indexation permet au bailleur de réviser le loyer une fois par an selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, et sans cette clause le loyer ne change pas.

Compléments

📐 Formule — Le nouveau loyer se calcule selon la relation $Nouveau\ loyer = loyer\ initial \times \frac{IRL\\ nouveau}{IRL\\ ancien}$ ; avec un loyer de 720 €, un IRL nouveau de 146,60 et un IRL ancien de 145,47, il est de 725,593 €.

📖 5. Catégories de biens immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : Situation dans laquelle un immeuble appartient à plusieurs personnes et comprend des parties communes appartenant à tous les copropriétaires ainsi que des parties privatives appartenant à un seul propriétaire.
• Terrain à bâtir : Terrain situé dans une zone constructible selon le PLU et suffisamment viabilisé pour accueillir une construction neuve.

📝 Points essentiels

• La viabilisation comprend notamment:
  • l’accès à une voie publique
  • l’accès à l’eau potable
  • le raccordement à l’électricité et à internet
  • l’assainissement lorsque les règles l’exigent

💡 Astuce mémo

Nature, destination, objet : trois rattachements à l’immeuble

📖 6. Biens meubles et immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par destination : Meuble par nature traité fictivement comme un immeuble en raison du lien économique ou matériel qui l’unit à un immeuble par nature.
• Meuble par nature : Selon l’article 528 du Code civil, un meuble par nature est un bien qui peut être transporté d’un lieu à un autre.

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 516 du Code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles et ne peuvent pas relever simultanément des deux catégories.

Compléments

• Les meubles par anticipation sont des immeubles par nature destinés à être détachés du sol, comme les récoltes vendues sur pied.

💡 Astuce mémo

Immeuble fixé, meuble transportable

📖 7. Droits immobiliers et servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans pouvoir en disposer, avec l’obligation d’en conserver la substance.
• Nue-propriété : Droit de disposer d’un bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus lorsque l’usufruit est détenu par une autre personne.
• Hypothèque : Garantie du paiement d’une dette sur un bien immobilier permettant au prêteur de faire vendre judiciairement le bien puis d’être payé en priorité en cas de défaillance du débiteur.

📝 Points essentiels

• La servitude de passage permet d’accéder à un fonds dominant en passant par un fonds servant appartenant à un autre propriétaire.

💡 Astuce mémo

Un fond servant supporte une charge au profit du fond dominant

📖 8. Parties et personnes juridiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Personne morale : Groupement de personnes ou, plus exceptionnellement, de biens, doté d’une personnalité juridique, d’un patrimoine propre et acquis après son enregistrement auprès de l’administration compétente.
• Personne physique : Être humain doté de la personnalité juridique et identifié par son nom, son domicile et sa nationalité.
• Personnalité juridique : Aptitude à être titulaire de droits et de devoirs.

💡 Astuce mémo

Personne physique humaine, personne morale organisée

📖 9. État civil et capacité juridique

★ À maîtriser

• La validité d’un contrat exige:
  • le consentement des parties
  • la capacité de contracter
  • un contenu licite et certain

📌 La sauvegarde de justice laisse la personne exercer ses droits, la curatelle impose l’assistance et le contrôle d’un curateur, tandis que la tutelle confie l’exercice des droits à un tuteur.

• Un mineur est une personne qui n’a pas encore atteint l’âge de 18 ans accomplis et dont les actes juridiques sont en principe accomplis par son représentant légal.

Compléments

• À partir de 16 ans, un mineur peut notamment signer un contrat de travail, adhérer à une association ou à un syndicat et établir son testament.

💡 Astuce mémo

Naissance, mariage, décès : les actes suivent la vie juridique

📖 10. Professionnels de l’immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Agent immobilier : Professionnel qui met en relation les vendeurs et les acquéreurs potentiels d’un bien immobilier et peut notamment évaluer les biens.

📝 Points essentiels

• L’agent immobilier peut exercer comme:

  • salarié
  • agent commercial
  • auto-entrepreneur
  • entrepreneur individuel
  • professionnel en portage salarial

• Les métiers liés aux opérations immobilières comprennent notamment:

  • le conseiller en transaction immobilière
  • l’expert immobilier
  • le mandataire immobilier
  • le négociateur immobilier
  • le gestionnaire locatif
  • le gestionnaire de copropriété

📊 Tableaux de synthèse

Principaux actes immobiliers