Fiche de révision : Vente d’un lot de copropriété

📋 Plan du Cours

1. Organisation de la copropriété
2. Documents de la copropriété
3. État et travaux de la copropriété
4. Avant-contrat et rétractation
5. Diagnostics et état financier
6. Formalités préalables à la vente
7. Clauses de l’acte authentique
8. Formalités postérieures à la vente

📖 1. Organisation de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : Immeuble divisé en lots appartenant à différents propriétaires, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

★ À maîtriser

• La copropriété verticale concerne les immeubles collectifs à plusieurs étages, tandis que la copropriété horizontale regroupe des lots individuels composés d’une partie privée, comme une maison, et d’une quote-part d’un terrain commun.

• Les parties privatives sont réservées à un copropriétaire identifié, tandis que les parties communes sont affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.

• Les parties communes générales concernent tous les copropriétaires, les parties communes spéciales concernent certains copropriétaires et les parties communes à usage exclusif sont utilisées par un seul copropriétaire.

Compléments

• Les parties communes comprennent notamment: le sol, le jardin, le parc, les voies d’accès, la cour, le gros œuvre, les équipements communs, certaines parties de conduits et de sols traversant les parties privatives, les locaux de service commun

📌 Le règlement de copropriété peut déclarer privatif un élément normalement commun et inversement, car la distinction entre parties privatives et communes n’est pas d’ordre public.

💡 Astuce mémo

Verticale = étages et lots superposés ; horizontale = maisons sur terrain commun

📖 2. Documents de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Contient les droits et obligations des copropriétaires.

★ À maîtriser

• Le syndic est élu par l’assemblée générale des copropriétaires, représente le syndicat des copropriétaires, exécute les décisions de l’assemblée, administre l’immeuble et gère les comptes.

📌 L’assemblée générale des copropriétaires se réunit au moins une fois par an, et chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes.

• L’état descriptif de division précise le numéro et la nature des lots ainsi que la quote-part des parties communes exprimée en millièmes, laquelle sert notamment à déterminer la participation aux charges d’entretien.

Compléments

• Le conseil syndical est désigné par l’assemblée générale parmi ses membres et assiste le syndic en contrôlant sa gestion.

• La fiche synthétique contient notamment: l’identification de la copropriété, les informations sur le syndic, le numéro d’immatriculation, les informations sur le règlement de copropriété, le nombre de lots, le mode de chauffage, l’exercice comptable

📖 3. État et travaux de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Diagnostic technique global : Analyse l’état de la copropriété et les travaux à prévoir pour les dix années à venir ; il est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de dix ans et facultatif pour les copropriétés existantes, sauf décision de l’assemblée générale.
• Fonds de travaux : Réserve d’argent alimentée par une cotisation annuelle de chaque copropriétaire pour financer les futurs travaux ; il est obligatoire dans les immeubles de plus de dix ans.

★ À maîtriser

• Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le géomètre prépare l’état descriptif de division, les lots sont mesurés et diagnostiqués, puis le notaire rédige authentiquement l’état descriptif de division et le règlement de copropriété avant de déclarer l’immatriculation.

Compléments

• Le carnet d’entretien indique les contrôles d’assurance, d’entretien et de maintenance de l’immeuble ainsi que les travaux réalisés, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années doivent être recueillis.

💡 Astuce mémo

Copropriété vieillissante → diagnostics, fonds de travaux et entretien

📖 4. Avant-contrat et rétractation

★ À maîtriser

• L’avant-contrat doit être accompagné des pièces suivantes: le règlement de copropriété, le dossier de diagnostic technique, l’état descriptif de division, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le pré-état daté, le carnet d’entretien, la notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires

• Le délai court après communication des pièces suivantes:

  • le règlement de copropriété
  • la fiche synthétique
  • le pré-état daté
  • l’état descriptif de division
  • les procès-verbaux d’assemblée générale

Compléments

📌 Les pièces de l’avant-contrat peuvent être annexées, remises en main propre ou transmises par voie dématérialisée, mais l’acquéreur doit reconnaître les avoir reçues et en avoir pris connaissance.

