★ À maîtriser
📌 Les droits réels portent directement sur une chose, tandis que les droits personnels permettent à leur titulaire d’exiger une prestation d’une autre personne.
Compléments
Portalis présente le droit des biens comme un pilier du droit civil, et la matière a connu de profondes transformations entre l’ancien droit et le droit révolutionnaire.
En 1804, les trois premiers livres du Code civil portaient respectivement sur les personnes, les biens et les différentes manières d’acquérir la propriété ; les livres 4 et 5 ont été ajoutés ultérieurement.
Le droit de propriété est le droit réel par excellence, tandis qu’une créance est un droit personnel permettant d’exiger une prestation du débiteur.
Une créance appartient au patrimoine de son titulaire et peut être cédée ou échangée ; elle reste un droit personnel, même si un droit réel peut porter sur elle.
★ À maîtriser
📌 Une universalité de fait regroupe des biens dissociables qui composent un ensemble ayant une valeur propre, tandis qu’une universalité de droit réunit actifs et dettes dans un patrimoine.
📌 Selon les articles 2284 et 2285 du Code civil, si le débiteur ne s’exécute pas, ses créanciers peuvent saisir ses actifs à hauteur de leur créance au titre du droit de gage général.
Compléments
La théorie classique du patrimoine a été élaborée par Charles Aubry et Charles Rau, professeurs de droit à Strasbourg dans les années 1850, en s’inspirant d’un ouvrage de Zachariah.
Le patrimoine fiduciaire, créé en 2007, constitue la première remise en cause frontale par le législateur du principe classique d’unicité du patrimoine.
La théorie classique reste appliquée en droit positif français malgré l’abandon pratique du principe selon lequel une personne ne peut avoir qu’un seul patrimoine.
📌 L’actif du patrimoine comprend les biens et droits, tandis que le passif comprend les dettes ; un patrimoine peut donc être négatif ou vide.
Chez Aubry et Rau, la personne est le noyau ; dans la théorie moderne, c’est l’intérêt affecté.
★ À maîtriser
📌 Une chose est un objet extérieur au système juridique, tandis qu’un bien est une chose que le droit reconnaît comme susceptible d’appropriation.
📌 La valeur d’usage dépend de l’utilité que chacun attribue à une chose, tandis que la valeur d’échange est présentée comme universelle et comme le critère essentiel du passage de la chose au bien.
Compléments
En 2015, le droit français a reconnu aux animaux un statut particulier, sans pour autant les assimiler à des personnes.
L’appropriation établit un rapport d’exclusivité entre une personne et une chose et suppose la volonté de l’individu de se l’approprier.
Mousseron propose de rapprocher appropriation et valeur, en reliant la convoitise à l’utilité de la chose et à ses valeurs d’usage et d’échange.
La propriété comporte une dimension interne, qui relie le propriétaire à la chose, et une dimension externe, qui permet d’exclure les tiers de cette relation.
Le 18 juin 2002, la CEDH rattache le bien juridique à l’existence d’une valeur réduite à un intérêt économique substantiel.
Appropriation exclusive → reconnaissance d’un bien juridique.
★ À maîtriser
📌 Une chose abandonnée a été volontairement délaissée après avoir été appropriée, tandis qu’un trésor est une chose enfouie ou cachée dont le propriétaire est inconnu et qu’une épave est une chose perdue ou oubliée sans avoir été enfouie ni cachée.
Compléments
Le droit civil reconnaît notamment les régimes de responsabilité suivants :
La responsabilité du fait des choses montre qu’une chose peut relever du droit sans être nécessairement un bien juridique.
Les stupéfiants peuvent faire l’objet d’une appropriation et avoir une valeur d’échange, mais le système juridique refuse de reconnaître leur propriété comme celle d’un bien ordinaire.
En 2008, la Cour de cassation a autorisé le fisc à imposer les revenus tirés de la vente de stupéfiants, ce qui a indirectement reconnu leur propriété.
