Fiche de révision : Les droits réels de jouissance immobilière

📋 Plan du Cours

1. Bail emphytéotique
2. Bail à construction
3. Bail à réhabilitation
4. Bail réel solidaire
5. Droits réels jouissance
6. Obligations du preneur
7. Obligations du bailleur
8. Durée du bail
9. Fiscalité du bail
10. Conditions de création
11. Application domaine immobilier

📖 1. Bail emphytéotique

🔑 Notions clés & Définitions

• Définition du bail emphytéotique : Contrat de location immobilier de très longue durée, conférant au preneur un droit réel sur un bien immobilier, généralement un terrain ou un bâtiment, avec obligation d'améliorer le fonds et de payer une redevance faible. La durée varie entre 18 et 99 ans, sans tacite reconduction. (Articles L.451-1 à -13 du Code rural et de la pêche maritime)

• Origine du terme 'emphyteusis' : Terme grec signifiant « implantation », désignant historiquement un bail permettant l'occupation et le développement de vastes espaces ruraux, évoluant vers une utilisation plus large en immobilier. (source générale)

• Durée légale du bail emphytéotique : Entre 18 et 99 ans, conformément à la loi. Au-delà de 99 ans, la durée doit être ramenée à cette limite maximale, car les engagements perpétuels sont proscrits. Le bail ne peut pas se prolonger par tacite reconduction. (Articles L.451-1 et L.451-13 du Code rural et de la pêche maritime)

• Droit réel conféré au preneur : Le bail donne au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, lui permettant d'exercer des prérogatives de propriétaire, telles que la construction, la location, ou la perception des fruits, tout en restant locataire. (Articles L.451-1 et L.451-13 du Code rural et de la pêche maritime)

• Obligation d'amélioration du fonds par le preneur : Le preneur doit améliorer le fonds loué, notamment par des constructions ou des travaux, sans pouvoir réclamer d’indemnité pour ces améliorations à la fin du bail, sauf exceptions liées aux cas fortuits ou à la vétusté. (Articles L.451-6 et L.451-7 du Code rural et de la pêche maritime)

• Absence d'état des lieux nécessaire : Contrairement à d’autres contrats locatifs, la réalisation d’un état des lieux n’est pas obligatoire lors de la conclusion du bail emphytéotique, en raison de la nature longue et spécifique de ce contrat. (source générale)

📝 Points essentiels

• Le bail emphytéotique est un contrat de très longue durée (18-99 ans) permettant au preneur d’avoir un droit réel sur le bien, avec la possibilité d’y réaliser des constructions et améliorations. La durée maximale est fixée par la loi, et le contrat doit obligatoirement être enregistré par un notaire, avec une taxe de publicité foncière de 0,7 % (Articles L.451-1 et L.451-13).

• La origine du terme « emphytéusis » grec signifie « implantation », illustrant la vocation initiale de ce bail à encourager l’aménagement et le développement des terrains, notamment ruraux, mais son usage s’est étendu à divers biens immobiliers.

• La fin du bail entraîne la restitution du fonds dans son état initial, sauf si des améliorations ont été réalisées, qui deviennent propriété du bailleur, sauf exceptions. Le preneur doit exploiter le fonds conformément aux termes du contrat, payer la redevance, et respecter ses obligations d’entretien.

• Le bail emphytéotique confère un droit réel susceptible d’hypothèque, ce qui permet sa cession ou sa saisie, renforçant la sécurité juridique pour les prêteurs. La preuve du contrat doit respecter les règles du code civil en matière de baux.

• La fiscalité du bail emphytéotique est spécifique : la taxe de publicité foncière est de 0,7 %, et les mutations sont soumises aux droits d’enregistrement selon la valeur vénale. Les collectivités territoriales peuvent aussi conclure des baux emphytéotiques administratifs pour des opérations d’intérêt général.

💡 À retenir

Le bail emphytéotique est un contrat exceptionnel de longue durée, conférant au preneur un droit réel sur le bien, avec obligation d’améliorer le fonds, sans état des lieux obligatoire, et dont la durée maximale est limitée à 99 ans.

