★ À maîtriser
📌 La loi climat et résilience de 2021 fixe l’objectif national de zéro artificialisation nette des sols en 2050, qui doit être décliné dans les planifications d’urbanisme.
📌 L’article 55 de la loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants de disposer de 25 % de logements sociaux dans les territoires tendus ou de 20 % dans les territoires moins tendus.
Compléments
L’article L101-3 du code de l’urbanisme dispose que la réglementation de l’urbanisme régit l’utilisation du sol, notamment la localisation, la desserte, l’implantation et l’architecture des constructions.
Les lois des 14 mars 1919 et 19 juillet 1924 créent notamment les premiers plans d’urbanisme et marquent les débuts du droit moderne de l’urbanisme.
Selon France Stratégie en 2023, plus de 20 000 hectares sont artificialisés chaque année en France métropolitaine.
Les sols et forêts de France métropolitaine stockent 4 à 5 milliards de tonnes de carbone, qui pourraient être libérées dans l’atmosphère en cas de destruction. - agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie
Les puits de carbone naturels captent 20 % des émissions françaises, tandis que l’étalement urbain réduit ces puits, augmente les déplacements motorisés et dégrade la qualité de l’air et la biodiversité.
La loi solidarité et renouvellement urbain de 2000 privilégie le renouvellement urbain, ou « reconstruire la ville sur la ville », plutôt que l’étalement urbain.
En France, le bâtiment représentait 23 % des émissions de gaz à effet de serre en 2022 et 45 % de la consommation d’énergie, contre 33 % pour les transports. - ministère de la transition écologique
En France, 4 millions de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique représentent 13 % du parc de logements et sont considérés comme très énergivores.
La loi de transition énergétique pour une croissance verte de 2015 fixe pour 2030 des objectifs de diminution de 40 % des émissions de gaz à effet de serre et de 30 % de la consommation d’énergie fossile, avec la rénovation de 500 000 logements par an pour atteindre le niveau BBC pour le parc immobilier français.
La population exposée à un îlot de chaleur urbain fort ou très fort représente 100 % à Paris, 88 % à Lille et 83 % à Lyon.
★ À maîtriser
Les principes généraux de l’urbanisme sont codifiés aux articles L101-1 et L101-2 du code de l’urbanisme.
L’article L101-1 présente le territoire français comme le patrimoine de la nation, dont chaque collectivité territoriale est gestionnaire et garante dans le cadre de ses compétences, et demande aux personnes publiques d’harmoniser leurs prévisions et décisions d’utilisation de l’espace dans le respect réciproque de leur autonomie.
L’article L101-2 fixe notamment les objectifs suivants. : l’équilibre et l’utilisation économe de l’espace, la diversité des fonctions urbaines et la mixité de l’habitat, la protection des milieux, des ressources naturelles et des paysages, la lutte contre le changement climatique et l’adaptation à ce changement, la lutte contre l’artificialisation des sols
Toutes les collectivités publiques compétentes en urbanisme, notamment les auteurs des documents de planification, sont destinataires des principes des articles L101-1 et L101-2.
Selon le Conseil constitutionnel en 2000, l’article L101-2 impose aux auteurs des planifications une obligation de moyens consistant à prévoir des mesures contribuant aux objectifs, et non une obligation de résultat garantissant leur réalisation complète. - CC
Le rapport de conformité prohibe en principe tout écart entre une norme supérieure et une norme inférieure, tandis que le rapport de compatibilité autorise une marge d’exécution tant que la norme inférieure ne contredit pas substantiellement la norme supérieure ni n’en compromet la mise en œuvre. - EISENMANN
La planification urbaine comprend deux grandes familles, la planification stratégique et la planification réglementaire, distinction issue de la loi d’orientation foncière de 1967.
Les planifications urbaines, aussi appelées documents d’urbanisme, sont des actes réglementaires unilatéraux au contenu général et impersonnel qui s’imposent aux tiers.
