Fiche de révision : Promesse et contrat de vente

📋 Plan du Cours

1. Définition et évolution des contrats spéciaux
2. Classifications des contrats spéciaux
3. Formation et distinctions de la vente
4. Capacité et consentement dans la vente
5. Promesse unilatérale de vente
6. Promesse synallagmatique de vente
7. Ventes conditionnelles et vente à option
8. Forme et publicité de la vente
9. Objet et propriété du bien vendu
10. Vente de la chose d’autrui
11. Détermination et qualité du prix
12. Restrictions administratives à la vente
13. Subrogation et droits de préemption
14. Droit de priorité à l’achat
15. Transfert de propriété et des risques
16. Réserve de propriété
17. Obligation de délivrance
18. Garantie du vendeur

📅 Repères chronologiques

1. 4 juin 1957L’ordonnance a soumis à une autorisation du gouverneur les opérations immobilières.
2. 22 juillet 1974La Cour de cassation tunisienne a considéré qu’une promesse synallagmatique conclue sur tous les éléments essentiels constituait une vente parfaite malgré sa dénomination.
3. 30 janvier 1976Les chambres réunies ont retenu que la promesse synallagmatique portant sur un immeuble sous condition d’obtention de l’autorisation administrative constituait une obligation de faire créant un droit personnel et non un droit réel.
4. 15 mai 2006La loi a modifié les délais d’exercice du droit de préemption.

📖 1. Définition et évolution des contrats spéciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrats spéciaux : Contrats que le législateur organise en raison de leur importance pour la sécurité des transactions économiques, financières et commerciales.

★ À maîtriser

📌 Les contrats innommés ne sont soumis qu’aux règles générales de la théorie du contrat, tandis que les contrats nommés sont soumis à ces règles et à leurs dispositions particulières, conformément à la primauté de la règle spéciale sur la règle générale.

📌 Les contrats commerciaux relèvent d’abord du Code de commerce ; en l’absence de disposition applicable, ils relèvent du Code des obligations et des contrats, puis des usages commerciaux.

• La qualification juridique d’un contrat détermine le régime juridique applicable en recherchant son élément essentiel, sans que le juge soit lié par la dénomination choisie par les parties.

Compléments

• La loi tunisienne n° 89 de 1994 du 26 juillet 1994 a réglementé le leasing, qui constitue un contrat nommé parce que le législateur lui a attribué une dénomination et un régime juridique.

• La liste des contrats spéciaux nommés par le Code tunisien des obligations et des contrats est organisée en treize articles consacrés notamment à la vente, la location, le dépôt, le prêt à usage, le mandat, la société, le compromis, le cautionnement et le gage.

💡 Astuce mémo

Évolution économique et sociale → apparition ou disparition des contrats nommés

📖 2. Classifications des contrats spéciaux

★ À maîtriser

📌 Les contrats portant sur les choses se divisent en contrats translatifs de propriété, comme la vente et la compensation, et contrats non translatifs portant sur la jouissance, comme la location et le prêt à usage.

• La liste des contrats spéciaux évolue avec la vie économique, sociale et politique : certains contrats disparaissent, tandis que de nouveaux contrats apparaissent ou se diversifient.

Compléments

📌 Les contrats portant sur les services comprennent notamment le contrat d’entreprise, le mandat et le dépôt.

💡 Astuce mémo

Choses : propriété ou jouissance ; services : activité au profit d’autrui

📖 3. Formation et distinctions de la vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente : Contrat par lequel la propriété d’une chose ou d’un droit est transférée d’un contractant à l’autre contre un prix que celui-ci s’engage à payer.
• Location : Contrat par lequel une partie procure à l’autre la jouissance d’une chose meuble ou immeuble pendant une certaine durée, moyennant un loyer.
• Contrat d’entreprise : Contrat par lequel une personne s’engage à fabriquer une chose selon des spécifications déterminées en contrepartie d’une rémunération.

📝 Points essentiels

• La vente est un contrat synallagmatique, instantané, à titre onéreux et consensuel, sauf lorsque la loi exige exceptionnellement une formalité particulière.

• La vente produit le transfert immédiat de la propriété dès l’accord des parties sur la chose vendue et le prix.

📌 La vente se distingue de la location, de l’entreprise et du mandat par son transfert de propriété, de la compensation par son prix monétaire et de la donation par son caractère onéreux.