📖 2. Bail à construction

🔑 Notions clés & Définitions

Bail à construction : Contrat par lequel le propriétaire d’un terrain (bailleur) confie à un preneur le droit de construire sur ce terrain, avec l’obligation pour ce dernier de réaliser des constructions dans un délai déterminé, en échange d’un loyer ou d’une redevance (voir section 2).
Object du bail à construction : Permettre au preneur d’élever des constructions sur un terrain appartenant au bailleur, tout en lui conférant un droit réel sur ces constructions, en vue d’une valorisation ou d’un usage spécifique (voir section 2).
Caractéristiques des constructions réalisées par le preneur : Elles peuvent être neuves ou existantes, et leur valeur peut augmenter la valeur du bien immobilier. Ces constructions deviennent généralement la propriété du bailleur à l’expiration du bail, sauf stipulation contraire (voir section 2).
Conséquences du caractère réel du bail à construction : Le bail confère au preneur un droit réel, susceptible d’hypothèque, lui permettant d’avoir des prérogatives proches de celles du propriétaire, notamment en matière de construction, location, et perception des fruits (voir section 2).
Durée spécifique du bail à construction : La durée est limitée, généralement comprise entre 18 et 99 ans, et ne peut pas se prolonger tacitement. La durée doit être expressément prévue dans le contrat, avec une fin claire (voir section 2).
Loyer et fiscalité : Le preneur verse une redevance ou un loyer, dont le montant et la fiscalité sont encadrés par la loi, notamment en matière de taxe foncière et d’impôts liés à la propriété ou à la valorisation des constructions (voir section 2).

📝 Points essentiels

• Le bail à construction est un droit réel permettant au preneur de construire sur un terrain appartenant à un autre, avec une durée limitée entre 18 et 99 ans, sans tacite reconduction.
• La construction réalisée par le preneur peut devenir la propriété du bailleur à la fin du bail, sauf stipulation contraire.
• La caractéristique principale est la nature réelle du droit conféré, susceptible d’hypothèque, ce qui le distingue d’un simple contrat de location.
• La durée spécifique, encadrée par la loi, garantit une période claire pour la réalisation et l’exploitation des constructions.
• La fiscalité du bail à construction inclut notamment la taxe foncière, la taxe de publicité foncière, et peut bénéficier d’avantages fiscaux selon le cadre juridique (voir section 2).
• La relation entre le bailleur et le preneur doit respecter les conditions légales de création, notamment en matière de consentement et de forme (voir section 10).

💡 À retenir

Le bail à construction est un droit réel limité dans le temps, permettant au preneur de réaliser des constructions sur un terrain appartenant à un autre, avec une forte dimension patrimoniale et fiscale, encadrée par des règles strictes de durée et de formalités.

📖 3. Bail à réhabilitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail à réhabilitation : Contrat permettant au propriétaire de louer un logement en vue de sa rénovation ou de sa transformation, avec une possibilité d'option d'achat pour le preneur, dans un cadre juridique spécifique (voir section 3).
• Obligations du bailleur dans le bail à réhabilitation : Le bailleur doit assurer la mise en conformité du logement, respecter les délais de restitution, et garantir la jouissance paisible du bien (voir notions générales du bail réhabilitation).
• Obligations du preneur dans le bail à réhabilitation : Le preneur doit respecter les travaux de rénovation, payer la redevance, et restituer le logement dans l’état convenu à la fin du bail (voir notions générales du bail réhabilitation).
• Bail à rénovation et option d'achat : Forme spécifique où le preneur peut acquérir le logement après travaux, souvent avec une clause d’option d’achat intégrée, permettant de transformer la location en propriété (voir section 3).
• Modalités de restitution du logement : Le logement doit être restitué dans l’état initial, sauf usure normale, avec un état des lieux précis à la fin du bail, conformément aux clauses contractuelles (voir section 3).
• Avantages fiscaux pour le propriétaire et le preneur : Des dispositifs fiscaux spécifiques encouragent la réhabilitation, tels que des déductions ou crédits d’impôt, permettant une incitation à la rénovation (voir section 3).

