QCM : Vente immobilière et formation du contrat — 67 questions

Explication

Le droit immobilier privé constitue une branche du droit des biens qui encadre les biens immobiliers et leur gestion dans les relations privées. Les règles pénales, commerciales ou fiscales peuvent intervenir dans certains cas, mais elles ne définissent pas ce domaine.

Explication

Les règles spéciales immobilières priment sur le droit commun lorsqu’elles existent. Le droit commun intervient à défaut de règle spéciale, contrairement à l’idée qu’il s’appliquerait avant celle-ci.

Explication

La vente immobilière transfère la propriété d’un immeuble ou d’un droit démembré en contrepartie d’un prix monétaire. La location ne transfère pas la propriété, tandis que la donation est gratuite et l’échange repose sur une contrepartie non monétaire.

Explication

Les immeubles par nature comprennent le sol et ce qui y est incorporé sans pouvoir être déplacé, notamment les bâtiments. Une machine, un meuble ou un véhicule restent des biens mobiliers tant qu’ils ne répondent pas à une autre qualification juridique.

Explication

La vente se caractérise par le transfert de propriété en contrepartie d’un prix monétaire. Une contrepartie en nature correspond à l’échange, tandis que la conservation de la propriété ou sa mise à disposition temporaire renvoie notamment au bail ou au prêt.

Explication

La vente est en principe commutative, mais elle devient aléatoire lorsque l’étendue de la prestation dépend d’une chance de gain ou de perte, comme lors de l’achat d’un usufruit. Le caractère certain des prestations correspond au fonctionnement habituel d’un contrat commutatif.

Explication

La formation de la vente exige le consentement des parties, leur capacité et leur pouvoir de contracter, ainsi qu’un contenu licite et certain. La remise des clés, la publicité ou le paiement comptant peuvent intervenir dans certaines opérations, mais ne constituent pas l’ensemble des conditions posées par l’article 1128.

Explication

La pleine capacité juridique ne suffit pas lorsque le pouvoir de disposer du bien appartient conjointement aux époux : le consentement de l’autre est alors nécessaire. Cette exigence concerne le pouvoir sur le bien, et non une disparition de la capacité de contracter.

Explication

Le droit de préemption permet à son titulaire de prendre la place de l’acquéreur choisi par le vendeur afin d’acheter le bien en priorité. Il ne confère pas une propriété gratuite et ne conduit pas, par lui-même, à l’annulation de toute vente privée.

Explication

La promesse unilatérale donne au bénéficiaire le choix de lever ou non l’option, sans engagement d’achat de sa part. La promesse synallagmatique se distingue parce qu’elle engage réciproquement le vendeur et l’acheteur.

Explication

Dans cette situation, l’enregistrement doit intervenir dans les dix jours, faute de quoi la promesse est nulle. La confusion avec la promesse synallagmatique est erronée, car la règle vise spécifiquement cette promesse unilatérale.

Explication

Le compromis de vente repose sur des engagements réciproques : l’un promet de vendre et l’autre promet d’acheter. Il ne s’agit donc pas d’une simple option laissée à la décision d’un seul bénéficiaire.

Explication

L’acquéreur non professionnel bénéficie en principe d’un délai de dix jours pour se rétracter ou réfléchir à l’achat d’un immeuble à usage d’habitation. Un délai de cinq jours ne correspond pas à la protection prévue par l’article L271-1.

Explication

La vente de la chose d’autrui est en principe sanctionnée par une nullité relative, invocable par l’acquéreur. La nullité absolue concerne notamment la vente d’un bien inexistant, ce qui constitue une situation différente.

Explication

L’acquéreur de bonne foi peut conserver les fruits jusqu’à la découverte du véritable propriétaire et demander des dommages-intérêts. La restitution du seul prix concerne l’acquéreur de mauvaise foi, qui ne bénéficie pas de cette indemnisation.

