Fiche de révision : Baux d’habitation et loyers

📋 Plan du Cours

1. Champ d’application des baux civils
2. Qualification et formation du bail
3. Pouvoirs des parties au bail
4. Objet et conformité du bien loué
5. Loyer et clauses d’indexation
6. Obligations du preneur et du bailleur
7. Extinction et vente du bien loué
8. Préemption et baux spéciaux
9. Locations meublées et touristiques
10. Bail mobilité et cohabitation
11. Baux professionnels
12. Formation du bail d’habitation
13. Durée et fin du bail
14. Obligations des parties
15. Loyers et encadrement
16. Charges, colocation et sous-location

📖 1. Champ d’application des baux civils

★ À maîtriser

• Le droit commun des baux civils a une vocation universelle, mais son champ d’application est devenu résiduel en raison du développement de réglementations spéciales.

• Les principales exclusions sont: les baux professionnels, les résidences secondaires ou saisonnières, les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison d’une fonction ou d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les logements meublés hors résidence principale et bail mobilité

Compléments

• Le droit commun des baux civils est applicable exclusivement aux baux du secteur libre et ses règles sont en principe supplétives.

💡 Astuce mémo

Droit commun résiduel, réglementation spéciale prioritaire

📖 2. Qualification et formation du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de bail : contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un prix que celle-ci s’oblige à payer, conformément à l’article 1709 du Code civil

📝 Points essentiels

• Les trois éléments de qualification sont:
  • la jouissance exclusive d’une chose
  • un prix réel et sérieux
  • une durée déterminée ou indéterminée

📌 Le consentement des parties doit porter sur la chose louée, la durée et le loyer, et être exempt de vices tels que l’erreur ou le dol.

📌 Le bail est consensuel et l’écrit est principalement exigé à titre de preuve, mais un bail de plus de 12 ans doit faire l’objet d’un acte authentique publié pour être opposable aux tiers au-delà de 12 ans.

💡 Astuce mémo

JPD : jouissance, prix, durée

📖 3. Pouvoirs des parties au bail

📝 Points essentiels

• La conclusion d’un bail relève en principe d’un acte d’administration, mais elle constitue un acte de disposition lorsqu’elle dépasse 9 ans ou concerne un bail rural ou commercial.

• L’usufruitier doit obtenir l’accord du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire pour consentir un bail rural ou commercial, à peine de nullité.

• En indivision, un acte d’administration peut être décidé à la majorité des deux tiers des droits indivis, tandis qu’un acte de disposition exige l’unanimité et l’information des autres indivisaires est nécessaire à l’opposabilité du bail.

• Le droit au bail de la résidence principale est réputé appartenir aux deux époux sans formalité et aux partenaires liés par un PACS lorsqu’ils en font la demande conjointement.

📖 4. Objet et conformité du bien loué

🔑 Notions clés & Définitions

• Meublé de tourisme : Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois.

★ À maîtriser

📌 Le bien loué doit être licite et certain, compatible avec sa destination et conforme aux règles d’urbanisme, aux règles administratives et au règlement de copropriété.

• Pour obtenir une autorisation de changement d’usage d’un meublé de tourisme, le logement doit présenter un DPE compris entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034.

📌 La division d’un immeuble est interdite lorsqu’elle crée des logements de moins de 14 m² et 33 m³, ou dépourvus d’eau potable, d’évacuation des eaux usées ou d’accès à l’électricité.

Compléments

• La déclaration de mise en location concerne les locations vides ou meublées à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, mais ne concerne ni la reconduction, ni le renouvellement, ni l’avenant au bail.

💡 Astuce mémo

Usage illicite → refus, sanctions ou changement d’usage

📖 5. Loyer et clauses d’indexation

★ À maîtriser

📌 Le loyer est la contrepartie de la jouissance et doit être distingué des charges et accessoires ; son évolution dépend des clauses du bail et des règles spéciales applicables.

📌 Une clause d’indexation fondée sur le SMIC, le niveau général des prix ou des salaires, ou un bien, produit ou service sans relation directe avec le contrat ou l’activité d’une partie est interdite.

Compléments

📌 Dans un contrat à exécution successive, une clause d’indexation est réputée non écrite lorsqu’elle prend en compte une période de variation de l’indice supérieure à la période séparant deux révisions.

💡 Astuce mémo

Révision sollicitée, indexation automatique

📖 6. Obligations du preneur et du bailleur

📝 Points essentiels

• Le preneur doit jouir paisiblement de la chose louée conformément à sa destination, respecter sa substance et répondre des dégradations ou pertes causées par lui, les personnes de sa maison ou ses sous-locataires.

• Le locataire qui suspend le paiement des loyers sans demander préalablement leur consignation en justice ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution, sauf impossibilité absolue d’utiliser les lieux.