📝 Points essentiels

• Le bail à réhabilitation s’inscrit dans le cadre du droit immobilier permettant la rénovation de logements tout en conservant un cadre locatif spécifique.
• Le bailleur a l’obligation de réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires pour assurer la conformité et la sécurité du logement, tout en respectant la durée du contrat (voir obligations du bailleur).
• Le preneur doit s’engager à effectuer les travaux de réhabilitation dans les délais, respecter les normes en vigueur, et payer la redevance fixée dans le contrat (voir obligations du preneur).
• La clause d’option d’achat permet au preneur de devenir propriétaire du logement après la période de réhabilitation, souvent à un prix fixé à l’avance ou selon une formule contractuelle (voir bail à rénovation et option d’achat).
• La restitution du logement doit suivre des modalités précises : état conforme à l’état initial, sauf usure normale, avec un état des lieux précis, sous peine de pénalités ou indemnités (voir modalités de restitution).
• Les avantages fiscaux liés à la réhabilitation incluent des crédits d’impôt, déductions ou exonérations, profitant aussi bien au propriétaire qu’au preneur, pour encourager la rénovation durable (voir avantages fiscaux).

💡 À retenir

Le bail à réhabilitation est un dispositif juridique incitatif permettant la rénovation de logements avec une possibilité d’option d’achat, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, sous réserve du respect strict des obligations des parties et des modalités de restitution.

📖 4. Bail réel solidaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail réel solidaire (BRS) : Contrat permettant à des ménages aux ressources limitées d’accéder à la propriété d’un logement en dissociant la propriété du terrain et du bâti, tout en conservant un cadre juridique sécurisé pour l’acheteur et le bailleur (voir cadre juridique du BRS).
• Modalités d'exécution du BRS : Le BRS s’appuie sur un cadre juridique spécifique qui prévoit notamment la mise en place de plafonds de ressources, des conditions d’acquisition, et des modalités de revente encadrées pour garantir l’accessibilité et la pérennité du logement (voir conditions d'application dans le domaine immobilier).
• Plafonds de ressources pour bénéficier du BRS : Limites fixées par la réglementation pour que les ménages puissent accéder au dispositif, permettant de cibler les ménages à faibles ou moyens revenus, en fonction de critères socio-économiques précis (voir plafonds en 2024).
• Avantages liés au BRS : Permet une acquisition facilitée pour les ménages, une sécurisation juridique pour le bailleur, et une gestion maîtrisée des prix de revente, tout en favorisant la mixité sociale et la pérennité du logement (voir avantages du BRS).
• Conditions d'acquisition avec un BRS : L’acquéreur doit respecter les plafonds de ressources, signer un contrat de bail réel solidaire, et s’engager à respecter les modalités de revente encadrées pour préserver l’intérêt social du dispositif (voir conditions d'acquisition).
• Conséquences en cas de revente sous BRS : La revente doit respecter des plafonds de prix fixés par la réglementation, et le prix de cession est encadré pour éviter la spéculation, garantissant ainsi la pérennité du logement pour des ménages futurs (voir modalités en cas de revente).

📝 Points essentiels

• Le Bail réel solidaire (BRS) est une solution innovante pour favoriser l’accès au logement pour les ménages à ressources limitées, en dissociant la propriété du terrain et du bâti, tout en assurant une gestion durable et socialement responsable.
• La mise en œuvre du BRS repose sur un cadre juridique précis, notamment la réglementation sur les plafonds de ressources (fixés en 2024), les modalités d’acquisition, et les conditions strictes pour la revente, afin de garantir la pérennité du dispositif.
• Le plafond de ressources est un critère clé, permettant d’assurer que le logement reste accessible aux ménages ciblés, tout en évitant la spéculation immobilière.
• La revente sous BRS est encadrée : le prix de cession ne doit pas dépasser un plafond fixé, et la revente doit respecter les modalités prévues pour préserver l’intérêt social et la pérennité du logement.
• Les avantages du BRS incluent la réduction des coûts d’acquisition, la sécurisation juridique, et la possibilité pour les ménages de devenir propriétaires tout en conservant une gestion collective du terrain.
• La conditions d’acquisition impliquent notamment le respect des plafonds de ressources, la signature d’un contrat spécifique, et l’acceptation des modalités de revente encadrées par la réglementation.

💡 À retenir

Le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui facilite l’accès au logement pour les ménages à faibles ressources en dissociant propriété du terrain et du bâti, tout en assurant une gestion durable et socialement responsable grâce à un cadre juridique strict.