L’élaboration d’une planification urbaine est participative : son auteur la lance et l’adopte, mais doit dialoguer avec des autorités administratives et le public.
📌 La consultation oblige l’auteur à demander un avis sans le contraindre à le suivre, tandis que la collaboration organise une élaboration conjointe et que la codécision exige le consentement d’au moins deux autorités pour adopter le plan.
📌 L’évaluation environnementale commune prévue à l’article L104-4 décrit et évalue les incidences notables du document, présente les mesures d’évitement, de réduction et, si possible, de compensation, et expose les raisons du choix du projet au regard de la protection de l’environnement.
Compléments
📌 Dans l’objectif de zéro artificialisation nette, l’ouverture ou le développement de l’urbanisation dans une zone doit être compensé par le retour à l’état naturel d’une surface équivalente.
📌 La loi de 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols accorde des délais supplémentaires pour intégrer les objectifs de réduction dans les documents d’urbanisme et crée une garantie communale d’un hectare, mutualisable à l’échelle intercommunale.
★ À maîtriser
Les normes de la planification stratégique sont des normes juridiques générales, obligatoires et sanctionnées, mais elles lient leurs destinataires sans force impérative et relèvent d’une obligation de moyens plutôt que de résultat.
Les normes de la planification stratégique sont des normes juridiques générales, obligatoires et susceptibles d’être sanctionnées par le juge, mais elles ne lient en principe pas leurs destinataires de manière impérative.
Les principes donnent naissance à d’autres normes chargées de les concrétiser et en assurent la cohérence, tandis que les objectifs et orientations expriment un but ou une direction à atteindre en laissant au destinataire une marge de manœuvre sur les moyens.
À titre exceptionnel, une planification stratégique peut contenir une norme impérative, qui impose ou interdit un comportement précis, comme l’article L141-9 permettant au SCOT de subordonner l’ouverture à l’urbanisation d’un secteur nouveau à une évaluation environnementale préalable.
Selon le Conseil d’État dans l’arrêt SAS Sodigor de 2012, sauf dans les cas limitativement prévus par la loi, les SCOT doivent se borner à fixer des orientations et des objectifs plutôt que des normes prescriptives. - CE
Les normes stratégiques non impératives obligent leurs destinataires à adopter des normes ou à mener des opérations de mise en œuvre, tout en leur laissant le choix des moyens, et s’imposent en principe aux normes inférieures par un rapport de compatibilité.
Une norme inférieure est compatible avec une planification stratégique si elle n’empêche pas la réalisation des dispositions essentielles du document supérieur, tout en conservant une certaine marge de manœuvre.
Depuis la décision du Conseil d’État de 2017 relative à l’association regroupement des organismes de sauvegarde de l’Oise, le contrôle de compatibilité entre PLU et SCOT repose sur une analyse globale de l’ensemble du territoire couvert, tenant compte de toutes les prescriptions du SCOT et de leur degré de précision, sans vérifier séparément chaque objectif particulier. - CE
En application de l’article L131-4, un PLU doit en principe être compatible avec le SCOT et le programme local de l’habitat ; en l’absence de SCOT, l’article L131-6 lui impose d’être compatible avec les 18 normes applicables au SCOT.
Compléments
L’article L141-7 du code de l’urbanisme prévoit que le document d’orientation et d’objectifs du SCOT définit les principes de la politique de l’habitat et les orientations de la politique de mobilité visant à diminuer l’usage individuel de l’automobile.
L’article L141-10 du code de l’urbanisme permet au SCOT de définir des objectifs chiffrés de consommation économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain par secteur géographique.
Le tribunal administratif d’Orléans a censuré en 2009 le SCOT de Chartres, qui imposait la localisation des pôles commerciaux alors que la loi l’autorisait seulement à fixer des objectifs de localisation. - TA orléans, Société SODICHAR
Dans l’arrêt Maureels de 1988, le Conseil d’État a jugé incompatible avec un schéma directeur un plan d’occupation des sols qui classait entièrement en zone constructible un terrain que le schéma avait classé en espace vert. - CE
La norme stratégique fixe une direction à suivre, contrairement à la norme impérative qui impose un résultat.