💡 Astuce mémo

Vente : propriété contre prix ; location : jouissance contre loyer

📖 4. Capacité et consentement dans la vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Capacité : Aptitude d’une personne à supporter des obligations, à acquérir des droits et à les exercer.
• Promesse unilatérale de vente : Engagement du promettant de conclure la vente si le bénéficiaire exerce son option dans le délai convenu, sans que celui-ci soit encore obligé d’acheter.

★ À maîtriser

• La capacité de jouissance est l’aptitude à être titulaire de droits et d’obligations, tandis que la capacité d’exercice est l’aptitude à exercer personnellement ces droits.

• La vente conclue pendant la maladie mortelle n’est annulable que si elle est accompagnée d’une complaisance, notamment lorsque le bien est vendu à un prix très inférieur au prix courant ou acheté à un prix supérieur.

• La vente conclue pendant la maladie mortelle au profit d’un héritier exige la ratification de tous les héritiers lorsqu’elle comporte une complaisance, tandis que la vente consentie à un non-héritier ne produit effet que dans la limite du tiers de la succession.

• Le représentant qui agit au nom d’autrui ne peut pas contracter pour lui-même, directement ou par personne interposée, en raison du conflit entre ses intérêts et ceux du représenté.

• 🔄 Les effets de la promesse unilatérale suivent trois étapes:

  1. Avant la levée de l’option, le bénéficiaire ne dispose que d’un droit personnel contre le promettant
  2. Après l’acceptation dans le délai, la vente est formée par la rencontre des volontés
  3. En cas de refus du promettant, un jugement peut tenir lieu de vente

Compléments

• Les personnes principalement visées sont: les juges, les greffiers, les avocats, les mandataires chargés de vendre judiciairement, les agents municipaux et responsables de services publics, les tuteurs et curateurs, les courtiers et experts

📌 Le pacte de préférence oblige le propriétaire à proposer prioritairement la vente au bénéficiaire s’il décide de vendre, tandis que la promesse de vente l’engage déjà à vendre selon les conditions convenues.

💡 Astuce mémo

Capacité → maladie mortelle → interdictions → promesse de vente

📖 5. Promesse unilatérale de vente

★ À maîtriser

📌 La promesse unilatérale de vente confère au bénéficiaire un droit personnel d’exiger la conclusion de la vente, et non un droit réel sur le bien promis.

• Lorsque le bénéficiaire accepte expressément d’acheter pendant le délai prévu, la rencontre de sa volonté avec celle du promettant forme le contrat de vente.

📌 Si le promettant refuse de conclure la vente, le bénéficiaire peut le contraindre à exécuter son obligation et obtenir un jugement tenant lieu de contrat de vente conformément à l’article 273 du Code des obligations et des contrats.

Compléments

📌 Si le promettant aliène le bien à un tiers et que le transfert promis devient impossible, le bénéficiaire ne peut en principe réclamer que des dommages-intérêts, sauf exigence de bonne foi du second acquéreur dans certaines ventes immobilières pendant le délai d’option.

📌 La cessibilité du droit d’option est discutée : Guestin l’admet seulement si elle a été prévue, tandis que Philippe Malaurie et Aynes la considèrent possible.

💡 Astuce mémo

Avant la levée de l’option : droit personnel ; après acceptation : vente formée.

📖 6. Promesse synallagmatique de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse synallagmatique de vente : Contrat par lequel une partie s’engage à vendre un bien déterminé à un prix déterminé et l’autre à l’acheter.

★ À maîtriser

📌 Lorsque l’exécution en nature de la promesse synallagmatique devient impossible, notamment parce que le promettant a vendu l’immeuble à un tiers, le bénéficiaire ne peut demander que des dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle.

Compléments

📌 La doctrine qualifie la promesse synallagmatique soit de contrat innommé, soit de vente préliminaire, tandis que le droit français la considère comme une vente en vertu de l’article 1589 du Code civil. — Ph. Malaurie et L. Aynes

💡 Astuce mémo

Accord → autorisation administrative → vente définitive ou exécution forcée.

📖 7. Ventes conditionnelles et vente à option

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente à option : Vente dont la conclusion ou la rupture dépend de l’exercice d’une option dans un délai déterminé, fixé à trente jours pour un immeuble et à cinq jours pour un meuble.

★ À maîtriser

📌 Si l’option est exercée, la vente est réputée parfaite dès la date de sa conclusion ; si elle est refusée, les parties sont replacées dans la situation antérieure au contrat.

