Fiche de révision : Vente, échange et bail

📋 Plan du Cours

1. Droit commun et contrats spéciaux
2. Formation et avant-contrats de vente
3. Conditions relatives aux parties et à la chose
4. Détermination et sérieux du prix
5. Prix et transfert de la vente
6. Obligations et garanties du vendeur
7. Obligations de l’acquéreur
8. Régime juridique de l’échange
9. Caractéristiques essentielles du bail
10. Formation et obligations du bail
11. Régime et cessation du bail
12. Qualification du prêt à usage
13. Obligations du prêt à usage
14. Prêt de consommation
15. Éléments caractérisant le dépôt
16. Formation et obligations du dépôt
17. Qualification du contrat d’entreprise
18. Conclusion et exécution de l’entreprise

📖 1. Droit commun et contrats spéciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit des contrats spéciaux : Complète et enrichit le droit commun des contrats pour certaines opérations particulières.

★ À maîtriser

📌 Un contrat nommé est désigné par la loi et soumis à un régime légal spécifique, tandis qu’un contrat innommé est créé par la pratique sans règles spéciales prévues par la loi et relève du droit commun ainsi que de la volonté des parties.

📌 Selon l’article 1105 du Code civil, les règles générales s’appliquent à tous les contrats sous réserve des règles particulières propres à certains contrats, lesquelles s’appliquent en priorité.

Compléments

• L’ordonnance du 10 février 2016 et la loi de ratification du 20 avril 2018 ont modernisé le droit commun des contrats, contrairement aux principales dispositions relatives aux contrats spéciaux, souvent issues de 1804.

• La réforme concerne notamment (Philippe Stoffel-Munck):

  • la vente
  • l’échange
  • le bail
  • le louage d’ouvrage ou contrat d’entreprise
  • le prêt
  • le dépôt et le séquestre
  • les contrats aléatoires
  • le mandat

💡 Astuce mémo

Contrat nommé = régime légal spécial ; contrat innommé = droit commun et volonté des parties

📖 2. Formation et avant-contrats de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente : Contrat par lequel, en contrepartie d’un prix, le vendeur cède à l’acheteur la propriété d’un bien corporel ou incorporel.
• Promesse unilatérale : Contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire un droit d’option pour conclure un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et auquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire.

★ À maîtriser

• La vente est un contrat consensuel, synallagmatique, onéreux, commutatif et translatif de propriété.

• Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite et la propriété est acquise à l’acheteur dès l’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’est pas encore livrée et le prix n’est pas encore payé.

• Le promettant ne peut pas révoquer la promesse unilatérale pendant le délai d’option et le contrat conclu avec un tiers qui connaissait son existence est nul.

• La promesse synallagmatique vaut vente lorsque les parties sont d’accord sur la chose et le prix, mais elle constitue un contrat distinct lorsque les parties ont fait de la réitération ou d’un autre élément une condition de formation de la vente.

Compléments

📌 Le pacte de préférence oblige son promettant à proposer prioritairement la vente au bénéficiaire s’il décide de vendre, tandis que le droit de préemption est d’origine légale.

💡 Astuce mémo

Offre et acceptation → promesse → vente

📖 3. Conditions relatives aux parties et à la chose

★ À maîtriser

• L’incapacité de jouissance interdit d’être titulaire de certains droits, tandis que l’incapacité d’exercice empêche seulement de mettre soi-même en œuvre les droits dont on dispose.

• Selon l’article 1598 du Code civil, seule une chose dans le commerce et ne faisant pas l’objet d’une interdiction légale ou conventionnelle d’aliéner peut être vendue.

• Une clause conventionnelle d’inaliénabilité doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime selon l’article 900-1 du Code civil.

• Un corps certain est individualisé et non interchangeable, tandis qu’une chose de genre est fongible et doit être déterminée au moins par son espèce, sa quantité pouvant être précisée par pesage, mesurage ou comptage.

