★ À maîtriser
📌 Les contrats immobiliers sont régis par le Code civil, le Code de l’urbanisme, le Code de la construction et de l’habitation, ainsi que par des textes dispersés, les règles spéciales primant sur le droit commun lorsqu’elles existent.
Compléments
Le droit immobilier privé concerne notamment:
Les contrats immobiliers étudiés comprennent notamment la vente, les pactes et promesses de vente, le prêt, l’échange, la location, l’accession, le bail, le crédit-bail, certains mandats, les contrats d’entreprise et les ventes à construire ou à rénover.
Les projets de réforme des contrats spéciaux comprennent deux versions du groupe de travail Capitant, publiées en 2017 et 2020, ainsi qu’un projet du groupe de travail de Philippe Stoffel-Munck déposé en 2023, tous demeurant au stade de projet. — Philippe StofelMank
★ À maîtriser
📌 La vente se distingue de la donation par son prix en argent, de l’échange par l’absence de prix monétaire, du bail à nourriture par l’absence de prestation principalement en nature et du bail ou du prêt par son effet translatif de propriété.
Compléments
Les immeubles par détermination de la loi comprennent notamment:
La vente est définie par l’article 1582 du Code civil comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer, pouvant être conclue par acte authentique ou sous seing privé.
Vente = transfert de propriété contre argent, échange = chose contre chose
★ À maîtriser
La vente immobilière est un contrat consensuel, synallagmatique, à titre onéreux et commutatif, mais elle peut être aléatoire lorsque la prestation dépend d’une chance de gain ou d’une perte, comme pour l’achat d’un usufruit.
La formation de la vente suppose le consentement des parties, leur capacité et leur pouvoir de contracter, ainsi qu’un contenu licite et certain, conformément à l’article 1128 du Code civil.
La capacité est l’aptitude à être titulaire de droits et à les exercer, tandis que le pouvoir est l’habilitation à accomplir un acte déterminé malgré une capacité juridique éventuelle.
Un immeuble commun ne peut être vendu par un seul époux sans le consentement de l’autre, même si chacun dispose de la pleine capacité juridique, et un immeuble indivis ne peut en principe être vendu par un seul indivisaire.
Compléments
📌 Les incapables d’exercice peuvent conclure une vente uniquement par l’intermédiaire ou avec l’assistance d’un représentant selon leur régime de protection, notamment pour les mineurs non émancipés et les majeurs protégés.
L’interdiction vise notamment (Code civil, 1596):
Les principaux droits d’acquisition préférentielle sont ceux:
Capacité → pouvoir → consentement → vente
★ À maîtriser
📌 Une promesse unilatérale portant sur un immeuble ou un droit immobilier doit être enregistrée dans les 10 jours lorsqu’elle n’est pas constatée par acte authentique ou par acte sous signature privée enregistré, sous peine de nullité. — Code civil, 1589-2
📌 L’acquéreur non professionnel bénéficie en principe d’un délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation, conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
📌 La vente de la chose d’autrui est frappée de nullité lorsque le vendeur ne dispose d’aucun droit sur le bien, conformément à l’article 1599 du Code civil.
Compléments
Les promesses unilatérales de plus de 18 mois ou leurs prorogations dépassant cette durée doivent être constatées par acte authentique à peine de nullité et peuvent prévoir une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix de vente. — loi Molle, 25 mars 2009
Pour un prêt immobilier destiné à financer une acquisition, l’offre de prêt doit être maintenue pendant 30 jours et l’emprunteur ne peut l’accepter avant l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours.
La vente financée par un prêt est conclue sous condition suspensive de l’obtention du prêt, tandis que le prêt est conclu sous condition résolutoire de la conclusion de la vente dans un délai de 4 mois.
L’acheteur de bonne foi d’une chose d’autrui peut conserver les fruits perçus avant de découvrir l’absence de propriété du vendeur, tandis que l’acheteur de mauvaise foi ne peut prétendre à des dommages-intérêts.