📌 La vente à l’essai laisse l’acheteur apprécier objectivement l’aptitude du bien au moyen d’un essai vérifiable, tandis que la vente au goût dépend de la préférence personnelle de l’acheteur et ne peut être imposée par l’avis d’un expert.

Compléments

📌 La vente à réméré, interdite par la loi tunisienne du 28 janvier 1958, permettait à l’acheteur de restituer le bien contre remboursement du prix et reposait sur une condition résolutoire, contrairement à la vente à option.

📌 Dans la vente au poids, au compte, à la mesure, à l’essai ou au goût, les risques restent à la charge du vendeur jusqu’au pesage, comptage, mesurage, essai ou acceptation par l’acheteur conformément à l’article 586 du Code des obligations et des contrats.

💡 Astuce mémo

Condition suspensive : le contrat attend ; condition résolutoire : le contrat disparaît.

📖 8. Forme et publicité de la vente

★ À maîtriser

• La vente est en principe consensuelle : elle est formée lorsque les parties sont d’accord sur le bien, le prix et les autres conditions du contrat conformément à l’article 580 du Code des obligations et des contrats.

• La vente d’un immeuble ou d’un droit immobilier doit être constatée par écrit à date certaine, et elle n’est opposable aux tiers qu’après l’accomplissement de la publicité requise.

• Pour les immeubles non immatriculés, la vente n’est opposable aux tiers qu’à compter de son enregistrement auprès de la recette des finances.

• Pour les immeubles immatriculés soumis à l’effet constitutif de l’inscription, le droit réel ne naît, ne se transmet ou ne s’éteint qu’à compter de son inscription au registre foncier conformément à l’article 305 du Code des droits réels.

Compléments

📌 Lorsque la valeur de la vente dépasse mille dinars, elle doit être prouvée par écrit selon l’article 478 du Code des obligations et des contrats, sauf notamment dans les rapports entre commerçants.

📌 La vente du fonds de commerce doit être écrite à peine de nullité, et l’acte doit être établi par un avocat non stagiaire lorsque la loi l’exige.

💡 Astuce mémo

Absence d’écrit ou de publicité → preuve, opposabilité ou validité affectée selon le bien.

📖 9. Objet et propriété du bien vendu

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente en bloc : Vente globale de plusieurs choses pour un prix unique, qui est parfaite par l’accord des parties sans qu’il soit nécessaire de les compter, mesurer ou peser.

★ À maîtriser

• La vente d’une chose inexistante est nulle, notamment lorsque la chose a totalement péri avant ou au moment de la conclusion du contrat.

• La vente d’une chose future est valable lorsque la chose doit être réalisée, mais elle est nulle lorsque son existence dépend du hasard dans le cadre d’un contrat de jeu ou de pari.

• Les choses individualisées doivent être décrites de manière à exclure toute incertitude, tandis que les choses fongibles doivent être déterminées par leur espèce, leur qualité et leur quantité.

• Les biens qui ne peuvent faire l’objet d’une appropriation exclusive, comme l’air, le soleil et l’eau de mer, ne peuvent pas être vendus, sauf lorsqu’une partie en est isolée et appropriée, comme l’air conditionné ou l’eau de mer préparée à des fins médicinales.

• Les principales formes de vente de la chose d’autrui sont:

  • La vente par une personne qui n’est jamais propriétaire
  • La vente par un mandataire dépassant ses pouvoirs
  • La double vente du même bien
  • La vente par un copropriétaire d’une quote-part supérieure à la sienne

📌 L’article 576 du Code des obligations et des contrats prévoit que la vente de la chose d’autrui peut être validée par le propriétaire ou par l’acquisition ultérieure du bien par le vendeur ; à défaut, l’acheteur peut demander la résolution et des dommages-intérêts si le vendeur connaissait sa qualité d’intermédiaire.

Compléments

📌 La vente d’un immeuble à construire sur plan est valable, et lorsqu’elle est conclue avec un promoteur immobilier, la vente définitive intervient après l’achèvement complet de l’immeuble et l’obtention de la décision ou du certificat d’achèvement des travaux.

• Sont notamment hors commerce:

  • Les organes humains
  • Le droit de vote
  • Le droit au mariage
  • La nationalité
  • Les droits d’usage et d’habitation

• Les trois qualifications discutées sont:

  • Le contrat nul
  • Le contrat suspendu à l’autorisation du propriétaire
  • Le contrat susceptible de résolution

💡 Astuce mémo

Bien futur possible ; bien inexistant ou indisponible impossible.

