Fiche de révision : Introduction aux règles d'urbanisme et de l'ELAN

📋 Plan du Cours

1. Apports de la loi ELAN
2. Gestion économe et littoral
3. PLU, zones protégées et STECAL
4. Carte communale et contentieux du PLU
5. Certificat d’urbanisme et sursis
6. Autorisations d’urbanisme et instruction
7. Recevabilité des recours
8. Référé suspension et jugement
9. Régularisation et recours abusifs
10. Droit de délaissement

📖 1. Apports de la loi ELAN

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi ELAN : Loi du 23 novembre 2018 qui modifie le droit de l’urbanisme pour simplifier et clarifier plusieurs règles liées au logement et à l’aménagement.
• Lutte contre l’artificialisation : Principe consistant à réduire l’extension des espaces urbanisés afin de limiter l’imperméabilisation des sols agricoles et naturels.
• SCOT : Document de référence en matière d’urbanisme qui impose au PLU les objectifs et dispositions décidés par l’État.

📝 Points essentiels

• La loi ELAN vise à simplifier et clarifier des règles d’urbanisme en touchant notamment aux règles nationales, locales, au CU et aux AOS.
• L’artificialisation correspond à l’implantation de constructions sur un espace agricole ou naturel entraînant l’imperméabilisation du sol.
• Le SCOT fixe des dispositions et des objectifs chiffrés de protection et de gestion des ressources que le PLU doit intégrer.

📖 2. Gestion économe et littoral

🔑 Notions clés & Définitions

• Gestion économe de l’espace : Principe de limitation de l’artificialisation, maintenu après 2018, visant à préserver au maximum des espaces non imperméabilisés.
• Littoral : Zone soumise à des règles protectrices, notamment concernant l’implantation des constructions dans la bande proche de la mer.
• Bande des 100 m : Zone littorale où l’interdiction de construire est la règle, à partir du point le plus haut de la mer ou des plus hautes eaux.

📝 Points essentiels

• La loi ELAN n’a pas remis en cause les principes de gestion économe de l’espace issus des lois BORLOO (2010) et DUFLOT (2014).
• Dans la bande des 100 m, toute construction est interdite en principe, sauf exceptions liées à la proximité immédiate de l’eau, à des constructions temporaires, ou à des installations nécessaires au service public.
• Les constructions temporaires (paillotes) doivent être démontables ou transportables et leur exploitation ne peut pas dépasser 8 mois par an, pour une concession maximale de 12 ans sans constituer de droits réels.

📖 3. PLU, zones protégées et STECAL

🔑 Notions clés & Définitions

• PLU : Plan local d’urbanisme qui organise localement les règles d’urbanisme et peut créer des régimes particuliers dans certaines zones.
• Zones forestières naturelles et agricoles : Catégories de zones où s’applique en principe l’inconstructibilité, avec des exceptions prévues par le code.
• STECAL : Secteurs déterminés par le PLU dans lesquels certaines constructions et usages peuvent être autorisés malgré le régime des zones concernées.

📝 Points essentiels

• L’article L711 du CU ouvre une troisième exception d’inconstructibilité pour les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, en tant que prolongement de l’acte de production.
• Les STECAL peuvent admettre des constructions, des aires d’accueil des gens du voyage et des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.
• Les STECAL doivent avoir un caractère exceptionnel apprécié notamment selon les caractéristiques du territoire, le type d’urbanisation, la distance entre constructions et la desserte par les équipements publics.

📖 4. Carte communale et contentieux du PLU

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte communale : Document d’urbanisme simplifié qui répartit les territoires de la commune entre zones où la construction est possible et zones où elle ne l’est pas.
• Annulation contentieuse du PLU : Conséquence contentieuse où l’annulation du PLU peut restaurer l’application de documents antérieurs.
• Retour aux documents antérieurs : Mécanisme selon lequel, après annulation, on revient au régime applicable avant le document annulé ou à un régime transitoire prévu.

📝 Points essentiels

• Après annulation d’un PLU, il est possible de revenir au PLU précédent, et s’il n’en existe pas, on revient transitoirement à la carte communale.
• Le régime de la carte communale comporte des exceptions permettant, malgré l’inconstructibilité, l’adaptation, le changement de destination ou l’extinction de constructions existantes, ainsi que la production agricole.
• La loi du 15 octobre 2025 (article 26) a cherché à alourdir les conditions de recours contentieux, mais la disposition a été annulée par le Conseil constitutionnel sur le fondement de l’article 16 de la Constitution de 1789.

📖 5. Certificat d’urbanisme et sursis

🔑 Notions clés & Définitions

• Certificat d’urbanisme (CU) : Acte permettant de connaître le régime applicable à un projet avant de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme.
• CU positif : Certificat d’urbanisme qui confirme que le projet présenté ne fait pas obstacle au régime d’urbanisme applicable.
• Sursis à statuer : Mécanisme où l’administration diffère sa décision dans des hypothèses prévues, pour éviter de compromettre un projet public ou l’exécution d’un PLU en cours.

