Fiche de révision : Introduction au droit des biens

📋 Plan du Cours

1. Droit des biens et dissociation patrimoniale
2. Statut de l’entrepreneur individuel EIRL et EI
3. Classifications des biens et régimes juridiques
4. Distinction meubles et immeubles
5. Meubles par nature, anticipation et détermination
6. Possession : corpus et animus
7. Effets généraux de la possession et protection
8. Acquisition de la propriété et modes
9. Étendue horizontale de la propriété immobilière
10. Démembrements de la propriété : usufruit
11. Propriété collective : indivision et mitoyenneté
12. Servitudes : acquisition, exercice et extinction

📖 1. Droit des biens et dissociation patrimoniale

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit des biens : Branche du droit patrimonial qui organise les rapports juridiques entre personnes et choses, en distinguant ce qui peut devenir un bien.
• Choses appropriées : Choses susceptibles d’appropriation qui, une fois appropriées, deviennent des biens au sens du droit des biens.
• Choses non appropriées : Choses que l’ordre juridique refuse d’approprier, comme l’air ou la mer, et qui ne constituent donc pas des biens.
• Essor des droits spéciaux : Développement de régimes juridiques particuliers créés en dehors du Code civil pour encadrer certains aspects des biens.
• Théorie du patrimoine : Construction juridique qui regroupe des éléments distincts en un ensemble unifié, notamment pour organiser la transmission.

📝 Points essentiels

• Le droit des biens repose sur une distinction centrale entre personnes et choses, les choses appropriées devenant des biens.
• Le droit des biens est transversale et reflète l’organisation économique et sociale d’une société.
• En 1804, le propriétaire dispose d’un pouvoir quasi absolu sur ses biens, alors qu’aujourd’hui son droit est davantage encadré.
• La richesse s’est diversifiée : biens meubles (fortune mobilière), parts sociales, actions, et nouvelles richesses immatérielles comme les données personnelles.
• Le Code civil contenait presque tout le droit des biens en 1804, mais des statuts spéciaux se développent désormais hors Code civil (exemples cités : environnement, monuments historiques, animaux).
• Le droit de propriété bénéficie d’une protection constitutionnelle, mais peut entrer en conflit avec d’autres droits fondamentaux comme le droit au logement.

💡 Astuce mémo

Approprier = devenir bien ; non approprié = hors commerce juridique.

📖 2. Statut de l’entrepreneur individuel EIRL et EI

🔑 Notions clés & Définitions

• EIRL : L’EIRL est un statut d’entrepreneur individuel permettant d’affecter à l’activité un patrimoine distinct du patrimoine personnel sans créer de personne morale.
• Patrimoine d’affectation : Le patrimoine d’affectation est un ensemble de biens affectés à une activité professionnelle, distinct du patrimoine personnel de l’entrepreneur.
• EURL : L’EURL est une société dotée de la personnalité morale, distincte de l’entrepreneur personne physique.
• EI : L’EI est le statut unique d’entrepreneur individuel mis en place en 2022, avec séparation entre patrimoine professionnel et patrimoine personnel.
• Protection à sens unique : La protection à sens unique désigne le fait que les créanciers professionnels ne saisissent pas les biens personnels, tandis que les créanciers personnels sont limités pour atteindre le patrimoine professionnel.

📝 Points essentiels

• L’EIRL a été créé en 2010 pour permettre une dissociation patrimoniale sans création de personne morale.
• L’EIRL reposait sur l’affectation d’un patrimoine à l’activité professionnelle, distinct du patrimoine personnel.
• L’EURL se distingue de l’EIRL car elle constitue une société avec personnalité morale.
• La loi du 14 février 2022 supprime la création future d’EIRL : les EIRL existantes sont maintenues mais il n’en est plus possible d’en créer de nouvelles.
• Depuis la réforme de 2022, l’EI s’applique automatiquement dès qu’une personne physique exerce une activité indépendante.
• L’EI organise une séparation patrimoine professionnel/patrimoine personnel, et même en cas de pluralité d’activités il n’y a qu’un seul patrimoine professionnel.