📖 5. Droits réels jouissance

🔑 Notions clés & Définitions

• Droits réels de jouissance : Droits conférant à leur titulaire la possibilité d'utiliser ou de profiter d’un bien appartenant à autrui, sans en être propriétaire, comme le droit de percevoir les fruits ou d’effectuer des constructions (voir DRM002).
• Nature juridique des droits réels de jouissance : Ce sont des droits réels limités, attachés à la chose, qui confèrent un pouvoir direct et immédiat sur le bien, distincts du droit de propriété (voir DRM002).
• Conditions de création : La création de droits réels de jouissance requiert un acte juridique spécifique, souvent un contrat ou une disposition légale, respectant les conditions de forme et de fond prévues par la loi (voir DRM002).
• Durée et extinction : Ces droits peuvent être limités dans le temps ou perpétuels, mais leur extinction intervient généralement par expiration du terme, résiliation, ou extinction légale, sans possibilité de renouvellement tacite (voir DRM002).
• Droits et obligations du titulaire : Le titulaire peut exploiter le bien dans les limites fixées par le droit ou le contrat, tout en étant soumis à des obligations comme l’entretien ou le respect des servitudes (voir DRM002).
• Droits et obligations du propriétaire : Le propriétaire conserve la propriété du bien mais doit respecter le droit de jouissance accordé, et peut en limiter l’usage ou en faire valoir ses droits en cas de violation (voir DRM002).

📝 Points essentiels

• Les droits réels de jouissance, tels que le bail emphytéotique, le bail à construction, ou le bail à réhabilitation, confèrent au preneur ou à l’emphytéote un droit réel susceptible d’hypothèque, cédé ou saisi, ce qui leur confère une certaine stabilité juridique (voir DRM002).
• La durée de ces droits est généralement longue, allant de 18 à 99 ans pour le bail emphytéotique, sans possibilité de tacite reconduction, et leur extinction intervient à l’échéance ou par résiliation pour inexécution (voir DRM002).
• La création de ces droits nécessite le respect de conditions légales strictes, notamment la capacité des parties à aliéner ou à consentir le droit, et doit faire l’objet d’un acte notarié ou d’une formalité spécifique (voir DRM002).
• Le titulaire du droit de jouissance a le droit d’effectuer des améliorations, de louer ou de sous-louer, mais doit respecter ses obligations d’entretien, de paiement de redevances, et de non-diminution de la valeur du fonds (voir DRM002).
• Le propriétaire conserve la propriété du bien, mais doit respecter le droit de jouissance, et peut agir en cas de violation ou de dégradation du droit ou du bien (voir DRM002).

💡 À retenir

Les droits réels de jouissance sont des instruments juridiques permettant d’utiliser un bien immobilier pour une longue durée, tout en conservant la propriété, sous réserve de respecter les conditions légales et contractuelles, et ils peuvent être transmis ou garantis par hypothèque.

📖 6. Obligations du preneur

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligation de paiement de la redevance : Le preneur doit verser la redevance convenue dans le contrat de bail, conformément à l'article L.451-4 du Code rural et de la pêche maritime. AUTEUR (date) : « Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de perte partielle du fonds » (L.451-3).
• Interdiction de diminution de la valeur du fonds : Le preneur ne doit pas effectuer d'opérations ou de constructions qui réduisent la valeur du fonds loué, conformément à l'article L.451-6 du Code rural. AUTEUR (date) : « Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur » (L.451-6).
• Responsabilité en cas d'incendie : Le preneur est responsable des dommages causés par l'incendie, selon l'article 1733 du Code civil, et doit en répondre durant toute la durée du bail. AUTEUR (date) : « Il répond de l'incendie » (L.451-7).
• Obligation de délaissement du fonds : À l’expiration du bail, le preneur doit quitter le fonds sans délai, sous peine d’être considéré comme occupant sans droit ni titre, conformément à l’article L.451-4.
• Responsabilité des réparations et charges : Le preneur doit entretenir le fonds, effectuer les réparations nécessaires, sauf cas fortuit ou vice de construction antérieur, selon l’article L.451-7.

📝 Points essentiels

• Le preneur doit payer la redevance à la date prévue, sans pouvoir demander sa réduction en cas de perte ou de stérilité partielle (L.451-3).
• Il est interdit d’opérer des modifications ou constructions qui diminuent la valeur du fonds loué, sauf si elles augmentent la valeur, auquel cas il ne peut réclamer d’indemnité (L.451-6).
• En cas d’incendie, le preneur est responsable des dommages, conformément à l’article 1733 du Code civil, et doit assurer la réparation ou la remise en état du bien.
• À la fin du bail, le preneur doit restituer le fonds dans l’état où il l’a trouvé, sans dégrader la valeur initiale, sous peine d’être considéré comme occupant sans droit ni titre (L.451-4).
• Le preneur doit également payer toutes les charges et contributions relatives à l’exploitation du fonds, y compris les impôts, taxes, et contributions (L.451-7).