Explication

L’acte peut produire effet pour la portion indivise de celui qui l’a conclu, mais il est inopposable aux autres indivisaires. Son efficacité sur le bien dépend ensuite du résultat du partage, et non de la seule signature.

Explication

L’identification du bien repose notamment sur sa nature, sa situation, sa contenance et ses références cadastrales, avec le lot de copropriété si nécessaire. Les informations financières ou personnelles peuvent figurer dans l’acte, mais elles ne remplacent pas l’individualisation du bien.

Explication

La vente d’une chose future est admise lorsque le bien peut venir à exister. En revanche, la vente d’un immeuble qui n’existe pas et ne peut pas exister est nulle.

Explication

L’acquéreur dispose d’une alternative : faire annuler la vente ou la maintenir en obtenant une diminution proportionnelle du prix. Il ne peut pas imposer un bien différent ni décider lui-même d’une majoration du prix.

Explication

Un bien hors du commerce ou soumis à une inaliénabilité légale ne peut pas faire l’objet d’une vente valable, de sorte que l’acte est nul. Une simple réduction du prix ne peut pas régulariser l’interdiction de vendre.

Explication

La clause est valable si elle est limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Une interdiction perpétuelle ne satisfait pas l’exigence de temporalité prévue par l’article 900-1 du Code civil.

Explication

Le prix doit être déterminé ou déterminable, réel et sérieux pour que la vente soit valable. Un prix non déterminé ou non déterminable entraîne la nullité de la vente, sans qu’une intervention judiciaire puisse suppléer cette exigence.

Explication

Le prix dérisoire est tellement disproportionné par rapport à la valeur du bien qu’il peut entraîner la nullité absolue, alors que le prix lésionnaire correspond à un déséquilibre grave mais partiel. La lésion ne se confond donc ni avec une fraude ni avec une simple erreur d’évaluation.

Explication

L’article 1674 du Code civil permet au vendeur d’un immeuble de demander la rescision lorsque la lésion dépasse sept douzièmes du prix. Les autres seuils ne correspondent pas au régime légal indiqué.

Explication

La dissimulation d’une partie du prix est interdite par l’article 1202 du Code civil et entraîne une nullité absolue, à laquelle peuvent s’ajouter des sanctions fiscales ou pénales. Elle ne se réduit donc pas à une simple correction financière.

Explication

L’identification d’une personne morale repose notamment sur son siège, son numéro d’immatriculation et l’identité de son représentant. L’état civil et le domicile relèvent principalement de l’identification d’une personne physique.

Explication

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente ou, lorsqu’elle n’existe pas, à l’acte authentique. Les étapes de la visite, de l’annonce ou de la remise des clés ne constituent pas les échéances prévues par cette règle.

Explication

Pour un logement construit avant 1949, le CREP est valable un an lorsque la concentration de plomb dépasse 1 mg par cm². Une absence de plomb permet en revanche une validité illimitée, ce qui ne s’applique pas à ce résultat positif.

Explication

Le diagnostic amiante concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Les autres réponses décrivent respectivement le plomb, le gaz ou les termites.

Explication

Le diagnostic gaz concerne les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation équipés d’une installation de gaz naturel de plus de quinze ans, et sa validité est de trois ans. L’ancienneté d’une installation électrique relève d’un autre diagnostic.

Explication

Le DPE évalue la performance énergétique d’un immeuble bâti et doit être communiqué dès les annonces de mise en vente. Les autres propositions attribuent au DPE le rôle de diagnostics relatifs au plomb, aux risques ou à la copropriété.

Explication

Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique accompagne le DPE pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classé F ou G. Les classes E puis D deviennent concernées à partir des dates prévues ultérieurement, et les classes A ou B ne sont pas visées.

Explication

L’état des risques est valable six mois et doit être remis dès la première visite du potentiel acquéreur. Il doit ensuite être actualisé lorsque les informations ne sont plus exactes au moment de la promesse ou de la vente, contrairement au DPE dont la fonction est différente.

