Fiche de révision : Biens et droit de propriété

📋 Plan du Cours

1. Classifications des biens
2. Effets de la distinction mobilière
3. Usufruit et droits de l’usufruitier
4. Nue-propriété et grosses réparations
5. Régime juridique des servitudes
6. Catégories de servitudes
7. Prescription acquisitive de propriété

📖 1. Classifications des biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Chose fixe qui ne peut être déplacée ou bien incorporé au sol, comme un terrain, une maison, un verger, un appartement ou un arbre.
• Immeuble par destination : Meuble qualifié d’immeuble en raison des liens qui le relient à un immeuble, comme un tracteur ou un animal nécessaire à l’exploitation agricole, un volet ou une statue placée dans une niche.
• Immeuble par objet : Droit réel immobilier dont un tiers peut être investi sur la chose d’autrui, comme l’usufruit immobilier ou une servitude.
• Meuble par nature : Bien qui peut être transporté d’un lieu à un autre, comme une chaise, un véhicule ou un animal.
• Meuble par anticipation : Bien immobilier traité comme meuble pour faciliter sa commercialisation, comme une récolte vendue sur pied ou un produit non encore extrait.

★ À maîtriser

📌 Les immeubles sont classés par nature, par destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent.

📌 Les meubles sont classés par nature, par détermination de la loi ou par anticipation.

Compléments

• Sont des meubles par détermination de la loi :

  • les titres financiers
  • les actions
  • les parts sociales
  • les fonds de commerce
  • les droits intellectuels

• Les biens corporels peuvent être saisis par l’homme, contrairement aux biens incorporels, comme les actions et les parts sociales.

• Les biens consomptibles ne peuvent être utilisés qu’en étant détruits, comme les aliments ou l’électricité, tandis que les biens non consomptibles supportent un usage prolongé, comme une voiture ou une maison.

• Les biens fongibles sont interchangeables, comme la monnaie, tandis que les biens non fongibles sont individualisés, comme un cheval ou une œuvre d’art.

• Les biens appropriés ont un propriétaire, tandis que les biens non appropriés n’ont jamais été appropriés ou sont abandonnés et peuvent avoir un maître ultérieurement.

📖 2. Effets de la distinction mobilière

★ À maîtriser

• Les actes relatifs aux immeubles font l’objet d’une publicité foncière pour être opposables aux tiers, tandis que les meubles ne font l’objet d’aucune publicité particulière.

• Pour un meuble, la possession vaut titre ; pour un immeuble, la possession prolongée permet d’acquérir la propriété après 10 ou 30 ans selon les cas.

• Le tribunal compétent pour un litige relatif à un meuble est celui du domicile du défendeur, tandis qu’un litige immobilier relève du tribunal du lieu où se situe l’immeuble.

Compléments

📌 Les meubles peuvent être garantis par un gage ou un nantissement, tandis que les immeubles peuvent être garantis par une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers.

📌 Les droits de mutation sont perçus au profit de l’État pour les immeubles, tandis qu’ils ne s’appliquent pas aux meubles sauf pour les parts sociales et les fonds de commerce.

💡 Astuce mémo

Le meuble suit la personne du défendeur ; l’immeuble suit sa localisation.

📖 3. Usufruit et droits de l’usufruitier

🔑 Notions clés & Définitions

• Démembrement de propriété : Division des droits sur un même bien entre la nue-propriété et l’usufruit.
• Usufruit : Droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance.

★ À maîtriser

📌 L’usufruit confère l’usus, droit de jouir du bien, et le fructus, droit de le faire fructifier et d’en percevoir les fruits matériels ou juridiques, comme une récolte ou des loyers.

📌 L’usufruitier peut conclure des baux d’habitation, mais pas des baux commerciaux ou ruraux.

Compléments

• L’usufruit peut porter sur le droit d’habitation d’un immeuble, la perception de loyers ou la récolte de produits.

• L’usufruit peut résulter de la loi lors d’une succession ou d’un contrat, par exemple lors d’une donation.

• Les charges usufruitières comprennent :

  • les impôts locaux
  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière

• Les baux de plus de neuf ans ne sont opposables que de façon limitée au nu-propriétaire et leur durée est fractionnée par tranches de neuf ans à compter de leur conclusion.

• Lorsque l’usufruit s’éteint, le preneur d’un bail de plus de neuf ans ne peut achever que la tranche de neuf ans dans laquelle il se trouve.

• Si l’usufruitier dégrade la chose par sa faute, il doit des dommages-intérêts au nu-propriétaire et doit jouir du bien en bon père de famille, en respectant sa destination.

• L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et peut céder son usufruit.

