★ À maîtriser
📌 Les règles générales s’appliquent à tous les contrats, tandis que les règles spéciales sont propres à une catégorie et complètent les règles générales selon ses caractéristiques.
📌 En cas de conflit entre une règle spéciale et une règle générale, la règle spéciale prime la règle générale.
📌 Un contrat nommé est prévu et réglementé par la loi, qui lui donne un nom et un régime préconstitué, tandis qu’un contrat innommé ne fait l’objet d’aucune réglementation spéciale, même s’il porte un nom d’usage.
Compléments
📌 L’expression « contrats spéciaux » est trompeuse : ce sont les règles qui sont spéciales, car tout contrat est particulier et aucun contrat général n’existe.
Les règles générales valent pour tous les contrats ; les règles spéciales visent une catégorie.
★ À maîtriser
📌 L’interprétation détermine le sens du contrat, tandis que la qualification rattache son contenu à une catégorie juridique.
📌 Selon l’article 1188 du Code civil, le juge recherche d’abord la commune intention des parties plutôt que le sens littéral des termes, puis, si elle ne peut être déterminée, le sens qu’une personne raisonnable placée dans la même situation aurait donné au contrat.
La qualification unitaire soumet l’ensemble du contrat à une seule catégorie, déterminée en premier lieu par l’obligation caractéristique sans laquelle les parties n’auraient pas contracté.
L’accessoire quantitatif retient comme principal l’élément de plus grande valeur économique, tandis que l’accessoire qualitatif identifie l’élément affecté au service de l’opération principale.
Lorsque plusieurs obligations sont également importantes, la qualification se fonde sur l’économie générale du contrat et sur le but commun poursuivi par leur ensemble.
La qualification distributive applique des régimes différents à des parties distinctes du contrat, tandis que la qualification cumulative applique simultanément deux qualifications à l’ensemble du contrat.
🔄 La méthode de qualification suit quatre étapes :
Compléments
📌 L’obligation de payer une somme d’argent n’est pas une prestation caractéristique, car elle est présente dans presque tous les contrats et ne distingue donc pas leur opération essentielle.
Les prestations caractéristiques citées sont : le transfert de propriété contre un prix pour la vente, la jouissance contre un prix pour le bail, la conservation et la restitution pour le dépôt, le transfert gratuit pour la donation, le travail indépendant rémunéré pour l’entreprise, l’usage gratuit suivi de restitution pour le prêt à usage, la représentation pour le mandat
L’accessoire qualitatif est plus convaincant que l’accessoire quantitatif parce qu’il respecte la finalité réelle du contrat, mais la qualification unitaire peut échouer lorsque les obligations sont trop complexes ou que la simplification conduit à un régime inadapté.
La location d’un appartement meublé reste un bail, car la fourniture des meubles est accessoire à la jouissance du logement.
Le garagiste qui répare un véhicule et remplace des pièces conclut un contrat d’entreprise, car les pièces servent l’opération principale de réparation.
Prestation caractéristique → obligations principales → économie générale → dépeçage.
★ À maîtriser
📌 Le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties et restitue au contrat sa véritable qualification afin de lui appliquer le régime correspondant.
Compléments
📌 Une erreur de qualification résulte d’une désignation inexacte du contrat, tandis qu’une qualification mensongère est choisie artificiellement pour échapper à une règle impérative ou à des conséquences fiscales.
La jurisprudence concilie les textes contradictoires ou redondants, comble les lacunes de la loi et sert de relais normatif à certaines autorités administratives indépendantes.
La pratique contractuelle crée de nouvelles figures contractuelles et produit une norme obligatoire pour les personnes qui y ont participé.
Les sources supranationales comprennent : les conventions internationales, le droit de l’Union européenne, la Convention européenne des droits de l’homme
📌 Les directives d’harmonisation minimale permettent aux États d’adopter des règles plus protectrices, tandis que les directives d’harmonisation totale ne leur laissent plus de marge.
Depuis 2008, l’effet horizontal de la Convention européenne des droits de l’homme est rattaché à son article 1er, par la théorie des obligations positives imposées aux autorités étatiques.
La liberté de choisir son cocontractant est limitée par l’interdiction des critères discriminatoires et des excès de curiosité, notamment dans les entretiens d’embauche et la sélection des candidats locataires.
★ À maîtriser
Compléments
Le droit romain envisageait les contrats à travers les actions qu’ils permettaient d’intenter et les contrats innommés ne produisaient pas d’effet contractuel, hormis la possibilité d’obtenir la restitution de ce qui avait été fourni.