📝 Points essentiels

• L’administration peut délivrer un CU positif, un CU négatif ou prononcer un sursis à statuer lorsqu’un projet est de nature à compromettre l’exécution de travaux publics ou une opération arrêtée, ou à rendre plus onéreuse l’exécution d’un PLU prescrit ou en cours de révision.
• Le CU n’est pas obligatoire mais il est présenté comme vivement conseillé dans le cours.
• L’administration diffère notamment sa décision pour des projets compromettant l’exécution d’un PLU, pour des secteurs de ZAC, pour des terrains déclarés d’utilité publique, pour des projets rendant plus onéreux des travaux publics et pour des constructions en secteurs sauvegardés.

📖 6. Autorisations d’urbanisme et instruction

🔑 Notions clés & Définitions

• AOS : Actes administratifs d’urbanisme unilatéraux (permis et déclarations) soumis au contentieux de la juridiction administrative.
• Permis : Autorisation d’urbanisme entrant dans la catégorie des AOS mentionnées pour la loi ELAN.
• Instruction par prestataire privé : Possibilité de confier tout ou partie de l’instruction à un organisme privé par convention, sous conditions.

📝 Points essentiels

• La loi ELAN modifie l’article L423-1 du CU en encadrant précisément la liste des pièces demandées pour instruire un dossier d’autorisation.
• Les communes et EPCI peuvent confier l’instruction des permis et des déclarations préalables à des prestataires privés via une convention.
• La convention respecte 4 conditions : l’administration ne renonce pas à sa connaissance, signe l’acte final et n’est pas liée, la personne privée évite tout risque de conflit d’intérêt, et l’opération n’a aucune conséquence financière pour le demandeur (gratuité de l’acte).

📖 7. Recevabilité des recours

🔑 Notions clés & Définitions

• Recours d’excès de pouvoir : Recours administratif visant à obtenir l’annulation d’une AOS devant le juge administratif.
• Capacité à agir : Aptitude juridique du requérant à introduire un recours, appréciée notamment selon qu’il s’agit d’une personne physique ou d’une association.
• Intérêt pour agir : Condition permettant de vérifier que le requérant a un lien suffisamment direct avec la décision contestée.

📝 Points essentiels

• En matière d’urbanisme, la recevabilité suppose capacité à agir, intérêt à agir, et notification de la requête à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de l’autorisation.
• Les associations peuvent agir contre une AOS seulement si leurs statuts ont été déposés au moins 1 an avant le dépôt de la demande en mairie, condition aggravée par la loi ELAN.
• Pour les tiers, le recours n’est recevable que si le projet affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien régulièrement détenu ou occupé, et l’intérêt s’apprécie à la date de l’affichage en mairie.

📖 8. Référé suspension et jugement

🔑 Notions clés & Définitions

• Référé suspension : Procédure permettant de demander la suspension temporaire de l’exécution d’une décision administrative.
• Déféré préfectoral : Action du préfet devant le juge pour contester la légalité d’une AOS.
• Article L600 : Dispositif imposant au juge de statuer sur l’ensemble des moyens susceptibles de justifier l’annulation ou la suspension d’une AOS.

📝 Points essentiels

• Le préfet dispose de 2 mois pour introduire un déféré préfectoral contre une AOS, avec possibilité de demander une suspension assortie d’un doute sérieux sur la légalité dans un délai de 10 jours.
• Lorsque la suspension est demandée par le préfet dans ce délai de 10 jours, la décision est automatiquement suspendue pour 1 mois afin de laisser au juge le temps de statuer sur l’annulation.
• En urbanisme, le juge examine tous les moyens invoqués et le jugement doit traiter l’ensemble des moyens susceptibles de justifier la décision en l’état du dossier, avec possibilité de régularisation en cours d’instance.

📖 9. Régularisation et recours abusifs

🔑 Notions clés & Définitions

• Régularisation d’une AOS : Possibilité pour le juge de permettre ou organiser la correction d’une illégalité pendant l’instance.
• Permis modificatif : Autorisation permettant de régulariser des aspects illégaux identifiés, sans devoir repartir sur une contestation nouvelle immédiate dans l’instance concernée.
• Recours abusif : Comportement procédural injustifié d’un requérant causant un préjudice, encadré par la loi ELAN.

📝 Points essentiels

• En cours d’instance, le juge peut proposer une régularisation via un permis modificatif lorsque l’illégalité est de nature à entraîner l’annulation, et le permis modificatif ne peut être contesté que dans le cadre de l’instance en cours.
• La loi ELAN permet aussi une régularisation après achèvement des travaux si l’irrégularité ne compromet pas l’ensemble du projet, avec délivrance d’un permis modificatif après la fin des travaux.
• La loi encadre les recours abusifs : le défendeur peut demander l’indemnisation d’un préjudice subi via un mémoire distinct, et les transactions avec des associations ne peuvent entraîner un versement d’argent que si l’association agit pour la défense de ses intérêts propres.

