Fiche de révision : Fondamentaux du droit notarial

📋 Plan du Cours

1. Fondement et domaines du notariat
2. Rôle et missions du notaire
3. Contrôle et rémunération notariale
4. Déontologie et responsabilité
5. Préparation de l’acte authentique
6. Contenu et effets de l’acte authentique
7. Formalités après la signature
8. Avant-contrats immobiliers
9. Acte de vente immobilière
10. Terrain à bâtir et immobilier rural
11. Couple et libéralités
12. Règlement des successions

📖 1. Fondement et domaines du notariat

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit notarial : Regroupe les règles appliquées par le notaire et les employés d’une étude notariale dans plusieurs branches du droit privé.

📝 Points essentiels

• Le droit notarial couvre notamment:

  • le droit de la famille
  • le droit immobilier
  • le droit rural
  • le droit commercial
  • le droit des sociétés

• La loi des 25 ventôse an XI, soit le 16 mars 1803, constitue le texte fondateur du notariat moderne.

💡 Astuce mémo

Unification du notariat → loi du 25 ventôse an XI → notariat moderne

📖 2. Rôle et missions du notaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Notaire : Officier public chargé de recevoir les actes auxquels les parties veulent ou doivent donner un caractère authentique, d’en assurer la date, d’en conserver le dépôt et d’en délivrer des copies exécutoires et des expéditions.

★ À maîtriser

📌 L’acte reçu en minute est conservé dans son original par le notaire, tandis que l’acte reçu en brevet est remis en original au requérant et conservé seulement en copie par le notaire.

• Les actes solennels qui doivent être reçus personnellement par le notaire sont:
  • le testament authentique
  • la donation
  • la donation entre époux
  • la reconnaissance d’enfant
  • le consentement à l’adoption
  • le contrat de mariage

📌 Les actes sont conservés 75 ans à l’étude, puis les minutes sont transférées aux archives départementales où elles sont conservées sans limite de durée.

Compléments

• Le MICEN conserve centralement les actes authentiques électroniques pendant 75 ans.

💡 Astuce mémo

Minute : l’original reste chez le notaire ; brevet : l’original est remis

📖 3. Contrôle et rémunération notariale

★ À maîtriser

📌 Le notaire est placé sous la tutelle de l’État et son activité est contrôlée par la chambre des notaires et le procureur de la République.

📌 Les émoluments rémunèrent les actes selon un tarif réglementé, tandis que les honoraires rémunèrent certaines consultations ou prestations selon une convention conclue avec le client.

Compléments

• La carte des zones d’installation notariale est publique et révisée tous les 2 ans.

• La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié le tarif des notaires, dont les règles sont notamment codifiées dans le Code de commerce.

📖 4. Déontologie et responsabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Secret professionnel : Général et absolu, s’applique à toute son activité et s’impose également à ses collaborateurs.

📝 Points essentiels

• Le notaire doit informer et conseiller ses clients avec conscience professionnelle, impartialité, probité et égard, en recherchant notamment la solution la plus économique.

• Le notaire doit instrumenter lorsqu’il est requis par les clients et ne peut pas refuser un dossier sans motif prévu par les règles professionnelles.

• Un manquement déontologique peut engager la responsabilité disciplinaire indépendamment de l’action pénale, et la constatation volontaire de faits inexacts peut constituer un faux en écriture publique.

💡 Astuce mémo

CIPA : conscience, impartialité, probité, information

📖 5. Préparation de l’acte authentique

★ À maîtriser

• 🔄 La préparation d’un acte authentique consiste à:

  1. ouvrir et analyser le dossier
  2. constituer les pièces nécessaires
  3. vérifier les personnes et les biens
  4. préparer le projet d’acte

• Pour une personne morale, le notaire demande notamment:

  • un extrait Kbis
  • les derniers statuts à jour
  • un certificat de non-faillite
  • la vérification du BODACC

📌 Le notaire vérifie la chaîne de propriété de l’immeuble sur une période de 30 ans à partir des titres de propriété et de l’état hypothécaire foncier.

• Pour purger le droit de préemption urbain, le notaire adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner indiquant notamment le bien, le prix, les frais de négociation et les servitudes.

📌 Le délai de préemption de la commune est de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, et le silence de la commune vaut refus.

Compléments

• Pour un majeur protégé, le dossier doit comprendre la copie de l’ordonnance désignant le tuteur ou le curateur et la copie de l’ordonnance autorisant l’opération.

💡 Astuce mémo

Analyser → constituer → purger les droits → préparer l’acte

📖 6. Contenu et effets de l’acte authentique

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte authentique : Reçu dans le respect des formalités légales par un officier public compétent et qualifié pour instrumenter.

★ À maîtriser

• L’acte authentique doit notamment mentionner:
  • le notaire
  • les parties
  • le lieu et la date de l’acte
  • les témoins éventuels
  • la lecture de l’acte aux parties

📌 L’acte authentique fait foi de sa date et de son contenu constaté par le notaire, tandis que l’acte sous seing privé doit notamment être enregistré pour acquérir une date certaine.