💡 Astuce mémo

EIRL = Affectation sans Personne morale ; EI (2022) = Séparation automatique avec protection à sens unique.

📖 3. Classifications des biens et régimes juridiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeubles par nature : Les immeubles par nature sont des biens fixés au sol, qui ne peuvent pas être déplacés sans perdre leur caractère immobilier.
• Immeubles par destination : Les immeubles par destination sont des meubles par nature traités comme immeubles grâce à un lien avec un immeuble par nature.
• Immeubles par l’objet : Les immeubles par l’objet sont des droits portant sur des immeubles, et non des choses matérielles.
• Meubles par nature : Les meubles par nature sont des biens transportables, soit par une force extérieure, soit par eux-mêmes.
• Meubles par anticipation : Les meubles par anticipation sont des biens fixés au sol mais juridiquement traités comme meubles en raison de leur séparation prochaine.

📝 Points essentiels

• Le Code civil distingue les immeubles par nature, par destination et par l’objet auquel ils s’appliquent.
• La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, ce qui fait de l’espace terrestre un immeuble.
• Les végétaux attachés au sol restent immeubles tant qu’ils ne sont pas détachés, et la fixation/incorporation détermine la qualification.
• Un meuble peut devenir immeuble par destination par lien d’affectation (service/exploitation) ou par lien d’attache à perpétuelle demeure (matériel ou intellectuel).
• L’identité de propriétaire et l’intention d’affecter le meuble à l’exploitation du fonds sont des conditions subjectives de l’immeuble par destination.
• L’adage accessorium sequitur principale implique que l’accessoire suit le principal : les immeubles par destination sont transmis ou saisis avec l’immeuble par nature lors de la vente ou de la saisie immobilière.

💡 Astuce mémo

Nature = fixé au sol ; Destination = lié au fonds ; Objet = droit sur l’immeuble ; Meuble = transport ; Anticipation = séparation future.

📖 4. Distinction meubles et immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Biens fongibles : Biens fongibles sont des biens remplaçables par un autre de même espèce et qualité, sans individualité propre.
• Biens non fongibles : Biens non fongibles sont des biens individualisés, impossibles à remplacer par un autre identique.
• Corps certains : Les corps certains désignent des biens précisément identifiés, dont la destruction ou la perte après vente a des effets directs sur les risques.
• Choses de genre : Les choses de genre désignent des biens définis par leur espèce et quantité, dont la propriété ne se transfère qu’après individualisation.
• Biens consomptibles : Les biens consomptibles sont des biens qui disparaissent ou s’épuisent par le premier usage, rendant la restitution en nature impossible.

📝 Points essentiels

• La qualification fongible ou non fongible peut dépendre des circonstances du contrat, car un bien en série peut devenir individualisé s’il est précisément désigné.
• En vente, l’enjeu central est le transfert des risques en cas de destruction après la vente.
• Pour les corps certains, la propriété est en principe transférée dès la conclusion du contrat de vente (art. 1583 du Code civil).
• Si un corps certain est détruit après la conclusion, la perte est en principe supportée par l’acquéreur devenu propriétaire.
• Pour les choses de genre, la propriété n’est transférée qu’au moment de l’individualisation (ex. mise à part des marchandises).
• Avant individualisation des choses de genre, les risques demeurent en principe à la charge du vendeur.

💡 Astuce mémo

Corps certains = contrat = risques chez l’acquéreur ; Genre = individualisation = risques chez le vendeur.

📖 5. Meubles par nature, anticipation et détermination

🔑 Notions clés & Définitions

• Possession utile : La possession utile est une possession qui réunit toutes les qualités exigées pour produire des effets juridiques, notamment pour la prescription.
• Vice de violence : Le vice de violence est un défaut de possession paisible lorsque le possesseur obtient ou maintient le bien par la contrainte.
• Vice de clandestinité : Le vice de clandestinité est un défaut de possession publique lorsque la détention est dissimulée volontairement aux tiers.
• Bonne foi du possesseur : La bonne foi est la croyance sincère du possesseur qu’il possède comme propriétaire en vertu d’un titre dont il ignore les vices.
• Référé (art. 2278 al. 1) : Le référé est une procédure d’urgence qui permet de protéger la possession sans trancher immédiatement le droit de propriété.

