Fiche de révision : Régimes collectifs de propriété

📋 Plan du Cours

1. Indivision et droits des coïndivisaires
2. Tontine et transmission du bien
3. Sortie et convention d’indivision
4. Mitoyenneté et séparation des fonds
5. Organisation de la copropriété immobilière
6. Habitat participatif coopératif
7. Société d’attribution et autopromotion

📖 1. Indivision et droits des coïndivisaires

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : Situation dans laquelle plusieurs personnes, appelées coïndivisaires, exercent des droits similaires sur un même bien selon une quote-part.

★ À maîtriser

📌 Chaque coïndivisaire peut user et jouir du bien indivis en respectant sa destination et les droits égaux et concurrents des autres indivisaires.

Compléments

📌 Lorsqu’un indivisaire bénéficie d’un usage exclusif du bien indivis, il peut être tenu de verser une indemnité de jouissance.

📖 2. Tontine et transmission du bien

★ À maîtriser

📌 Avec une tontine, au décès de l’un des acquéreurs, ses héritiers n’ont aucun droit sur le bien et le survivant est réputé propriétaire depuis l’origine ; le juge peut toutefois remettre en cause la clause, notamment en l’absence d’aléa.

📌 Pour des concubins, la tontine exonère des droits de succession si le bien vaut moins de 76 000 € ; sinon, les droits sont de 60 % après un abattement de 1 594 €.

Compléments

• Deux personnes de même espérance de vie peuvent insérer une tontine, ou clause d’accroissement, dans l’acte de vente notarié afin que le survivant devienne propriétaire du bien au décès de l’autre.

📌 Si le bien est la résidence principale des acquéreurs au décès et vaut moins de 76 000 €, une exception légale prévoit pour le survivant une taxation aux droits de mutation à titre onéreux (5,81 % dans les départements appliquant un taux départemental de 4,50 %), et non aux droits de succession.

📖 3. Sortie et convention d’indivision

★ À maîtriser

📌 Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision.

• Pour sortir de l’indivision, les autres indivisaires peuvent racheter la quote-part avec un droit de préemption, l’indivisaire peut vendre sa quote-part à un tiers ou, si aucun rachat n’est possible, le tribunal judiciaire peut organiser la sortie.

📌 La convention d’indivision est établie par écrit et à l’unanimité, engage les indivisaires à rester dans l’indivision et ne peut excéder cinq ans ; son renouvellement exige une décision unanime expresse.

Compléments

• La convention d’indivision désigne un gérant, choisi parmi les indivisaires ou parmi les tiers, chargé d’administrer les biens communs et de défendre l’intérêt de tous.

📌 Les décisions dépassant les pouvoirs du gérant et la vente de l’immeuble exigent l’unanimité des indivisaires.

• À la fin de l’indivision, le partage est précédé d’un compte qui évalue l’actif indivis, comprenant le bien et ses revenus, et le passif constitué des créances de l’indivision afin d’établir les sommes dues par les indivisaires.

📖 4. Mitoyenneté et séparation des fonds

🔑 Notions clés & Définitions

• Mitoyenneté : Droit de propriété exercé en commun sur la ligne séparant deux fonds contigus.

★ À maîtriser

📌 Toute séparation édifiée à la limite de deux propriétés privées est présumée mitoyenne, sauf preuve contraire.

📌 Selon le Code civil, un mur séparant des bâtiments jusqu’à l’héberge ou des cours et jardins est présumé mitoyen en l’absence de titre ou de marque contraire.

Compléments

• Un mur est notamment présumé mitoyen lorsqu’il sépare : deux bâtiments appartenant à des propriétaires différents, une cour et un jardin appartenant à des propriétaires différents, deux champs appartenant à des propriétaires différents

• Un mur peut être mitoyen sur une partie seulement, notamment lorsqu’un voisin a surélevé seul le mur mitoyen.

📌 La mitoyenneté peut s’éteindre par cession du droit à son voisin, et l’abandon de la mitoyenneté doit faire l’objet d’un acte notarié pour la publicité foncière.

📌 Une marque de non-mitoyenneté existe lorsque le sommet du mur est droit et à plomb de son parement d’un côté et présente un plan incliné de l’autre ; le mur est alors présumé appartenir au propriétaire du côté concerné.

• La présence d’un chaperon, de filets ou de corbeaux de pierre d’un seul côté du mur marque la non-mitoyenneté et indique que le mur appartient exclusivement au propriétaire de ce côté.

📖 5. Organisation de la copropriété immobilière

★ À maîtriser

• Le statut de copropriété s’applique lorsqu’un immeuble est divisé en au moins deux lots appartenant à des propriétaires distincts, avec des parties privatives et des parties communes.

• La copropriété verticale imbrique parties privatives et communes dans un immeuble en hauteur, tandis que la copropriété horizontale concerne des maisons individuelles avec des équipements, une voirie et un terrain communs.

• Les copropriétaires paient trimestriellement les charges communes générales et spéciales selon leur quote-part, appelée tantièmes, et les clés de répartition prévues par le règlement de copropriété.

Compléments

• L’assemblée générale des copropriétaires se réunit au moins une fois par an, prend les décisions et donne lieu à un procès-verbal adressé aux copropriétaires.

💡 Astuce mémo

En copropriété horizontale, le terrain est commun ; en lotissement, il est divisé en parcelles privées.

📖 6. Habitat participatif coopératif

🔑 Notions clés & Définitions

• Habitat participatif : Démarche citoyenne permettant à des groupes de construire leur logement et de partager un mode de vie écologique et communautaire à moindre coût ; il est encadré par la loi Alur.

★ À maîtriser

• Dans une coopérative d’habitants, le financement repose sur un emprunt collectif au nom de la coopérative couvrant environ 80 % du coût du projet et sur les apports des associés coopérateurs.

📌 Dans une coopérative d’habitants, les associés acquièrent des parts sociales donnant la jouissance d’un logement, et non sa propriété.

Compléments

• La coopérative rembourse l’emprunt grâce à une redevance versée par les associés coopérateurs.

📌 Au départ d’un associé coopérateur, ses apports initiaux sont récupérés après actualisation au coût de la vie, avec éventuellement une partie de ses fractions acquisitives selon le contrat coopératif.

• L’achèvement de l’immeuble ne dissout pas la coopérative d’habitants.

💡 Astuce mémo

Parts sociales et jouissance du logement, pas propriété individuelle.

📖 7. Société d’attribution et autopromotion

★ À maîtriser

📌 Dans une société d’attribution et d’autopromotion, les parts sociales sont acquises par les associés, mais l’emprunt est contracté en leur nom plutôt qu’au nom de la société.

📌 La dissolution de la société peut être décidée par l’assemblée générale à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix, entraînant sa liquidation puis le partage.

Compléments

• La société d’attribution et d’autopromotion met en place un état descriptif de division et un règlement, plutôt qu’un contrat coopératif.

• Après la construction, la société peut être dissoute et les logements attribués à chaque famille selon les parts qu’elle détient, puis gérés comme une copropriété.

📊 Tableaux de synthèse

Formes d’habitat participatif