📌 Pour un trésor, l’inventeur et le propriétaire du sol reçoivent chacun 50 % de l’objet ou de sa valeur, tandis que l’inventeur propriétaire du sol en obtient la totalité.
📌 Les créances alimentaires et les fauteuils roulants sont donnés comme exemples de biens qui peuvent échapper à la saisie des créanciers, ce qui soulève la question de leur inclusion dans le patrimoine.
★ À maîtriser
L’article 516 du Code civil dispose que tous les biens sont meubles ou immeubles.
La qualification d’immeuble par destination exige que le meuble et l’immeuble appartiennent au même propriétaire et qu’un lien officiel d’affectation les unisse.
L’article 527 du Code civil distingue les meubles par nature, qui peuvent se déplacer ou être déplacés, et les meubles par détermination de la loi, catégorie comprenant notamment les droits portant sur des meubles.
Les choses de genre ne sont pas individualisées et nécessitent un compte ou une mesure pour l’être, tandis que les corps certains ont une identité propre et ne sont pas remplaçables à l’identique.
Compléments
La distinction entre meubles et immeubles figure dans le Code civil depuis 1804 et trouve son origine dans le droit romain.
Le droit réel immobilier est soumis à une prescription de 30 ans, tandis que la prescription de droit commun est de 5 ans.
Le lien économique existe lorsque le meuble sert à l’exploitation de l’immeuble, tandis que le lien matériel résulte de l’attache à perpétuelle demeure prévue à l’article 525 du Code civil.
Un meuble incorporé à un immeuble perd sa qualité de meuble et devient une partie de l’immeuble, tandis qu’un immeuble par destination reste un meuble par nature séparable.
Les meubles par anticipation sont des parties d’immeubles destinées à être détachées et traitées juridiquement comme des meubles avant leur séparation effective.
📌 La distinction entre choses corporelles et incorporelles repose sur leur perceptibilité par les sens, mais les notions de corporel et de matériel ne sont pas nécessairement synonymes de celles d’incorporel et d’immatériel.
La propriété intellectuelle comprend la propriété littéraire et artistique, qui couvre le droit d’auteur et les droits voisins, ainsi que la propriété industrielle, qui protège les créations nouvelles et les signes distinctifs par les marques et les brevets.
La propriété intellectuelle porte sur certains droits et biens immatériels issus de l’esprit humain, et tout ce qui est incorporel ne relève pas de cette branche.
📌 Les biens consomptibles disparaissent dès le premier usage, tandis que les biens non consomptibles résistent à une utilisation répétée, comme une voiture ou des vêtements.
★ À maîtriser
📌 Un fruit provient d’un bien sans en entamer la substance, tandis qu’un produit est créé en atteignant la substance du bien d’origine.
📌 La personne qui bénéficie de la jouissance d’un bien frugifère a droit aux fruits, mais pas aux produits du bien.
Compléments
Le loyer d’un appartement est un fruit civil et les bénéfices d’une usine sont des fruits industriels.
Selon l’article 547 du Code civil, le propriétaire des biens frugifères naturels est propriétaire des fruits, sous réserve d’une rémunération due pour l’industrie.
L’article 548 du Code civil oblige le propriétaire à rémunérer l’industrie qui fait apparaître le fruit.
Les fruits industriels s’acquièrent par leur détachement, tandis que les fruits civils s’acquièrent au jour le jour.
Les dividendes sont qualifiés de fruits par la doctrine et la jurisprudence, et la Cour de cassation les considère comme des fruits industriels qui n’apparaissent qu’au moment de leur distribution.
Le fruit laisse intacte la substance ; le produit l’entame.
★ À maîtriser
La possession est un pouvoir de fait volontaire et licite qui peut produire des effets de droit et être protégé en lui-même, même lorsque le possesseur n’est pas propriétaire.
L’article 2255 du Code civil définit la possession comme la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit.
La possession repose sur le corpus, élément objectif constitué par les actes matériels, et l’animus, élément psychologique correspondant à la volonté de se comporter comme titulaire du droit.
