Fiche de révision : Introduction aux biens et droits immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Les biens fongibles et les biens non fongibles Le bien fongibles = bien susceptible dans un rapport juridique d’être remplacé par
2. Personne ne peut justifier d’un droit de propriété sur la chose → Si quelqu'un peut prouver légalement sa propriété, la chose ne
3. Caractéristiques, qualités et effets juridiques de la possession
4. Limites au droit de propriété : inaliénabilités et troubles anormaux du voisinage
5. Modes d’acquisition de la propriété : acquisition par occupation, possession et accession
6. Prescription acquisitive et interruption de la prescription en droit de la propriété
7. Étendue de la propriété immobilière : propriété du sol, du dessus et du dessous
8. Preuve de la propriété immobilière et règles relatives à la copropriété ordinaire
9. Organisation et fonctionnement de la copropriété des immeubles bâtis et mitoyenneté
10. Notion, modes d’établissement et extinction des servitudes en droit immobilier
11. Baux emphytéotiques et autres baux réels constituant des droits réels
12. Droit d’usage et d’habitation, droits réels de jouissance spéciale

📖 1. Les biens fongibles et les biens non fongibles Le bien fongibles = bien susceptible dans un rapport juridique d’être remplacé par

🔑 Notions clés & Définitions

• Bien : Chose ou droit susceptible d’appropriation, pouvant être corporel ou incorporel, et objet d’un droit individuel ou patrimonial selon le code civil.
• Biens : En droit civil, ce terme désigne les choses et les droits patrimoniaux susceptibles d’intégrer un patrimoine, pouvant être corporels ou incorporels.
• Nature : Caractéristique des biens qui peuvent être corporels, c’est-à-dire des choses matérielles, ou incorporels, tels que les droits, œuvres de l’esprit ou actifs numériques.
• Chose sans maître : Choses insusceptibles d’appropriation ou dont la propriété n’est pas revendiquée, notamment les choses communes comme l’eau, l’air ou la lumière du soleil.

📝 Points essentiels

• Les biens non fongibles sont individualisés et ne peuvent pas être remplacés par des biens identiques, comme un tableau de maître ou un cheval de course.
• Les biens sont des choses susceptibles d’appropriation, pouvant être corporelles ou incorporelles, et leur classification dépend de leur nature et de leur destin juridique.
• Ex n°1 : un tableau de maître car il est unique (même en cas d’existence des séries des tableaux d’un maître).
• Ex n°2 : un cheval de course  Exception : les parties conviennent qu’un bien non fongible devienne fongible pour un contrat spécifique : promo immobilière, les parties acceptent des biens interchangeables, en l’occurrences l’appartement. La fongibilité dépend en grande partie de la nature de la chose, mais aussi de la volonté des parties d’un contrat qui porterait sur cette chose : messages.downloaded_by lOMoARcPSD|56242900 14
• Un livre publié : code civil d'édition 2024 est normalement fongible. Mais cette fongibilité peut être cessé par la volonté des parties, par un élément qui va entrer dans le champ contractuel, et cet élément peut être le fait que CE code civil a appartenu à telle personne (ex : Robert Badinter). → La qualité de son ancien propriétaire est entré dans le champ contractuel, donc CE code civil devient non fongible. C. Les biens consomptibles et les biens non consomptibles → Articles 1874 et 1587 du code civil Les biens consomptibles sont ceux qui se consomment par l’usage qu’on en fait, et dont l’utilisation consiste à détruire sa substance en une fois ou progressivement. Ex : Nourriture, l’argent, carburant, encre (consommation progressive), savonnette, liquide vaisselle. Deux types :  matériel = la nature du bien est détruite pour
• => Ainsi, ce sont toutes choses mobilières, susceptibles de déplacement (ce n’est pas le cas d’un arbre) et qui ne sont pas affectées à l’exploitation d’un fonds, ni attachées à un fonds à perpétuelle demeure (sinon ces biens seraient devenus des immeubles par destination à supposer que toutes les conditions de l’immobilisation par destination soient remplies).