Au Moyen Âge et sous l’Ancien Régime, le droit canonique contribue à l’affirmation du consensualisme, selon lequel le contrat se forme par le seul échange des consentements.
Depuis le XIXe siècle, l’essor des échanges, accéléré après 1945 par la production et la consommation de masse, augmente le volume et la variété des contrats.
L’avant-projet Henri Capitant de 2020 proposait un droit des obligations spéciales regroupant des règles communes à plusieurs contrats, notamment celles relatives à la délivrance, la conservation, la réception et l’entretien.
L’avant-projet reposait sur quatre axes :
La loi du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique a été promulguée sans habiliter le gouvernement à réformer le droit des contrats spéciaux par ordonnance.
★ À maîtriser
Le bail transfère la jouissance d’un bien contre un loyer, tandis que le prêt à usage transfère gratuitement la jouissance d’une chose à charge de la restituer après usage.
Le prêt de consommation porte sur une chose consomptible dont l’emprunteur restitue un équivalent, et il est onéreux lorsqu’il comporte des intérêts.
L’entrepreneur exécute un travail de façon indépendante sans représenter son client, tandis que le mandataire accomplit des actes juridiques au nom et pour le compte du mandant.
Compléments
📌 La vente et l’échange sont des contrats onéreux translatifs de propriété, tandis que la donation est translatif de propriété à titre gratuit.
Le dépôt oblige le dépositaire à garder la chose d’autrui et à la restituer en nature, et il est en principe gratuit.
La transaction met fin à une contestation née ou à naître par des concessions réciproques, tandis que l’arbitrage soumet un litige existant à un tribunal arbitral et que le compromis doit être écrit.
Le prêt à usage restitue la chose ; le prêt de consommation restitue un équivalent.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise à l’acheteur dès l’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’est pas livrée et le prix pas payé.
Compléments
La vente est le contrat qui a servi de modèle à l’élaboration de la théorie générale des obligations et demeure le contrat le plus utilisé.
Selon l’article 1128 du Code civil, la validité de tout contrat exige le consentement des parties, leur capacité et un contenu licite et certain.
Pour une vente à distance ou conclue à domicile par un professionnel, le consommateur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours, qui court de la réception du bien à distance et de l’accord de vente à domicile.
Si le consommateur n’a pas été informé de son délai de rétractation, celui-ci est prolongé d’un an et, pendant le délai, il ne supporte que les frais d’envoi.
★ À maîtriser
📌 Dans une promesse unilatérale, le promettant-vendeur s’oblige à vendre tandis que le bénéficiaire reste libre d’accepter ou de refuser dans le délai d’option ; dans une promesse synallagmatique, vendeur et acquéreur s’obligent réciproquement à vendre et acheter, mais retardent la formation définitive jusqu’à un événement futur.
📌 La promesse unilatérale est un contrat dont le bénéficiaire accepte le principe de l’engagement sans s’obliger à acheter, tandis que l’offre est un acte unilatéral exprimant une seule volonté.
Compléments
📌 La promesse unilatérale doit être maintenue pendant le délai d’option et est généralement transmissible aux héritiers, tandis que l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, d’un délai raisonnable, et devient caduque au décès du pollicitant.
Dans la promesse, seul le promettant s’engage ; dans l’offre, une seule volonté est exprimée.
★ À maîtriser
📌 Avant la levée de l’option, la vente n’est pas formée, le promettant demeure propriétaire et le bénéficiaire ne détient qu’un droit personnel contre lui.
📌 La promesse unilatérale de vente est en principe consensuelle, mais celle portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce ou un droit au bail doit être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours de sa conclusion, sous peine de nullité absolue selon l’article 1589-2 du Code civil.
La levée de l’option manifeste le consentement du bénéficiaire à la vente et la forme sans rétroactivité ; elle doit respecter les formes prévues au contrat ou, à défaut, être clairement portée à la connaissance du promettant.
Pendant la durée de l’option, le promettant doit maintenir son consentement et s’abstenir de tout acte nuisant à l’exécution de la promesse, notamment de vendre le bien à un tiers.
Selon l’article 1124, alinéa 2, du Code civil, la révocation de la promesse pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat promis et permet son exécution forcée en nature.
Selon l’article 1124, alinéa 3, du Code civil, le contrat conclu avec un tiers en violation de la promesse est nul si ce tiers connaissait l’existence de celle-ci.
Compléments
📌 Le promettant doit avoir la capacité de vendre à la date de la promesse, tandis que la capacité du bénéficiaire s’apprécie au jour de la levée de l’option.
📌 Si le bénéficiaire ne lève pas l’option expressément ou laisse expirer le délai, la promesse devient caduque, le droit d’acquérir est perdu et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant.
