QCM : Régime de la copropriété (30 questions)

Explication

La loi du 10 juillet 1965 régit les immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation lorsque la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. L’usage exclusivement commercial, la propriété par une seule personne et l’exigence d’un bâtiment unique déforment chacun un critère de ce champ d’application.

Explication

Un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, et ces éléments sont indissociables. La partie privative seule est incomplète, la jouissance exclusive ne remplace pas la quote-part, et celle-ci ne peut être détachée du lot.

Explication

Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Une partie commune est affectée à plusieurs copropriétaires, tandis qu’une quote-part indivise porte sur les espaces collectifs et qu’une partie commune spéciale reste commune à un groupe de copropriétaires.

Explication

Une partie commune est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, comme un couloir partagé. L’usage exclusif renvoie à une partie privative, tandis que la quote-part désigne la part de propriété commune attachée à un lot.

Explication

Le règlement détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance et les règles d’administration des parties communes, sous réserve de la loi. Le recensement des lots relève de l’état descriptif de division, et le règlement ne peut écarter la loi.

Explication

Le règlement s’impose aux acquéreurs successifs de chaque lot ainsi qu’à tous les occupants de l’immeuble, qu’ils soient copropriétaires ou locataires. Exclure les locataires ou les nouveaux acquéreurs réduit à tort son champ d’application.

Explication

Le règlement définit les parties et fixe les droits, obligations et règles de fonctionnement, tandis que l’état descriptif de division liste les lots et leurs tantièmes. Inverser ces fonctions ou attribuer les deux informations à un seul document confond leur rôle respectif.

Explication

Le syndicat principal conserve l’administration des parties communes à l’ensemble des bâtiments ainsi que des bâtiments qui ne sont pas constitués en syndicats secondaires. Attribuer les parties communes propres au bâtiment secondaire au syndicat principal confond les compétences; exclure les parties communes générales ou inclure tous les bâtiments méconnaît le périmètre prévu.

Explication

Le syndicat secondaire gère, entretient et améliore les parties communes propres à son bâtiment. La gestion de l’ensemble immobilier relève du syndicat principal, tandis que réduire sa mission au seul entretien omet la gestion et l’amélioration.

Explication

Les copropriétaires membres d’un syndicat secondaire restent membres du syndicat principal et contribuent aux charges des parties communes générales comme à celles de leur bâtiment. Croire que l’adhésion secondaire remplace l’adhésion principale, ou qu’un seul type de charges s’applique, confond ces deux obligations.

Explication

En copropriété horizontale, les terrains appartiennent à l’ensemble des copropriétaires; en lotissement, le propriétaire de la maison possède également son terrain. L’option associant propriété collective et lotissement inverse cette distinction, tandis que la propriété individuelle caractérise l’autre situation.

Explication

La gestion d’un lotissement est confiée à une association syndicale libre, tandis que celle d’une copropriété horizontale relève d’un syndic de copropriété. Le syndic et le syndicat secondaire sont des notions rattachées à la copropriété, pas l’organe de gestion du lotissement.

Explication

La copropriété horizontale comporte toujours des parties communes qui entraînent des charges, alors qu’un lotissement n’est pas nécessairement doté de parties communes. L’absence de parties communes en copropriété inverse la règle; rendre ces parties communes systématiques en lotissement efface la distinction.

Explication

Un syndicat secondaire peut être créé pour gérer spécifiquement un ou plusieurs bâtiments lorsque la gestion standardisée de l’ensemble est limitée. Le syndic principal n’est pas remplacé, l’association syndicale libre n’est pas la solution indiquée et le conseil syndical n’assume pas cette fonction.

Explication

La création est décidée en assemblée générale par les copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments à la majorité absolue, après convocation par le syndic principal et inscription de la résolution à l’ordre du jour. La majorité simple des présents et la règle des voix de tous les copropriétaires ne correspondent pas à cette formulation ; le syndic ne prend pas lui-même la décision.

Explication

L’article 27 permet aux copropriétaires concernés, réunis en assemblée spéciale, de décider la constitution à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La majorité des présents ou le calcul limité au bâtiment concerné ne respecte pas cette règle, et l’unanimité n’est pas exigée.

Explication

La jouissance exclusive d’une partie commune confère un droit d’usage, mais pas la propriété exclusive lorsque le règlement la classe parmi les parties communes. Une quote-part privative ou un changement de classement ne découle pas du seul accès réservé.

Explication

Un jardin dont un seul copropriétaire peut jouir peut rester une partie commune tout en étant réservé à son usage. L’accès réservé ne le transforme pas en propriété privative et ne signifie pas que tous les copropriétaires en ont l’usage.

Explication

Établi par un géomètre-expert lors de la mise en copropriété, l’état descriptif de division numérote les lots et permet d’identifier leurs propriétaires. Le règlement fixe les règles de la copropriété, le procès-verbal consigne les décisions d’assemblée et le cahier des charges concerne notamment une ASL.

Explication

Les tantièmes déterminent la quote-part des parties communes attachée à chaque lot. Le numéro sert à identifier le lot, tandis que la superficie et le nom du propriétaire ne donnent pas directement cette quote-part.

Explication

La copropriété verticale est la forme la plus répandue et concerne des bâtiments qui s’étendent en hauteur. La copropriété horizontale désigne une autre forme, l’ASL est une structure distincte, et l’état descriptif de division est un document.

Explication

Dans une copropriété verticale, le gros œuvre de l’immeuble appartient à la copropriété. Attribuer cette propriété individuellement aux copropriétaires, au syndic ou aux seuls propriétaires de parties privatives confond la propriété collective avec des rôles ou des espaces distincts.

Explication

Dans une copropriété horizontale, chaque maison constitue une partie privative et appartient exclusivement à son détenteur. Le terrain commun concerne le sol, les équipements collectifs sont des éléments distincts et la propriété indivise ne s’applique pas aux maisons.

Explication

Le terrain est une partie commune, même si le copropriétaire dispose d’un droit de jouissance privative sur la parcelle. La maison, elle, est la partie privative ; la jouissance privative ne transforme pas le terrain en propriété exclusive.

Explication

Les parties communes font l’objet d’une propriété indivise, qui peut réunir l’ensemble des copropriétaires ou seulement certains d’entre eux ; elles sont alors générales ou spéciales selon les bénéficiaires. La propriété exclusive et l’usage exclusif ne définissent pas leur régime de propriété.

Explication

Une partie commune qui ne bénéficie qu’aux copropriétaires du bâtiment A est spéciale. Une partie générale bénéficie à l’ensemble des copropriétaires ; le bénéfice limité ne rend pas la toiture privative.

Explication

Les copropriétaires doivent acquitter les dépenses de fonctionnement des parties et équipements communs dont ils bénéficient. Le critère est le bénéfice de l’équipement, et non son caractère général ou spécial ; le vote en assemblée concerne les décisions, pas une exonération des dépenses.

Explication

Une partie commune à jouissance privative est affectée à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot tout en appartenant indivisément à tous les copropriétaires. L’usage exclusif ne transfère donc pas la propriété au titulaire du lot, et ne rend pas la cour accessible à tous.

Explication

L’article 2 prévoit que chaque partie privative appartient exclusivement au copropriétaire concerné. La propriété indivise concerne les parties communes, tandis que le syndicat et le bailleur ne sont pas désignés comme propriétaires de cette partie privative par cette règle.

Explication

L’article 544 reconnaît le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, mais le réserve contre les usages prohibés par la loi ou les règlements. Le droit sans limite omet cette réserve, l’autorisation du syndicat ne définit pas cette règle, et l’interdiction de toute modification la déforme.