★ À maîtriser
Les principales planifications stratégiques régionales sont : le SDRIF pour l’Île-de-France, le schéma d’aménagement régional (SAR) pour les régions d’outre-mer, le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse
La loi SRU de 2000 a créé les SCOT en remplacement des schémas directeurs issus de la loi d’orientation foncière de 1967.
Le SCOT coordonne notamment les politiques publiques :
Les PLU et les cartes communales doivent être compatibles avec le SCOT, dont le contenu est précisé et mis en œuvre par ces documents de planification réglementaire.
L’article L142-4 limite, en l’absence de SCOT, l’ouverture à l’urbanisation de certaines zones par les PLU et cartes communales, la construction hors des parties urbanisées des communes sans document d’urbanisme, et la délivrance d’autorisations commerciales ou cinématographiques dans certains secteurs constructibles depuis le 4 juillet 2003.
Le périmètre du SCOT doit être intercommunal et couvrir un territoire d’un seul tenant et sans enclave, tenir compte des planifications existantes et sectorielles, et considérer les besoins de protection des espaces naturels et agricoles ainsi que les besoins des habitants.
L’adhésion d’une commune ou d’un EPCI élargit le périmètre du SCOT, mais les normes particulières ne s’appliquent au nouvel adhérent qu’après modification ou révision du schéma ; son retrait réduit le périmètre et met fin à l’application du document sur son territoire.
Compléments
Les planifications stratégiques étatiques comprennent les directives territoriales d’aménagement (DTA), créées par la loi de 1995, les DTA de développement durable (DTA DD), créées par la loi de 2010, et les schémas de mise en valeur de la mer (SMVM), créés par la loi de 1983.
La loi de 2010 a supprimé la possibilité de créer de nouvelles DTA tout en maintenant les DTA existantes.
Les planifications stratégiques étatiques et régionales fixent des objectifs et orientations dans des domaines variés, notamment l’urbanisme, les transports, le développement économique et la préservation de l’environnement.
La planification réglementaire conditionne la délivrance des autorisations d’urbanisme, ce qui donne au SCOT une influence importante sur des décisions telles que les permis de construire.
L’urbanisation diffuse entraîne une consommation excessive des terres, notamment agricoles et naturelles, augmente le coût des services et équipements publics et accroît les déplacements en véhicule particulier ainsi que les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie fossile.
La règle d’urbanisation limitée s’applique à toutes les communes depuis 2017, et le SDRIF, le SAR et le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse peuvent, comme le SCOT, l’écarter.
📌 Lorsqu’un SCOT est en cours d’élaboration sans être entré en vigueur, une commune peut demander la levée anticipée des contraintes d’urbanisation limitée ; l’établissement public du SCOT doit alors examiner les inconvénients pour les communes voisines et l’intérêt de la demande pour la commune.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article L131-2, les SCOT doivent prendre en compte les objectifs des schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires ainsi que les programmes d’équipement de l’État, des collectivités et des établissements publics.
📌 Le rapport de prise en compte autorise, sous le contrôle du juge et pour des motifs déterminés, à s’écarter des orientations fondamentales de la norme supérieure, tandis que le rapport de compatibilité exige de ne pas empêcher la réalisation de ses dispositions essentielles.
Le SCOT est élaboré à l’initiative d’un EPCI ou d’un groupement de collectivités compétent, notamment un EPCI à fiscalité propre, un syndicat mixte fermé ou un syndicat mixte ouvert.
🔄 L’élaboration du SCOT passe par quatre étapes :
📌 Le projet d’aménagement stratégique fixe les choix stratégiques du territoire et n’est pas directement opposable aux tiers, tandis que le document d’orientation et d’objectifs constitue le cœur réglementaire opposable du SCOT.