📌 La cession de la promesse de vente obéit aux règles des articles 1216 et suivants du Code civil relatives à la cession de contrat.
📌 Si le promettant conclut le contrat avec un tiers de bonne foi et que ce contrat ne peut être annulé, le bénéficiaire peut demander des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle du promettant.
★ À maîtriser
🔄 La mise en œuvre du pacte suit ces étapes :
Dans le pacte de préférence, le promettant ne consent pas au contrat futur et s’engage seulement à proposer en priorité s’il décide de contracter, tandis que dans la promesse unilatérale il s’engage fermement à vendre.
En cas de violation du pacte, le bénéficiaire peut toujours demander des dommages-intérêts au promettant au titre de sa responsabilité contractuelle.
Si le tiers connaissait l’existence du pacte et savait que le bénéficiaire entendait s’en prévaloir, celui-ci peut demander la nullité du contrat conclu avec le tiers ou sa substitution à ce tiers dans le contrat.
Compléments
📌 Le pacte de préférence peut préparer une vente ou un autre contrat, tandis que la promesse de vente porte sur la vente d’un bien.
📌 Le pacte de préférence crée une obligation de ne pas proposer en premier à autrui, alors que la promesse de vente comporte un engagement ferme de vendre.
📌 L’action interrogatoire est une faculté pour le tiers, non une obligation ; son abstention ne suffit donc pas à établir sa mauvaise foi et la preuve de la double connaissance reste lourde pour le bénéficiaire.
Le pacte oblige à proposer d’abord ; la promesse engage à vendre.
★ À maîtriser
📌 La vente à la dégustation constitue un avant-contrat, tandis que la vente à l’essai est une vente sous condition suspensive.
📌 Lorsque l’acheteur agrée la marchandise, la vente se forme et devient irrévocable ; le transfert de propriété se réalise au moment de l’agrément et au lieu convenu pour la dégustation.
Compléments
Selon l’article 1587 du Code civil, pour le vin, l’huile et les autres choses que l’usage conduit à goûter avant achat, il n’y a pas de vente tant que l’acheteur ne les a pas goûtées et agréées.
La vente à la dégustation suppose que l’acheteur se soit réellement réservé la faculté d’agréer, car la jurisprudence admet difficilement l’existence d’un usage de dégustation.
Le vendeur doit donner à l’acquéreur les moyens de déguster la marchandise, notamment en la transportant au lieu convenu pour la dégustation.
L’acquéreur doit procéder à la dégustation et engage sa responsabilité s’il ne le fait pas.
Lorsque l’acheteur refuse la marchandise, la vente n’est pas conclue et le vendeur ne peut contester le refus, car l’agrément est discrétionnaire.
★ À maîtriser
📌 La condition suspensive subordonne la naissance de l’obligation à la réalisation de l’événement, tandis que la condition résolutoire met fin à une obligation déjà née si l’événement se réalise.
Compléments
L’article 1584 du Code civil prévoit que la vente peut être pure et simple, soumise à une condition suspensive ou résolutoire, ou porter sur deux ou plusieurs choses alternatives.
La condition est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation.
La réalisation d’une condition ne doit pas dépendre de la seule volonté du débiteur, sous peine d’être potestative.
La réalisation d’une condition suspensive rend l’obligation pure et simple à la date de cette réalisation ; le contrat est déjà formé.
La réalisation d’une condition résolutoire entraîne l’anéantissement rétroactif de l’obligation.
La condition de validité du contrat, comme le consentement, la capacité ou le contenu, est un élément essentiel, tandis que la condition-mod alité est un élément supplémentaire subordonnant la naissance ou la disparition de l’obligation.
Un accord futur sur le prix ne peut pas être érigé en condition d’une vente déjà conclue, car sans accord sur un élément essentiel les parties sont encore en pourparlers.
Suspensive : l’obligation naît ; résolutoire : l’obligation disparaît.
★ À maîtriser
Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsque les deux parties consentent réciproquement sur la chose et sur le prix.
La promesse synallagmatique vaut déjà vente, dont seule l’exécution peut être différée, tandis que la promesse unilatérale ne crée d’obligation qu’à la charge du promettant et confère une option au bénéficiaire.
Le terme suspensif retarde l’exécution d’une vente déjà formée, tandis que la condition suspensive retarde la formation même du contrat.
Compléments
Lorsque la vente est assortie d’un terme suspensif, les obligations existent déjà et leur exécution est différée, par exemple jusqu’à la réitération par acte authentique ou au paiement complet du prix.
Si une partie refuse de signer l’acte authentique alors que la vente est formée, l’autre peut demander l’exécution forcée ou la résolution de la vente pour inexécution.