L’article 2261 du Code civil exige que le possesseur se comporte comme un propriétaire pour que la possession puisse produire ses effets acquisitifs.
L’article 2256 du Code civil présume que l’on possède à titre de propriétaire dès lors que des actes matériels sont accomplis, jusqu’à preuve contraire.
Le détenteur maîtrise matériellement une chose sans animus, tandis que le possesseur se comporte comme titulaire du droit sur celle-ci.
Compléments
La possession peut porter sur un bien corporel ou incorporel, meuble ou immeuble, ainsi que sur un droit réel ou personnel.
L’usufruit est un droit réel permettant d’utiliser et de jouir de la chose d’autrui, tandis qu’une servitude impose une charge à un fonds au profit d’un autre fonds, notamment pour permettre un passage vers la voie publique.
📌 Les actes matériels du corpus sont des actes de détention, comme s’emparer d’un meuble ou occuper un immeuble, ou des actes de jouissance, comme exploiter la chose.
Les actes juridiques ne suffisent généralement pas à établir le corpus, car la possession est une situation de fait, mais ils peuvent contribuer à qualifier la possession des choses incorporelles.
L’article 2255 du Code civil permet que le corpus soit exercé par une autre personne représentant le possesseur, situation désignée par corpore alieno.
📌 Selon l’article 2257 du code civil, celui qui a commencé à posséder pour autrui est présumé continuer à posséder au même titre, sauf preuve contraire.
★ À maîtriser
L’article 2261 du code civil exige une possession :
Selon l’article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.
Selon l’article 2263 du code civil, les actes de violence ne peuvent fonder une possession utile ; ce vice temporaire ne peut être opposé qu’à la victime de la violence.
La bonne foi est l’ignorance de la non-conformité entre la situation de fait et la situation de droit, tandis que l’animus est la volonté de se comporter comme titulaire du droit.
La mauvaise foi n’empêche pas une possession utile ni la prescription acquisitive, dès lors que l’animus est présent.
Selon l’article 2274 du code civil, la bonne foi est présumée et celui qui allègue la mauvaise foi doit la prouver.
La possession produit un effet probatoire, qui fait présumer le droit dont elle constitue l’apparence, et un effet acquisitif, qui suppose une possession utile.
📌 Selon l’article 2276 du code civil, la possession d’un meuble vaut titre sur le plan probatoire, que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi.
Compléments
L’article 2261 vise une prescription non interrompue, tandis que la continuité est un caractère du corpus de la possession.
La possession clandestine ne devient utile qu’à partir du moment où elle est rendue publique.
La prescription extinctive éteint un droit à l’issue d’un délai, tandis que la prescription acquisitive permet d’acquérir un droit à l’issue d’un délai.
La durée de droit commun de la prescription extinctive est de 5 ans selon l’article 2224 du Code civil ; les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans selon l’article 2227, sous réserve de l’imprescriptibilité du droit de propriété.
L’animus fait posséder ; la bonne foi fait ignorer le défaut de droit.
★ À maîtriser
Selon l’article 2276 du code civil, la possession de bonne foi d’un meuble emporte immédiatement acquisition de la propriété, sans délai.
La revendication d’un meuble est paralysée si le possesseur l’a acquis après une dépossession volontaire du propriétaire, sans vol ni perte, et s’il en a la maîtrise réelle au moment de la revendication.
Selon l’article 2272 du code civil, la prescription acquisitive immobilière est de 30 ans, mais elle est réduite à 10 ans si le possesseur est de bonne foi et dispose d’un juste titre.
Compléments
📌 La possession mobilière doit satisfaire aux caractères de l’article 2261 du code civil pour produire son effet acquisitif.
📌 Selon l’article 2277 du code civil, le propriétaire d’un meuble volé ou perdu acheté par le possesseur actuel lors d’une vente publique ne peut le récupérer qu’en remboursant le prix payé.
📌 À défaut de réunir les conditions de bonne foi et de juste titre, le possesseur d’un immeuble peut en acquérir la propriété au bout de 30 ans.