Le projet d’aménagement stratégique fixe des objectifs projetés sur 20 ans à partir d’une synthèse du diagnostic territorial et traite notamment des transitions énergétique, écologique et climatique, de l’habitat et de la mobilité, de la mise en valeur des espaces et de la réduction de l’artificialisation par tranches de dix ans.
Le DOO peut intervenir dans quatre domaines :
📌 Le DOO contient principalement des normes non impératives ; l’article L141-9 constitue une exception facultative permettant de subordonner l’ouverture à l’urbanisation d’un secteur nouveau à une évaluation environnementale préalable.
📌 L’article L143-28 impose une évaluation du SCOT au plus tard dix ans après son approbation, sa dernière révision ou la délibération décidant son maintien en vigueur ; l’auteur analyse les résultats et délibère sur le maintien ou la révision du schéma.
Compléments
📌 Dans un syndicat mixte ouvert porteur d’un SCOT, seuls les EPCI et les communes situés dans le périmètre du schéma participent aux délibérations qui le concernent.
📌 Un débat sur les orientations du projet d’aménagement stratégique doit avoir lieu au sein de l’organe délibérant au plus tard quatre mois avant l’examen du projet de SCOT.
📌 Le SCOT approuvé est en principe exécutoire deux mois après sa transmission au préfet et sa publication, sauf opposition préfectorale dans ce délai ou retrait d’une commune dont l’intérêt essentiel a été compromis, après avis favorable du préfet non suivi par l’auteur du SCOT.
PAS stratégique → DOO réglementaire → annexes explicatives.
★ À maîtriser
📌 La révision du SCOT suit la même procédure que son élaboration et demeure nécessaire lorsque les orientations du projet doivent évoluer.
📌 La loi SDUL de 2025 privilégie la modification comme procédure ordinaire du SCOT, sauf dans les cas où la révision est nécessaire.
La modification du SCOT est engagée par le président de l’établissement public, qui la notifie aux personnes associées, puis le public est associé selon une modalité choisie par le président, le projet est approuvé par délibération et l’acte devient exécutoire après les formalités de publication et de transmission.
Lorsqu’un SCOT doit être mis en compatibilité ou prendre en compte une norme supérieure, son auteur analyse lui-même cette relation conformément à l’article L131-3, délibère dans les trois ans suivant son élaboration ou sa révision et fait évoluer le schéma par modification si nécessaire.
Si l’auteur du SCOT n’agit pas après l’expiration du délai légal, le préfet l’invite à agir ; dans les deux mois, l’auteur indique s’il entend procéder aux modifications, puis, en cas de refus ou d’inaction, le préfet engage l’évolution du schéma par examen conjoint, enquête publique, recueil de l’avis de l’auteur et approbation par arrêté préfectoral après publicité.
📌 Le DOO du SCOT s’impose par compatibilité aux plans et schémas stratégiques, notamment aux PLH et aux PDM, ainsi qu’aux planifications réglementaires, notamment aux PLU et aux cartes communales.
En application de l’article L600-9, lorsqu’une illégalité affectant l’élaboration ou la révision d’un document d’urbanisme est susceptible d’être régularisée, le juge peut surseoir à statuer en fixant un délai pendant lequel le document reste applicable.
Lorsque le SCOT est intégralement annulé ou déclaré illégal, l’article L600-12 remet en vigueur le SCOT immédiatement antérieur, à condition que celui-ci soit légal.
Selon l’article L600-1, un vice de forme ou de procédure affectant un SCOT ne peut plus être invoqué par voie d’exception après six mois à compter de la prise d’effet du document, sauf en cas de violation des règles relatives à l’enquête publique ou d’annexes manquantes.
Lorsqu’un SCOT est partiellement annulé, seules les dispositions correspondantes du document immédiatement antérieur sont remises en vigueur, sous réserve de leur compatibilité avec le document en vigueur et de leur légalité.