Si la condition suspensive se réalise, le contrat est formé à cette date ; les parties ne peuvent prévoir la rétroactivité de ses effets, notamment du transfert de propriété, que par une stipulation expresse.
Si la condition suspensive défaille, la vente est caduque.
Si les parties ont fait de la réitération authentique un élément de formation de la vente, elles n’ont conclu qu’un projet de vente donnant lieu à une obligation de signer, dont l’inexécution se résout en dommages-intérêts.
Si la réitération authentique n’est qu’une modalité d’exécution, la vente est déjà formée et le refus de signer n’empêche pas l’exécution des obligations contractuelles.
Lorsque la vente est formée mais qu’une partie refuse de signer l’acte authentique, la partie lésée peut poursuivre l’exécution forcée sous astreinte pour obtenir un jugement valant acte de vente, ou demander la résolution pour inexécution avec dommages-intérêts.
Terme : vente déjà formée, exécution différée ; condition : formation différée.
★ À maîtriser
Selon l’article 1588 du Code civil, la vente faite à l’essai est toujours présumée conclue sous condition suspensive.
La vente à l’essai est une vente sous condition, tandis que la vente à la dégustation est une promesse unilatérale et ne forme la vente qu’à l’agrément.
Dans la vente à l’essai, les résultats sont objectivement définis et le vendeur peut contester le jugement de l’acheteur en prouvant les qualités requises, tandis que l’agrément dans la vente à la dégustation est discrétionnaire et ne peut être contesté par le vendeur.
Compléments
📌 L’acquéreur doit procéder à l’essai dans le délai fixé par le contrat ou résultant des usages ; s’il refuse, le vendeur peut le mettre en demeure d’essayer ou réclamer des dommages-intérêts pour inexécution.
📌 Après l’essai, l’acquéreur doit faire connaître sa décision au vendeur et acquérir la chose en payant le prix si l’essai est satisfaisant.
Dégustation : agrément discrétionnaire ; essai : résultats objectivement contrôlables.
★ À maîtriser
Selon l’article 1583 du Code civil, un accord verbal sur la chose et le prix suffit en principe à former la vente, qui est consensuelle.
Un écrit ad probationem sert à prouver la vente, tandis qu’un écrit ad validitatem est une condition de validité du contrat.
La publication foncière exige un acte authentique ; sans cet acte, le transfert de propriété immobilier est inopposable aux tiers, mais la vente reste valable entre les parties.
Compléments
📌 L’article 1112-1 du Code civil oblige chaque partie à communiquer à l’autre toute information dont l’importance est déterminante pour son consentement, ce qui rend l’écrit utile pour prouver l’exécution de cette obligation.
Les articles R.261-25 à R.261-27 du Code de la construction et de l’habitation imposent un écrit ad validitatem pour le contrat préliminaire de vente d’immeuble à construire.
Le défaut de formalisme peut entraîner :
📌 Pour rendre l’acquéreur propriétaire à l’égard des tiers, la vente immobilière doit être publiée au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.
📌 La promesse unilatérale immobilière doit être enregistrée dans les 10 jours conformément à l’article 1589-2 du Code civil, à peine de nullité absolue.
★ À maîtriser
Pour être valable, la vente doit porter sur une chose dans le commerce juridique, existante, appropriable et déterminée.
Selon l’article 1601, alinéa 1, du Code civil, si la chose a péri en totalité au moment de la vente, celle-ci est nulle pour absence d’objet et défaut de contrepartie.
Si seule une partie de la chose a péri, l’acquéreur peut abandonner la vente ou conserver la partie subsistante en faisant déterminer le prix par ventilation proportionnelle.
La vente aléatoire porte sur une chose qui apparaîtra vraisemblablement sans certitude absolue, tandis que la vente cumulative oblige le vendeur à faire exister la chose.
L’article 1599 du Code civil prévoit que la vente de la chose d’autrui est nulle.
📌 Un corps certain est individuellement désigné et identifié dans le contrat, tandis qu’une chose de genre est déterminée par son nombre, son poids ou sa mesure et peut être remplacée par une chose équivalente.
📌 Le prix doit exister et être déterminé ou déterminable ; sans prix, il n’y a pas de vente, car le prix distingue notamment la vente de la donation et constitue l’objet de l’obligation de l’acheteur.
Compléments
📌 Les éléments du corps humain sont hors commerce et ne peuvent pas être vendus ; une opération portant sur un service plutôt que sur un bien relève d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat sui generis, faute de transfert de propriété.