Promesse unilatérale = option, promesse synallagmatique = engagements réciproques
★ À maîtriser
La vente de la chose d’autrui est en principe frappée d’une nullité relative que seul l’acquéreur peut invoquer, sauf lorsque l’acquéreur de bonne foi a contracté dans une apparence légitime ou une erreur commune.
L’acquéreur de bonne foi peut conserver les fruits de la chose jusqu’à la découverte du véritable propriétaire et obtenir des dommages-intérêts, tandis que l’acquéreur de mauvaise foi ne peut prétendre qu’à la restitution du prix et n’obtient aucun dommage-intérêt.
L’acte conclu par un seul indivisaire sans l’accord unanime des autres est en principe valable pour sa portion indivise mais inopposable aux autres indivisaires, son efficacité dépendant du résultat du partage. — Cour de cassation, 2010
Compléments
L’action fondée sur l’article 1599 du Code civil se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a appris que le vendeur n’était pas propriétaire.
En cas de vente de plusieurs biens dont certains n’appartiennent pas au vendeur, la nullité peut être limitée aux seuls biens appartenant à autrui. — 3 ème chambre civile, 27 octobre 2016
En cas d’ambiguïté sur le bien vendu, le juge recherche la commune intention des parties en appliquant les règles d’interprétation des articles 1188 et suivants du Code civil.
Les servitudes sont attachées aux fonds, se transmettent activement avec le fonds dominant et passivement avec le fonds servant, et demeurent dues sur chaque portion en cas de division de l’héritage.
Vente de la chose d’autrui ≠ vente conditionnelle ; vente indivise ≠ vente inopposable
★ À maîtriser
La vente d’une chose future est possible selon l’article 1163 du Code civil, mais la vente d’un immeuble qui n’existe pas et ne peut pas exister est nulle.
Lorsque la chose vendue a péri totalement ou a subi une perte compromettant la finalité du contrat, l’acquéreur peut choisir entre la nullité de la vente et son maintien avec une diminution proportionnelle du prix.
Les biens hors du commerce ou frappés d’une inaliénabilité légale ne peuvent être vendus et la vente est nulle en application de l’article 1598 du Code civil.
Une clause d’inaliénabilité portant sur un bien donné ou légué n’est valable que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, conformément à l’article 900-1 du Code civil.
Compléments
📌 La présence d’une sépulture ne rend pas inaliénable la propriété dans laquelle elle se trouve, mais l’acte doit mentionner la sépulture et les conditions d’accès. — Ccass, 2 ème chambre civile, 17 octobre 2013
Bien inexistant ou inaliénable → vente annulée
★ À maîtriser
Le prix de la vente doit être déterminé ou déterminable, réel et sérieux ; à défaut de prix déterminé ou déterminable, la vente est nulle.
Le prix dérisoire est hors de proportion avec la valeur du bien et peut entraîner la nullité absolue, tandis que le prix lésionnaire constitue seulement un déséquilibre grave mais partiel entre le prix et la valeur.
Dans la vente d’un immeuble, le vendeur peut demander la rescision lorsque la lésion dépasse sept douzièmes du prix, conformément à l’article 1674 du Code civil.
L’action en rescision pour lésion doit être exercée dans les deux ans suivant la vente, conformément à l’article 1676 du Code civil.
La dissimulation d’une partie du prix d’une vente immobilière est interdite par l’article 1202 du Code civil et entraîne une nullité absolue, en plus des sanctions fiscales ou pénales possibles.
Compléments
📌 Le prix peut être fixé par un tiers conformément à l’article 1592 du Code civil, mais si ce tiers refuse ou ne peut pas l’établir, il n’y a pas de vente.
📌 Les frais d’acte et autres accessoires de la vente sont à la charge de l’acquéreur lorsque le contrat est silencieux, tandis que les frais de purge des hypothèques restent à la charge du vendeur selon l’article 1593 du Code civil.
Prix dérisoire ≠ prix lésionnaire ≠ prix aléatoire
★ À maîtriser
📌 Le vendeur d’un immeuble bâti doit annexer le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, conformément à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant 1949 ; sa validité est illimitée en l’absence de plomb et limitée à un an lorsque la concentration dépasse 1 mg par cm².