📌 Selon l’article 2265 du code civil, un possesseur peut joindre à sa possession celle de son auteur si les possessions portent sur le même droit et la même chose.
★ À maîtriser
📌 L’acquisition originaire se produit sans transfert d’un ancien propriétaire, tandis que l’acquisition dérivée résulte du transfert du droit d’un ancien propriétaire à un nouveau.
📌 L’occupation permet d’acquérir immédiatement un meuble sans propriétaire en l’appréhendant avec la volonté de se comporter comme propriétaire, tandis que les immeubles sans maître appartiennent à la puissance publique selon l’article 713 du code civil.
Compléments
La théorie de l’apparence protège le tiers qui traite avec une personne ayant l’apparence d’un propriétaire, en permettant de maintenir la validité des actes conclus malgré l’absence de propriété réelle.
La théorie de l’apparence suppose que le tiers soit de bonne foi et ait été victime d’une erreur commune et invincible.
L’occupation concerne les biens meubles sans propriétaire, tandis qu’elle ne s’applique pas aux immeubles sans maître, qui appartiennent à la puissance publique.
Selon l’article 547 du code civil, le propriétaire d’une chose acquiert par accession les fruits qui en proviennent.
Le possesseur de bonne foi d’un bien frugifère peut conserver les fruits lorsqu’il restitue le bien à son propriétaire.
En cas d’incorporation, le propriétaire du bien auquel l’autre est incorporé devient propriétaire de l’ensemble, et l’article 555 du code civil prévoit l’indemnisation du propriétaire de l’accessoire.
Si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du sol ne peut pas demander la destruction des constructions et, s’il les conserve, doit indemniser le constructeur selon la plus-value apportée au terrain ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre évalué au jour de l’indemnisation.
Si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire du sol peut conserver les constructions en indemnisant le constructeur ou en demander la destruction aux frais de celui-ci.
★ À maîtriser
📌 Les règles de l’accession immobilière sont supplétives de volonté et, en présence d’un bail, l’accession est différée jusqu’au terme du bail.
Compléments
★ À maîtriser
Le contrat est le moyen habituel du transfert de propriété, mais l’acquisition dérivée peut aussi résulter d’un testament, qui n’est pas un contrat faute d’échange de consentements.
Seul le titulaire du droit peut transférer le bien dans la situation juridique où il se trouve, et nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a.
En droit français, le transfert de propriété entre les parties s’opère en principe par le seul échange des consentements, sauf aménagement tel qu’une clause de réserve de propriété qui le retarde jusqu’au paiement complet du prix.
Compléments
📌 Pour deux acquéreurs d’un même meuble, le conflit se règle selon l’entrée en possession en application de l’article 1141 du Code civil, quelle que soit la date des contrats.
📌 Depuis le décret du 4 janvier 1955, les mutations immobilières sont soumises à publicité foncière et un transfert non publié est inopposable aux tiers.
Contrat : échange de consentements ; testament : transfert sans rencontre des consentements.
★ À maîtriser
📌 En droit commun, la charge de la preuve incombe au demandeur, qui doit prouver les faits ou droits qu’il allègue.
📌 Le revendiquant doit prouver son propre droit de propriété, et non démontrer que le défendeur n’est pas propriétaire.
Compléments
Dans une action en revendication, le demandeur est le propriétaire qui veut récupérer la chose, tandis que le détenteur de la chose est défendeur et n’a rien à prouver.
La preuve d’une acquisition originaire repose sur les faits constitutifs de la propriété, notamment la possession utile pour la prescription acquisitive ou l’incorporation avec principal et accessoire pour l’accession.
La preuve d’une acquisition dérivée impose de remonter la chaîne des transferts jusqu’à une acquisition originaire, ce qui rend la preuve parfaite impossible selon la doctrine.
📌 Les modes de preuve légale sont encadrés par la loi, tandis que les modes de preuve morale sont laissés à l’appréciation du juge.
📌 La possession emporte une présomption simple de propriété lorsqu’elle est considérée comme preuve, tandis que la possession utile permet d’acquérir la propriété par prescription lorsque les conditions de celle-ci sont réunies.
