Fiche de révision : Régime de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Champ et composition de la copropriété
2. Règlement de copropriété
3. Fonctionnement des syndicats secondaires
4. Copropriété horizontale et lotissement
5. Création d’un syndicat secondaire
6. Parties communes à jouissance privative
7. État descriptif de division
8. Copropriété verticale
9. Copropriété horizontale
10. Parties communes et jouissance privative
11. Propriété des parties privatives

📖 1. Champ et composition de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Partie privative : Loi du 10 juillet 1965 - Une partie d’un bâtiment ou d’un terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
• Partie commune : Loi du 10 juillet 1965 - Une partie d’un bâtiment ou d’un terrain affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

★ À maîtriser

📌 La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

📌 Un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, qui sont indissociables. - Loi du 10 juillet 1965

Compléments

• La quote-part de parties communes est exprimée en tantièmes.

📖 2. Règlement de copropriété

★ À maîtriser

📌 Le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance et les règles d’administration des parties communes, sous réserve de la loi du 10 juillet 1965.

• Le règlement de copropriété s’impose aux acquéreurs successifs de chaque lot et à tous les occupants de l’immeuble, copropriétaires comme locataires.

📌 Le règlement de copropriété définit les parties privatives et communes et fixe les droits, obligations et règles de fonctionnement, tandis que l’état descriptif de division liste les lots et leurs tantièmes.

Compléments

• Le règlement de copropriété énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. - Loi du 10 juillet 1965

📖 3. Fonctionnement des syndicats secondaires

★ À maîtriser

• Le syndicat principal continue d’administrer les parties communes à l’ensemble des bâtiments et les bâtiments qui ne sont pas constitués en syndicats secondaires.

• Le syndicat secondaire, distinct du syndicat principal et doté de son propre patrimoine, gère, entretient et améliore les parties communes propres à son bâtiment.

• Les copropriétaires membres d’un syndicat secondaire restent également membres du syndicat principal et sont redevables de charges au profit des deux syndicats : celles des parties communes de l’ensemble immobilier et celles afférentes à leur bâtiment.

Compléments

• Le syndicat secondaire dispose de sa propre assemblée générale, de son propre syndic et de ses propres organes de fonctionnement ; son syndic peut être le même que celui du syndicat principal ou en être distinct.

💡 Astuce mémo

Le syndicat principal gère les communs de l’ensemble ; le secondaire gère ceux de son bâtiment.

📖 4. Copropriété horizontale et lotissement

★ À maîtriser

• La loi du 10 juillet 1965 ne distingue pas le régime juridique des copropriétés horizontales et verticales.

• En copropriété horizontale, les terrains appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, tandis qu’en lotissement le propriétaire d’une maison possède également son terrain.

• La gestion d’une copropriété horizontale est confiée à un syndic de copropriété, tandis que celle d’un lotissement est confiée à une association syndicale libre.

• La copropriété horizontale comporte toujours des parties communes qui entraînent des charges pour les copropriétaires, tandis qu’un lotissement n’est pas nécessairement doté de parties communes.

Compléments

📌 La copropriété horizontale doit être dotée d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division précisant les parties communes et privatives de chacun.

📌 La copropriété horizontale relève de la loi du 10 juillet 1965, tandis que le lotissement relève de l’article L442-9 du Code de l’urbanisme et est soumis aux cahiers des charges valables 10 ans.

💡 Astuce mémo

En copropriété, le terrain est commun ; en lotissement, la maison et son terrain appartiennent au propriétaire.

📖 5. Création d’un syndicat secondaire

★ À maîtriser

• Des syndicats secondaires peuvent être constitués dès la création de la copropriété ou ultérieurement pour gérer spécifiquement un ou plusieurs bâtiments lorsque la gestion standardisée de l’ensemble par un syndic unique s’avère limitée.

📌 La création d’un syndicat secondaire est décidée en assemblée générale à la majorité absolue par les copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments, sur convocation du syndic principal qui inscrit la résolution à l’ordre du jour.

📌 L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de lots composant un ou plusieurs bâtiments ou entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome de décider en assemblée spéciale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution d’un syndicat secondaire.

Compléments

📌 Les bâtiments concernés par la création d’un syndicat secondaire doivent être distincts et comporter un gros œuvre autonome ; ils peuvent néanmoins partager des équipements ou aménagements communs comme le chauffage, la voirie ou les jardins.