• Si la chose vendue a totalement péri au moment de la formation de la vente, celle-ci est nulle, tandis qu’en cas de perte partielle l’acheteur peut demander la nullité ou une réduction proportionnelle du prix.

• La vente de la chose d’autrui est nulle et seul l’acquéreur peut invoquer cette nullité, mais l’acheteur de bonne foi peut obtenir des dommages-intérêts tandis que l’acheteur de mauvaise foi ne le peut pas.

Compléments

📌 L’article 1596 du Code civil interdit notamment aux tuteurs d’acheter les biens des personnes protégées, aux mandataires d’acquérir les biens qu’ils sont chargés de vendre et aux fiduciaires d’acquérir les biens composant le patrimoine fiduciaire.

💡 Astuce mémo

Chose indisponible ou indéterminée → vente impossible ou sanctionnée

📖 4. Détermination et sérieux du prix

🔑 Notions clés & Définitions

• Prix de vente : Somme d’argent que l’acheteur s’engage à payer au vendeur en contrepartie de la chose reçue.

★ À maîtriser

• Le prix doit être déterminé ou déterminable lors de la conclusion du contrat et doit être fixé par les parties ou, exceptionnellement, par un tiers, mais non par le juge.

• Un prix réel correspond à une contrepartie effectivement prévue, tandis qu’une donation déguisée dissimule une intention libérale derrière une vente à contrepartie fictive ou disproportionnée.

• Un prix vil, c’est-à-dire excessivement bas ou dérisoire par rapport à la valeur de la chose, peut entraîner la nullité de la vente, sauf si une prestation en nature complète sérieusement le prix symbolique.

Compléments

📌 Le tiers chargé de fixer le prix doit agir indépendamment et impartialement, et son estimation s’impose aux parties sauf erreur grossière.

📌 Le prix peut être déterminé unilatéralement dans les contrats-cadres et les contrats de prestation de services, par exception au principe de fixation conjointe.

• Le prix peut être rendu déterminable par une clause d’indexation ou une clause d’earn-out fondée sur les performances futures de la société.

💡 Astuce mémo

Prix déterminable ≠ prix unilatéralement fixé ; prix sérieux ≠ prix vil

📖 5. Prix et transfert de la vente

★ À maîtriser

• Le prix de la vente doit être sérieux et n’est pas sérieux lorsqu’il est vil, c’est-à-dire excessivement bas et sans rapport avec la valeur de la chose vendue.

• Un prix symbolique peut être sérieux lorsqu’il est complété par une prestation en nature de l’acquéreur correspondant à la valeur du bien ; sinon, il peut caractériser une absence de prix.

• La nullité de la vente à vil prix est une nullité relative : seul le vendeur peut la demander, elle peut être confirmée et l’action se prescrit par cinq ans.

• La vente transfère en principe la propriété dès l’accord des parties sur la chose et le prix, même si la chose n’a pas été livrée et le prix n’a pas été payé.

• Le transfert de propriété entraîne en principe le transfert des risques sur le propriétaire selon la règle res perit domino, mais la convention ou la loi peuvent dissocier ces deux transferts.

• En matière immobilière, le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’à compter de la publication de l’acte au service de publicité foncière.

Compléments

• L’action interrogatoire permet de demander par écrit à celui qui pourrait invoquer la nullité de confirmer le contrat ou d’agir en nullité dans un délai de six mois, à peine de forclusion, lorsque la cause de nullité a cessé.

📌 Le transfert de propriété peut être différé par la nature des biens, une clause de réserve de propriété, un terme ou une condition.

💡 Astuce mémo

Accord sur la chose et le prix → transfert de propriété

📖 6. Obligations et garanties du vendeur

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligation de délivrance : Consiste pour le vendeur à remettre effectivement à l’acquéreur le bien vendu et ses accessoires, immédiatement ou au moment prévu par le contrat.
• Garantie d’éviction : Assure à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue contre les troubles du vendeur et certains troubles de droit émanant des tiers.
• Garantie légale de conformité : Impose au vendeur professionnel de répondre des défauts de conformité des biens meubles corporels, contenus numériques et services numériques vendus à un consommateur.