Charge → objet → modes de preuve : qui prouve, quoi, puis comment.
★ À maîtriser
📌 L’action en revendication est une action réelle qui protège le droit de propriété lui-même, tandis que l’action en restitution est personnelle et tend à l’exécution d’une obligation contractuelle.
📌 Selon l’article L624-9 du Code de commerce, le vendeur bénéficiant d’une clause de réserve de propriété dispose de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective pour agir en revendication.
Compléments
📌 La revendication entraîne nécessairement la restitution de la chose, tandis qu’une action en restitution n’implique pas nécessairement une revendication de propriété.
📌 L’action en revendication porte en droit commun sur un bien corporel détenu par autrui et n’est soumise à aucune prescription.
La revendication abrégée concerne uniquement les meubles volés ou perdus.
Les procédures collectives comprennent :
📌 Le vendeur bénéficiant d’une clause de réserve de propriété peut revendiquer des marchandises qui ne sont plus identifiables si des biens fongibles de même espèce et qualité subsistent dans le patrimoine du débiteur.
La loi du 26 juillet 2005 a confirmé que les biens soumis à une clause de réserve de propriété et non intégralement payés ne sont pas dans le patrimoine de l’entreprise en procédure collective.
Depuis 2006, l’article 2367 du Code civil permet à tout vendeur d’insérer une clause de réserve de propriété dans un contrat.
Si le juge reconnaît le revendiquant comme propriétaire, il ordonne la restitution de la chose.
Selon l’article 549 du Code civil, les fruits de la chose sont acquis au possesseur de bonne foi.
Si le possesseur a détruit la chose par sa faute, il doit indemniser le propriétaire même s’il est de bonne foi, tandis qu’en cas de destruction fortuite le possesseur de mauvaise foi indemnise le propriétaire et le possesseur de bonne foi ne l’indemnise pas s’il prouve que la chose aurait également péri entre les mains du propriétaire.
Après l’aliénation de la chose, le possesseur de bonne foi ne doit au propriétaire que le prix obtenu, tandis que le possesseur de mauvaise foi doit réparer le préjudice à hauteur de la valeur réelle du bien.
★ À maîtriser
📌 Une atteinte au droit de propriété doit être justifiée par l’intérêt général et ne pas dénaturer le sens et la portée de ce droit.
Compléments
Les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen protègent constitutionnellement la propriété et sont complétés par l’article 9 du préambule de la Constitution de 1946.
La protection constitutionnelle de la propriété couvre son étendue et son exercice, et s’applique notamment à la propriété intellectuelle.
Dans sa décision du 20 juillet 2000 relative à la loi sur la chasse, le Conseil constitutionnel a considéré que le droit de chasser est une prérogative du droit de propriété et que sa limitation doit respecter les conditions de justification sans dénaturer ce droit.
À partir de l’arrêt Sporrong et Lönnroth contre Suède de 1982, la Cour européenne des droits de l’homme a élaboré une jurisprudence sur la protection de la propriété.
La Cour européenne des droits de l’homme associe souvent l’article 1er du premier protocole à l’article 14 de la CEDH pour protéger contre les discriminations dans l’accès à la propriété.
Dans l’arrêt Mazureck du 1er février 2000, la Cour européenne des droits de l’homme a sanctionné la France pour sa législation successorale qui distinguait les enfants naturels des enfants adultérins.
Dans l’arrêt Chassagnou contre France du 29 avril 1999, la Cour européenne des droits de l’homme a examiné la proportionnalité entre une mesure législative et l’atteinte au droit de propriété.
★ À maîtriser
📌 Les droits réels s’exercent directement sur une chose, tandis que les droits personnels s’exercent contre une personne.
Compléments
Les droits réels comprennent les droits réels principaux, dont la propriété et les droits sur la chose d’autrui, ainsi que les droits réels accessoires, dont les sûretés réelles comme l’hypothèque.