💡 À retenir

Le preneur a l’obligation de payer la redevance, de ne pas diminuer la valeur du fonds, et de répondre de l’incendie, tout en respectant l’état initial du bien à la fin du bail.

📖 7. Obligations du bailleur

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligations générales du bailleur : Engagements fondamentaux du propriétaire envers le preneur, notamment la délivrance du bien en bon état, la garantie contre les vices cachés, et le respect des conditions du contrat (voir "DRM002").
• Droit du bailleur en cas de non-paiement ou inexécution : Possibilité pour le bailleur de demander la résolution du bail ou d'engager des actions en justice après deux années de non-paiement, après sommation restée sans effet (articles L.451-4, L.451-6 du Code rural).
• Droits du bailleur sur les améliorations apportées par le preneur : Lors de l’échéance du bail, les améliorations ou constructions réalisées par le preneur deviennent, sauf stipulation contraire, propriété du bailleur sans indemnité, conformément aux articles L.451-6 et L.451-9 du Code rural.
• Conditions de consentement au bail emphytéotique : Le bail emphytéotique ne peut être consenti que par ceux ayant le droit d’aliéner, sous forme écrite, et doit respecter les règles de publicité foncière, notamment l’obligation d’un acte notarié (articles L.451-1, L.451-2, L.451-12).
• Rôle du bailleur dans la gestion des servitudes : Le bailleur peut, dans le cadre du bail emphytéotique, permettre la constitution de servitudes actives ou passives, et doit respecter les conditions légales pour leur création, notamment en matière de publicité et d’autorisation (articles L.451-8, L.451-8).

📝 Points essentiels

• Le bailleur doit délivrer le bien en bon état d’usage et de réparation, conformément à ses obligations générales (voir "DRM002").
• En cas de non-paiement ou d’inexécution par le preneur, le bailleur peut, après deux années de retard et une sommation restée sans effet, demander la résolution judiciaire du bail (articles L.451-4, L.451-6).
• Les améliorations ou constructions effectuées par le preneur deviennent, à l’échéance du bail, la propriété du bailleur, sauf stipulation contraire dans le contrat (articles L.451-6, L.451-9).
• La conclusion du bail emphytéotique nécessite le consentement du propriétaire, qui doit respecter les formalités de forme (acte notarié) et de publicité foncière (articles L.451-1, L.451-2, L.451-12).
• Le bailleur peut concéder ou gérer des servitudes sur le fonds, en respectant les conditions légales et en informant le preneur, notamment en matière de constitution de servitudes actives ou passives (articles L.451-8).

💡 À retenir

Le bailleur doit délivrer le bien en bon état, respecter ses obligations en cas de non-paiement, et gérer les améliorations et servitudes dans le cadre légal, garantissant ainsi la stabilité et la sécurité juridique du bail.

📖 8. Durée du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Durée du bail emphytéotique : La période pendant laquelle le contrat est valable, comprise entre 18 et 99 ans, conformément à L.451-1 du Code rural et de la pêche maritime (articles L.451-1 à -13). La loi proscrit toute durée supérieure à 99 ans, même par clause spécifique. La durée doit être déterminée dès la conclusion du contrat et ne peut faire l’objet d’une tacite reconduction (L.451-1).

• Interdiction de tacite reconduction pour le bail emphytéotique : La loi interdit toute reconduction automatique du bail à son terme. À l’échéance, le preneur doit quitter les lieux, sauf dispositions contraires prévues dans le contrat (L.451-1).

• Durée spécifique du bail emphytéotique administratif (BEA) : En application de L.1311-2 du Code général des collectivités territoriales, la durée du BEA est fixée selon l’intérêt général, généralement limitée à 18 ou 99 ans, avec possibilité d’adaptation selon le projet. La durée est précisée dans le contrat et ne peut excéder ces limites.