• Le preneur doit restituer les clés, libérer les lieux et rendre la chose dans l’état où il l’a reçue, et l’absence d’état des lieux le présume l’avoir reçue en bon état de réparations locatives.

• Le bailleur doit délivrer une chose conforme à la destination prévue, en bon état de réparations de toute espèce et respectant les règles de sécurité et de décence.

• Le bailleur garantit les troubles de droit et de fait causés personnellement, mais les troubles causés par les tiers ne sont garantis qu’en matière de troubles de droit, sauf faute du bailleur.

• En cas de réparations urgentes rendant temporairement une partie des lieux inutilisable, le preneur doit les supporter, mais le loyer est diminué au-delà de 21 jours et le bail peut être résilié si le logement devient inhabitable.

💡 Astuce mémo

Preneur use et restitue, bailleur délivre et garantit

📖 7. Extinction et vente du bien loué

★ À maîtriser

• À l’expiration d’un bail à durée déterminée, la tacite reconduction crée un nouveau bail aux mêmes conditions mais à durée indéterminée lorsque le preneur reste dans les lieux avec l’accord tacite du bailleur.

• La perte totale de la chose louée entraîne la résiliation de plein droit à la demande de l’une des parties, tandis qu’en cas de perte partielle seul le locataire peut demander la résiliation.

• La vente du bien loué rend le bail opposable à l’acquéreur lorsqu’il est authentique ou possède une date certaine.

Compléments

📌 Le décès d’une partie est en principe sans incidence sur le bail, qui se transmet aux héritiers, sauf convention contraire ou exceptions prévues par la loi.

💡 Astuce mémo

Terme → congé → perte → inexécution → vente

📖 8. Préemption et baux spéciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Meublé de résidence principale : Un logement meublé occupé à titre de résidence principale doit être décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants ; un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis lors de la remise et de la restitution des clés.

★ À maîtriser

📌 Le droit de préemption du locataire peut être conventionnel ou légal, notamment en cas de vente après division, de vente en bloc ou de congé donné pour vendre.

📌 L’offre de vente adressée au locataire est valable deux mois à compter de sa réception ; en cas d’acceptation, la vente doit être réalisée dans les deux mois, ou dans les quatre mois si un prêt est nécessaire.

• La loi Aurillac du 13 juin 2006 a instauré un droit de préemption du locataire en cas de vente en bloc d’un immeuble d’habitation ou mixte comportant plus de 5 logements lorsque l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux pendant 6 ans.

📌 Le bailleur ne peut en principe donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources inférieures au plafond applicable aux logements sociaux, sauf offre d’un logement de remplacement ou exceptions tenant à la situation du bailleur.

Compléments

📌 Le contrat de location meublée de résidence principale doit être écrit et conforme au contrat type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

📖 9. Locations meublées et touristiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Résidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

★ À maîtriser

📌 Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, exclusivement destiné au locataire, proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois.

• Toute personne proposant un meublé de tourisme doit le déclarer préalablement au maire de la commune, sauf lorsque le logement constitue sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an, sous peine d’une amende pouvant atteindre 5 000, 10 000 ou 25 000 euros selon le cas.

Compléments

📌 Un logement meublé loué comme résidence principale doit être décent, comporter un mobilier suffisant en nombre et en qualité, et faire l’objet d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier lors de la remise et de la restitution des clés.

📌 Le bail meublé de résidence principale est écrit et conforme au bail type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

💡 Astuce mémo

Meublé touristique = passage sans domicile ; meublé RP = résidence d’au moins huit mois

📖 10. Bail mobilité et cohabitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail mobilité : Bail meublé de courte durée conclu pour une durée de un à dix mois, non renouvelable et non reconductible, avec une seule modification possible dans cette limite.
• Cohabitation intergénérationnelle solidaire : Permet à une personne d’au moins 60 ans de louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, après information du bailleur, contre une contrepartie financière modeste et des menus services.

📝 Points essentiels

📌 Le bail meublé de résidence principale dure un an avec tacite reconduction, ou neuf mois pour un étudiant sans reconduction tacite ; le bailleur doit respecter un préavis de trois mois et le preneur un préavis d’un mois.

• Les bénéficiaires du bail mobilité sont:
  • les personnes en formation professionnelle
  • les personnes en contrat d’apprentissage
  • les personnes suivant des études supérieures
  • les personnes engagées en service civique
  • les personnes mutées ou en mission temporaire

📌 Le bail mobilité ne peut prévoir ni dépôt de garantie ni solidarité entre colocataires ou cautions ; les charges sont forfaitaires sans régularisation et le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d’un mois.

💡 Astuce mémo

Mobilité : motif → durée courte → absence de dépôt → préavis locataire

📖 11. Baux professionnels

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail professionnel : Porte sur un local affecté exclusivement à une activité professionnelle autre que commerciale ou artisanale et peut être conclu par une personne physique ou morale.