La théorie classique présente les droits réels sur la chose d’autrui comme un démembrement de la propriété en usus, fructus et abusus, mais cette théorie est critiquée car le cumul des prérogatives ne suffit pas à caractériser la propriété.
📌 Selon l’école personnaliste portée par Planiol et Ginossar, il n’existe pas de droit direct sur une chose, car tout droit subjectif est une relation entre personnes et les droits réels sont des droits personnels opposables à tous.
📌 Le locataire détient un droit personnel issu du bail, tandis que l’usufruitier détient un droit réel sur la chose.
Droit personnel contre une personne ; droit réel directement sur une chose.
★ À maîtriser
📌 Une servitude positive accorde au bénéficiaire certains attributs du droit de propriété, tandis qu’une servitude négative impose au propriétaire du fonds servant une abstention.
📌 L’article 686 du Code civil permet d’établir des servitudes au profit d’un fonds, mais interdit de les imposer à une personne ou en faveur d’une personne.
Compléments
Selon l’article 637 du Code civil, la servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.
La servitude est une charge immobilière et réelle qui suppose des propriétaires distincts des fonds servant et dominant.
La servitude augmente économiquement la valeur du fonds dominant et diminue celle du fonds servant, et elle se transmet automatiquement avec le fonds.
Par un arrêt du 30 juin 2004, la Cour de cassation a admis l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots de copropriété.
Les servitudes d’utilité publique se distinguent des servitudes d’utilité privée, et les servitudes continues des servitudes discontinues selon qu’elles peuvent s’exercer sans le fait actuel de l’homme ou nécessitent son intervention.
Les servitudes réciproques profitent aux deux fonds et sont généralement négatives, tandis que les servitudes unilatérales ne compensent pas la charge pesant sur le fonds servant et ouvrent droit à indemnisation.
Les servitudes apparentes et continues peuvent s’acquérir par prescription trentenaire.
Servitude réelle : intérêt du fonds ; service personnel : intérêt du propriétaire.
★ À maîtriser
📌 La prescription acquisitive d’une servitude exige une possession utile, ne peut jamais être abrégée et s’accomplit en trente ans pour les servitudes apparentes et continues.
📌 Les servitudes sont en principe perpétuelles, mais elles peuvent s’éteindre par confusion, impossibilité d’usage ou non-usage pendant trente ans, conformément aux articles 705, 703 et 706 du Code civil.
Compléments
📌 La servitude acquise par titre est un acte de disposition que seuls les propriétaires peuvent consentir, et elle doit être publiée pour être opposable aux tiers.
La destination du père de famille suppose un aménagement matériel volontaire du fonds unique avant sa division, le maintien au moins tacite de cet aménagement lors de la division et une servitude apparente et continue.
Le propriétaire du fonds servant ne doit en principe rien faire pour le bénéficiaire, mais il ne peut diminuer l’usage de la servitude.
Selon l’article 702 du Code civil, le bénéficiaire ne peut exercer la servitude que dans les limites fixées par celle-ci.
Pour une servitude légale de passage, l’article 683 du Code civil impose de choisir un passage causant le moins de préjudice possible au fonds servant.
Les parties peuvent établir un terme auquel la servitude prendra fin.
★ À maîtriser
📌 Les fruits naturels et industriels s’acquièrent par leur perception, tandis que les fruits civils s’acquièrent jour par jour, selon les articles 585 et 586 du Code civil.
L’usufruit est viager et s’éteint traditionnellement au décès de l’usufruitier ; pour une personne morale, l’article 619 du Code civil fixe sa durée à trente ans.
L’usufruit peut s’éteindre par : consolidation des droits d’usufruit et de nue-propriété sur une même tête, non-usage pendant trente ans, disparition de son objet, renonciation ou rétrocession au nu-propriétaire, déchéance judiciaire pour abus de jouissance
Compléments
La loi du 3 décembre 2001 permet au conjoint survivant, en principe, de choisir entre l’usufruit de la totalité du patrimoine du défunt et le quart en pleine propriété ; si le défunt a des enfants d’un premier mariage, seul le quart en pleine propriété est possible.