📖 10. Vente de la chose d’autrui

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente de la chose d’autrui : Contrat valable entre le vendeur et l’acheteur, mais qui ne transfère pas la propriété lorsque le vendeur n’est pas propriétaire du bien.

★ À maîtriser

📌 Lorsque le véritable propriétaire ne ratifie pas la vente et que le vendeur ne devient pas propriétaire, l’acheteur peut demander la résolution de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction.

• La vente de la chose d’autrui produit un effet réel si le véritable propriétaire ratifie la vente ou si le vendeur acquiert ensuite la propriété du bien.

• La résolution de la vente oblige le vendeur à restituer le prix, les frais de rédaction et les frais officiels, ainsi que le préjudice subi par l’acheteur du fait de l’éviction, sauf si le vendeur prouve que l’acheteur connaissait dès le contrat son défaut de propriété.

📌 À l’égard du véritable propriétaire, la vente de la chose d’autrui est sans effet et celui-ci peut revendiquer le bien sans demander l’annulation d’un contrat auquel il n’est pas partie.

Compléments

📌 La vente de la chose d’autrui n’est pas un contrat suspendu dans le droit tunisien, car le mot « الفضولي » employé dans l’article 576 ne suffit pas à consacrer une théorie générale du contrat suspendu.

💡 Astuce mémo

Vente valable entre parties, mais inopposable au véritable propriétaire

📖 11. Détermination et qualité du prix

🔑 Notions clés & Définitions

• Prix de vente : Somme d’argent que l’acheteur s’engage à verser au vendeur en contrepartie du bien ou du droit vendu.

★ À maîtriser

📌 Le prix doit être déterminé ou déterminable au moment de la conclusion de la vente, faute de quoi la vente est nulle pour défaut d’un élément essentiel.

• Le prix peut être déterminé ultérieurement par:
  • une liste de marché
  • un tarif
  • une moyenne des prix du marché

📌 Le droit tunisien interdit en principe de confier la fixation du prix à un tiers, sauf si les critères que ce tiers doit appliquer sont connus des parties au moment de la conclusion du contrat.

📌 Le prix fictif dissimule une autre opération, souvent une donation, tandis que le prix dérisoire est réellement voulu mais tellement faible qu’il est sans rapport avec la valeur du bien.

Compléments

• En droit tunisien, la lésion ne constitue un vice du consentement que lorsqu’elle est accompagnée de dol ou lorsqu’elle concerne un mineur ou une personne incapable, auquel cas le contrat est annulable si la différence dépasse le tiers.

💡 Astuce mémo

Prix déterminé ou déterminable, mais jamais abandonné à une volonté unilatérale

📖 12. Restrictions administratives à la vente

★ À maîtriser

📌 Les terres agricoles tunisiennes ne peuvent en principe appartenir qu’aux personnes de nationalité tunisienne ou aux sociétés dont les associés sont tunisiens, tandis que les étrangers ne peuvent normalement y investir que par la location.

📌 La cession, à titre onéreux ou gratuit, d’un immeuble situé dans le périmètre d’intervention de l’Agence foncière agricole est soumise à l’autorisation préalable du gouverneur.

Compléments

• Les opérations comprennent notamment: la cession de propriété, la constitution d’emphytéoses et de servitudes, l’apport en société, le partage, l’hypothèque, la mise en valeur immobilière

📌 La jurisprudence tunisienne a considéré que le testament, la مساقاة et la promesse synallagmatique de vente ne nécessitent pas l’autorisation administrative parce qu’ils portent principalement sur des droits personnels ou prennent effet après le décès.

💡 Astuce mémo

Absence d’autorisation administrative → nullité ou impossibilité de transférer le bien

📖 13. Subrogation et droits de préemption

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption : Permet à un tiers de se substituer à l’acheteur après la conclusion de la vente afin d’acquérir le bien aux mêmes conditions.

★ À maîtriser

• La préemption est exclue pour:
  • les donations
  • les ventes entre ascendants et descendants
  • les ventes entre époux
  • les ventes aux enchères publiques

📌 Le préempteur doit joindre à son action la preuve qu’il a offert à l’acheteur le prix total et les frais du contrat ou qu’il les a consignés auprès de la caisse des dépôts.

📌 Le préempteur se substitue à l’acheteur dans tous ses droits et obligations envers le vendeur et bénéficie des fruits de l’immeuble entre la vente et l’introduction de l’action en préemption.

