Fiche de révision : Urbanisme et autorisations de construire

📋 Plan du Cours

1. Principes de l’action urbanistique
2. Objectifs d’aménagement durable
3. Documents et échelles territoriales
4. Schéma de cohérence territoriale
5. Plan local d’urbanisme intercommunal
6. Enquête et évolutions du PLU
7. Contenu réglementaire du PLU
8. Zonage et destinations des sols
9. Contraintes particulières et voisinage
10. Certificats et autorisations d’urbanisme
11. Divisions foncières et lotissements

📖 1. Principes de l’action urbanistique

★ À maîtriser

• Le territoire français constitue le patrimoine commun de la nation, dont les collectivités publiques sont les gestionnaires et les garantes dans le cadre de leurs compétences.

• L’évaluation environnementale des projets d’aménagement et de construction applique la séquence ERC : éviter, réduire puis compenser les impacts.

Compléments

📌 Les collectivités publiques doivent harmoniser leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace dans le respect réciproque de leur autonomie.

💡 Astuce mémo

ERC : Éviter, Réduire, Compenser

📖 2. Objectifs d’aménagement durable

★ À maîtriser

• L’action urbanistique doit assurer une cohérence globale du développement en prenant en compte l’habitat, les transports et l’économie.

• La politique de l’habitat doit assurer un volume suffisant de construction et de rénovation de logements et favoriser la mixité sociale.

• La gestion économe de l’espace favorise la densification des centres-villes, centres de quartiers et centres-bourgs au détriment de l’urbanisation étalée.

Compléments

📌 La diminution de l’usage de la voiture individuelle passe par la construction prioritaire près des gares et des lignes de transport structurantes.

💡 Astuce mémo

Densifier les pôles → réduire l’étalement urbain et l’usage de la voiture

📖 3. Documents et échelles territoriales

★ À maîtriser

📌 Le SCOT intervient à l’échelle de l’intercommunalité ou du bassin de vie, le PLU(i) à l’échelle communale ou intercommunale, et le plan de sauvegarde et de mise en valeur sur un territoire particulier sauvegardé.

📌 Le PLU doit être compatible avec le SCOT et le plan de sauvegarde et de mise en valeur doit être compatible avec le PADD du PLU.

Compléments

• Le SCOT du Pays de Rennes couvre 76 communes, tandis que Rennes Métropole regroupe 43 communes dans son PLU intercommunal.

💡 Astuce mémo

SCOT → PLU(i) → document sectoriel

📖 4. Schéma de cohérence territoriale

🔑 Notions clés & Définitions

• Schéma de cohérence territoriale : Outil de conception et de mise en œuvre d’une planification intercommunale.

★ À maîtriser

• Le SCOT expose un diagnostic, présente le PADD retenu, fixe les orientations générales de l’organisation de l’espace et détermine les grands équilibres entre espaces urbanisés, agricoles et naturels.

• Tout SCOT comprend:

  • Un rapport de présentation
  • Un projet d’aménagement et de développement durable
  • Un document d’orientations et d’objectifs
  • Éventuellement des documents graphiques

Compléments

• Lorsque le SCOT couvre plusieurs EPCI, un syndicat mixte est créé pour assurer le pilotage politique et la gestion administrative de sa mise en œuvre.

📖 5. Plan local d’urbanisme intercommunal

🔑 Notions clés & Définitions

• Plan local d’urbanisme : Document stratégique qui traduit le projet politique d’aménagement de la collectivité et document réglementaire qui encadre le droit des sols.

★ À maîtriser

📌 Le règlement du PLU détermine la vocation des sols jusqu’au niveau de la parcelle, contrairement au SCOT qui fixe principalement des orientations générales.

Compléments

• Le PLU(i) est généralement conçu pour une dizaine d’années, mais il peut évoluer par modification, révision allégée ou déclaration de projet valant mise en compatibilité sans remettre en cause son projet stratégique.

💡 Astuce mémo

SCOT stratégique, PLU(i) réglementaire

📖 6. Enquête et évolutions du PLU

📝 Points essentiels

• L’enquête publique comprend une phase de préparation, une phase d’enquête d’une durée minimale d’un mois et une phase de traitement de l’enquête.

📌 L’enquête publique vise à informer et faire participer le public ainsi qu’à prendre en compte les intérêts des tiers.

• À l’issue de l’enquête publique, le commissaire enquêteur remet un rapport et des conclusions motivées avec un avis favorable, favorable avec réserves ou défavorable.

📌 Un sursis à statuer peut être opposé si un projet compromet l’exécution d’un futur plan ou rend plus onéreuse une opération d’aménagement, pour une durée maximale de deux ans et jusqu’à trois ans au total en cas de second motif distinct.

💡 Astuce mémo

Préparer → enquêter → traiter

📖 7. Contenu réglementaire du PLU

🔑 Notions clés & Définitions

• Orientations d’aménagement et de programmation : Dispositions cohérentes avec le PADD portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et les unités touristiques nouvelles.