📖 10. Droit de délaissement

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de délaissement (DD) : Droit permettant à un propriétaire de demander à la collectivité publique l’acquisition de son bien dans les conditions prévues par la loi lorsqu’un texte l’organise.
• Emplacements réservés : Zones délimitées par le PLU pour permettre des opérations d’intérêt général sur certains terrains.
• ZAC : Zone d’aménagement concerté, opération d’aménagement publique visant à réaliser des équipements et à céder des terrains à des utilisateurs publics ou privés.

📝 Points essentiels

• Le droit de délaissement existe seulement lorsqu’un texte le prévoit et vise à équilibrer l’intérêt général justifiant une servitude et l’intérêt privé du propriétaire qui doit pouvoir valoriser son bien.
• Le PLU peut prévoir des emplacements réservés, et l’article L541-1 donne la liste limitative des emplacements réservés visés.
• Lorsqu’un terrain est inclus dans le périmètre d’une ZAC, le propriétaire peut exercer son droit de délaissement dès l’acte créant la ZAC.

📅 Repères chronologiques

1. 23 novembre 2018Adoption de la loi ELAN sur l’évolution du logement et de l’aménagement du numérique.
2. 2010Loi BORLOO posant les principes de gestion économe de l’espace.
3. 2014Loi DUFLOT renforçant la gestion économe de l’espace.
4. 3 janvier 1986Loi Littoral modifiée par la loi ELAN.
5. 14 juin 1989Décision citée sur la vérification par le juge de l’objet statutaire d’une association.
6. 15 octobre 2025Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, article 26 (disposition annulée par le Conseil constitutionnel).
7. 1 anDélai minimal de dépôt des statuts associatifs avant le dépôt de la demande en mairie pour être recevable à agir.
8. 10 joursDélai pour demander la suspension automatiquement si le préfet formule la demande dans ce temps.
9. 2 moisDélai pour introduire un recours contentieux à l’encontre d’une décision d’AOS après notification ou pour les tiers via l’affichage selon le régime décrit.
10. 8 mois par anDurée maximale d’exploitation des paillotes dans la bande des 100 m.

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre l’artificialisation avec la simple urbanisation : seule l’imperméabilisation du sol par des constructions caractérise l’artificialisation décrite.
2. Croire que la bande des 100 m admet toutes les constructions : des exceptions strictes existent, dont les paillotes avec des durées et modalités précises.
3. Penser que toute association est recevable sans délai : le cours impose un dépôt des statuts au moins 1 an avant le dépôt de la demande en mairie.
4. Oublier l’exigence de notification : l’absence de notification dans les 15 jours entraîne l’irrecevabilité selon le régime rappelé.
5. Confondre recours d’excès de pouvoir et référé : le REP n’est pas suspensif alors que le référé suspension peut suspendre l’exécution.
6. Croire que la régularisation fait repartir un nouveau contentieux : le permis modificatif obtenu n’est contestable que dans le cadre de l’instance en cours.
7. Rater la condition d’intérêt direct du tiers : le recours d’un voisin n’est recevable que si le projet affecte directement l’occupation, l’utilisation ou la jouissance du bien.

✅ Checklist Examen

1. Distinguer les 4 domaines d’intervention mentionnés pour la loi ELAN (règles nationales, règles locales, CU, AOS/DP).
2. Définir l’artificialisation et citer le lien avec l’imperméabilisation des sols agricoles ou naturels.
3. Expliquer ce que le SCOT impose au PLU et pourquoi cela compte pour les objectifs de protection.
4. Connaître les règles principales de la bande des 100 m et l’existence d’exceptions (notamment paillotes et installations de service public).
5. Indiquer les conditions et caractéristiques du régime des paillotes : démontable/transportable, exploitation ≤ 8 mois/an, concession ≤ 12 ans, absence de droits réels mentionnée.
6. Citer la troisième exception de l’article L711 : constructions liées à la transformation/conditionnement/commercialisation des produits agricoles comme prolongement de l’acte de production.
7. Expliquer ce que sont les STECAL et ce qu’on peut y autoriser selon le cours.
8. Donner les critères d’appréciation du caractère exceptionnel des STECAL mentionnés dans le cours.
9. Expliquer la règle de retour aux documents antérieurs après annulation contentieuse du PLU et le cas transitoire vers la carte communale.
10. Rappeler les trois formes possibles de réponse au CU (positif, négatif, sursis à statuer) et l’idée de sursis liée à l’incompatibilité avec certains projets/PLU.
11. Lister les cas où l’administration diffère la décision dans le régime du CU tel qu’exposé (PLU compromis, ZAC, terrains d’utilité publique, travaux plus onéreux, secteurs sauvegardés).
12. Citer les 4 conditions encadrant l’instruction confiée à un prestataire privé et la règle de gratuité pour le demandeur.
13. Définir les 3 conditions de recevabilité rappelées : capacité à agir, intérêt à agir, notification dans les 15 jours.
14. Donner le délai de recevabilité associé aux associations (statuts déposés au moins 1 an avant le dépôt en mairie) et la règle d’intérêt direct pour les tiers.