📝 Points essentiels

• La durée légale du bail emphytéotique varie entre 18 et 99 ans (articles L.451-1 à -13). Tout contrat excédant 99 ans doit être ramené à cette limite, conformément à la règle légale pour éviter les engagements perpétuels. La durée est une condition impérative du contrat, et aucune clause de dénouement anticipé n’est admise, sauf stipulation spécifique.

• La tacite reconduction est interdite pour le bail emphytéotique, ce qui implique que, à l’expiration du contrat, le preneur doit quitter les lieux. La propriété des améliorations ou constructions réalisées par le preneur devient, sauf clause contraire, propriété du bailleur sans indemnité (L.451-1).

• La durée du BEA est fixée par la collectivité territoriale ou l’autorité compétente, généralement pour une période de 18 ou 99 ans, selon l’intérêt général ou la nature du projet. Elle peut être renouvelée ou prolongée dans le cadre légal, mais reste limitée par la réglementation spécifique.

• La fin du bail entraîne l’obligation pour le preneur de quitter les lieux. En cas de non-respect, il est considéré comme occupant sans droit ni titre. La loi prévoit également que les améliorations deviennent propriété du bailleur au terme du contrat, sauf stipulation contraire.

💡 À retenir

La durée du bail emphytéotique est strictement encadrée par la loi, comprise entre 18 et 99 ans, avec interdiction de tacite reconduction, garantissant ainsi la stabilité et la prévisibilité du droit réel conféré au preneur. La durée spécifique du BEA est déterminée par l’intérêt général, souvent limitée à 18 ou 99 ans selon le projet.

📖 9. Fiscalité du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Fiscalité du bail emphytéotique : Ensemble des règles fiscales appliquées à la conclusion, à la durée et à l'exécution du bail emphytéotique, notamment en matière de taxe de publicité foncière et droits d’enregistrement (articles L.451-1 à -13 du Code rural et de la pêche maritime).
• Fiscalité spécifique au bail emphytéotique administratif (BEA) : Régime fiscal particulier applicable aux baux emphytéotiques conclus par des collectivités territoriales ou établissements publics, comprenant notamment les modalités d’imposition et de cession, conformément aux articles L.1311-2 à -4 du Code général des collectivités territoriales.
• Conséquences fiscales du bail à construction : Impacts fiscaux liés à la nature du bail, notamment en matière de TVA, droits d’enregistrement, et fiscalité des améliorations ou constructions, avec une référence à la taxe de publicité foncière (articles L.451-1 à -13).
• Avantages fiscaux du bail à réhabilitation : Dispositifs permettant au bailleur ou au preneur de bénéficier d’incitations fiscales, tels que des exonérations ou déductions, pour encourager la réhabilitation de logements, notamment dans le cadre de la fiscalité locale ou nationale.
• Auteur : L.689 (Code général des impôts) : Réglemente la taxe de publicité foncière applicable aux baux à durée supérieure à 12 ans, notamment pour le bail emphytéotique, avec un taux de 0,70 %.

📝 Points essentiels

• La fiscalité du bail emphytéotique est principalement régie par les articles L.451-1 à -13 du Code rural et de la pêche maritime, qui précisent notamment la taxe de publicité foncière (0,7 %) due lors de la constitution du bail (article 689 du CGI).
• La fiscalité du bail emphytéotique administratif est encadrée par les articles L.1311-2 à -4 du Code général des collectivités territoriales, qui imposent des règles spécifiques pour la cession, la cession hypothécaire, et la gestion des droits réels conférés.
• Les conséquences fiscales du bail à construction incluent notamment la taxation des améliorations, la TVA éventuelle, et la fiscalité des constructions, avec une mention particulière pour la taxe de publicité foncière (articles L.451-1 à -13).
• Les avantages fiscaux liés au bail à réhabilitation peuvent inclure des exonérations ou déductions pour encourager la rénovation de logements, dans le cadre des dispositifs fiscaux nationaux ou locaux.
• La taxation et la fiscalité des droits réels de jouissance, notamment dans le cadre des baux réels de valorisation, sont encadrées par la législation fiscale, notamment la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement (articles L.689 du CGI).

💡 À retenir

La fiscalité du bail, qu’il soit emphytéotique, administratif ou à construction, est essentielle pour comprendre les implications financières et fiscales des contrats de longue durée sur le patrimoine immobilier, avec des dispositifs spécifiques pour encourager la valorisation et la réhabilitation.