📝 Points essentiels

• Pour prescrire, la possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque (art. 2261 du Code civil).
• La violence vicie la possession tant que la victime manifeste sa volonté de récupérer le bien, puis la possession peut devenir paisible si elle y renonce (art. 2263 al. 2).
• La clandestinité existe quand le possesseur cache volontairement la détention pour empêcher le propriétaire de réagir.
• La discontinuité résulte d’interruptions dans l’exercice du corpus ou de l’animus, ce qui rend la possession discontinue.
• L’équivoque apparaît quand les faits laissent un doute sur l’intention de se comporter comme propriétaire, par exemple en situation d’indivision ou de vie en couple.
• Le possesseur est de bonne foi s’il possède comme propriétaire en vertu d’un titre dont il ignore les vices (art. 550 al. 1), et la bonne foi est présumée (art. 2274).

💡 Astuce mémo

Paisible-Publique-Continue-Non équivoque : 4P pour une possession utile.

📖 6. Possession : corpus et animus

🔑 Notions clés & Définitions

• Bonne foi du possesseur : La bonne foi du possesseur correspond à l’ignorance de la cause de nullité au moment où il possède.
• Cause de nullité : La cause de nullité est le motif juridique qui rend un acte ou un titre impropre à produire ses effets.
• Cessation de la bonne foi : La cessation de la bonne foi survient quand le possesseur apprend ensuite la cause de nullité.
• Article 550 alinéa 2 du Code civil : Cet article règle l’effet de la connaissance ultérieure de la cause de nullité sur la qualification de bonne foi du possesseur.

📝 Points essentiels

• Si le possesseur ignore la cause de nullité, il est regardé comme de bonne foi pour l’appréciation de sa situation.
• Quand le possesseur apprend ultérieurement la cause de nullité, il cesse d’être qualifié de bonne foi.
• La règle vise l’impact de la connaissance postérieure sur le régime juridique attaché à la possession.
• L’article 550 al. 2 du Code civil sert de fondement à la perte de la bonne foi après révélation de la cause de nullité.
• La bonne foi s’apprécie dans le temps : elle dépend de ce que le possesseur sait au moment pertinent.

💡 Astuce mémo

Bonne foi = ignorance au départ ; dès que la cause de nullité est connue, la bonne foi s’arrête.

📖 7. Effets généraux de la possession et protection

🔑 Notions clés & Définitions

• Responsabilité du fait des choses : Régime de responsabilité civile fondé sur le dommage causé par une chose placée sous la garde de quelqu’un.
• Garde de la chose : Situation juridique qui permet d’imputer la responsabilité au gardien, présumé par le droit sauf preuve contraire.
• Acquisition dérivée de la propriété : Mode d’acquisition où le droit est transmis d’une personne à une autre avec les charges attachées au bien.
• Acquisition originaire par possession : Mode d’acquisition où naît un droit nouveau, notamment par prescription acquisitive (usucapion), sans dépendre du propriétaire précédent.
• Bornage : Opération qui délimite deux fonds contigus en fixant juridiquement les limites et en posant matériellement des bornes.

📝 Points essentiels

• Article 1242 du Code civil : la responsabilité du dommage causé par les choses incombe à la personne qui en a la garde.
• Le propriétaire est présumé gardien, mais cette présomption peut être renversée par une preuve contraire.
• En acquisition dérivée, la propriété suit le transfert du droit existant (vente, donation, échange, testament, succession) avec les charges du bien.
• En principe, en cas de vente, la propriété est transférée dès la conclusion du contrat, sauf exception pour les biens fongibles non individualisés.
• L’acquisition par possession (usucapion) permet la naissance d’un nouveau droit de propriété après une possession répondant aux conditions légales.
• L’accession étend la propriété à ce qui s’unit ou s’incorpore au bien : production (fruits) ou incorporation (éléments extérieurs).