Le diagnostic amiante est requis pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; un diagnostic positif réalisé après le 1er avril 2013 doit être renouvelé tous les trois ans.
Compléments
Depuis le 1er janvier 2016, le notaire doit vérifier le casier judiciaire de l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation afin de lutter contre les marchands de sommeil, avec une interdiction d’acheter pouvant durer cinq ans ou plus.
Le diagnostic termites n’est requis que dans une zone contaminée délimitée par arrêté préfectoral et sa durée de validité est de six mois.
Identifier les parties → décrire le bien → annexer les diagnostics
★ À maîtriser
Le CREP a une durée illimitée en l’absence de plomb et une durée de validité d’un an lorsque la concentration de plomb est supérieure à 1 mg par cm².
Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz est requis pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation comportant une installation de gaz naturel de plus de 15 ans et il est valable trois ans.
Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique accompagne le DPE lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classé F ou G, puis des logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et D à partir du 1er janvier 2034.
L’état des risques est valable six mois et doit être remis dès la première visite du potentiel acquéreur, puis actualisé si les informations ne sont plus exactes lors de la promesse ou de la vente.
Les documents à fournir comprennent notamment: la fiche synthétique, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les informations de charges et d’impayés, le fonds de travaux, le carnet d’information du logement, la notice d’information, les conclusions du DTG, le certificat de mesurage Carrez
Compléments
📌 Le CREP porte exclusivement sur la partie privative affectée au logement lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété.
📌 Le DPE est valable dix ans, sauf travaux énergétiques intermédiaires justifiant de le refaire pour améliorer ou actualiser son classement.
★ À maîtriser
📌 Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété, le syndic peut former opposition au versement des fonds dans les 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation afin d’obtenir le paiement des sommes dues par l’ancien propriétaire.
Compléments
📌 Pour un monument historique classé ou inscrit, l’aliénation doit être notifiée au préfet ou au ministre de la Culture dans les 15 jours suivant la vente, et l’acquéreur doit être informé de la servitude de classement ou d’inscription.
Avant la vente : identifier, renseigner, purger ; après la vente : authentifier, publier, notifier.
📌 La vente immobilière est valable entre les parties dès leur accord sur la chose et le prix, mais un acte authentique est nécessaire pour sa publication et son opposabilité aux tiers.
📌 Selon l’article 33 du décret de 1955, le délai de publicité est de trois mois pour les actes ordinaires, d’un mois pour les décisions prononçant la résolution, la révocation, la nullité ou la rescision, et de quatre mois pour les attestations notariées.
📌 En cas de concurrence de titres, le premier titre publié est réputé établir la propriété à l’égard des tiers.
Validité entre les parties ≠ opposabilité aux tiers.
★ À maîtriser
Selon les articles 1583 et 1196 du Code civil, le transfert de propriété s’opère par le seul échange des consentements dès que la vente est valablement formée, sans attendre le paiement du prix ni la livraison de la chose.
Le transfert de propriété emporte en principe le transfert des risques, de sorte que l’acquéreur supporte la perte de la chose dès le transfert, sauf lorsque le vendeur a été mis en demeure de livrer.
Lorsque le transfert de propriété est différé par la volonté des parties, la nature de la vente ou une condition, le transfert des risques est également différé ou conditionnel.
Le vendeur a principalement l’obligation de délivrer et de garantir la chose vendue, et l’obligation de délivrance comprend la mise à disposition de la chose et sa mise en état conforme aux stipulations contractuelles.
Compléments
📌 Dans la vente en l’état futur d’achèvement, le transfert de propriété s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux, tandis que dans la vente à terme il s’opère au jour de l’achèvement de l’immeuble.
Transfert de propriété → transfert des risques, sauf mise en demeure ou aménagement contractuel.
Selon l’article 1615 du Code civil, la délivrance comprend les accessoires de l’immeuble et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel, sauf exclusion expresse dans l’acte de vente.