L’article 382 du Code civil prévoit un droit légal de jouissance des père et mère sur les biens de leur enfant mineur.
📌 Dans l’usufruit per translationem, le titulaire transfère l’usufruit et conserve la nue-propriété, tandis que dans l’usufruit per deductionem, il transfère la nue-propriété et conserve l’usufruit.
📌 En cas de déchéance pour abus de jouissance, le juge peut convertir l’usufruit en rente viagère.
★ À maîtriser
La valeur fiscale de l’usufruit d’une personne physique est évaluée selon son âge au moment du calcul, conformément à l’article 669 du Code général des impôts ; elle diminue lorsque l’usufruitier vieillit.
L’usufruit peut être cédé, mais le cessionnaire ne reçoit pas plus de droits que le cédant et la jouissance reste limitée par la durée de vie de celui-ci.
Compléments
📌 Selon la théorie de l’abdication, le droit de propriété n’est pas un droit subjectif transférable, tandis que selon la théorie du transfert, le propriétaire peut transférer son droit de propriété.
★ À maîtriser
📌 L’usufruitier doit respecter la destination du bien et, pour un bien qui se détériore par l’usage, en faire un usage normal conformément à l’article 589 du Code civil.
📌 L’usufruitier peut accomplir des actes d’administration, notamment conclure des baux d’habitation de moins de neuf ans, opposables au nu-propriétaire même après l’extinction de l’usufruit.
📌 À l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier doit restituer le bien, ou son équivalent en cas de quasi-usufruit ; il doit indemniser le nu-propriétaire si la perte lui est imputable, mais pas si elle est fortuite.
📌 Les grosses réparations incombent au nu-propriétaire et les réparations d’entretien à l’usufruitier, selon l’article 605 du Code civil.
Compléments
Un bail d’habitation de plus de neuf ans conclu par l’usufruitier n’est opposable au nu-propriétaire que pour les neuf années en cours.
Les baux ruraux et commerciaux conclus par l’usufruitier nécessitent le concours du nu-propriétaire ; à défaut, ils peuvent être annulés à la demande de l’une des parties.
L’usufruitier ne peut exercer les actes de disposition, mais peut céder des éléments d’une universalité s’il en conserve la substance, selon l’article 599 du Code civil ; cette règle ne s’applique pas au quasi-usufruit.
La Cour de cassation, dans un arrêt de la chambre commerciale du 31 mars 2004, a jugé que les prérogatives de l’usufruitier ne peuvent pas lui être retirées par convention.
📌 À l’entrée en jouissance, l’usufruitier doit établir un état des lieux et un inventaire des biens concernés ; l’article 601 du Code civil prévoit aussi une caution garantissant les dommages-intérêts éventuellement dus au nu-propriétaire.
📌 Le nu-propriétaire ne doit aucune indemnité pour les améliorations apportées par l’usufruitier, mais les dégradations peuvent être déduites de la valeur des améliorations.
📌 Pour les actions sociales, l’usufruitier reçoit les bénéfices distribués et le nu-propriétaire les bénéfices mis en réserve ; tous deux peuvent participer aux assemblées générales, et le droit de vote revient au nu-propriétaire sauf pour les décisions relatives à la distribution des bénéfices, qui relèvent de l’usufruitier.
Les fruits reviennent à l’usufruitier ; les produits restent au nu-propriétaire.
★ À maîtriser
📌 Le droit d’habitation porte sur un bien destiné à l’habitation, tandis que le droit d’usage porte sur les autres biens ; tous deux sont des droits réels viagers attachés à la personne de leur titulaire et non cessibles.
📌 Contrairement à l’usufruitier, le titulaire d’un droit d’usage ou d’habitation ne peut pas céder son droit et doit exercer personnellement son usage, limité à ses besoins et à ceux de sa famille.
Compléments
Les conditions de constitution et d’extinction des droits d’usage et d’habitation suivent celles de l’usufruit, conformément à l’article 625 du Code civil.