📖 10. Conditions de création

🔑 Notions clés & Définitions

• Droits d'aliéner : Capacité juridique du propriétaire ou du titulaire d’un droit réel de disposer de son bien ou de son droit, notamment par vente, donation ou cession, sous réserve des conditions légales et contractuelles (articles L.451-1 à -13 du Code rural et de la pêche maritime).
• Consentements légaux : Autorisations requises pour valider la création d’un droit réel, notamment le consentement du propriétaire, des personnes ayant la capacité juridique (mineurs, majeurs sous tutelle), ou des autorités compétentes selon la nature du bien ou la situation juridique (ex : délibération du conseil de famille).
• Cadre juridique des baux réels de valorisation : Ensemble des règles légales encadrant la création, la durée, et les modalités des baux conférant un droit réel sur un bien immobilier en vue de sa valorisation, notamment les articles L.451-1 à -13 du Code rural et de la pêche maritime et le Code général des collectivités territoriales.
• Conditions de création des droits réels de jouissance : Nécessité d’un acte écrit (souvent notarié), respect des formes légales, et publicité foncière pour assurer la validité et l’opposabilité du droit, conformément à la réglementation en vigueur.
• Cadre juridique du bail réel solidaire (BRS) : Réglementation spécifique visant à assurer l’accès au logement abordable, avec des conditions d’éligibilité, modalités d’exécution, plafonds de ressources, et obligations légales encadrant la revente ou la transmission du droit, notamment selon le Code général des collectivités territoriales.

📝 Points essentiels

• La création du bail emphytéotique doit respecter la condition que le bailleur ou le propriétaire ait le droit d’aliéner, c’est-à-dire qu’il doit être en capacité juridique de céder ou de faire valoir le droit sur le bien (articles L.451-1 à -13).
• La signature du contrat doit obligatoirement passer par un acte notarié en raison de l’obligation d’enregistrement à la publicité foncière, permettant la validité et la force exécutoire du droit (articles L. 451-2, L. 451-12).
• La durée du bail emphytéotique doit être comprise entre 18 et 99 ans, sans possibilité de tacite reconduction ou de prolongation au-delà de 99 ans, conformément à la législation en vigueur.
• La création du droit réel de jouissance, comme dans le cas du bail à construction ou du bail à réhabilitation, nécessite un acte écrit, souvent notarié, et une publicité foncière pour assurer l’opposabilité.
• La condition de consentement est essentielle : pour les immeubles appartenant à des mineurs ou sous tutelle, la délibération du conseil de famille ou l’autorisation judiciaire est requise, conformément aux articles L.451-1 et suivants.
• La réglementation spécifique du bail réel solidaire impose des plafonds de ressources et des conditions d’acquisition, pour garantir l’accès au logement abordable, encadré par le Code général des collectivités territoriales.

💡 À retenir

La création d’un droit réel de jouissance ou de valorisation doit impérativement respecter un cadre juridique précis, comprenant la capacité d’aliéner, un acte écrit notarié, et une publicité foncière, pour garantir sa validité et son opposabilité dans le domaine immobilier.

📖 11. Application domaine immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Droits réels de jouissance : Droits conférant à leur titulaire la possibilité d'utiliser ou d'exploiter un bien immobilier, tout en respectant la propriété d'autrui, comme le précise la section 5.
• Bail emphytéotique : Contrat de longue durée (18 à 99 ans) conférant au preneur un droit réel sur un terrain ou un bien immobilier, avec obligation d'améliorer le fonds, tout en permettant au bailleur de bénéficier des améliorations sans indemnité (articles L.451-1 à -13 du Code rural).
• Bail à construction : Contrat permettant au preneur de construire sur un terrain appartenant à un propriétaire, avec un droit réel conféré par le bail, caractérisé par sa nature spécifique (section 1, point 2).
• Bail à réhabilitation : Contrat où le bailleur et le preneur ont des obligations spécifiques pour la rénovation ou la transformation d’un logement, avec fiscalité avantageuse pour les deux parties (section 2, point 1).
• Bail réel solidaire (BRS) : Contrat permettant à des ménages aux ressources limitées d’accéder à la propriété via un bail de longue durée, avec plafonds de ressources et conditions d’acquisition spécifiques (section 2, point 2).
• Jouissance spéciale : Droit conféré à une personne d'utiliser un bien immobilier dans un cadre précis, souvent dans des cas comme la copropriété ou le bail emphytéotique, avec origine historique et cadre juridique défini (section 3, points A et B).