💡 Astuce mémo

Garde → responsabilité (art. 1242) : la chose « sous main » = dommage imputé.

📖 8. Acquisition de la propriété et modes

🔑 Notions clés & Définitions

• Tiers de bonne foi : Le tiers de bonne foi est celui qui acquiert ou détient sans connaître l’irrégularité et dont la situation limite les actions du propriétaire.
• Droit d’accession sur les meubles : Le droit d’accession sur les meubles organise la propriété selon des règles propres aux biens mobiliers, distinctes de celles des immeubles.
• Droit d’accession sur les richesses du dessous : Le droit d’accession sur les richesses du dessous règle la propriété des biens découverts sous le sol, notamment les vestiges archéologiques.
• Prescription abrégée immobilière : La prescription abrégée est l’usucapion immobilière réduite à 10 ans lorsque des conditions strictes sont réunies.
• Juste titre : Le juste titre est un acte translatif de propriété qui n’a pas produit ses effets, mais peut fonder la prescription abrégée.

📝 Points essentiels

• En cas d’exception liée au tiers de bonne foi, le propriétaire ne peut pas exiger la démolition et doit indemniser le tiers, avec une logique pratique d’option la moins coûteuse.
• Si le tiers est de mauvaise foi, le propriétaire peut exiger la remise en état et demander des dommages-intérêts.
• Les eaux de pluie qui tombent sur le fonds appartiennent au propriétaire du terrain (art. 641 al. 1 C. civ.).
• Les animaux qui s’installent ou passent régulièrement sur le terrain deviennent la propriété du propriétaire du sol (art. 564 C. civ.).
• Les fruits tombés naturellement sur le terrain appartiennent au propriétaire du sol (art. 673 C. civ.).
• Depuis la loi de 2016, les vestiges archéologiques sont nationalisés et appartiennent à l’État, notamment pour les terrains acquis après 2016.

💡 Astuce mémo

Bonne foi = pas de démolition, indemnisation ; mauvaise foi = remise en état + dommages.

📖 9. Étendue horizontale de la propriété immobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• Possession vaut titre : La possession vaut titre est une présomption simple qui fait présumer le possesseur propriétaire et ses affirmations exactes.
• Possession utile : La possession utile désigne une possession continue, paisible, publique et non équivoque, condition pour que la présomption joue.
• Présomption simple : La présomption simple peut être renversée par celui qui conteste, en apportant une preuve contraire par tout moyen.
• Démembrement de propriété : Le démembrement de propriété répartit des droits réels sur un même bien entre plusieurs personnes, avec des natures de droits différentes.
• Indivision : L’indivision regroupe plusieurs personnes titulaires de droits réels sur un même bien, avec des droits de même nature.

📝 Points essentiels

• La règle « possession vaut titre » confère un avantage probatoire au possesseur en présumant qu’il est propriétaire.
• La présomption est simple : le contestataire peut la renverser en prouvant qu’il n’y a pas eu de transfert de propriété.
• Pour que la règle joue, les éléments de la possession doivent être réunis : possession continue, paisible, publique et non équivoque.
• La bonne foi n’est pas une condition de la présomption : la preuve contraire peut révéler la bonne ou mauvaise foi du possesseur.
• En cas de pluralité de droits réels sur un même bien, le démembrement et l’indivision sont deux mécanismes distincts.
• Démembrement : droits réels de natures différentes ; indivision : droits réels de même nature.

💡 Astuce mémo

Utile = « 4P » : Continue, Paisible, Publique, Non équivoque ; la présomption est simple donc « preuve contraire = renversement ».

