Fiche de révision : Statut de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Cadre légal et types de copropriété
2. Exceptions au statut de copropriété
3. Parties et lots de copropriété
4. Documents et destination de l’immeuble
5. Registre national et immatriculation
6. Déclarations, échéances et sanctions

📖 1. Cadre légal et types de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété des immeubles bâtis : Régie par la loi du 10 juillet 1965 et concernant les immeubles ou groupes d’immeubles partagés entre plusieurs propriétaires, chacun détenant un lot composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

📝 Points essentiels

📌 La copropriété verticale concerne les immeubles collectifs, tandis que la copropriété horizontale concerne les maisons implantées sur un terrain commun.

💡 Astuce mémo

Verticale : immeuble collectif ; horizontale : maisons sur terrain commun

📖 2. Exceptions au statut de copropriété

★ À maîtriser

📌 Sont exclus du statut de la copropriété les immeubles frappés d’un arrêté de péril, d’insalubrité ou d’interdiction d’habiter.

📌 Dans un immeuble en cours de construction, le statut de la copropriété s’applique dès qu’au moins un lot est habitable, et le promoteur doit payer les charges des lots non vendus.

Compléments

📌 Les immeubles sans équipements adéquats ou les immeubles de grande hauteur dépourvus d’un avis favorable de la commission de sécurité ne sont pas soumis au statut de la copropriété.

📌 Les lotissements ne sont pas soumis au statut de la copropriété, qui ne concerne que leurs équipements communs selon les règles applicables.

💡 Astuce mémo

Péril, insalubrité ou absence d’équipements → exclusion du statut

📖 3. Parties et lots de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Lot de copropriété : L’ensemble formé par une partie privative et une quote-part des parties communes, établi par le géomètre-expert et décrit dans l’état descriptif de division.

★ À maîtriser

📌 Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis que les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Compléments

📌 Les parties mitoyennes sont présumées mitoyennes et ne sont pas incluses dans le gros œuvre.

• Les droits accessoires aux parties communes comprennent notamment:
  • la surélévation
  • l’affouillement des cours
  • le droit de mitoyenneté

💡 Astuce mémo

Privatif : usage exclusif ; commun : usage ou utilité collective

📖 4. Documents et destination de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• Destination de l’immeuble : Qui peut être résidentielle, mixte ou dédiée à des activités spécifiques et découle des actes de la copropriété, de ses caractéristiques et de sa situation.

★ À maîtriser

• Les documents constitutifs de la copropriété sont le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

📌 Les restrictions à la jouissance des parties privatives doivent être justifiées par la destination de l’immeuble, et les copropriétaires peuvent en jouir librement sous réserve de respecter cette destination initiale.

Compléments

📌 Un changement d’affectation doit respecter la destination de l’immeuble et peut nécessiter l’accord de l’assemblée générale lorsqu’il affecte les charges ou l’utilisation de l’immeuble.

📖 5. Registre national et immatriculation

★ À maîtriser

• Le registre national d’immatriculation des copropriétés a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, notamment aux articles L. 711-1 et suivants et R. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et il est tenu par l’Anah.

• L’immatriculation sert à:

  • connaître le parc des copropriétés
  • prévenir les difficultés
  • sécuriser les ventes

Compléments

• Le registre est entièrement dématérialisé, accessible par téléprocédure sur registre-coproprietes.gouv.fr, et son annuaire est consultable librement.

💡 Astuce mémo

ALUR : Anah, Lots, Usages, Registre

📖 6. Déclarations, échéances et sanctions

★ À maîtriser

• Toutes les copropriétés comportant au moins un lot à usage d’habitation doivent être immatriculées, quelle que soit leur taille, y compris lorsqu’elles comptent moins de 10 lots ou qu’elles disposent d’un syndic bénévole.

• Le syndic, professionnel ou bénévole, représente légalement le syndicat et assure l’immatriculation, les mises à jour et la déclaration des changements, tandis que le notaire immatricule une copropriété nouvelle lors de la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

• Depuis 2019, toutes les copropriétés sont concernées par l’immatriculation, et le syndic doit effectuer la mise à jour annuelle dans les deux mois suivant l’assemblée générale qui approuve les comptes.

• Les données déclarées concernent:

  • l’identité de la copropriété
  • la gouvernance
  • les finances
  • les caractéristiques du bâti
  • les procédures en cours

📌 Après une mise en demeure de l’Anah restée sans effet pendant au moins un mois, une astreinte pouvant atteindre 20 € par lot et par semaine de retard peut être prononcée.

📌 Lorsque le syndic est professionnel, l’astreinte reste à sa charge et ne peut pas être répercutée sur les copropriétaires.

• L’arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel le 19 juillet 2026 dans la suite du décret n° 2025-831 du 19 août 2025, enrichit les données du registre et entre en vigueur en janvier 2028, soit 18 mois après sa publication.

• À partir de janvier 2028, le registre intégrera notamment l’identifiant RNB, le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux, les équipements techniques et un seuil d’impayés fixé à deux trimestres de charges au lieu de 300 €.

Compléments

• Le calendrier progressif d’immatriculation prévoyait le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 31 décembre 2017 pour celles de 51 à 200 lots et le 31 décembre 2018 pour celles de 50 lots et moins. — loi ALUR

📌 Une copropriété non immatriculée ne peut pas bénéficier des subventions de l’État ou des collectivités, et l’absence de numéro d’immatriculation peut retarder la signature d’une vente.

💡 Astuce mémo

Immatriculer → actualiser après l’AG → déclarer → subir l’astreinte en cas de manquement

📊 Tableaux de synthèse

Acteurs et obligations d’immatriculation