Compléments

📌 Les actes de disposition accomplis par l’acheteur avant l’expiration du délai de préemption ne sont pas opposables au préempteur, y compris la revente ou la résolution amiable de la vente.

💡 Astuce mémo

Vente → information → offre du prix → action en préemption

📖 14. Droit de priorité à l’achat

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de priorité à l’achat : Prérogative légale, précontractuelle, qui permet à certains bénéficiaires d’être proposés avant les autres acquéreurs, le remplacement de l’acheteur sanctionnant sa violation.

★ À maîtriser

• Pour les immeubles appartenant à des Tunisiens, la loi du 7 juin 1978 accorde le droit de priorité à toute personne physique tunisienne, locataire ou occupante de bonne foi d’un local d’habitation, qui ne possède pas de logement dans le gouvernorat concerné, ainsi qu’aux bénéficiaires du droit légal au maintien dans les lieux.

• Le propriétaire doit notifier la vente projetée par huissier, en indiquant le prix et le délai de paiement ou de consignation, puis le bénéficiaire doit répondre par huissier, accepter dans le délai et payer ou consigner le prix, faute de quoi il perd son droit.

📌 La violation du droit de priorité entraîne la substitution du bénéficiaire à l’acheteur pour un immeuble soumis à la loi de 1978, tandis qu’elle entraîne la résolution du contrat pour un immeuble appartenant à un étranger dans le cadre de la loi de 1983.

Compléments

• Pour les immeubles appartenant à des étrangers et construits ou acquis avant 1956, la loi du 27 juin 1983 accorde le droit de priorité aux locataires et aux occupants de bonne foi, même lorsque l’immeuble est utilisé pour le commerce, l’industrie ou une profession.

📌 Le délai de paiement ou de consignation est d’un mois pour les immeubles soumis à la loi de 1978, d’un an pour les immeubles appartenant à des étrangers, et de deux mois lorsqu’une société civile immobilière exerce le droit sur un immeuble.

💡 Astuce mémo

Vente sans notification → substitution ou résolution

📖 15. Transfert de propriété et des risques

📝 Points essentiels

• En droit tunisien, la propriété est en principe transférée par le seul consentement des parties, mais les parties peuvent convenir de différer ce transfert.

• Pour les meubles déterminés individuellement ou vendus en bloc, la propriété est transférée par le consentement, tandis que les choses fongibles ne sont transférées qu’après comptage, pesée ou mesurage et les choses futures après leur réalisation.

• La propriété d’un immeuble non immatriculé est transférée par l’accord sur la chose et le prix et par un acte écrit à date certaine, sans que l’enregistrement fiscal soit nécessaire au transfert.

• Pour un immeuble immatriculé non soumis à l’effet constitutif de l’inscription, la propriété passe par l’acte à date certaine mais n’est opposable au tiers qu’après inscription, tandis que pour un immeuble soumis à cet effet, la propriété ne passe qu’à l’inscription au registre foncier.

• Les risques suivent en principe la propriété : l’acheteur supporte la perte du bien dès le transfert, même avant sa livraison, sauf convention contraire ou faute du vendeur dans son obligation de délivrance.

💡 Astuce mémo

Immeuble non immatriculé : contrat ; immeuble à effet constitutif : inscription

📖 16. Réserve de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause de réserve de propriété : Convention par laquelle le vendeur conserve la propriété du bien jusqu’au paiement intégral du prix.

★ À maîtriser

📌 La clause de réserve de propriété est admise parce que les règles relatives aux effets de la vente sont supplétives et que les parties peuvent différer le transfert de propriété.

📌 Si le prix n’est pas payé à l’échéance, le vendeur demeure propriétaire et peut demander la restitution du meuble ou exercer une action en revendication pour l’immeuble.

Compléments

📌 Une partie de la doctrine qualifie la réserve de propriété de condition, tandis que la doctrine française majoritaire, notamment J. Ghestin, la qualifie de terme suspensif. — Réflexion d'un civiliste sur la clause de réserve de propriété, 1981

📌 La clause de réserve de propriété n’est opposable aux créanciers que si elle est écrite et à date certaine, selon l’analyse proposée en droit tunisien.

💡 Astuce mémo

Paiement intégral → transfert de propriété

📖 17. Obligation de délivrance

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligation de délivrance : Impose au vendeur de remettre la chose convenue dans l’état prévu au contrat, sans la modifier après la vente.