📌 La perte totale antérieure ou concomitante à la vente relève de la nullité pour absence d’objet, tandis que la perte fortuite postérieure à la formation relève de la théorie des risques.
📌 Les ventes de choses futures sont admises par l’article 1163 du Code civil, notamment pour des récoltes futures ou des immeubles à construire.
La cession de droits successoraux futurs et la cession globale des œuvres futures d’un artiste sont interdites.
Dans la vente aléatoire, l’acheteur doit le prix quel que soit le résultat de l’opération, tandis que dans la vente cumulative la vente est parfaite à l’achèvement de la chose et le transfert de propriété et des risques intervient alors.
Si la chose promise dans une vente cumulative ne voit jamais le jour, le contrat n’est ni annulé ni caduc : le vendeur a inexécuté son obligation et engage sa responsabilité contractuelle, et l’acheteur peut demander la résolution.
La nullité sanctionne un défaut existant dès la formation du contrat et entraîne son anéantissement rétroactif, tandis que la caducité frappe un contrat valablement formé dont un élément essentiel disparaît après sa conclusion et ne produit d’effet que pour l’avenir.
La résolution sanctionne l’inexécution d’un contrat valablement formé, tandis que la nullité sanctionne un défaut de validité présent dès la formation du contrat.
★ À maîtriser
📌 Le prix d’une vente doit consister en une somme d’argent, ce qui distingue la vente de l’échange et de l’apport en société, dont la contrepartie n’est pas un prix.
📌 Selon l’article 1591 du Code civil, le prix doit être déterminé et désigné par les parties ; il est en principe librement fixé lors de la formation du contrat, sauf fixation autoritaire par les pouvoirs publics, notamment pour le prix de l’électricité.
Le prix peut être déterminable notamment par : un tarif à l’unité ou à la mesure dans une vente en bloc de chose future, un indice appliqué à une somme de départ au moment de la livraison, une redevance proportionnelle aux résultats d’exploitation, notamment pour une cession de droits d’auteur
Selon l’article 1592 du Code civil, les parties peuvent confier la fixation du prix à un tiers qui agit comme leur mandataire commun et doit être indépendant des parties.
Le prix fictif est un prix inscrit dans l’acte apparent mais que les parties prévoient, par contre-lettre, de ne pas payer, tandis que le prix dissimulé est un prix supérieur prévu par contre-lettre à celui qui figure dans l’acte apparent.
La vente à prix fictif est nulle pour absence de prix réel et peut être requalifiée en donation déguisée si l’intention libérale du vendeur est établie.
La vente à prix dissimulé est en principe valable et les rapports entre les parties sont régis par la contre-lettre ; les tiers peuvent se prévaloir de l’acte apparent ou de l’acte secret.
Compléments
📌 La jurisprudence admet qu’un prix principalement monétaire soit complété par des obligations de faire ou de donner au bénéfice du vendeur ; l’exigence porte sur le quantum monétaire, non sur les modalités de paiement.
Le prix peut être payé par compensation ou par dation en paiement, lorsque le créancier accepte de recevoir une chose différente de celle qui était due.
Le prix doit être déterminable au moment de la vente et le juge ne peut pas procéder lui-même à sa fixation.
Le prix fixé par le tiers s’impose aux parties et au juge, sauf erreur grossière.
Si le tiers refuse ou ne parvient pas à estimer le prix, la vente est en principe nulle, sauf désignation d’un tiers de substitution ou estimation par un autre tiers, solution consacrée par la loi du 19 juillet 2019.
La faute du tiers mandataire commun dans l’évaluation du prix engage sa responsabilité contractuelle envers la partie lésée.
Un prix laissé à l’arbitraire d’une partie ne satisfait pas à l’exigence de détermination ; dans un contrat-cadre, un prix catalogue imposé unilatéralement peut toutefois être contesté au stade de l’exécution si un faisceau de circonstances révèle un abus, notamment un prix excessif, un déséquilibre ou une intention de nuire.
L’article 1202 vise les ventes de :
La vente exige de l’argent ; l’échange repose sur une contrepartie différente.
★ À maîtriser
Selon l’article 1674 du Code civil, le vendeur d’un immeuble lésé de plus de sept douzièmes dans le prix peut demander la rescision de la vente, même s’il y a renoncé expressément ou a déclaré donner la plus-value.
L’action en rescision pour lésion suppose une vente immobilière cumulative qui ne soit pas une vente judiciaire obligatoire ; elle est donc exclue pour une donation, un apport en société, un échange, une cession de parts sociales immobilières, une vente aléatoire comme une vente à rente viagère ou avec réserve d’usufruit, d’usage ou d’habitation, et une vente sur saisie judiciaire.