Explication

L’identification des parties et l’examen des documents cadastraux, hypothécaires, urbanistiques et antérieurs permettent de sécuriser la vente. La publication de l’acte intervient au titre de la publicité foncière et ne remplace pas ces vérifications préalables.

Explication

Le syndic dispose de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation pour former opposition au versement des fonds. Le délai ne court donc pas avant la notification et ne correspond pas au délai général de publicité foncière.

Explication

La vente est valable entre les parties dès leur accord sur la chose et le prix, mais sa publication exige un acte authentique et permet son opposabilité aux tiers. Le paiement ou la remise du bien ne remplissent pas cette fonction de publicité.

Explication

L’acte authentique possède une date certaine, fait foi de son contenu et peut être exécuté sans nouveau procès grâce à sa force exécutoire. La publication et les effets fiscaux ou bancaires ne constituent pas les trois attributs définis ici.

Explication

Les décisions prononçant la résolution, la révocation, la nullité ou la rescision doivent être publiées dans un délai d’un mois. Le délai de trois mois concerne les actes ordinaires, tandis que quatre mois s’appliquent aux attestations notariées.

Explication

En cas de concurrence, le premier titre publié est réputé établir la propriété à l’égard des tiers. La signature, le paiement ou la possession ne remplacent pas ce critère de publicité foncière.

Explication

Les articles 1583 et 1196 du Code civil rattachent le transfert de propriété au seul échange valable des consentements. Le paiement, la livraison et la publication peuvent produire d’autres effets, mais ne constituent pas le moment ordinaire du transfert entre les parties.

Explication

Le transfert de propriété entraîne en principe celui des risques, mais la mise en demeure de livrer maintient les risques à la charge du vendeur. La publication de l’acte ne détermine pas cette exception et aucun partage automatique des risques n’est prévu.

Explication

Lorsque le transfert de propriété est différé par la volonté des parties, la nature de la vente ou une condition, le transfert des risques suit le même régime différé ou conditionnel. Le simple fait de signer ne suffit donc pas à faire supporter immédiatement les risques à l’acquéreur.

Explication

Le vendeur doit délivrer et garantir la chose, et la délivrance implique sa mise à disposition dans un état conforme aux stipulations contractuelles. La publication relève de la publicité foncière et la conservation prolongée n’est pas le contenu principal de cette obligation.

Explication

L’obligation de délivrance exige la remise de l’immeuble conformément à l’état et aux caractéristiques convenus. La garantie des vices cachés concerne plutôt les défauts qui compromettent l’usage du bien, tandis que la possession paisible relève de la garantie d’éviction.

Explication

La délivrance comprend les accessoires de l’immeuble et ce qui a été destiné à son usage perpétuel, sauf exclusion expresse dans l’acte. Les biens exclus par le contrat ne sont donc pas compris, même s’ils peuvent être utiles.

Explication

Le défaut de conformité consiste en une discordance entre l’immeuble livré et les stipulations contractuelles. Le vice affecte l’aptitude du bien à sa destination ou en réduit fortement l’usage, sans qu’une impropriété soit nécessaire pour caractériser une non-conformité.

Explication

L’acquéreur doit mettre le vendeur en demeure avant de demander notamment l’exécution forcée, la résolution, une diminution du prix ou des dommages-intérêts. La saisine directe du juge sans cette démarche ne correspond pas à la procédure indiquée.

Explication

La garantie d’éviction protège l’acquéreur contre les atteintes à sa possession paisible de l’immeuble. Les défauts cachés relèvent d’une garantie distincte, centrée sur l’aptitude du bien à son usage.

Explication

La garantie du fait personnel couvre les troubles de fait et de droit imputables au vendeur. La garantie du fait des tiers est limitée aux troubles de droit, l’acquéreur devant se défendre contre les troubles de fait causés par un tiers.