💡 Astuce mémo

Informer → annexer → faire reconnaître la remise → purger la rétractation

📖 5. Diagnostics et état financier

📝 Points essentiels

• Le vendeur fournit les diagnostics au titre de son obligation d’information et pour s’exonérer de certains vices cachés, notamment le DPE, les diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz, mérules, termites, radon, état des risques et pollutions et assainissement.

• Le mesurage Loi Carrez exclut: les superficies inférieures à 8 m², les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les terrasses, les loggias, les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre

📌 L’absence de mention du mesurage peut entraîner une action en nullité dans le mois de la signature, tandis qu’une superficie réelle inférieure d’au moins un vingtième à celle mentionnée peut entraîner une action en réduction du prix dans l’année suivant la signature.

📖 6. Formalités préalables à la vente

🔑 Notions clés & Définitions

• État daté : Demandé au syndic, indique notamment les sommes dues au syndic, les sommes restant dues par le vendeur au titre des charges ou travaux et les sommes dues au vendeur au titre du fonds de roulement.

★ À maîtriser

📌 Le propriétaire redevable des charges et travaux est celui qui est copropriétaire au moment où les sommes deviennent exigibles, sous réserve d’une répartition conventionnelle entre vendeur et acquéreur.

Compléments

• Le droit de préemption urbain ne s’applique pas à certains lots lorsque la vente porte sur un seul lot à usage d’habitation, professionnel ou mixte avec ses accessoires, que le droit de préemption est simple et que le règlement de copropriété est publié depuis au moins dix ans.

• En cas de première vente depuis la mise en copropriété, le locataire dispose d’un droit de préemption et d’un délai de deux mois pour se prononcer après réception de l’offre.

• Le règlement de copropriété peut accorder aux copropriétaires un droit de priorité lors de la vente isolée d’un emplacement de stationnement, les copropriétaires disposant alors de deux mois pour se prononcer après l’information du syndic.

💡 Astuce mémo

État daté → préemptions → vérification de l’acquéreur

📖 7. Clauses de l’acte authentique

📝 Points essentiels

• L’acte authentique désigne l’ensemble immobilier, son adresse, le nom de la copropriété, ses références d’immatriculation et cadastrales, puis chaque lot vendu avec son numéro, sa partie privative, sa quote-part des parties communes et sa superficie Loi Carrez.

• Lorsque le bien est vendu libre, l’acquéreur en a la jouissance par la prise de possession réelle, tandis que lorsqu’il est vendu loué, il en a la jouissance par la perception des loyers.

• Le prix doit être indiqué pour son montant total et ventilé entre les différents lots, ainsi qu’entre la valeur des biens immobiliers et celle des meubles lorsqu’un mobilier est vendu.

• Les provisions exigibles au jour de la vente au titre du budget prévisionnel sont dues par le vendeur, tandis que les provisions hors budget prévisionnel sont dues par le copropriétaire au moment de leur exigibilité.

📖 8. Formalités postérieures à la vente

★ À maîtriser

📌 Le transfert de propriété doit être notifié au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception afin de rendre la cession opposable à la copropriété et d’identifier le redevable des charges.

📌 L’avis de mutation est adressé au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours suivant la signature, accompagné du paiement des sommes dues au syndic.

Compléments

📌 En cas d’impayé, le syndicat peut former opposition au versement du prix au vendeur dans les quinze jours et faire prélever les sommes dues sur le prix de vente.

• Le certificat de mesurage Loi Carrez reproduit la clause de l’acte mentionnant la superficie privative et les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; il est établi en trois exemplaires signés par les deux parties et le notaire.

💡 Astuce mémo

Notifier le transfert → adresser l’avis de mutation → sécuriser le paiement

📊 Tableaux de synthèse

Types de parties communes

Répartition des charges et travaux