La lésion de plus de sept douzièmes correspond à un prix de vente inférieur aux cinq douzièmes de la valeur de l’immeuble.
Selon l’article 1681, alinéa 1, du Code civil, si l’action en rescision est admise, l’acheteur peut rendre l’immeuble et récupérer le prix payé, ou le conserver en payant le supplément du juste prix après déduction du dixième du prix total.
🔄 Le calcul du complément de prix suit quatre étapes :
📌 Le vendeur professionnel est présumé irréfragablement connaître les défauts de la chose vendue et est donc toujours de mauvaise foi.
Compléments
📌 Selon l’article 1675 du Code civil, l’immeuble doit être estimé au jour de la vente, en fonction de son état et de sa valeur à cette date.
Selon Cass. 3e civ., 30 mars 2011, en présence d’une promesse synallagmatique, même sous condition suspensive, la lésion s’apprécie à la date de signature de la promesse, qui marque la rencontre des volontés, et non à la date de réalisation de la vente.
Selon l’article 1676 du Code civil, l’action en rescision pour lésion doit être exercée dans les deux ans à compter du jour de la vente.
L’option appartient à l’acheteur et non au vendeur ; l’acheteur l’exerce dans le délai fixé par la décision ayant admis la lésion ou, à défaut, dans un délai raisonnable apprécié souverainement par les juges du fond.
Si l’acheteur n’opte pas pour la régularisation, la vente demeure nulle ; s’il exerce l’option, la vente est rétroactivement validée.
Pour le calcul du complément, le supplément du juste prix se fonde sur la valeur réelle de l’immeuble au moment du règlement complémentaire, et le dixième se calcule sur le prix total composé du paiement initial et du complément.
Pour un immeuble valant 120 000 € au jour de la vente et vendu 40 000 €, la lésion dépasse sept douzièmes ; si l’immeuble vaut 240 000 € au jour du paiement, le rapport de lésion est de 8/12, le supplément du juste prix de 160 000 €, le dixième de 20 000 € et le complément dû de 140 000 €.
★ À maîtriser
Le sous-acquéreur reçoit du précédent acquéreur les actions accessoires à la chose, y compris l’action contractuelle dont disposait l’acquéreur initial.
La transmission de l’action suppose que l’acheteur intermédiaire n’ait pas connu le vice lors de son achat initial ; sa connaissance ultérieure ou celle du sous-acquéreur est sans incidence.
Les clauses limitatives ou exclusives de garantie des vices cachés sont inefficaces lorsque le vendeur est professionnel ou de mauvaise foi.
La garantie légale de conformité couvre les biens meubles corporels de consommation, mais exclut les immeubles et les biens ou droits incorporels.
Le vendeur doit livrer au consommateur un bien conforme au contrat ; tout défaut manifesté dans les 24 mois suivant la délivrance d’un bien neuf ou dans les 12 mois suivant celle d’un bien d’occasion est présumé antérieur à la délivrance.
La garantie de conformité est d’ordre public et sont réputées non écrites les conventions qui écartent ou limitent les droits du consommateur pour la vente de biens meubles.
Un bien est conforme s’il présente les caractéristiques convenues ou convient à l’usage spécial porté à la connaissance du vendeur et accepté par lui, et s’il convient à l’usage habituel, correspond à la description donnée et possède les qualités normalement attendues au regard des déclarations publiques du vendeur ou du producteur.
Compléments
Si l’acheteur intermédiaire est professionnel, il est présumé avoir connu le vice lors de l’achat et l’action du sous-acquéreur est alors dirigée contre lui.
La garantie de conformité couvre les défauts connus ou inconnus du vendeur et remplace, dans son champ, la distinction entre vice caché et non-conformité de la chose délivrée.
Le consommateur peut choisir entre les recours de droit commun de la vente et la garantie légale de conformité selon son intérêt, cette dernière pouvant être invoquée subsidiairement à la garantie des vices cachés.
★ À maîtriser
📌 Le bail confère un droit personnel de jouissance temporaire, tandis que la vente transfère la propriété et que l’usufruit constitue un droit réel sur la chose.
Compléments
📌 Le bail procure une jouissance exclusive à titre onéreux, le dépôt confie la détention sans droit d’usage et le prêt à usage permet l’usage sans contrepartie.
📌 Le locataire est un détenteur précaire et ne peut jamais acquérir par usucapion la chose louée.
📌 Le bail peut être combiné à une vente sous la forme d’une location-vente transférant la propriété au terme après paiement intégral des loyers, ou d’une location assortie d’une promesse unilatérale de vente avec option d’achat à prix résiduel.