★ À maîtriser

• Les pièces principales du PLU sont les pièces administratives, le rapport de présentation, le PADD, les OAP, le règlement et ses documents graphiques, ainsi que les annexes.

📌 Le règlement du PLU comprend une partie écrite et une partie graphique, et seules ces deux parties peuvent être opposées au titre de l’obligation de conformité.

Compléments

📌 Les OAP peuvent définir des actions de mise en valeur de l’environnement et du patrimoine, favoriser la mixité fonctionnelle et prévoir un échéancier d’ouverture à l’urbanisation et de réalisation des équipements.

💡 Astuce mémo

PADD, OAP, règlement, annexes

📖 8. Zonage et destinations des sols

★ À maîtriser

• Les zones U correspondent aux secteurs déjà urbanisés ou suffisamment desservis, les zones AU aux secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation, les zones A aux terres agricoles à protéger et les zones N aux espaces naturels et forestiers à protéger.

• Dans une zone AU, les constructions sont autorisées lorsque les voies et réseaux périphériques ont une capacité suffisante et que les OAP et, le cas échéant, le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement.

• Une zone 2AU peut être ouverte par modification du PLU si elle a été créée depuis moins de neuf ans ou si la collectivité a réalisé des acquisitions foncières significatives ; sinon, une révision allégée est nécessaire.

Compléments

📌 Le changement de destination d’un bâtiment remarquable en zone A ou N exige notamment une emprise au sol minimale de 40 m², une distance de plus de 100 mètres d’un bâtiment agricole en activité et l’arrêt de l’exploitation agricole depuis au moins deux ans.

💡 Astuce mémo

U construit, AU à urbaniser, A agricole, N naturel

📖 9. Contraintes particulières et voisinage

★ À maîtriser

📌 La loi Littoral autorise certaines constructions dans les secteurs déjà urbanisés hors agglomérations et villages, hors bande littorale de 100 mètres et espaces proches du rivage, si elles n’étendent pas le périmètre bâti et répondent à des besoins de logement, d’hébergement ou de services publics.

📌 Le Code civil impose des distances minimales pour créer des vues sur le voisin, mais ces règles ne s’appliquent pas aux ouvertures donnant sur la voie publique.

Compléments

📌 Un jour destiné à laisser passer la lumière peut être créé sous certaines conditions, tandis qu’une ouverture, même à verre dormant, est interdite dans un mur mitoyen sans l’accord du propriétaire riverain.

• Le règlement du PLU peut imposer une règle plus contraignante que le Code civil, par exemple un retrait de 3 mètres en limite séparative.

📖 10. Certificats et autorisations d’urbanisme

★ À maîtriser

• Le certificat d’urbanisme d’information, ou CUa, renseigne sur les règles applicables, les servitudes, les droits de préemption et les taxes, tandis que le certificat opérationnel, ou CUb, indique en plus si le projet est réalisable et l’état des équipements publics.

• Un certificat d’urbanisme opérationnel positif garantit pendant 18 mois le maintien des règles d’urbanisme, taxes et participations applicables à la date de sa délivrance, sauf les dispositions relatives à la sécurité ou à la salubrité publiques.

• La déclaration préalable concerne généralement les travaux de faible importance, le permis de construire les constructions nouvelles ou certains travaux importants, le permis d’aménager certains lotissements et le permis de démolir les opérations de démolition.

• Une déclaration préalable est notamment exigée pour une construction ou extension créant entre 5 m² et 20 m², avec un seuil porté à 40 m² pour certains travaux en zone urbaine couverte par un PLU ou un POS.

• Le délai d’instruction est d’un mois pour une déclaration préalable et de deux mois pour un permis de construire, porté à trois mois en périmètre sauvegardé et à six mois pour un monument historique.

Compléments

• La durée de validité initiale des permis est de trois ans et peut être prolongée deux fois d’un an, soit cinq ans au maximum, sur demande présentée deux mois avant l’échéance.

💡 Astuce mémo

CU → autorisation → affichage → décision

📖 11. Divisions foncières et lotissements

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières contiguës destinée à créer un ou plusieurs lots à bâtir.
• Unité foncière : Îlot de propriété d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant au même propriétaire ou à la même indivision, sans séparation par la propriété d’un tiers.

★ À maîtriser

📌 Un lotissement relève du permis d’aménager lorsqu’il prévoit des voies, espaces ou équipements communs propres au lotissement ou lorsqu’il est situé dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé ; dans les autres cas, une déclaration préalable suffit.

Compléments

• Ne constituent notamment pas des lotissements les divisions effectuées dans une ZAC, les permis de construire valant division, les divisions primaires et certains détachements de terrains bâtis ou destinés à être rattachés à une propriété contiguë.

💡 Astuce mémo

Voies ou équipements communs → permis d’aménager ; sinon déclaration préalable

📊 Tableaux de synthèse

Hiérarchie des documents d’urbanisme

Zones du PLU