★ À maîtriser

📌 La conformité de la délivrance peut être matérielle ou fonctionnelle, mais en droit tunisien la remise d’une chose différente par son descriptif relève du régime de la garantie des vices cachés.

📌 Si la chose périt avant la délivrance par la faute du vendeur, celui-ci doit indemniser l’acheteur ; si la détérioration est imputable à l’acheteur, ce dernier doit recevoir la chose dans son état et en payer le prix.

• La délivrance porte sur:
  • La chose vendue
  • Les fruits de la chose
  • Les accessoires de la chose

📌 Le vendeur peut refuser de délivrer la chose si l’acheteur ne paie pas le prix exigible sans délai convenu, mais ce refus est interdit lorsque le vendeur a accepté une cession de créance ou accordé un délai de paiement, sauf perte ultérieure de ce délai.

Compléments

• Les fruits du bien vendu appartiennent à l’acheteur à compter de la conclusion du contrat, sauf accord contraire, même si le prix n’est pas encore payé ou si la chose n’est pas encore remise.

📌 Les frais de mesure, de pesée et de délivrance sont à la charge du vendeur, tandis que les frais de transport depuis le lieu de délivrance et les frais liés à la réception sont à la charge de l’acheteur, sauf convention ou usage contraire.

💡 Astuce mémo

Chose → fruits → accessoires → modalités

📖 18. Garantie du vendeur

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie du vendeur : Couvre l’éviction et les vices cachés affectant la vente.
• Garantie du fait des tiers : Oblige le vendeur à défendre l’acheteur contre le tiers qui revendique un droit sur le bien vendu.
• Trouble juridique du tiers : Le trouble du tiers doit reposer sur une cause juridique et peut priver l’acheteur de tout ou partie de la possession, l’empêcher de prendre possession du bien détenu par le tiers ou lui imposer des frais supplémentaires pour le libérer.
• Défaut garanti : Celui qui diminue sensiblement la valeur du bien ou le rend impropre à son usage naturel ou contractuel.

★ À maîtriser

• Le vendeur ne peut troubler personnellement la possession paisible de l’acheteur, et cette garantie de son fait personnel est d’ordre public.

• Le trouble d’un tiers n’engage la garantie du vendeur que s’il repose sur une cause juridique, alors qu’un trouble matériel dépourvu de fondement juridique doit être combattu directement par l’acheteur.

• Le vendeur ne peut pas reprendre illicitement le bien qu’il a vendu, car la garantie contre son fait personnel relève de l’ordre public et il ne peut pas s’en exonérer par convention.

• La garantie contre le fait personnel couvre les troubles matériels et juridiques, tandis que le vendeur ne garantit pas le trouble matériel provenant d’un tiers.

• Le vendeur ne garantit le trouble du tiers que si celui-ci lui est imputable; aucune garantie n’est due lorsque l’éviction provient de la faute, de la négligence ou de la témérité de l’acheteur, d’une force majeure, d’une dépossession forcée ou du fait du prince.

• La garantie couvre le droit revendiqué par le tiers lorsqu’il existait au moment de la vente, même si ce droit n’est établi qu’après la vente lorsque le tiers tient son droit du véritable propriétaire.

• Le défaut caché ne peut pas être découvert sans examen du bien, contrairement au défaut apparent décelable lors de la remise et accepté par l’acheteur.

• Le défaut doit être antérieur à la conclusion du contrat, au transfert de propriété et à la livraison du bien.

• L’acheteur doit examiner le bien dès sa livraison, dénoncer le défaut dans les sept jours lorsqu’il était décelable par un examen ordinaire, ou immédiatement lorsqu’il était difficilement décelable, puis faire constater le défaut par expertise judiciaire en présence du vendeur.

• L’action en garantie et pour défaut de conformité doit être exercée dans l’année suivant la livraison pour les immeubles et dans les trente jours suivant la livraison pour les meubles.

📌 En cas de défaut ou de non-conformité, l’acheteur peut demander la résolution de la vente et la restitution du prix, conserver le bien dans certains cas pour obtenir une réduction du prix, ou demander la réparation de son préjudice lorsque les conditions légales sont réunies.

Compléments

• La garantie du fait du tiers suppose un trouble juridique, l’imputation de sa cause au vendeur et l’existence du droit revendiqué au moment juridiquement pertinent.

💡 Astuce mémo

Garantie personnelle du vendeur ≠ trouble matériel du tiers

📊 Tableaux de synthèse

Vente et contrats voisins

Publicité de la vente immobilière