Le bail donne la jouissance, pas la propriété
★ À maîtriser
📌 L’usufruitier peut consentir seul un bail d’au plus 9 ans ; au-delà, le bail ne s’impose au nu-propriétaire que pour le temps restant de la période de 9 ans en cours à la fin de l’usufruit.
📌 Le bail portant sur la chose d’autrui n’est pas nul, mais il est en principe inopposable au propriétaire ; le preneur doit néanmoins payer le loyer tant qu’il jouit paisiblement des lieux.
Le bail du logement familial est automatiquement cotitularisé par les époux, tandis que les partenaires de PACS ne le cotitularisent que sur demande conjointe.
Le bail peut être conclu verbalement ou par écrit, car il est en principe consensuel ; pour les baux d’habitation, un écrit est imposé mais son absence n’entraîne pas à elle seule la nullité.
Le loyer doit être déterminé ou déterminable et constituer une véritable contrepartie de la jouissance ; un prix dérisoire peut entraîner la nullité ou la requalification en prêt à usage.
Les parties doivent s’accorder sur la chose louée et sa destination ; le locataire ne peut l’utiliser que conformément à l’usage convenu, sous peine de résiliation du bail.
Un bail à durée déterminée prend fin à son terme, tandis qu’un bail à durée indéterminée peut être résilié unilatéralement avec le préavis contractuel ou, à défaut, un délai raisonnable.
Compléments
Le bailleur doit avoir la capacité requise pour un acte d’administration ou, lorsque le bail est assimilé à un acte de disposition, pour un tel acte ; les baux commerciaux ou ruraux et ceux de plus de 9 ans peuvent relever de cette seconde catégorie.
L’usufruitier ne peut donner seul à bail un fonds rural ou un immeuble commercial, industriel ou artisanal sans l’accord du nu-propriétaire, sauf autorisation judiciaire ; le nu-propriétaire peut invoquer la nullité relative.
Les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis peuvent conclure un bail comme acte d’administration, mais un bail commercial ou rural exige l’unanimité.
Un époux peut consentir seul un bail d’au plus 9 ans sur un bien commun, mais le consentement de l’autre époux est requis pour un bail commercial ou rural.
Le bail portant sur la chose d’autrui peut être opposable au propriétaire si celui-ci y a acquiescé, si le bailleur a rétroactivement perdu un titre de propriété ou d’usufruit, ou si le preneur de bonne foi a légitimement cru que le bailleur était propriétaire.
La colocation est la location d’un même logement constituant la résidence principale de plusieurs locataires, par contrat unique ou par contrats séparés, hors époux ou partenaires de PACS lors de la conclusion ; le loyer global est en principe réparti entre eux, mais une clause de solidarité peut être prévue.
Un bail verbal contesté, non exécuté et sans écrit ne peut en principe être prouvé par témoignage, présomption ou commencement de preuve par écrit, sauf en matière de bail commercial où la preuve est libre.
Lorsque le bail verbal a été exécuté, son existence peut être prouvée par tous moyens et le commencement d’exécution, tel que l’occupation ou le paiement accepté des loyers, fait présumer le bail.
La durée d’un bail verbal ne se prouve que par écrit ; à défaut de durée établie, le bail est indéterminé, sauf le bail d’habitation qui est reconduit par périodes de 3 ans.
★ À maîtriser
L’obligation essentielle du bailleur est d’assurer la jouissance paisible de la chose pendant toute la durée du bail, notamment par la délivrance, l’entretien et la garantie.
Le bailleur doit délivrer la chose en bon état et avec les accessoires nécessaires à l’usage convenu, sauf aménagement contractuel ; les baux d’habitation doivent toutefois porter sur un logement décent.
Le bailleur supporte les grosses réparations touchant à la structure ou aux éléments essentiels du bien, tandis que le locataire supporte les réparations locatives, sauf notamment vétusté ou force majeure pour les réparations concernées.
La garantie des vices cachés du bail couvre les vices affectant l’usage attendu, qu’ils soient apparus avant ou après la conclusion et que le bailleur les ait connus ou non, mais elle ne couvre pas les vices apparents.
Le locataire doit subir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées ; au-delà de 21 jours, le loyer est diminué proportionnellement, et le locataire peut résilier si les travaux rendent le logement inhabitable.
Compléments
Le locataire peut suspendre le paiement du loyer pour défaut d’entretien seulement si l’usage conforme de la chose est rendu impossible.
Après mise en demeure, le locataire peut faire exécuter l’obligation d’entretien par un tiers aux frais du bailleur dans un délai et à un coût raisonnables, puis en demander le remboursement ou l’avance en justice.