📖 10. Démembrements de la propriété : usufruit

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligation d’abstention du nu-propriétaire : Obligation du nu-propriétaire de ne rien faire qui empêche l’usufruitier de jouir normalement de son droit.
• Charges du nu-propriétaire : Ensemble des frais et réparations que la loi met à la charge du nu-propriétaire, notamment certaines grosses réparations.
• Nue-propriété : Droit réel du nu-propriétaire sur le bien, privé de l’usage et de la perception des fruits pendant l’usufruit.
• Droit d’usage et d’habitation : Droits réels permettant à l’usager d’occuper et d’utiliser un bien (logement pour l’habitation) avec un régime proche de l’usufruit.
• Incessibilité du droit d’usage et d’habitation : Caractère du droit d’usage et d’habitation qui interdit sa vente, sa location et sa transmission.

📝 Points essentiels

• Le nu-propriétaire ne peut, par son fait ou autrement, nuire aux droits de l’usufruitier, ce qui impose une obligation d’abstention (art. 599 C. civ.).
• Les grosses réparations visées par les art. 605 al. 2 et 606 C. civ. concernent notamment murs porteurs, voûtes, toitures et digues.
• Le nu-propriétaire n’est pas tenu de réaliser les grosses réparations, et s’il les fait volontairement il ne peut pas demander d’indemnisation à l’usufruitier.
• Si le nu-propriétaire ne fait pas les grosses réparations, l’usufruitier ne peut pas le contraindre à les exécuter.
• Si l’usufruitier réalise lui-même les grosses réparations, il peut obtenir un remboursement à l’extinction de l’usufruit, sans indemnité pendant sa durée.
• Pendant l’usufruit, le nu-propriétaire est privé de l’usus et du fructus, mais conserve des droits comme la surveillance, l’accord sur la destination du bien et la protection de la nue-propriété (droit de suite).

💡 Astuce mémo

599 = « ne pas nuire » : abstention du nu-propriétaire pour laisser jouir l’usufruitier.

📖 11. Propriété collective : indivision et mitoyenneté

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : Régime de propriété où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune avec une quote-part.
• Indivisaire : Personne copropriétaire d’un bien en indivision, titulaire d’une quote-part et de droits sur l’ensemble.
• Jouissance des biens usus : Droit des co-indivisaires d’utiliser le bien indivis, selon des modalités décidées ensemble ou fixées par le juge.
• Fructus : Revenus périodiques produits par le bien indivis, qui accroissent l’indivision et se partagent en cas de partage.
• Droit de préemption art 815-14 : Droit accordé aux co-indivisaires d’acheter les droits cédés à un tiers pour éviter l’entrée d’un étranger dans l’indivision.

📝 Points essentiels

• La nullité d’un acte efface l’acte rétroactivement, tandis que l’inopposabilité le rend seulement inefficace à l’égard de certains indivisaires.
• Tous les co-indivisaires peuvent user du bien indivis, et l’usage se règle à l’amiable entre eux.
• En cas de désaccord sur l’usage, le juge tranche et fixe les modalités d’utilisation.
• La jouissance doit respecter la destination du bien (ex : un bien non professionnel ne peut pas être utilisé professionnellement).
• Un indivisaire qui dégrade le bien est redevable d’une indemnité, et celui qui empêche les autres d’en user peut aussi devoir une indemnité de jouissance privative.
• Les fruits et revenus (fructus) accroissent l’indivision et, s’il y a partage, ils sont partagés entre les co-indivisaires.

💡 Astuce mémo

Indivision = USAGE ensemble (usus) + REVENUS pour tous (fructus) ; si un tiers entre, préemption (art 815-14).

📖 12. Servitudes : acquisition, exercice et extinction

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : Droit réel grevant un fonds au profit d’un autre fonds, attaché à l’immeuble et non à une personne.
• Fonds dominant : Fonds qui bénéficie de la servitude et supporte, en contrepartie, les charges liées à son usage.
• Fonds servant : Fonds grevé par la servitude, tenu de la respecter sans en empêcher l’exercice.
• Servitude continue : Servitude dont l’usage est permanent et ne requiert pas d’intervention humaine pour se manifester.
• Servitude discontinue : Servitude dont l’exercice suppose une intervention humaine pour être réalisée.