Un défaut de conformité est une disparité entre l’immeuble réel et les stipulations contractuelles, tandis qu’un vice rend l’immeuble impropre à sa destination ou diminue fortement son usage.
Lorsque la vente est conclue pour un prix global avec indication de la contenance, la différence de superficie n’influence le prix que si elle atteint au moins un vingtième, conformément aux articles 1619 et 1620 du Code civil.
🔄 L’acquéreur peut agir selon la séquence suivante:
Conformité ≠ vice : la première compare au contrat, le second rend le bien impropre à sa destination.
📌 La garantie du fait personnel couvre les troubles de fait et de droit imputables au vendeur, tandis que la garantie du fait des tiers ne couvre que les troubles de droit.
📌 L’article 1628 du Code civil interdit les clauses qui excluent la garantie du fait personnel, car le vendeur ne peut à la fois devoir garantir l’acquéreur et l’évincer lui-même.
📌 L’action fondée sur les vices rédhibitoires ou l’action estimatoire doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Fait personnel : le vendeur ne peut évincer ; fait des tiers : il garantit seulement les troubles de droit.
Dans la vente à terme, le vendeur livre l’immeuble à son achèvement et le transfert de propriété est constaté par acte authentique, tandis qu’en VEFA le transfert des constructions s’opère progressivement au fur et à mesure des travaux.
La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves, tandis que la livraison correspond à sa mise à disposition par le vendeur et que l’achèvement permet son utilisation conforme à sa destination.
La garantie biennale couvre pendant deux ans à compter de la réception les éléments d’équipement dissociables, tandis que la garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages affectant l’ouvrage ou les éléments indissociables.
Dans le secteur protégé, la vente d’immeuble à construire concerne un immeuble d’habitation ou à usage mixte lorsque des sommes sont versées avant l’achèvement des travaux.
Vente à terme : achèvement puis transfert ; VEFA : transfert progressif au fil des travaux.
★ À maîtriser
Selon l’article 1707 du Code civil, la plupart des règles de la vente s’appliquent à l’échange, notamment les règles de capacité, de publicité foncière et de transfert des risques.
L’échange se forme par le seul consentement des parties lorsque leur accord porte sur les biens échangés, leur valeur et la soulte éventuelle, conformément à l’article 1703 du Code civil.
L’action en rescision pour lésion est exclue entre coéchangistes conformément à l’article 1706 du Code civil.
Compléments
📌 Un pacte de réméré peut accompagner l’échange, mais son délai ne peut excéder cinq ans comme en matière de vente selon l’article 1660 du Code civil.
Dans la vente, une partie vend contre un prix ; dans l’échange, chaque coéchangiste est vendeur et acheteur.
★ À maîtriser
Le transfert de propriété dans l’échange entraîne le transfert des risques, qui sont à la charge du coéchangiste comme ils le sont à celle de l’acquéreur dans la vente.
L’action en rescision pour lésion est refusée au coéchangiste par l’article 1706 du Code civil.
Le droit de préemption du preneur de biens ruraux ne s’exerce pas en cas d’échange, même lorsque le bien reçu n’a pas un caractère rural ou que l’échange comporte une soulte.
Les échanges d’immeubles ruraux n’échappent au droit de préemption de la SAFER que lorsqu’ils sont réalisés dans les conditions de l’article L. 124-1 du Code rural et de la pêche maritime.
Compléments
📌 La règle de l’article 1602, alinéa 2, du Code civil, selon laquelle un pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur, ne s’applique pas à l’échange puisque chaque partie est à la fois vendeur et acheteur.
📌 Les droits de préemption des collectivités publiques et le droit de préemption urbain s’appliquent aux échanges avec ou sans soulte.
Dans l’échange, chacun est vendeur et acheteur, contrairement à la vente où le vendeur fait face à un acheteur.