Si la chose est détruite totalement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si la destruction est partielle, le locataire choisit entre résiliation et poursuite avec réduction proportionnelle du loyer, sans dommages-intérêts.
Si la destruction est imputable au bailleur, une destruction totale entraîne la résiliation avec dommages-intérêts, tandis qu’une destruction partielle permet au locataire d’exiger la reconstitution de la partie détruite.
Le preneur peut obtenir la résiliation ou une diminution du loyer et des dommages-intérêts pour les conséquences du vice ; le bailleur ne s’exonère qu’en prouvant la force majeure.
Le bailleur doit s’abstenir de troubler personnellement la jouissance paisible du locataire, y compris par le fait de ses autres partenaires contractuels, mais l’installation d’un commerçant concurrent dans le même immeuble ne constitue pas en elle-même un trouble sauf clause de non-concurrence ou d’exclusivité.
En cas de revendication d’un droit par un tiers causant un trouble effectif, le locataire peut obtenir une réduction proportionnelle du loyer s’il a dénoncé le trouble au bailleur ; l’éviction totale met fin au bail.
Le bailleur ne garantit pas les troubles de fait causés par des tiers, que le preneur doit poursuivre en son nom personnel, contrairement aux troubles de droit entrant dans la garantie d’éviction.
★ À maîtriser
Le preneur doit user raisonnablement de la chose conformément à sa destination, payer le loyer aux termes convenus et restituer la chose à la fin du bail.
Le locataire doit user de la chose sans abus, notamment sans perturber la tranquillité ou la salubrité des lieux ni causer de troubles de voisinage ; un usage déraisonnable ou contraire à la destination peut entraîner la résiliation.
À la fin du bail, le preneur doit restituer la chose dans l’état indiqué par l’état des lieux ou, à défaut, en bon état de réparations locatives ; il répond des dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance sauf s’il prouve l’absence de faute.
Lorsqu’un immeuble loué est aliéné, le bail est transmis de plein droit et sans rétroactivité à l’acquéreur si le bail a date certaine, est authentique ou a été porté à sa connaissance avant le transfert ; sinon, le locataire peut être expulsé sans indemnité.
La cession de bail par le locataire est permise sauf clause contraire en droit commun, nécessite l’accord écrit du bailleur pour un bail d’habitation et est interdite en matière rurale sauf exception légale ; le cessionnaire devient directement lié au bailleur.
Le bail prend fin à l’arrivée du terme sans reconduction, par résiliation unilatérale s’il est à durée indéterminée ou en raison de l’inexécution d’une partie, judiciairement ou par clause résolutoire.
Compléments
📌 Le locataire répond également des dégradations causées par les personnes de sa maison et ses sous-locataires, mais le bailleur doit établir un préjudice effectif pour obtenir réparation.
Le locataire peut héberger ses proches dans un logement d’habitation et les clauses du bail ne peuvent l’en priver, selon Cass. 3e civ., 6 mars 1996. - CASS.CIV.3e
En cas de continuation du bail après la vente, l’acquéreur devient bailleur, est tenu par les termes du bail initial et bénéficie des garanties accessoires de la créance, tandis qu’une clause excluant la transmission est inopérante pour les baux d’habitation.
La cession de bail remplace le locataire par un cessionnaire, tandis que la sous-location ajoute un sous-contrat sans changer le locataire initial et que le décès du preneur transmet en principe le bail aux héritiers.
La sous-location est en principe valable sans accord préalable du bailleur, mais les baux commerciaux et d’habitation l’interdisent sauf stipulation ou acceptation du bailleur, tandis que l’interdiction est d’ordre public pour les baux ruraux.
Le bailleur peut exercer contre le sous-locataire une action directe en paiement dans la limite du prix de la sous-location dont celui-ci est débiteur au moment de la saisie, sans que les paiements anticipés puissent lui être opposés.
Dans un bail d’habitation, la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer infructueux.
| Critère | Promesse unilatérale | Offre |
|---|---|---|
| Nature | Contrat | Acte unilatéral |
| Révocabilité | Maintenue pendant le délai d’option | En principe révocable à tout moment |
| Décès | Généralement transmissible aux héritiers | Caduque au décès du pollicitant |
| Dimension | Dégustation | Essai |
|---|---|---|
| Nature | Promesse unilatérale de vente | Vente sous condition suspensive |
| Pouvoir de l’acheteur | Agrément discrétionnaire | Appréciation objective et contrôlable |
| Recours du vendeur | Aucun contre le refus | Peut contester l’essai et en exiger la réalisation |
| Formation | Au jour de l’agrément | Vente déjà conclue sous condition |
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