Fiche de révision : Introduction au droit de la construction

📋 Plan du Cours

1. Origines et évolution historique
2. Définition et périmètre juridique
3. Construction et urbanisme
4. Secteurs libre et protégé
5. Sources et réformes du droit
6. Enjeux contemporains du bâti
7. Acteurs et fonctions protectrices

📅 Repères chronologiques

1. 10 juillet 1965Une loi a posé les prémices du régime moderne de la copropriété des immeubles bâtis
2. 1973Le code de l’urbanisme a été séparé du code de la construction et de l’habitation
3. 2018La loi ELAN vise à faciliter la construction de logements, à protéger les parties faibles au contrat et à favoriser le logement social
4. 29 janvier 2020L’ordonnance ESSOC 2 a engagé la réécriture du code de la construction et de l’habitation

📖 1. Origines et évolution historique

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de la construction : Branche relativement récente du droit privé qui s’est développée surtout à partir de la fin de la Seconde Guerre mondiale pour encadrer les relations juridiques liées à la réalisation d’ouvrages immobiliers.

📝 Points essentiels

• Après la Seconde Guerre mondiale, la volonté croissante de devenir propriétaire, la cherté des loyers et le développement de nouvelles techniques de construction ont favorisé l’essor des immeubles collectifs et du droit de la construction.

• 🔄 La vente sur plan suit plusieurs étapes:

  1. Le promoteur achète le terrain
  2. Le promoteur construit les lots
  3. Les lots sont vendus
  4. Le transfert de propriété et le paiement du prix s’effectuent selon l’avancement des travaux

💡 Astuce mémo

Après-guerre → construction collective → sociétés de construction → vente sur plan

📖 2. Définition et périmètre juridique

🔑 Notions clés & Définitions

• Construction au sens strict : Ensemble des interventions humaines qui assemblent et façonnent des matériaux et installent des équipements afin d’édifier un ouvrage immobilier conformément aux techniques du génie civil.
• Construction au sens large : Prospection foncière, autorisations administratives, montage et financement de l’opération, passation des marchés, suivi du projet et gestion jusqu’à la réception de l’ouvrage.

📝 Points essentiels

• Les trois fonctions principales du droit de la construction sont:
  • Encadrer les opérations de construction et de rénovation
  • Encadrer la commercialisation des ouvrages à construire
  • Régir la responsabilité des constructeurs

💡 Astuce mémo

Construction stricte = édifier ; construction large = préparer, financer et gérer

📖 3. Construction et urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Code de la construction et de l’habitation : Fixe notamment les règles relatives à la construction, à la conception des bâtiments, à la promotion immobilière, au logement social, à la sécurité, aux performances énergétiques et environnementales et aux responsabilités des constructeurs et propriétaires.

📝 Points essentiels

📌 Le droit de l’urbanisme intervient principalement en amont pour organiser l’occupation des sols, la planification urbaine et les autorisations administratives, tandis que le droit de la construction intervient pendant et après l’acte de construire pour régir les contrats, les responsabilités et les assurances.

💡 Astuce mémo

Urbanisme en amont et juge administratif ; construction pendant et après, juge judiciaire

📖 4. Secteurs libre et protégé

📝 Points essentiels

📌 Le secteur libre concerne les constructions exclusivement professionnelles, commerciales ou artisanales ainsi que les opérations où le paiement est exigé avant l’achèvement, tandis que le secteur protégé vise principalement l’acquéreur non professionnel d’un logement.

• Le secteur protégé exige trois conditions cumulatives:
  • L’immeuble est destiné à l’habitation ou à un usage mixte
  • Le contrat organise un transfert de propriété
  • Des versements sont prévus avant l’achèvement de la construction

📌 Le non-respect des règles impératives du secteur protégé, notamment pour la VEFA et le CCMI, peut entraîner la nullité des contrats et des sanctions pénales.

💡 Astuce mémo

Secteur libre = liberté contractuelle ; secteur protégé = acquéreur non professionnel protégé

📖 5. Sources et réformes du droit

★ À maîtriser

• L’article 1710 du Code civil constitue le socle du contrat de louage d’ouvrage, tandis que les articles 1792 et suivants fondent la responsabilité des constructeurs.

• Le Code des assurances organise les assurances obligatoires, notamment l’assurance de responsabilité décennale prévue par l’article L241-1 et l’assurance dommages-ouvrage.

Compléments

• La jurisprudence précise notamment les notions suivantes:
  • Ouvrage
  • Impropriété à la destination
  • Réception tacite

💡 Astuce mémo

Code civil → CCH → assurances → jurisprudence → réformes

📖 6. Enjeux contemporains du bâti

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit au logement : Droit pour chaque personne d’accéder à un logement décent adapté à ses besoins et situé dans un environnement permettant une bonne insertion sociale.
• Droit à la ville : Droit collectif permettant à tous les habitants d’accéder à la vie urbaine, à la centralité, aux services, aux espaces publics, à la mobilité, aux loisirs, à la culture et au travail.
• Droit à construire : Capacité juridique d’ériger des bâtiments sur un terrain déterminé conformément aux documents d’urbanisme locaux et aux règles d’aménagement du territoire.

📝 Points essentiels

📌 Le droit au logement est opposable : une personne qui ne peut pas se loger par ses propres moyens peut saisir la justice pour faire valoir son droit à être logée.

💡 Astuce mémo

Transition écologique → normes énergétiques accrues → adaptation des projets de construction

📖 7. Acteurs et fonctions protectrices

🔑 Notions clés & Définitions

• Maître d’ouvrage : Personne physique ou morale qui commande et finance le projet, exprime les besoins, détermine le budget et le calendrier, sélectionne les prestataires, prend les décisions clés et réceptionne les travaux.
• Maître d’œuvre : Professionnel chargé de concevoir et de superviser le projet selon les directives du maître d’ouvrage, de coordonner les intervenants et de contrôler la conformité technique et réglementaire, les délais, le budget et le cahier des charges.

★ À maîtriser

📌 Le droit de la construction protège notamment l’acquéreur contre la défectuosité ou la dangerosité de l’ouvrage et contre l’inachèvement du chantier lorsque le constructeur ne peut plus financer les travaux.

Compléments

• Les autres intervenants de la construction peuvent être:
  • Les entreprises de BTP
  • Les artisans spécialisés
  • Le bureau de contrôle technique
  • L’économiste de la construction
  • Les ingénieurs structures
  • L’avocat en droit de la construction
  • Le coordinateur sécurité et protection de la santé
  • Le notaire

💡 Astuce mémo

Maître d’ouvrage décide et réceptionne ; maître d’œuvre conçoit et coordonne

📊 Tableaux de synthèse

Urbanisme et construction