• Des édifices matériellement distincts séparés par un espace restent des bâtiments distincts même s’ils partagent des équipements, tout comme un immeuble composé de bâtiments distincts sans communication interne et à entrées séparées.

• Une cage d’escalier unique desservant deux bâtiments formant un ensemble architectural nécessitant une gestion commune, ainsi que des bâtiments imbriqués et interdépendants, caractérisent des bâtiments imbriqués plutôt que des bâtiments distincts.

• Après le vote de la création d’un syndicat secondaire, le syndic notifie le procès-verbal à tous les copropriétaires du syndicat secondaire.

📌 La création du syndicat secondaire doit être notifiée dans le règlement de copropriété et, éventuellement, dans l’état descriptif de division, qui sont alors modifiés.

📖 6. Parties communes à jouissance privative

★ À maîtriser

📌 Lorsqu’une partie commune est réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, celui-ci ne peut pas en revendiquer la propriété exclusive si le règlement de copropriété la classe parmi les parties communes.

Compléments

• Une cour privative accessible au seul copropriétaire du lot attenant ou un jardin dont un seul copropriétaire peut jouir peut rester une partie commune.

💡 Astuce mémo

Jouir seul d’une partie commune ne signifie pas en être propriétaire.

📖 7. État descriptif de division

🔑 Notions clés & Définitions

• État descriptif de division : Document établi par un géomètre-expert lors de la mise en copropriété, qui divise l’immeuble en lots numérotés et permet d’identifier leurs propriétaires.

★ À maîtriser

• L’état descriptif de division indique les tantièmes qui déterminent, pour chaque lot, sa quote-part des parties communes.

Compléments

• La répartition des tantièmes tient généralement compte de la superficie ou surface utile du lot, de sa consistance, de ses aménagements intérieurs et de son confort, ainsi que de sa situation dans la copropriété.

📖 8. Copropriété verticale

📝 Points essentiels

• La copropriété verticale est la forme de copropriété la plus répandue et concerne des bâtiments qui s’étendent en hauteur.

• Dans une copropriété verticale, le gros œuvre de l’immeuble appartient à la copropriété.

📖 9. Copropriété horizontale

★ À maîtriser

• La copropriété horizontale, également appelée copropriété pavillonnaire, comprend des maisons qui constituent les parties privatives et appartiennent exclusivement à leurs détenteurs.

• Dans une copropriété horizontale, le terrain sur lequel les maisons sont construites est une partie commune sur laquelle chaque copropriétaire dispose d’un droit de jouissance privative.

Compléments

• Les parties communes comprennent notamment : les portions de voirie intérieure, les équipements collectifs comme une aire de jeux, une piscine, un gymnase ou une salle des fêtes, les canalisations hors celles situées dans chaque maison, les clôtures délimitant les parcelles

📖 10. Parties communes et jouissance privative

🔑 Notions clés & Définitions

• Parties communes : Objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement et, selon le cas, générales ou spéciales.
• Parties communes à jouissance privative : Affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot, mais appartenant indivisément à tous les copropriétaires.

★ À maîtriser

📌 Les parties communes générales bénéficient à l’ensemble des copropriétaires, tandis que les parties communes spéciales ne bénéficient qu’à certains d’entre eux.

📌 Les copropriétaires doivent s’acquitter des dépenses de fonctionnement des parties et équipements communs s’ils en bénéficient.

Compléments

• Les équipements communs, comme les ascenseurs, portails et chaudières, peuvent avoir un caractère général ou spécial.

📌 Les décisions concernant les parties et équipements communs doivent être votées en assemblée générale des copropriétaires.

📌 Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot auquel il est attaché et ne peut jamais constituer la partie privative d’un lot.

💡 Astuce mémo

Une partie commune à jouissance privative reste indivise : usage exclusif ne signifie pas propriété exclusive.

📖 11. Propriété des parties privatives

★ À maîtriser

• Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

• L’article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé par la loi ou les règlements.

Compléments

• Le droit de propriété réunit trois attributs :

  • l’usus, droit d’usage du bien
  • le fructus, droit d’en percevoir les fruits ou produits
  • l’abusus, droit d’en disposer matériellement ou juridiquement, notamment en le conservant, le vendant ou le donnant

• Le droit de propriété est absolu, exclusif et perpétuel : il confère des pouvoirs sur le bien dans les limites de la loi et des règlements, appartient à son titulaire à l’exclusion des autres et se transmet à ses héritiers.

📊 Tableaux de synthèse

Copropriété horizontale et lotissement