Compléments
Avant la loi SDUL de 2025, la gestion autonome du SCOT reposait sur trois procédures :
La loi SDUL de 2025 supprime les cas de recours à la révision du SCOT liés à l’évolution de dispositions du DOO sur la transition écologique ou sur les objectifs chiffrés de consommation des espaces.
📌 Pour associer le public à une modification du SCOT, la mise à disposition du public est le principe, mais une enquête publique ou une participation du public par voie électronique s’impose lorsque le projet est soumis à évaluation environnementale.
📌 Une déclaration d’utilité publique ou une déclaration de projet peut mettre un SCOT en compatibilité avec une opération d’utilité publique ou d’intérêt général que le schéma ne permet pas de réaliser.
★ À maîtriser
📌 Le règlement du PLU s’impose selon un rapport de conformité, qui exige l’application exacte de la règle sans écart, tandis que le DOO du SCOT s’impose selon un rapport de compatibilité.
Le PLU se compose notamment des pièces suivantes :
Le rapport de présentation comprend le diagnostic territorial, la motivation des choix du PADD, des OAP et du règlement, la justification spécifique des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et l’évaluation environnementale.
📌 Le rapport de présentation n’est pas directement opposable aux tiers, contrairement au règlement et aux OAP.
📌 Le PADD n’est pas opposable aux utilisateurs du sol, mais les OAP et le règlement doivent être établis en cohérence avec lui conformément aux articles L151-6 et L151-8.
📌 Les OAP sont facultatives, mais lorsqu’elles sont adoptées, les travaux et opérations doivent être compatibles avec leurs dispositions conformément à l’article L152-1.
Selon le Conseil d’État, dans l’arrêt du 18 novembre 2024 Société Alliade Habitat, la compatibilité d’un projet avec une OAP s’apprécie globalement à l’échelle de la zone couverte par l’OAP, en vérifiant si les effets du projet contrarient ses objectifs, et non à l’échelle de la parcelle.
Le zonage obligatoire du PLU comprend quatre catégories :
Le règlement écrit peut fixer des règles dans trois domaines :
📌 Selon l’article L152-1, le règlement du PLU et ses documents graphiques sont opposables aux personnes publiques et privées pour l’exécution des travaux, des constructions et la création de lotissements.
Compléments
📌 Les normes impératives de la planification réglementaire peuvent prendre la forme positive d’un ordre ou d’une injonction, ou la forme négative d’une interdiction ou d’une prohibition.
📌 Le PLU communal couvre l’ensemble du territoire communal conformément à l’article L153-1, sauf notamment les secteurs couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur à compter de l’entrée en vigueur de celui-ci.
Le PADD oriente, tandis que le règlement et les OAP sont opposables aux utilisateurs du sol.
★ À maîtriser
Le conseil municipal analyse les résultats de l’application du PLU au plus tard six ans après la délibération portant approbation, maintien ou révision du plan et délibère sur l’opportunité de le réviser.
La révision du PLU, prévue aux articles L.153-31 à L.153-35 du Code de l’urbanisme, s’impose lorsque la commune envisage de changer les orientations définies par le PADD, seule hypothèse actuelle de recours à cette procédure.
La mise en compatibilité du PLU peut être imposée à son auteur soit avec un document supérieur, soit avec une opération d’utilité publique ou d’intérêt général.
Selon l’article L.152-1 du Code de l’urbanisme, les constructions, aménagements, installations et travaux doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, notamment au règlement du PLU.
L’article L.105-1 du Code de l’urbanisme pose le principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme.
La loi du 20 juillet 2023 garantit à chaque commune couverte par un PLU arrêté ou approuvé avant le 22 août 2026 une surface minimale de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’un hectare pour la période 2021-2031, malgré l’objectif ZAN.
Compléments
Selon le Conseil d’État, dans l’arrêt du 7 juillet 2022, les indicateurs nécessaires à l’analyse des résultats de l’application du PLU doivent être identifiés dès son élaboration et intégrés au rapport de présentation, faute de quoi la délibération d’approbation est partiellement illégale.
