Fiche de révision : Immeuble objet de la vente

📋 Plan du Cours

1. Conditions d’existence de l’immeuble
2. Inaliénabilité et vente d’autrui
3. Accessoires et étendue de la propriété
4. Éléments transmis automatiquement
5. Contrats et meubles non transmis
6. Cession des contrats et meubles vendus

📖 1. Conditions d’existence de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente : Code civil, 1582 — Convention par laquelle une personne s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.

★ À maîtriser

• L’immeuble objet de la vente doit exister, être déterminé ou déterminable et être dans le commerce juridique.

• Si l’immeuble a totalement péri ou disparu au moment de la conclusion du contrat, la vente est frappée de nullité absolue.

• En cas de perte partielle de l’immeuble entre l’avant-contrat et le contrat définitif, l’acquéreur peut choisir la nullité du contrat ou une réduction proportionnelle du prix.

• Un immeuble peut être déterminable à partir de critères objectifs fixés dans l’avant-contrat, sans nouvel accord sur les éléments essentiels du contrat.

Compléments

• Les opérations concernées sont:
  • la vente d’immeuble à construire
  • la vente à terme
  • la vente en l’état futur d’achèvement
  • la vente d’immeuble à rénover

💡 Astuce mémo

Exister → être déterminé → être dans le commerce

📖 2. Inaliénabilité et vente d’autrui

★ À maîtriser

• Selon l’article 1598 du Code civil, tout ce qui est dans le commerce peut être vendu sauf lorsque des lois particulières en interdisent l’aliénation.

• La vente de la chose d’autrui est nulle, car le transfert immédiat de propriété suppose que le vendeur soit propriétaire et ait le pouvoir et la capacité de vendre. — Code civil, 1599

• La vente d’un immeuble indivis nécessite le consentement unanime des indivisaires, sauf autorisation judiciaire préalable en cas de blocage.

Compléments

📌 Les biens appartenant au domaine public sont en principe inaliénables.

📌 Une clause d’inaliénabilité issue notamment d’une donation doit être justifiée par un intérêt légitime et sérieux et ne peut pas dépasser la durée de vie du donateur.

• Les immeubles insalubres, frappés d’un arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter peuvent faire l’objet d’une interdiction légale de division ou de vente.

💡 Astuce mémo

Propriétaire habilité : vente valable ; vendeur non-propriétaire : vente d’autrui nulle

📖 3. Accessoires et étendue de la propriété

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1615 du Code civil, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

📌 Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, sous réserve notamment des découvertes archéologiques appartenant à l’État dès leur découverte.

Compléments

📌 Les parties peuvent déroger conventionnellement à la transmission des accessoires, à condition de désigner précisément les biens inclus ou exclus, notamment par un inventaire.

💡 Astuce mémo

L’immeuble entraîne avec lui ses accessoires, son dessus et son dessous

📖 4. Éléments transmis automatiquement

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Comprend le sol, les constructions édifiées sur le terrain et les végétaux plantés dans le sol.
• Immeuble par destination : Meuble placé sur un immeuble par nature pour le service ou l’exploitation du fonds, ou attaché à celui-ci à perpétuelle demeure par la volonté du propriétaire.

★ À maîtriser

• Le principe selon lequel l’accessoire suit le principal entraîne la transmission automatique des biens indispensables à l’utilisation de l’immeuble, notamment ses clés.

• Un meuble affecté au service ou à l’exploitation du fonds devient un immeuble par destination si l’immeuble et le meuble appartiennent au même propriétaire et si le meuble est nécessaire ou indispensable au fonds.

• Lorsque l’immeuble est loué, le bail est transmis à l’acquéreur, qui ne peut donc pas expulser le locataire ou le fermier du seul fait de la vente.

• Une servitude publiée ou connue de l’acquéreur lui est automatiquement transmise avec l’immeuble.

• Dès la vente, les fruits naturels, industriels et civils de l’immeuble appartiennent à l’acquéreur, notamment les loyers, même si le prix n’est pas encore intégralement payé, sauf convention contraire.

• Les actions transmises comprennent: les actions en garantie des vices cachés, les actions en garantie d’éviction, les actions en garantie de délivrance conforme, les actions en responsabilité contre les constructeurs

Compléments

📌 Un meuble est attaché à perpétuelle demeure lorsqu’il adhère matériellement de manière apparente et durable à l’immeuble, par exemple s’il est scellé au mur ou ne peut être détaché sans dommage.

• Les assurances liées à l’immeuble, notamment l’assurance dommages-ouvrage valable dix ans, se transmettent automatiquement d’acquéreur en acquéreur.

• L’acquéreur d’un lot dans un lotissement ou une copropriété adhère automatiquement à la structure de gestion concernée, notamment au syndicat de copropriétaires ou à l’association syndicale libre.

💡 Astuce mémo

Fruits → immeubles → droits → assurances → baux → charges

📖 5. Contrats et meubles non transmis

★ À maîtriser

📌 Les contrats personnels conclus par le vendeur avec des tiers ne sont pas transmis automatiquement à l’acquéreur, car ils exigent une cession de contrat.

📌 Les meubles garnissant le logement restent en principe la propriété du vendeur, contrairement aux meubles qualifiés d’immeubles par destination qui sont transmis avec l’immeuble.

• 🔄 La cession du contrat suppose:
  1. l’identification du contrat
  2. l’accord exprès du cocontractant
  3. la conclusion d’un écrit
  4. la libération du vendeur de ses obligations

Compléments

📌 Un contrat peut prévoir à l’avance sa cession au futur acquéreur ou une condition résolutoire mettant fin automatiquement au contrat en cas de vente, sauf accord exprès du cocontractant pour la cession.

💡 Astuce mémo

Accessoire réel transmis automatiquement ; contrat personnel transmis seulement par cession

📖 6. Cession des contrats et meubles vendus

★ À maîtriser

📌 Les meubles garnissant l’immeuble peuvent être vendus conventionnellement avec celui-ci, mais les biens inclus doivent être inventoriés et le prix ventilé entre la partie mobilière et la partie immobilière.

Compléments

📌 Lorsque tous les biens présents dans l’immeuble sont vendus avec celui-ci, l’argent comptant qui s’y trouve reste exclu de la vente.

💡 Astuce mémo

Identifier → obtenir l’accord → écrire la cession → ventiler le prix

📊 Tableaux de synthèse

Transmission des éléments liés à l’immeuble