★ À maîtriser

📌 Le vendeur doit délivrer la chose dans l’état où elle se trouve au moment de la vente, conformément aux stipulations contractuelles et avec ses accessoires destinés à son usage perpétuel.

• En cas d’inexécution de la délivrance, l’acheteur peut suspendre sa propre obligation, demander l’exécution forcée, solliciter la résolution ou demander une réduction du prix, ainsi que la responsabilité contractuelle du vendeur.

• La garantie des vices cachés couvre les défauts non apparents, antérieurs au transfert des risques, qui rendent la chose impropre à son usage ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou aurait payé un prix moindre.

• L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans suivant la découverte du vice et dans les vingt ans suivant la vente.

• L’acheteur peut choisir l’action rédhibitoire, qui tend à la résolution de la vente, ou l’action estimatoire, qui lui permet de conserver la chose avec une réduction du prix.

Compléments

📌 La garantie de contenance immobilière s’applique lorsque la contenance mentionnée dans l’acte diffère de la contenance délivrée en raison d’une erreur de mesurage dépassant un vingtième, sauf clause d’exclusion valable.

💡 Astuce mémo

Délivrance = remettre la chose ; garantie = assurer sa possession et son usage

📖 7. Obligations de l’acquéreur

★ À maîtriser

• L’acheteur doit payer le prix selon les modalités prévues au contrat ou, à défaut, au lieu et au moment de la délivrance.

• Le défaut de paiement du prix permet au vendeur de demander la résolution judiciaire de la vente ou de poursuivre le paiement, mais il ne justifie pas la nullité de la vente.

• L’acquéreur doit prendre livraison de la chose vendue et, s’il ne le fait pas, le vendeur peut demander la résolution de la vente ou préférer l’exécution du contrat.

Compléments

📌 L’acheteur peut suspendre le paiement s’il est troublé ou craint de l’être par une action, jusqu’à la cessation du trouble ou la fourniture d’une caution par le vendeur, sauf convention contraire.

• Les frais d’acte et autres accessoires de la vente sont à la charge de l’acquéreur, sauf convention contraire.

💡 Astuce mémo

Payer → prendre livraison → acquitter les frais

📖 8. Régime juridique de l’échange

🔑 Notions clés & Définitions

• Échange : Le contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre, sans prix, tout en restant soumis en principe aux règles de la vente.

★ À maîtriser

📌 Chaque coéchangiste doit délivrer la chose donnée en échange et garantir l’autre contre l’éviction et les vices cachés.

📌 L’échange avec soulte demeure un échange lorsque la somme compense une différence de valeur, mais l’acte peut être requalifié en vente en cas de disproportion de la soulte ou de fraude aux droits du preneur.

Compléments

📌 L’échange immobilier doit être publié au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers.

📌 L’échange ne permet en principe pas l’exercice du droit de préemption du preneur rural ou du locataire d’habitation, mais certains droits de préemption publics restent applicables.

💡 Astuce mémo

Échange = deux biens ; vente = un bien contre un prix

📖 9. Caractéristiques essentielles du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail : Le contrat par lequel une partie procure à l’autre la jouissance d’une chose pendant un certain temps, en contrepartie du paiement d’un prix.

★ À maîtriser

• Le bail peut porter sur toutes sortes de biens meubles ou immeubles et confère en principe au preneur une jouissance exclusive de la chose louée.

• Le loyer doit être réel, déterminé ou déterminable et périodique ; un prix dérisoire équivaut à une absence de prix et empêche la qualification de bail.

• Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, mais les baux perpétuels sont interdits.

• Le bail est un contrat consensuel qui se forme par l’échange des consentements sur ses éléments essentiels, sans remise nécessaire de la chose.

Compléments

• Le loyer peut être payé en espèces ou en nature, notamment par l’exécution de travaux importants, si cette prestation constitue la contrepartie de la jouissance.