📖 4. Nue-propriété et grosses réparations

🔑 Notions clés & Définitions

• Abusus : Droit de disposer du bien, notamment en le modifiant, en le détruisant, en le donnant ou en le vendant.

★ À maîtriser

📌 Le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations.

Compléments

• Si l’usufruitier manque à son devoir de conservation, le nu-propriétaire peut accomplir des actes matériels, comme des réparations urgentes, ou juridiques, comme des actions en justice, pour y remédier.

• L’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations.

• L’usufruitier peut effectuer à ses frais les grosses réparations et demander, à l’extinction de l’usufruit, un dédommagement équivalent à la plus-value apportée à l’immeuble.

💡 Astuce mémo

L’usufruitier use et perçoit ; le nu-propriétaire dispose.

📖 5. Régime juridique des servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : Charge imposée sur un fonds servant pour l’usage et l’utilité d’un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire.

★ À maîtriser

📌 Une servitude prend fin par la réunion des deux fonds, la renonciation du propriétaire du fonds dominant ou le non-usage pendant trente ans, sauf pour les servitudes légales d’utilité publique ou si le bénéfice du fonds dominant est impossible, notamment après une destruction.

Compléments

📌 Une servitude peut être légale ou résulter d’un contrat ; dans ce dernier cas, les fonds ne doivent pas nécessairement avoir appartenu au même propriétaire avant leur division.

• Une servitude est un droit réel parce qu’elle porte sur un bien immeuble et peut être perpétuelle ou limitée dans le temps selon le cas.

📌 Une servitude doit être publiée au service de publicité foncière, sauf lorsqu’elle est légale.

• L’action confessoire vise à faire reconnaître l’existence d’une servitude, tandis que l’action négatoire vise à en contester l’existence.

📖 6. Catégories de servitudes

★ À maîtriser

• Les servitudes légales comprennent :
  • la servitude de vue
  • la servitude de passage
  • la distance des plantations
  • l’écoulement naturel des eaux
  • la servitude d’échelle
  • les servitudes d’intérêt public

📌 Une servitude continue ne nécessite pas l’intervention de l’homme, tandis qu’une servitude discontinue la nécessite.

📌 La prescription acquisitive ne peut concerner que les servitudes continues.

Compléments

• La servitude de vue impose un retrait de 1,90 m pour une vue droite et de 0,60 m pour une vue oblique par rapport à la limite séparative.

• La servitude de passage permet à un fonds enclavé d’obtenir un accès à la voie publique en passant sur la propriété d’autrui.

• La servitude de distance des plantations impose un retrait par rapport aux limites séparatives de 2 m si l’arbre dépasse 2 m de hauteur et de 0,50 m si sa hauteur est inférieure à 2 m.

• Le fonds servant doit subir l’écoulement naturel des eaux provenant du fonds dominant.

• La servitude d’échelle autorise temporairement un accès à la propriété voisine pour effectuer des travaux.

• Les servitudes légales d’intérêt public peuvent concerner des travaux ou des ouvrages de télécommunications et de transport d’énergie électrique, ainsi que le passage piétonnier le long du littoral.

📌 Une servitude apparente est visible grâce à un ouvrage extérieur, tandis qu’une servitude non apparente ne présente aucun signe extérieur.

📌 L’écoulement des eaux pluviales constitue une servitude continue, tandis que l’écoulement des eaux usées est discontinu car il nécessite une intervention renouvelée de l’homme.

💡 Astuce mémo

Continue sans intervention renouvelée ; discontinue avec intervention humaine.

📖 7. Prescription acquisitive de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Prescription acquisitive : Moyen d’acquérir un droit de propriété par une possession prolongée.
• Possession : Exercice d’actions positives sur un bien en se comportant comme un propriétaire sans en détenir le pouvoir de droit.

★ À maîtriser

• Pour produire un effet acquisitif, la possession doit être continue, publique, paisible et non équivoque.

📌 Pour un immeuble, la prescription acquisitive est de 30 ans, réduite à 10 ans si le possesseur est de bonne foi et détient un juste titre translatif de propriété, quel que soit le lieu où habite le véritable propriétaire.

📌 Pour un meuble possédé de bonne foi, l’article 2276, alinéa 1, du Code civil prévoit que la possession vaut titre.

Compléments

• Une possession répondant aux conditions requises crée une présomption de propriété, place le possesseur en position de défendeur lors d’une revendication et le dispense ainsi de la charge de la preuve.

📌 En cas de perte ou de vol d’un meuble, son propriétaire peut revendiquer la chose pendant trois ans.

📊 Tableaux de synthèse

Effets juridiques selon la nature du bien