📝 Points essentiels

• Les droits réels de jouissance dans l’immobilier incluent notamment le bail emphytéotique, le bail à construction, le bail à réhabilitation, et le bail réel solidaire, chacun ayant ses caractéristiques propres en termes de durée, obligations, et fiscalité (articles L.451-1 à -13 du Code rural, sections 1 et 2).
• Le bail emphytéotique est un droit réel de très longue durée (18-99 ans), permettant au preneur d’améliorer le fonds, de le louer ou d’y faire des constructions, tout en étant soumis à une redevance faible. À l’échéance, les améliorations deviennent propriété du bailleur, sauf stipulation contraire (section 1, points 2 et 3).
• Le bail à construction confère un droit réel permettant la réalisation de constructions sur un terrain appartenant à un autre, avec des conséquences fiscales spécifiques et une durée adaptée (section 1, points 2 et 3).
• Le bail à réhabilitation vise la rénovation de logements, avec des obligations précises pour le bailleur et le preneur, ainsi que des avantages fiscaux (section 2, point 1).
• Le bail réel solidaire facilite l’accès au logement pour des ménages à faibles ressources, en combinant un bail de longue durée avec des plafonds de ressources et des conditions d’acquisition encadrées (section 2, point 2).
• La jurisprudence et la doctrine soulignent que ces droits confèrent au titulaire une prérogative d’usage ou d’exploitation, tout en respectant la propriété d’autrui, notamment dans des contextes comme la copropriété ou la gestion de terrains agricoles ou urbains (section 3, points A et B).

💡 À retenir

Les droits réels de jouissance dans l’immobilier, tels que le bail emphytéotique ou le bail à construction, offrent des solutions durables pour valoriser, rénover ou faciliter l’accès au logement, tout en respectant la propriété privée ou publique.

📊 Tableaux de Synthèse

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confondre durée maximale du bail emphytéotique (99 ans) avec une durée perpétuelle.
2. Croire que l’état des lieux est obligatoire pour tous les baux, alors qu’il ne l’est pas pour le bail emphytéotique.
3. Confondre le bail à construction avec une simple location : il confère un droit réel, non un simple contrat de location.
4. Penser que le bail à réhabilitation ne peut pas comporter une option d’achat, alors qu’il peut en comporter une.
5. Oublier que la durée du bail à construction doit être expressément prévue dans le contrat, sans tacite reconduction.
6. Confondre la propriété des constructions à la fin du bail à construction (souvent propriété du bailleur, sauf stipulation contraire).
7. Ignorer que la fiscalité du bail emphytéotique inclut une taxe spécifique de 0,7 % lors de l’enregistrement.

✅ Checklist Examen

1. Connaître la définition précise du bail emphytéotique selon l’article L.451-1 du Code rural.
2. Savoir que la durée maximale du bail emphytéotique est de 99 ans, et que la tacite reconduction est interdite.
3. Identifier que le bail emphytéotique confère un droit réel susceptible d’hypothèque, permettant la cession ou la saisie.
4. Expliquer l’obligation du preneur d’améliorer le fonds loué, sans pouvoir réclamer d’indemnité à la fin du bail, sauf cas fortuits ou vétusté.
5. Connaître l’origine du terme « emphytéusis » grec et son évolution vers l’immobilier.
6. Définir le bail à construction comme un droit réel permettant de réaliser des constructions sur un terrain d’autrui, avec une durée limitée.
7. Savoir que le bail à construction peut faire l’objet d’une hypothèque, et que la construction peut devenir propriété du bailleur à la fin du bail, sauf stipulation contraire.
8. Connaître les obligations principales du bailleur et du preneur dans un bail à réhabilitation, notamment en matière de travaux et de restitution.
9. Identifier que le bail à réhabilitation peut inclure une clause d’option d’achat, permettant au preneur de devenir propriétaire.
10. Maîtriser la fiscalité spécifique des baux, notamment la taxe de publicité foncière de 0,7 % pour le bail emphytéotique.
11. Connaître les conditions de création du bail à construction, notamment en matière de consentement et de forme.
12. Vérifier que le contrat de bail, quel que soit le type, doit respecter le cadre juridique applicable à l’immobilier et aux droits réels.