📌 La perte totale de la chose louée met fin au bail, tandis que la perte partielle permet au preneur de demander une diminution du loyer ou la résiliation du contrat.

📌 La mort du bailleur ou du preneur ne met pas fin au bail, et la vente du bien loué est en principe sans effet sur le contrat à l’égard du locataire.

💡 Astuce mémo

JPD : Jouissance, Prix, Durée

📖 10. Formation et obligations du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de bail : Contrat consensuel formé par l’échange des consentements sur la chose, le prix et la durée, sans remise nécessaire du bien.

★ À maîtriser

• La cotitularité légale du bail d’habitation appartient de plein droit aux époux et aux partenaires pacsés qui en font conjointement la demande, tandis que les concubins en sont exclus.

• Pour un bail verbal non exécuté, la preuve par témoins et présomptions est exclue entre les parties, tandis que l’aveu et le serment décisoire sont admis ; dès le commencement d’exécution, la preuve par témoins ou présomptions devient recevable.

• Le bailleur doit délivrer le bien conformément à sa destination, avec ses accessoires et en bon état de réparations, conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil.

• Pendant le bail, le bailleur doit entretenir le bien pour le maintenir conforme à sa destination et réparer les accidents et incidents qui ne résultent pas de l’usure normale, sauf aménagement contractuel valable.

📌 Le bailleur garantit les troubles de droit causés par des tiers revendiquant un droit sur le bien, tandis que les troubles de fait causés par des tiers sont en principe supportés par le locataire, sauf faute du bailleur.

📌 Le preneur doit payer le loyer, user raisonnablement du bien conformément à sa destination, le conserver et le restituer en fin de bail.

Compléments

📌 La conclusion ou le renouvellement d’un bail constitue en principe un acte d’administration, mais peut être qualifié d’acte de disposition en raison de l’importance des droits accordés au preneur ou de l’affectation du bien, notamment pour les baux commerciaux et ruraux.

💡 Astuce mémo

Consentement → capacité → preuve → obligations

📖 11. Régime et cessation du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Congé : Acte unilatéral par lequel une partie met fin à un bail à durée indéterminée, sans acceptation nécessaire du destinataire.

★ À maîtriser

📌 La perte totale de la chose louée entraîne de plein droit la résiliation du bail, tandis qu’en cas de perte partielle le preneur peut demander la résiliation ou une diminution du loyer sans dommages-intérêts.

• À l’arrivée du terme d’un bail à durée déterminée, le bail expire sans congé ; un maintien dans les lieux accepté par le bailleur entraîne une tacite reconduction et la formation d’un nouveau bail à durée indéterminée.

📌 La vente de la chose louée entraîne la transmission du bail à l’acquéreur lorsque le bail a date certaine ou est authentique, sous réserve des règles particulières et de son opposabilité au tiers acquéreur.

Compléments

📌 Le décès du bailleur ou du preneur ne résout pas le bail, qui est transmis aux héritiers sauf clause contraire ou régime spécial applicable.

💡 Astuce mémo

Perte, terme ou congé → fin du bail

📖 12. Qualification du prêt à usage

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt à usage : Contrat par lequel le prêteur remet gratuitement une chose non consomptible à l’emprunteur, qui peut temporairement l’utiliser et doit restituer la chose elle-même.

📝 Points essentiels

📌 Le prêt à usage est en principe un contrat réel, unilatéral et essentiellement gratuit, tandis que l’avant-projet Stoffel Munck prévoit que le prêt intéressé est consensuel et que le prêt désintéressé reste réel.

📌 L’emprunteur ne peut utiliser la chose qu’en fonction de sa nature ou de la convention et doit en principe en faire un usage personnel, sauf autorisation expresse de la louer ou de la prêter.

💡 Astuce mémo

Prêt à usage : restitution de la chose ; prêt de consommation : restitution par équivalent

📖 13. Obligations du prêt à usage

★ À maîtriser

📌 En cas de perte ou de détérioration du bien prêté, l’emprunteur est présumé responsable et doit prouver l’absence de faute, la force majeure ou la détérioration due au seul usage autorisé.