L’article 764 du Code civil accorde au conjoint survivant un droit d’habitation sur le logement du couple et un droit d’usage sur le mobilier qui le garnit, si le logement appartenait exclusivement à l’époux décédé.
Le droit d’usage et le droit d’habitation ne peuvent faire l’objet d’une sûreté, notamment d’une hypothèque, car ils ne sont pas considérés comme des biens cessibles.
L’emphytéote peut librement céder son droit et constituer une hypothèque sur l’immeuble loué ; le bail prévoit une redevance modique et permet, sans l’imposer, d’améliorer l’immeuble.
📌 Dans un bail emphytéotique, le preneur peut améliorer l’immeuble sans y être obligé, tandis que dans un bail à construction, il est tenu de construire.
Le preneur emphytéotique supporte les charges liées au fonds et répond des événements qui l’affectent ; il ne peut se libérer de ces obligations en abandonnant son droit réel.
Le bail réel solidaire permet au preneur d’occuper le logement comme résidence principale sous des conditions de ressources et de prix plafonnés ; le bailleur peut résilier par anticipation en cas d’inexécution, mais ne peut stipuler une résiliation unilatérale à son profit.
★ À maîtriser
📌 Selon l’arrêt de la première chambre civile du 28 janvier 2015 et celui de la troisième chambre civile du 4 mars 2021, un droit réel de jouissance spéciale non limité par les parties ne peut être perpétuel et s’éteint selon les articles 619 et 625 du Code civil. - Cour de cassation
Compléments
L’arrêt Caquelard de la chambre des requêtes du 18 février 1834 admet que des droits réels peuvent exister en dehors de ceux expressément prévus par le Code civil.
Dans son arrêt du 23 mai 2012 sur le droit de cru et accroître, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a reconnu un droit réel perpétuel, non éteint par le non-usage trentenaire.
Dans l’arrêt Maison de poésie 2 du 8 septembre 2016, la Cour de cassation a jugé qu’un droit réel consenti pour la durée d’une fondation, et non à perpétuité, n’était pas soumis à la limitation trentenaire des articles 619 et 625 du Code civil.
En 2018, la Cour de cassation a admis la création d’un droit de jouissance perpétuel au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires sur un îlot privatif de copropriété.
Dans l’arrêt Maison de poésie 3 du 6 avril 2023, la Cour de cassation a admis que l’étendue d’un droit réel de jouissance spéciale puisse permettre à son titulaire de louer le bien et a précisé que le propriétaire ne peut entraver son accès au bien.
Le régime du droit réel de jouissance spéciale demeure incertain, notamment quant à sa durée, à son étendue et aux rapports entre son titulaire et le propriétaire.
| Distinction | Premier terme | Second terme |
|---|---|---|
| Droits subjectifs | Droit réel : porte sur une chose | Droit personnel : s’exerce contre une personne |
| Universalités | De fait : ensemble de biens dissociables | De droit : actifs et dettes réunis |
| Choses | Bien : susceptible d’appropriation juridique | Chose : peut rester hors de la catégorie des biens |
| Éléments de possession | Corpus : actes matériels | Animus : volonté de se comporter en titulaire |
| Type | Fonds concernés | Effet |
|---|---|---|
| Réciproques | Les deux fonds | Charge généralement négative partagée |
| Unilatérales | Principalement le fonds servant | Indemnisation de la charge non compensée |
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1. Quel champ d’étude correspond au droit des biens ?
2. Une créancière peut exiger d’un débiteur qu’il verse une somme convenue. De quelle catégorie de droit dispose-t-elle ?
Mémorisez les concepts clés de Propriété et droits réels avec 10 flashcards interactives.
Que désigne le droit des biens selon Portalis ?
Un pilier du droit civil.
En 1804, quels étaient les sujets des trois premiers livres du Code civil ?
Les personnes, les biens et les différentes manières d’acquérir la propriété.
Que ne définit pas le Code civil malgré l’importance juridique du patrimoine ?
Le patrimoine.
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