📝 Points essentiels

• Une servitude est indissociable du fonds : elle ne se vend pas séparément du bien auquel elle est attachée.
• Trois conditions doivent être réunies : deux fonds distincts, deux propriétaires distincts, et une utilité attachée au fonds bénéficiaire.
• Classification : les servitudes continues s’exercent sans intervention humaine, tandis que les discontinues nécessitent une action humaine.
• Classification : les servitudes apparentes se reconnaissent par des signes extérieurs, alors que les non apparentes n’en présentent pas.
• Régime : les servitudes peuvent être naturelles, légales, ou résulter du fait de l’homme (convention ou prescription).
• Article 686 : les propriétaires peuvent créer des servitudes innommées à condition qu’elles profitent à un fonds et ne heurtent pas l’ordre public.

💡 Astuce mémo

Fonds = immeuble : pas de servitude « vendue seule » (elle suit le fonds).

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Droits patrimoniaux vs extrapatrimoniaux

Droits réels vs droits personnels

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre « bien » et « chose » : une chose n’est un bien que si elle est appropriable (hors choses communes).
2. Croire que la possession exige la bonne foi : pour la protection possessoire et la présomption, la bonne foi est indifférente (utile = non viciée).
3. Mélanger animus et bonne foi : l’animus est l’intention de se comporter comme propriétaire, la bonne foi est la croyance d’être propriétaire en vertu d’un titre dont on ignore les vices.
4. Penser que l’immeuble par destination dépend seulement de l’incorporation matérielle : il faut aussi un lien d’affectation/attache et des conditions subjectives (identité de propriétaire + intention).
5. Oublier que la propriété est « absolue » seulement dans les limites légales : elle peut entrer en conflit avec d’autres droits fondamentaux (ex. droit au logement).
6. Croire que l’EI crée une personne morale : au contraire, il n’y a pas de personne morale et la séparation porte sur les patrimoines (protection à sens unique).
7. Confondre nullité et inopposabilité en indivision : la nullité efface rétroactivement, l’inopposabilité rend l’acte inefficace seulement à l’égard de certains indivisaires.

✅ Checklist Examen

1. Expliquer la théorie du patrimoine : universalité de droit, actif/passif, et principe « actif répond du passif ».
2. Distinguer droits patrimoniaux et extrapatrimoniaux (valeur économique, inaliénabilité/monnayabilité, saisissabilité).
3. Distinguer droits réels et droits personnels : opposabilité (erga omnes), droit de préférence et droit de suite.
4. Définir le « bien » selon les deux approches (chose appropriable vs droit privatif) et rappeler l’idée des choses communes.
5. Présenter les frontières mouvantes : apparition de biens nouveaux (actifs numériques, quotas) et transformation/disparition (animal, nature).
6. Maîtriser la summa divisio meubles/immeubles et les sous-qualifications : immeubles par nature/destination/objet ; meubles par nature/anticipation/détermination de la loi.
7. Expliquer la logique des risques en vente selon corps certains vs choses de genre (transfert de propriété et individualisation).
8. Exposer les conditions de la possession utile (corpus/animus ; absence de violence, clandestinité, discontinuité, équivoque) et la bonne foi (art. 550).
9. Décrire les effets de la possession : protection possessoire (référé art. 2278 al. 1), présomption simple, et prescription acquisitive (usucapion : 30 ans, conditions, effet rétroactif).
10. Présenter la conservation des fruits par le possesseur de bonne foi (art. 549) et la cessation de la bonne foi (art. 550 al. 2).
11. Expliquer les modes d’acquisition/perte de la propriété : titre (vente), possession (usucapion), accession (production/incorporation) et perte (transfert, usucapion).
12. Rappeler les mécanismes de propriété à plusieurs : démembrements (usufruit : usus/fructus vs abusus ; nu-propriétaire/obligation d’abstention art. 599) et propriété collective (indivision : quote-part, jouissance, préémp
13. tion art. 815-14, créanciers art. 815-17, partage art. 815).