• Les risques fortuits sont transférés à l’emprunteur dans trois hypothèses:
  • absence de restitution après mise en demeure
  • dépassement de l’usage ou du terme convenu
  • chose estimée lors du prêt sans convention contraire

📌 La restitution du prêt à usage se fait en nature à l’arrivée du terme, mais le juge peut l’ordonner avant le terme si le prêteur éprouve un besoin pressant et imprévu de la chose.

Compléments

📌 Le prêteur doit rembourser les dépenses de conservation nécessaires, extraordinaires et urgentes que l’emprunteur ne pouvait pas lui signaler préalablement.

📌 Le prêteur répond des défauts cachés de la chose lorsqu’il les connaissait et n’en a pas averti l’emprunteur, sans qu’il s’agisse d’une garantie générale des vices cachés.

💡 Astuce mémo

Usage → conservation → restitution

📖 14. Prêt de consommation

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt de consommation : Contrat par lequel le prêteur remet une chose consomptible et fongible à l’emprunteur, qui en devient propriétaire et doit restituer une chose de même espèce et qualité.

★ À maîtriser

• Le prêt de consommation peut être gratuit ou onéreux, et les parties peuvent stipuler des intérêts pour un prêt d’argent, de denrées ou d’autres choses mobilières.

• Un prêt de consommation consenti par un professionnel est consensuel, tandis qu’un prêt consenti par un non-professionnel est réel et exige la remise de la chose pour être formé.

• Dans un prêt d’argent, le taux d’intérêt conventionnel et le taux effectif global doivent être mentionnés par écrit ; une omission ou une erreur du TAEG peut entraîner la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge.

• L’emprunteur doit restituer au terme convenu la même quantité et qualité de choses, ou leur valeur s’il est impossible de les restituer, et il doit payer les intérêts lorsqu’ils sont prévus.

Compléments

📐 Formule — Pour un prêt d’argent, l’obligation de restitution correspond à la somme nominale énoncée au contrat, selon le principe du nominalisme monétaire : $S_{remboursée}=S_{contractuelle}$.

💡 Astuce mémo

Chose consomptible transférée à l’emprunteur, puis restituée par équivalent

📖 15. Éléments caractérisant le dépôt

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de dépôt : Acte par lequel une personne reçoit la chose d’autrui pour la garder et la restituer en nature.

★ À maîtriser

• Le dépôt est un contrat réel qui ne se forme qu’au moment de la remise réelle ou fictive de la chose déposée.

• Le dépositaire doit conserver la chose dans l’intérêt du déposant sans en faire usage, tandis que le prêteur à usage peut utiliser la chose remise.

• Le dépositaire doit restituer identiquement la chose reçue, sauf en cas de destruction par force majeure, de dépôt irrégulier ou de vente de bonne foi par les héritiers du dépositaire.

Compléments

• Le dépôt porte uniquement sur des choses mobilières, qui peuvent être corporelles, incorporelles ou fongibles.

💡 Astuce mémo

Remise → garde → restitution

📖 16. Formation et obligations du dépôt

★ À maîtriser

📌 Le dépôt volontaire doit être prouvé par écrit lorsque la valeur de la chose déposée excède 1 500 euros, tandis que la preuve du dépôt nécessaire est libre.

📌 Le déposant doit rembourser les dépenses de conservation et indemniser les pertes occasionnées par le dépôt, et il doit verser une rémunération lorsque le dépôt est onéreux.

• La responsabilité du dépositaire en cas de perte ou de détérioration repose sur une faute présumée, dont il peut s’exonérer en prouvant son absence de faute, sauf force majeure.

📌 Le dépositaire doit restituer la chose à première demande du déposant, même si le contrat avait prévu une durée déterminée.

Compléments

📌 Le dépositaire dispose d’un droit de rétention jusqu’au paiement intégral de ce qui lui est dû à raison du dépôt.