📌 L’acte authentique est exécutoire de plein droit et permet au créancier de poursuivre le paiement sans obtenir préalablement un jugement.

Compléments

• La légalisation facilite la preuve de l’authenticité d’un acte public à l’étranger, tandis que l’apostille constitue une forme de légalisation prévue par la convention de La Haye du 5 octobre 1961.

💡 Astuce mémo

D-F-F : date certaine, force probante, force exécutoire

📖 7. Formalités après la signature

★ À maîtriser

• 🔄 Après la signature: le formaliste inscrit l’acte au répertoire, la minute est archivée, les copies nécessaires sont délivrées aux intéressés

📌 La copie authentique reproduit l’acte original, tandis que la copie exécutoire est une copie authentique revêtue de la formule exécutoire.

Compléments

• Les notaires doivent déposer chaque année au greffe du tribunal judiciaire un double de leur répertoire.

📖 8. Avant-contrats immobiliers

★ À maîtriser

• Le compromis de vente engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter, tandis que la promesse unilatérale de vente engage le promettant à vendre sans engager le bénéficiaire à acquérir.

• L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour renoncer à un compromis ou à une promesse unilatérale de vente portant sur un logement.

• La condition d’obtention d’un prêt immobilier est d’ordre public, sauf lorsque l’acquéreur déclare ne recourir à aucun prêt.

• En cas de refus du financement prévu par la condition suspensive, la vente est réputée n’avoir jamais eu lieu et le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur.

Compléments

• Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation représente généralement 5 à 10 % du prix de vente et constitue un acompte si la vente se réalise.

💡 Astuce mémo

Compromis : les deux parties s’engagent ; promesse unilatérale : seul le promettant s’engage

📖 9. Acte de vente immobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie d’éviction : Oblige le vendeur à assurer à l’acquéreur une possession paisible du bien et à garantir qu’aucun tiers ne revendiquera sa propriété.

📝 Points essentiels

📌 La partie normalisée de l’acte de vente contient les éléments destinés à la publicité foncière et à la liquidation des droits, tandis que la partie développée contient les stipulations sans incidence directe sur ces opérations.

• La contribution de sécurité immobilière est calculée au taux de 0,10 % de la valeur de l’immeuble diminuée de la valeur des meubles, avec un minimum de perception de 15 euros.

📌 Le transfert de propriété détermine notamment la partie qui supporte les risques en cas de sinistre, tandis que l’entrée en jouissance fixe les modalités de prise de possession du bien.

💡 Astuce mémo

Partie normalisée : publicité et fiscalité ; partie développée : garanties et informations

📖 10. Terrain à bâtir et immobilier rural

🔑 Notions clés & Définitions

• Terrain à bâtir : Terrain sur lequel des constructions peuvent être édifiées en vertu d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou du règlement national d’urbanisme.

📝 Points essentiels

📌 Depuis le 10 août 2020, une étude géotechnique du sol est obligatoire pour un terrain situé dans une zone délimitée comme exposée aux risques de mouvement de terrain, et le diagnostic est valable 30 ans.

📌 Après l’obtention du permis de construire, les travaux doivent commencer dans un délai de 3 ans et l’autorisation doit être affichée pendant toute la durée des travaux.

📖 11. Couple et libéralités

★ À maîtriser

• Le contrat de mariage comprend: des clauses communes à tous les régimes, des clauses spécifiques aux régimes séparatistes, des clauses spécifiques aux régimes communautaires

📌 La donation entre vifs produit ses effets du vivant du donateur, tandis que les dispositions à cause de mort produisent leurs effets au décès.

Compléments

• 🔄 Le changement de régime matrimonial comprend:

  1. l’analyse du dossier
  2. la rédaction de l’acte
  3. les formalités postérieures

• Le PACS donne lieu à:

  • l’analyse du dossier
  • la rédaction de l’acte
  • les formalités postérieures

📖 12. Règlement des successions

★ À maîtriser

• 🔄 L’ouverture d’un dossier de succession implique: recueillir les informations relatives au décès et au défunt, établir la dévolution successorale, déterminer la composition de la succession, établir l’acte de notoriété

• Le règlement successoral comprend notamment:

  • l’option successorale
  • l’attestation immobilière
  • l’inventaire
  • la déclaration de succession

📌 Le partage répartit les biens successoraux entre les héritiers, tandis que la licitation organise la vente d’un bien indivis, notamment lorsqu’il ne peut pas être commodément partagé.

Compléments

• 🔄 Le règlement des opérations de partage ou de licitation peut conduire à:
  1. analyser le dossier
  2. accomplir les formalités préalables
  3. préparer l’acte
  4. rédiger l’acte
  5. accomplir les formalités postérieures

💡 Astuce mémo

Décès → notoriété → option → inventaire → déclaration → partage

📊 Tableaux de synthèse

Principaux actes immobiliers préparatoires