💡 À retenir

La distinction entre biens fongibles et non fongibles est fondamentale pour comprendre leur traitement juridique, notamment leur interchangeabilité ou individualisation.

📖 2. Personne ne peut justifier d’un droit de propriété sur la chose → Si quelqu'un peut prouver légalement sa propriété, la chose ne

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : = le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même mais à la charge d’en conserver la substance.
• EXEMPLE : On est propriétaire d’un vélo, on peut interdire à un tiers de l’utiliser même si on ne l’utilise pas.
• Demande en justice : Exercice d’une action judiciaire qui interrompt les délais de prescription et de forclusion, permettant notamment de contester un droit de possession ou de propriété.
• Droit de propriété : Être perdu quand un tiers bénéficie d’une prescription acquisitive à l’égard du bien.

📝 Points essentiels

• La preuve de la propriété immobilière nécessite un écrit conformément à l’article 1359 du Code civil.
• L’action en revendication permet au propriétaire de faire valoir son droit contre toute personne qui possède ou détient la chose sans droit.

💡 À retenir

La preuve et la reconnaissance légale sont essentielles pour établir et protéger le droit de propriété, notamment par l’action en revendication et la preuve écrite en matière immobilière.

📖 3. Caractéristiques, qualités et effets juridiques de la possession

🔑 Notions clés & Définitions

• L’animus ( : L'intention du possesseur de se comporter comme le titulaire du droit, c'est-à-dire la volonté d'être propriétaire ou détenteur légitime de la chose ou du droit.

📝 Points essentiels

• La possession se compose d’un corpus (élément matériel) et d’un animus (intention de se comporter en propriétaire).
• La possession non viciée produit des effets juridiques, notamment la présomption de propriété et la possibilité d'acquérir le droit par prescription acquisitive.
• La possession viciée, c’est-à-dire entachée de vices ou de défauts comme l'interruption ou la précarité, ne produit pas d’effets juridiques.
• La possession bénéficie d’une protection juridique spécifique pour prévenir les troubles, notamment par des procédures rapides comme le référé, qui protègent le possesseur sans statuer sur le fond du droit.

💡 À retenir

La possession est un fait juridique dual composé d’un corpus matériel et d’un animus intentionnel, dont la qualité non viciée confère des effets juridiques essentiels, notamment la présomption de propriété et une protection contre les troubles.

📖 4. Limites au droit de propriété : inaliénabilités et troubles anormaux du voisinage

🔑 Notions clés & Définitions

• EXEMPLES : Un propriétaire engage sa responsabilité pour troubles de voisinage à cause de structure de son immeuble qui gêne son voisin.
• Inaliénabilité : Une restriction temporaire et souvent imposée par acte privé qui limite le droit de disposer d’un bien, conformément à l’article 900-1 du Code civil.
• Troubles anormaux du voisinage : Des atteintes excessives et anormales à la jouissance d’un voisin, telles que bruits, odeurs, fumées ou privation de lumière, qui dépassent la norme locale et peuvent engager la responsabilité de leur auteur indépendamment de toute faute.