Avant la loi SDUL de 2025, la gestion autonome du PLU communal reposait sur quatre procédures :
📌 La révision est devenue exceptionnelle et reste la procédure la plus lourde et la plus longue, tandis que la dynamique législative privilégie l’accélération des autres procédures.
📌 Dans l’arrêt CE, 16 juillet 2010, Société civile immobilière La Saulaie, le Conseil d’État juge que le principe de non-indemnisation ne viole pas la Constitution et admet des exceptions, notamment lorsqu’une servitude est dénaturée lors de son instauration ou de son emploi.
Les articles L.152-3 à L.152-6 du Code de l’urbanisme prévoient des possibilités de dérogation aux règles du PLU.
Une adaptation mineure des règles et servitudes du PLU peut être rendue nécessaire par la nature du sol.
📌 L’autorité compétente pour délivrer un permis de construire peut déroger à une ou plusieurs règles du PLU pour permettre des travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.
📌 Dans l’arrêt CE, 12 mai 2022, Commune de Tassin-la-Demi-Lune, le juge administratif saisi d’un moyen en ce sens doit vérifier que l’administration n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en n’utilisant pas une faculté de dérogation au règlement du PLU. - Commune de Tassin la Demi-lune
★ À maîtriser
Selon l’article L.153-1 du Code de l’urbanisme, le PLU élaboré par un EPCI compétent couvre l’intégralité de son territoire, tandis que celui élaboré par une commune non membre d’un EPCI compétent couvre l’intégralité du territoire communal.
La loi ALUR de 2014 a prévu le transfert de la compétence PLU à l’intercommunalité au terme de trois ans, sauf opposition d’au moins 25 % des communes membres représentant 20 % de la population, seuil qui constitue une minorité de blocage.
Depuis la loi ALUR de 2014, l’intégration du programme local de l’habitat et du plan de mobilité dans le PLUi est facultative, et leur contenu peut être intégré de manière allégée dans les PLUi des EPCI de petite taille.
Une commune peut rendre un avis défavorable sur les OAP et les dispositions du règlement qui la concernent directement ; l’EPCI ne peut passer outre qu’à la majorité des deux tiers de ses membres, selon l’article L.153-15 du Code de l’urbanisme.
Un PLUi peut être divisé en plans de secteur couvrant une commune ou un groupe de communes ; ces plans précisent les OAP et le règlement applicables au secteur, tandis que le rapport de présentation et le PADD restent communs à l’ensemble du PLUi.
Un PLU infracommunautaire comporte un rapport de présentation, un PADD, des OAP et un règlement, tandis qu’un plan de secteur ne comporte que des OAP et un règlement spécifiques.
Compléments
Les EPCI à fiscalité propre concernés sont :
La loi Chevènement de 1999 accompagne la montée de l’intercommunalité de projet, dont le PLU constitue un outil essentiel de définition et de mise en œuvre du projet de territoire.
La loi ENE de 2010 a retenu l’échelle intercommunale comme plus pertinente que l’échelle communale pour réaliser des objectifs environnementaux ambitieux.
📌 Après l’échec du transfert de la compétence PLU, le transfert est réexaminé après le renouvellement des conseils municipaux et intercommunaux, sauf si la minorité de blocage se reconstitue ; l’EPCI peut aussi proposer le transfert par un vote de son organe délibérant, auquel la minorité peut faire obstacle.
Le veto communal ne s’applique pas aux métropoles et aux communautés urbaines, automatiquement compétentes en matière de PLU.
Lorsque le PLUi intègre les politiques d’habitat ou de mobilité, il peut comporter des dispositions supplémentaires sous forme d’OAP et une pièce supplémentaire appelée programme d’orientation et d’action, qui rassemble les mesures nécessaires à leur mise en œuvre.