📌 Un échange avec soulte reste un échange quelle que soit l’importance de la soulte, sauf lorsqu’elle révèle une fraude. — Cass. 3e civ., 26 juin 1973
Lorsque les parties sont d’accord sur les biens échangés et sur le montant de la soulte, l’échange est définitif avant même la régularisation par acte authentique. — Cass. 3e civ., 21 mars 1984
Un échange n’est pas formé lorsque les parties sont seulement d’accord sur la consistance des biens, mais pas sur leur valeur ni sur la soulte éventuelle. — Cass. 3e civ., 27 nov. 1984
Les mutations d’immeubles doivent être publiées au fichier immobilier pour être opposables aux tiers et nécessitent, pour cette publication, un acte authentique conformément aux articles 710-1 du Code civil et 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Une chose qui n’est pas dans le commerce, comme un bien du domaine public non déclassé ou un édifice cultuel non désaffecté, ne peut pas faire l’objet d’un échange.
Si la contrepartie de l’opération est seulement une prestation, il n’y a pas échange mais un contrat sans qualification particulière.
Lorsque les biens échangés ont des valeurs différentes, la soulte est versée par celui qui cède le bien le moins important et son paiement est garanti par le privilège du vendeur ainsi que par l’action résolutoire de l’article 1654 du Code civil.
L’échange transfère la propriété des biens échangés et, lorsque la chose est détruite postérieurement à l’échange, le coéchangiste qui devait la recevoir reste tenu d’exécuter sa propre obligation selon la règle res perit domino.
Le bien reçu en échange conserve la nature propre du bien cédé lorsque l’époux commun en biens échange un bien propre, à condition que la soulte n’excède pas la valeur du bien cédé.
La garantie due dans l’échange porte sur le fait personnel, le fait des tiers et les vices cachés, selon les mêmes règles qu’en matière de vente.
L’exception d’inexécution permet à un coéchangiste de suspendre sa propre obligation tant que l’autre n’a pas exécuté la sienne, à condition que l’inexécution soit suffisamment grave.
En cas d’éviction totale, le coéchangiste peut choisir entre des dommages-intérêts et la répétition de la chose donnée en échange en application de l’article 1705 du Code civil.
L’article 1705 du Code civil permet au copermutant évincé de choisir entre des dommages-intérêts et la répétition de sa chose.
Le vice caché ouvre l’action rédhibitoire, qui peut entraîner la résolution si le vice est suffisamment grave, ou l’action estimatoire, qui entraîne une réduction du prix dans la vente et, dans l’échange, des dommages-intérêts lorsque la restitution partielle de la chose cédée est impossible.
L’action en répétition anéantit le contrat, oblige chaque échangiste à restituer le bien reçu libre des charges constituées par lui ou ses ayants cause et remet les parties dans leur état primitif.
Accord sur les biens et la soulte → échange définitif, même avant l’acte authentique.
| Notion | Prix en argent | Transfert de propriété | Engagement principal |
|---|---|---|---|
| Vente | Oui | Oui | Vendeur et acheteur |
| Donation | Non | Oui | Donateur |
| Échange | Non, chose contre chose | Oui | Chaque partie transfère une chose |
| Bail ou prêt | Oui ou non selon le contrat | Non en principe | Bailleur ou prêteur conserve la propriété |
| Notion | Condition | Effet |
|---|---|---|
| Prix dérisoire | Contrepartie illusoire ou hors de proportion | Nullité absolue |
| Prix lésionnaire | Lésion supérieure à sept douzièmes dans une vente immobilière | Rescision dans les deux ans |
| Prix aléatoire | Risque accepté, notamment en viager | La lésion est en principe écartée |
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1. Quel domaine le droit immobilier privé régit-il principalement ?
2. Lorsqu’une règle spéciale du droit immobilier existe pour un contrat, quelle règle doit être appliquée en priorité ?
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Qu'est-ce que le droit immobilier privé ?
La branche du droit des biens régissant les biens immobiliers en droit privé.
Quelles opérations le droit immobilier privé concerne-t-il ?
La vente, l’achat, les sûretés immobilières, la location et les rapports de voisinage.
Quels codes régissent les contrats immobiliers ?
Le Code civil, le Code de l’urbanisme et le Code de la construction et de l’habitation.
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