📝 Points essentiels

• L’inaliénabilité limite la capacité du propriétaire à disposer de son bien, souvent par acte privé et pour une durée limitée conformément à l’article 900-1 du Code civil.
• Les troubles anormaux du voisinage, tels que bruits ou odeurs excessifs, constituent une restriction au droit de propriété en raison de leur caractère excessif et anormal, leur appréciation dépendant du contexte géographique et de la norme locale.
• Les servitudes sont des droits réels grevant un fonds servant au profit d’un fonds dominant, limitant le droit exclusif du propriétaire du fonds servant pour permettre une utilisation spécifique, comme l’écoulement des eaux pluviales.
• Ces deux exemples montrent bien qu’en réalité, malgré les premiers mots de l’article 544 du Code civil que ce droit n’est pas absolu sinon on n’aurait pas besoin de permis de démolition ou de construction. §2. Un droit exclusif Puisque le droit de propriété est absolu, son titulaire est en principe le seul à pouvoir exercer sur la chose, les attributs qu’il comporte. Cependant, il peut y avoir plusieurs titulaires du droit de propriété sur la même chose (indivision et autres copropriétés), ce qui n’est pas une exception au caractère exclusif. Le propriétaire d’une chose peut s’opposer à son utilisation par un tiers. Et pour se plaindre de l’utilisation non-autorisé d’une chose, le propriétaire n’a même pas besoin de prouver le préjudice. EXEMPLE : on est propriétaire d’un vélo, on peut interdire à un tiers de l’utiliser même si on ne l’utilise pas. Ce caractère est relatif car le droit positif apporte des limites au caractère exclusif du droit de propriété. → les servitudes de passages = droits réels qui portent atteinte à la propriété exclusive d’un fonds, maison près de la plage= nécessité de laisser un passage entre la plage et la maison §3. Un droit perpétuel messages.downloaded_by lOMoARcPSD|56242900 33 → C’est un droit qui ne s’éteint pas au bout d’un certain temps. Le droit de propriété ne disparaît pas avec la mort du propriétaire, il passe du patrimoine du

💡 À retenir

L’inaliénabilité limite la capacité du propriétaire à disposer de son bien, souvent par acte privé et pour une durée limitée conformément à l’article 900-1 du Code civil.

📖 5. Modes d’acquisition de la propriété : acquisition par occupation, possession et accession

🔑 Notions clés & Définitions

• Détention : La détention est la situation dans laquelle une personne a la chose en sa possession sans en avoir l'intention d'en être propriétaire, caractérisée par l'absence d'animus domini.
• Originaire : L'acquisition originaire de la propriété désigne un mode d'acquisition qui ne dépend pas du transfert d'un propriétaire antérieur, comme l'occupation ou la prescription acquisitive.
• Acquisition de la propriété : Il s’agit des acquisitions par occupation, par la possession, par la prescription acquisitive (

📝 Points essentiels

• L'acquisition par occupation concerne la prise de possession d'une chose sans maître, comme res nullius ou res derelicta.
• La possession prolongée peut conduire à l'acquisition de la propriété par prescription acquisitive, à condition qu'elle soit continue, paisible et non viciée.
• L'accession permet au propriétaire d'un bien d'acquérir ce qui s'y unit ou s'y incorpore, comme l'agrandissement d'un terrain par construction ou plantation.

💡 À retenir

L'acquisition par occupation concerne la prise de possession d'une chose sans maître, comme res nullius ou res derelicta.

📖 6. Prescription acquisitive et interruption de la prescription en droit de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Suspension : Un événement qui interrompt temporairement le cours du délai de prescription sans le remettre à zéro, notamment en cas d'empêchement résultant de la loi, d'une convention ou de la force majeure.
• Prescription acquisitive : Le mode d'acquisition de la propriété résultant de la possession continue, paisible et non interrompue d'un bien pendant un délai légal déterminé.
• Tolérance : Les biens du domaine public sont imprescriptibles tolérance = actes autorisés tacitement ou expressément par l’adversaire contre qui on prétend avoir prescrit.

📝 Points essentiels

• La prescription acquisitive permet d’acquérir la propriété par possession continue et non interrompue pendant un délai légal.
• La prescription est suspendue ou ne court pas en cas d’empêchement légal, conventionnel ou force majeure conformément à l’article 2234 du Code civil.

💡 À retenir

La prescription acquisitive permet d’acquérir la propriété par possession continue et non interrompue pendant un délai légal.

📖 7. Étendue de la propriété immobilière : propriété du sol, du dessus et du dessous

🔑 Notions clés & Définitions

• Du dessus et du dessous : Extension verticale de la propriété immobilière qui comprend la propriété des volumes situés au-dessus et au-dessous du sol, dans les limites fixées par la loi.
• Propriété du dessus : Présomption légale selon laquelle le propriétaire du sol est également propriétaire des volumes situés au-dessus de son terrain, lui permettant de faire toutes plantations et constructions, sous réserve des exceptions légales.
• Question : Est-ce que ces trouvés = trésor ?