En l’absence de SCOT, la loi ELAN de 2018 prévoit que les OAP d’un PLUi comportent des orientations relatives à l’équipement commercial et artisanal et déterminent les conditions d’implantation des équipements commerciaux.
Le PLUi est élaboré par l’EPCI en collaboration avec les communes selon l’article L.153-8 du Code de l’urbanisme, et les résultats de l’enquête publique sont présentés en conférence intercommunale avant le vote de l’organe délibérant de l’EPCI.
La loi du 27 janvier 2017 permet à un EPCI à fiscalité propre compétent d’élaborer plusieurs PLU infracommunautaires, chacun regroupant plusieurs communes ou une commune nouvelle, à condition qu’ils couvrent ensemble tout son territoire.
Le recours aux PLU infracommunautaires est réservé aux communautés, hors métropoles, regroupant au moins 50 communes ; le territoire doit être couvert par un SCOT ou le devenir dans un délai de six ans, et le préfet doit autoriser le dispositif après vérification du respect des principes généraux de l’urbanisme.
★ À maîtriser
📌 Les cartes communales doivent être compatibles avec les mêmes normes que les PLU, notamment les SCOT, PLH et plans de mobilité ; en l’absence de SCOT, elles doivent être compatibles avec ou prendre en compte toutes les normes qui s’imposent à un SCOT.
📌 L’article L.131-7 du Code de l’urbanisme impose d’analyser la compatibilité de la carte communale et de délibérer sur son maintien ou sa mise en compatibilité dans un délai de trois ans, ramené à un an pour l’analyse de compatibilité avec un SCOT.
La carte communale comprend un rapport de présentation, des documents graphiques, une notice explicative et des annexes, mais elle ne possède pas de règlement écrit propre.
La notice explicative de la carte communale indique la politique locale d’urbanisme et l’interprétation des règles nationales, mais seules ces règles nationales sont opposables, et non la notice elle-même.
La carte communale est opposable aux autorisations d’urbanisme par l’application des règles nationales d’urbanisme éclairées et complétées par les modalités particulières figurant notamment dans la notice explicative et les documents graphiques.
La loi du 20 juillet 2023 garantit à chaque commune couverte par une carte communale approuvée ou arrêtée avant le 22 août 2026 un hectare de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers pour la période 2021-2031, malgré l’objectif ZAN.
Une planification stratégique peut comporter des dispositions impératives, notamment en l’absence de PLU ou de carte communale, tandis qu’une planification réglementaire peut comporter des orientations stratégiques, notamment dans le PADD et les OAP du PLU.
L’article L.146-1 du Code de l’urbanisme permet à un EPCI compétent dont le périmètre coïncide exactement avec celui d’un SCOT d’élaborer un document d’urbanisme unique produisant les effets d’un SCOT et d’un PLUi.
Compléments
📌 Depuis la loi ALUR de 2014, la compétence d’élaboration des cartes communales peut être transférée aux communautés de communes et d’agglomération, sous réserve de la minorité de blocage et de la clause de revoyure prévues pour le PLUi.
📌 La carte communale est élaborée à l’initiative de la commune ou de l’EPCI, qui choisit librement entre un PLU et une carte communale ; le juge administratif ne contrôle pas l’opportunité de ce choix, et la décision ne nécessite pas nécessairement une délibération.
L’adoption de la carte communale comporte une approbation par le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI, puis une transmission au préfet, qui dispose de deux mois pour se prononcer et dont le silence vaut approbation.
Le rapport de présentation de la carte communale assure le diagnostic territorial, la fixation des objectifs, la motivation des choix et les études environnementales, voire l’évaluation environnementale lorsque celle-ci est requise.
Selon l’article L.161-3 du Code de l’urbanisme, l’extension des secteurs où les constructions sont autorisées doit être justifiée par la mobilisation préalable des capacités d’aménagement et de construction dans les espaces déjà urbanisés.