★ À maîtriser

📌 Le bail professionnel dure six ans et se renouvelle ; à défaut de congé ou de renouvellement, il est reconduit pour six ans.

Compléments

📌 Le bailleur peut donner congé six mois avant l’échéance sans motivation particulière, et le preneur peut donner congé à tout moment dans les mêmes conditions.

• Le régime du bail professionnel est fixé par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, qui est d’ordre public, le droit commun s’appliquant pour le surplus.

📖 12. Formation du bail d’habitation

★ À maîtriser

📌 Le contrat de bail d’habitation est établi par écrit et respecte un modèle type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

• Le contrat doit notamment mentionner: l’identité du bailleur et du locataire, la date d’effet et la durée, la consistance, la destination et la surface habitable, les locaux et équipements à jouissance privative, le montant du loyer, ses modalités de paiement et sa révision

📌 Lorsqu’un bailleur a souscrit une assurance contre les loyers impayés, il ne peut demander un cautionnement ou une autre garantie, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti ; le cautionnement irrégulier est nul.

Compléments

• Les annexes principales sont:
  • la notice d’information
  • l’état des lieux
  • le dossier de diagnostic technique

📖 13. Durée et fin du bail

📝 Points essentiels

📌 Le bail d’habitation dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée, et au moins six ans lorsqu’il est une personne morale.

• Pour un bail de courte durée justifié par un événement professionnel ou familial, le bailleur doit confirmer la réalisation de l’événement deux mois avant le terme ; à défaut de confirmation ou de réalisation, le bail est réputé conclu pour trois ans, sauf report du terme.

📌 Le congé donné par le bailleur doit être motivé par une reprise, une vente ou un motif légitime et sérieux, sous peine de nullité.

📌 Le locataire donne en principe congé avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les zones tendues ou dans certains cas légalement prévus, notamment le premier emploi, la mutation, la perte d’emploi, l’état de santé, le RSA, l’AAH ou l’attribution d’un logement social.

💡 Astuce mémo

Bailleur : congé motivé à l’échéance ; locataire : congé libre avec préavis

📖 14. Obligations des parties

★ À maîtriser

• Le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage et d’entretien, et le locataire peut demander sa mise en conformité en cas de non-décence.

• Le locataire doit payer le loyer et les charges, user paisiblement des locaux conformément à leur destination, assurer l’entretien courant et restituer le logement en bon état d’entretien, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

• En l’absence d’assurance du locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte ou mettre en œuvre la clause résolutoire après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois.

Compléments

• Le bailleur doit transmettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande, cette transmission pouvant être dématérialisée avec l’accord du locataire.

💡 Astuce mémo

Manquement à l’assurance → mise en demeure infructueuse → assurance pour compte ou clause résolutoire

📖 15. Loyers et encadrement

📝 Points essentiels

📌 Hors zone tendue, le loyer initial est librement fixé, sa révision ne peut excéder la variation de l’IRL et la réévaluation au renouvellement est encadrée lorsque le loyer est sous-évalué.

📌 La zone tendue encadre l’évolution du loyer lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement, tandis que la zone d’expérimentation encadre directement son niveau par un plafond fixé par arrêté préfectoral.

• Dans les zones d’expérimentation, le loyer de référence majoré vaut le loyer médian augmenté de 20 % et le loyer de référence minoré vaut le loyer médian diminué de 30 %.

📌 Le loyer de base ne peut être supérieur à la fois au loyer du précédent locataire et au loyer de référence majoré, sauf les exceptions légales liées notamment à une nouvelle location, à des travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué.

• Un complément de loyer n’est possible que si le logement présente des caractéristiques particulières et si le loyer de base atteint le loyer de référence majoré ; son montant et sa justification doivent figurer dans le bail.

💡 Astuce mémo

Zone tendue : évolution encadrée ; zone d’expérimentation : niveau plafonné

📖 16. Charges, colocation et sous-location

🔑 Notions clés & Définitions

• Charges locatives : Sommes récupérables sur justificatifs correspondant aux services liés à l’usage du logement, à l’entretien courant et aux menues réparations des éléments communs, ainsi qu’aux impositions liées à des services dont le locataire profite directement.
• Colocation : Location d’un même logement constituant la résidence principale de plusieurs locataires, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats avec le bailleur.

★ À maîtriser

📌 La clause résolutoire pour impayés ne produit effet qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant six semaines, et l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.

📌 La sous-location et la cession du bail sont en principe interdites, sauf convention contraire ou accord du bailleur en cours de bail.

Compléments

📌 Les charges payées par provision font l’objet d’une régularisation annuelle et les pièces justificatives doivent être mises à disposition du locataire pendant six mois.

📊 Tableaux de synthèse

Éléments de qualification du bail

Principaux baux meublés