📝 Points essentiels

• La propriété immobilière comprend le droit au bornage et à la mitoyenneté du sol.
• La propriété s’étend verticalement au-dessus et au-dessous du sol, dans les limites fixées par la loi, avec une présomption légale susceptible d’être contestée par preuve contraire ou prescription.
• Article 661 du code civil qui permet au voisin non-propriétaire d’acquérir par sa seule volonté la mitoyenneté d’un mur initialement privatif à la double condition : ✓ Que le mur construit entièrement sur le fonds du constructeur ait été placé à la limite de leurs deux fonds ; celui qui veut conserver la propriété privative doit donc veiller à construire son mur légèrement en retrait de la ligne ! ✓ De rembourser la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur a été édifié et la moitié de la dépense que nécessiterait la construction au jour de l’acquisition. Texte est pensée dans la perspective d’un appuie. Ici la loi prévoit en quelque sorte une expropriation pour cause d’utilité privée. 2 puisque dès lors qu’on a un mur qu’on appartient, le sol e dessus nous appartient également.* messages.downloaded_by lOMoARcPSD|56242900 119  Si le voisin souhaite acquérir la mitoyenneté, c’est qu’il en tirera avantage : en particulier, il pourra adosser une construction sur ce mur devenu en partie sa propriété. Le conseil constitutionnel a confirmé la constitutionnalité de l’article 661. Prenons l'exemple où nous sommes copropriétaires d'un mur. Dans cette situation, nous avons le droit d'utiliser ce mur comme appuie pour un bâtiment, ce qui nous permet de construire seulement trois murs au lieu de quatre, le quatrième étant celui du voisin. Cependant, il est essentiel que nous soyons copropriétaires de ce mur mitoyen. Dans le cas où le mur est privatif et donc la propriété exclusive de notre voisin, nous ne pouvons pas l'utiliser comme support pour notre bâtiment sans obtenir au préalable l'accord du voisin concerné.

💡 À retenir

La propriété immobilière comprend le droit au bornage et à la mitoyenneté du sol.

📖 8. Preuve de la propriété immobilière et règles relatives à la copropriété ordinaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : Situation juridique dans laquelle un même bien appartient simultanément à plusieurs personnes sans division matérielle, chaque indivisaire détenant une quote-part abstraite de la totalité du bien.
• Preuve écrite : Obligation légale imposée par l’article 1359 du Code civil pour les actes juridiques portant sur des biens immobiliers dont la valeur excède 1500 euros, afin d’établir la validité de l’acte.
• Preuve de la propriété : C’est pourquoi la jurisprudence a adopté un principe beaucoup plus simple : c’est la liberté de la preuve de la propriété immobilière.