Explication

Le vendeur ne peut pas s’engager à garantir la possession de l’acquéreur puis l’évincer lui-même. Cette contradiction justifie l’interdiction des clauses excluant la garantie du fait personnel.

Explication

L’action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le délai ne court donc pas nécessairement dès la signature de la vente ni à compter de la réception de l’immeuble.

Explication

La vente d’immeuble à construire porte sur un immeuble futur et oblige le vendeur à l’édifier dans un délai contractuellement déterminé. Elle se distingue ainsi de la vente ordinaire d’un bien déjà existant.

Explication

Dans la vente à terme, la livraison intervient à l’achèvement et le transfert est constaté par acte authentique. En VEFA, le transfert des constructions s’opère progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Explication

La réception est l’acceptation de l’ouvrage avec ou sans réserves, la livraison correspond à sa mise à disposition et l’achèvement permet son utilisation conformément à sa destination. Ces notions ont donc des fonctions juridiques distinctes.

Explication

La garantie biennale couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables à compter de la réception. La garantie décennale concerne les dommages affectant l’ouvrage ou les éléments indissociables pendant dix ans.

Explication

L’échange repose sur la remise réciproque d’une chose pour une autre, conformément à l’article 1702 du Code civil. La vente se distingue par la remise d’une chose en contrepartie d’un prix.

Explication

L’article 1707 étend à l’échange la plupart des règles de la vente, notamment celles concernant la capacité, la publicité foncière et le transfert des risques. Les règles du bail concernent une opération différente.

Explication

L’échange est formé par le consentement lorsque les parties s’accordent sur les biens, leur valeur et la soulte éventuelle. La remise matérielle ou la publication n’est pas la condition de formation du contrat entre les parties.

Explication

L’article 1706 exclut l’action en rescision pour lésion entre coéchangistes. Cette exclusion distingue l’échange de certaines hypothèses de vente dans lesquelles la lésion peut être prise en compte.

Explication

Dans l’échange, le transfert de propriété entraîne le transfert des risques, comme dans la vente. La remise matérielle du bien ne constitue donc pas le critère déterminant.

Explication

Le droit de préemption du preneur de biens ruraux ne s’applique pas à l’échange, y compris en présence d’une soulte ou d’un bien reçu non rural. Cette règle concerne le droit du fermier et ne supprime pas les autres droits de préemption applicables.

Explication

L’échange d’immeubles ruraux échappe au droit de préemption de la SAFER lorsqu’il respecte les conditions de l’article L. 124-1 du Code rural et de la pêche maritime. L’acte authentique et la publication ne suffisent pas, à eux seuls, à produire cette exclusion.

Explication

Les droits de préemption des collectivités publiques et le droit de préemption urbain s’appliquent aux échanges, qu’ils comportent ou non une soulte. Le droit de préemption du preneur rural est au contraire écarté dans l’échange.

Explication

La présence ou l’importance de la soulte ne modifie pas la qualification d’échange lorsqu’aucune fraude n’est établie. Une soulte très élevée ne suffit donc pas à transformer automatiquement l’opération en vente.

Explication

L’accord sur les biens échangés et sur le montant de la soulte suffit à rendre l’échange définitif entre les parties, avant l’acte authentique. La formalisation authentique est nécessaire pour la publicité immobilière et l’opposabilité aux tiers, mais elle ne retarde pas cette formation contractuelle.

Explication

L’échange n’est pas formé lorsque les parties n’ont pas déterminé la valeur des biens et la soulte éventuelle. L’identification des immeubles constitue un élément nécessaire, mais elle ne suffit pas à établir un accord complet.

Explication

La mutation d’un immeuble doit être publiée au fichier immobilier pour être opposable aux tiers, et cette publication nécessite un acte authentique. La remise des clés ou le paiement de la soulte ne remplacent pas cette formalité de publicité.