• Pour les objets introduits dans l’hôtel, la responsabilité de l’hôtelier est limitée à cent fois le prix de la location du logement par journée, sauf faute de l’hôtelier ou des personnes dont il répond.

💡 Astuce mémo

Dépôt volontaire écrit, dépôt nécessaire prouvé librement

📖 17. Qualification du contrat d’entreprise

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat d’entreprise : Cass. 1re civ., 19 févr. 1968 — Convention par laquelle une personne charge un entrepreneur d’exécuter, de manière indépendante, un ouvrage matériel ou intellectuel moyennant rémunération.

★ À maîtriser

📌 Lorsque le professionnel réalise un travail spécifique selon les indications particulières du client, le contrat est une entreprise, tandis que la fourniture de produits aux caractéristiques déterminées à l’avance relève de la vente.

📌 Le contrat d’entreprise est en principe onéreux, mais l’absence de rémunération caractérise une convention d’assistance bénévole, sauf si la mission confiée à un professionnel est présumée rémunérée.

Compléments

📌 Le contrat d’entreprise se distingue du dépôt, qui consiste à conserver et restituer la chose d’autrui, et du mandat, qui porte sur des prestations juridiques réalisées au nom et pour le compte du mandant.

💡 Astuce mémo

Entrepreneur indépendant, salarié subordonné

📖 18. Conclusion et exécution de l’entreprise

🔑 Notions clés & Définitions

• Réception : Acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
• Mandat : Contrat par lequel le mandant donne au mandataire le pouvoir de faire quelque chose en son nom et pour son compte.

📝 Points essentiels

• Le contrat d’entreprise est consensuel et se forme par le seul échange des volontés, même si un écrit est requis dans certaines relations professionnelles ou de consommation.

• Le prix du contrat d’entreprise peut être seulement déterminable lors de sa formation, tandis que le marché à forfait fixe un prix ferme et définitif.

• Les prestations matérielles relèvent généralement d’une obligation de résultat, tandis que les prestations intellectuelles relèvent généralement d’une obligation de moyens.

• Le maître de l’ouvrage peut obtenir la suspension de sa propre obligation, l’exécution forcée, une réduction du prix, la résolution ou la réparation en cas d’inexécution, selon l’article 1217 du Code civil.

• La réception fixe le point de départ des garanties, rend le prix exigible, transfère les risques au maître de l’ouvrage et couvre les défauts apparents non signalés par des réserves.

• Le mandant est la personne représentée qui donne le pouvoir, tandis que le mandataire est la personne qui reçoit ce pouvoir et représente le mandant.

📌 Le mandataire doit accomplir sa mission de manière loyale et diligente, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle.

• Le contrat d’entreprise peut s’éteindre par: l’exécution correcte du contrat, le décès de l’entrepreneur, la résolution pour inexécution ou perte de la chose, la résiliation unilatérale

📌 Selon l’article 1794 du Code civil, le maître de l’ouvrage qui prend l’initiative de la rupture doit indemniser l’entrepreneur.

• La représentation peut être:

  • légale
  • judiciaire
  • conventionnelle

• La représentation est parfaite lorsque le mandataire agit au nom et pour le compte du mandant, tandis qu’elle est imparfaite lorsqu’il agit pour le compte du mandant mais en son nom propre.

• Le mandat est en principe consensuel et peut être conclu par acte authentique, acte sous seing privé, lettre ou verbalement ; son acceptation peut être expresse ou tacite.

• Un mandat général ne confère que le pouvoir d’accomplir des actes conservatoires ou d’administration, tandis qu’un pouvoir expressément donné permet seulement les actes visés et leurs accessoires, y compris des actes de disposition.

• Le mandataire doit exécuter sa mission conformément aux instructions et aux pouvoirs reçus, avec loyauté, sans dépassement ni détournement de pouvoir.

💡 Astuce mémo

Réception → garanties, exigibilité du prix et transfert des risques

📊 Tableaux de synthèse

Promesses préparatoires à la vente

Comparaison vente et échange