📝 Points essentiels

• La preuve écrite est obligatoire pour les actes juridiques portant sur des biens immobiliers dont la valeur excède 1500 euros, selon l’article 1359 du Code civil.
• La copropriété ordinaire ou indivision désigne la situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien sans division matérielle, chaque indivisaire détenant une quote-part abstraite de la totalité du bien.
• L’article 815 alinéa 1 du code civil ne joue donc pas ici : les coindivisaires que sont les copropriétaires ne peuvent demander à partager les parties communes (ex : escalier). Ils sont tenus de rester dans l’indivision. Indivision n’est pas la meme chose que la copropriété. messages.downloaded_by lOMoARcPSD|56242900 117 o En copropriété les propriétaires ont des droits exclusifs sur le bâtiment. o Pour ce qui est de l'indivision, les indivisaires détiennent des droits collectifs. Personne ne peut se proclamer propriétaire d'un secteur tant que le partage de biens n'est pas effectif. ➢ La copropriété au sens de la loi de 1965 n’est pas une indivision qui porterait sur l’immeuble tout entier. Le droit de chaque propriétaire comporte une propriété principale, privative, celle de son appartement ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes. => la copropriété est repartie par lots. ➢ Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes. On parle de copropriété en raison des parties communes dont une certaine quote-part est attachée à chaque partie privative. La quote-part de chaque copropriétaire est indiquée dans le règlement de copropriété, mais la loi fixe une règle supplétive pour le cas de silence ou de contradiction : cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdits parties, en fonction de la consistance, la superficie et la situation des lots. Elle est exprimée en fraction de tout : en tantièmes, le plus souvent en millièmes.
• Articles 815 s. cc s’appliquent ➔ Les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision => c’est une institution importante, mais ce n’est pas obligatoire. Quand la convention existe, elle est régie par les articles 1873-1 à 1873-18 cc. ▪ BUT : convention d’indivision passée entre les indivisaires a pour but d’organiser l’utilisation et la gestion des biens indivis.
• Exemple : fixer les conditions de nomination et révocation d’un gérant de l’indivision, prévoir qui pourra utiliser dans quelle condition telle ou telle chose qui fait l’objet d’un droit de propriété qui se trouve en indivision.
• Exemple : indivision successorale sur l’appartement => 8 frères et sœurs => ils ne vont pas s’installer dans ce même appartement ensemble, donc il faut s’organiser, et prévoir qu’un frère peut utiliser l’appartement entre telle ou telle date, et l’autre pendant l’autre période. Il existe aussi une indivision particulière => la communauté matrimoniale, que l’on retrouve dans les régimes communautaires matrimoniale.  Dans tout régime communautaire il y a des biens qu’on appelle la communauté qui se transforme en indivision après la fin du mariage, mais tant que le régime n’est pas dissous, on est en présence d’une communauté. o Communauté = indivision particulière soumise à des règles particulières. Tant qu’elle existe la communauté matrimoniale est régie par les articles 1400 et

💡 À retenir

La preuve écrite est obligatoire pour les actes juridiques portant sur des biens immobiliers dont la valeur excède 1500 euros, selon l’article 1359 du Code civil.

📖 9. Organisation et fonctionnement de la copropriété des immeubles bâtis et mitoyenneté

🔑 Notions clés & Définitions

• Clôtures : Les ouvrages séparatifs tels que murs, haies ou fossés qui délimitent deux fonds contigus et peuvent être soit privatives, appartenant exclusivement à un propriétaire, soit mitoyennes, appartenant en copropriété aux propriétaires des fonds contigus.
• Chemins : Agriculteurs qui sont propriétaires de champs, et au milieu le chemin permet de rejoindre les champs des autres, il est fréquent que le chemin fasse l’objet de la propriété privée et commune des différents agriculteurs.
• Copropriété des immeubles bâtis : Un régime juridique régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967, où les copropriétaires détiennent des droits exclusifs sur leurs lots et partagent collectivement la gestion des parties communes via une personne morale, le syndicat des copropriétaires, administré par un syndic.

📝 Points essentiels

• La copropriété des immeubles bâtis est régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967.
• La mitoyenneté concerne la propriété partagée des murs, clôtures ou ouvrages séparant deux fonds contigus.
• Le règlement de copropriété organise les droits et obligations des copropriétaires dans un immeuble bâti.
• Article 661 du code civil qui permet au voisin non-propriétaire d’acquérir par sa seule volonté la mitoyenneté d’un mur initialement privatif à la double condition : ✓ Que le mur construit entièrement sur le fonds du constructeur ait été placé à la limite de leurs deux fonds ; celui qui veut conserver la propriété privative doit donc veiller à construire son mur légèrement en retrait de la ligne ! ✓ De rembourser la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur a été édifié et la moitié de la dépense que nécessiterait la construction au jour de l’acquisition. Texte est pensée dans la perspective d’un appuie. Ici la loi prévoit en quelque sorte une expropriation pour cause d’utilité privée. 2 puisque dès lors qu’on a un mur qu’on appartient, le sol e dessus nous appartient également.* messages.downloaded_by lOMoARcPSD|56242900 119  Si le voisin souhaite acquérir la mitoyenneté, c’est qu’il en tirera avantage : en particulier, il pourra adosser une construction sur ce mur devenu en partie sa propriété. Le conseil constitutionnel a confirmé la constitutionnalité de l’article 661. Prenons l'exemple où nous sommes copropriétaires d'un mur. Dans cette situation, nous avons le droit d'utiliser ce mur comme appuie pour un bâtiment, ce qui nous permet de construire seulement trois murs au lieu de quatre, le quatrième étant celui du voisin. Cependant, il est essentiel que nous soyons copropriétaires de ce mur mitoyen. Dans le cas où le mur est privatif et donc la propriété exclusive de notre voisin, nous ne pouvons pas l'utiliser comme support pour notre bâtiment sans obtenir au préalable l'accord du voisin concerné.

💡 À retenir

La gestion collective des immeubles en copropriété est encadrée par des règles légales précises, notamment la loi de 1965, tandis que la mitoyenneté établit un régime d'indivision forcée pour les clôtures séparatives, assurant une copropriété et un entretien partagé entre propriétaires voisins.

📖 10. Notion, modes d’établissement et extinction des servitudes en droit immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : = droit réel consistant en une charge pesant sur un immeuble (fond servant) au profit d’un immeuble voisin (dominant) appartenant à un autre propriétaire.

📝 Points essentiels

• Les servitudes s’éteignent notamment par disparition de la chose, confusion des fonds ou prescription extinctive de 30 ans d’inutilisation.
• Une servitude est attachée au fonds servant et au fonds dominant et se transmet avec eux.

💡 À retenir

Les servitudes s’éteignent notamment par disparition de la chose, confusion des fonds ou prescription extinctive de 30 ans d’inutilisation.

📖 11. Baux emphytéotiques et autres baux réels constituant des droits réels

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail à construction : Contrat permettant au preneur d'édifier des constructions sur un terrain loué, conférant un droit réel sur ces constructions, souvent associé à un droit de superficie, et permettant au preneur de jouir durablement des constructions.

📝 Points essentiels

• Le bail emphytéotique est un bail réel immobilier de longue durée conférant au preneur un droit réel sur le bien loué.
• Le bail à construction permet au preneur d’édifier des constructions sur le terrain loué avec un droit réel.
• Ces baux spéciaux sont constitutifs de droits réels au profit du preneur, distincts du simple bail à usage.

💡 À retenir

Le bail emphytéotique est un bail réel immobilier de longue durée conférant au preneur un droit réel sur le bien loué.

📖 12. Droit d’usage et d’habitation, droits réels de jouissance spéciale

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit d’usage : (article 630 du code civil)

📝 Points essentiels

• Les droits réels de jouissance spéciale regroupent l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation, conférant des prérogatives limitées sur la chose.
• Le droit d’usage permet à son titulaire de se servir d’une chose et d’en percevoir les fruits dans la limite des besoins de sa famille.

💡 À retenir

Les droits réels de jouissance spéciale regroupent l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation, conférant des prérogatives limitées sur la chose.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de Synthèse

Comparaison des biens fongibles et non fongibles

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre biens fongibles et non fongibles, notamment en cas de biens spéciaux ou contractuels.
2. Erreur sur la nature de la possession, notamment la distinction entre corpus et animus.
3. Confusion entre propriété et possession, notamment en matière de preuve.
4. Mésestimer l'étendue de la propriété du dessus et du dessous.
5. Ignorer les causes d'extinction des servitudes.
6. Confusion entre copropriété et indivision.
7. Erreur sur la prescription acquisitive ou la suspension de la prescription.

✅ Checklist Examen

1. Identifier si un bien est fongible ou non.
2. Comprendre la composition de la possession (corpus et animus).
3. Connaître les limites au droit de propriété, notamment troubles et inaliénabilités.
4. Maîtriser les modes d’acquisition de la propriété.
5. Savoir étendre la propriété immobilière verticalement.
6. Connaître les règles de preuve en copropriété.
7. Identifier la nature et l’extinction des servitudes.
8. Différencier bail emphytéotique et bail à construction.
9. Comprendre les droits de jouissance spéciale.