Seules les servitudes d’utilité publique annexées à la carte communale peuvent être opposées aux demandes d’autorisation d’urbanisme ; si l’auteur ne les annexe pas après mise en demeure, le préfet peut les annexer d’office.
La révision de la carte communale suit les modalités de son élaboration, tandis que la rectification d’une erreur matérielle est approuvée par arrêté du maire ou du président de l’EPCI.
★ À maîtriser
Trois catégories de communes sont littorales :
L’article L.121-21 du Code de l’urbanisme impose de justifier l’équilibre entre développement communal et protection de l’environnement dans le rapport de présentation ou une pièce équivalente, en tenant compte de la préservation des milieux fragiles, des risques littoraux, des espaces nécessaires aux activités notamment agricoles et maritimes, et de la fréquentation par le public.
L’article L.121-8 du Code de l’urbanisme impose que l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité des agglomérations et villages existants, afin de regrouper les constructions et d’éviter le mitage.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 autorise, dans certains secteurs déjà urbanisés identifiés par le SCOT et délimités par le PLU, des constructions hors de la bande littorale des 100 mètres et des espaces proches du rivage, uniquement pour améliorer l’offre de logements ou implanter des services publics, sans étendre le périmètre bâti ni modifier significativement ses caractéristiques.
Les critères cumulatifs d’identification sont : la densité de l’urbanisation, la continuité de l’urbanisation, la structuration de l’urbanisation, notamment par des voies de circulation et des réseaux publics d’électricité
📌 Les SCOT et les PLU doivent préserver des coupures d’urbanisation entre les ensembles d’habitation, et les opérations d’aménagement admises à proximité du rivage doivent organiser ou préserver le libre accès du public au rivage.
L’arrêt Madame Barrière du Conseil d’État du 3 mai 2004 identifie les espaces proches du rivage en combinant la visibilité, la distance et la configuration particulière des lieux.
Selon l’article L.121-13 du Code de l’urbanisme, l’extension de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage doit être limitée, justifiée et motivée.
L’article L.121-16 du Code de l’urbanisme mesure la bande littorale de 100 mètres à partir de la limite haute du rivage ou, pour les plans d’eau intérieurs, de la limite des plus hautes eaux ; le PLU peut porter cette largeur au-delà de 100 mètres pour des motifs tels que la sensibilité des milieux ou l’érosion des côtes, conformément à l’article L.121-19.
Dans la bande littorale de 100 mètres, l’article L.121-16 interdit les constructions et installations nouvelles ainsi que l’extension des constructions existantes, selon le Conseil d’État (21 mai 2008, ministre des Transports).
L’article L.121-17 écarte l’interdiction dans la bande littorale pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
Dans les parties urbanisées des zones exposées au recul du trait de côte, les constructions sont interdites, sauf quelques opérations qui n’augmentent pas la capacité d’habitation des constructions concernées, conformément à l’article L.121-22-4 du Code de l’urbanisme.
En l’absence de directive territoriale d’aménagement, la loi Littoral est directement opposable aux autorisations d’urbanisme portant sur des travaux entrant dans son champ matériel, conformément à l’article L.121-3 du Code de l’urbanisme ; une autorisation conforme au PLU doit aussi respecter la loi (CE, 31 mars 2017, Société Savoie Lac environnement).
Compléments
📌 La loi Littoral s’applique en principe à tout le territoire de la commune littorale, mais certaines dispositions ne concernent que des espaces particuliers, comme les espaces proches du rivage.
📌 Selon l’article L.121-3 du Code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme propres au littoral s’appliquent aux personnes publiques et privées pour les travaux, constructions, aménagements et créations de lotissements.
★ À maîtriser
Les zones de montagne regroupent les communes ou parties de communes où l’utilisation des terres est fortement limitée et les travaux plus coûteux en raison de conditions climatiques difficiles liées à l’altitude, de fortes pentes empêchant la mécanisation ou imposant un matériel très coûteux, ou de la combinaison de ces facteurs ; chaque zone est délimitée par arrêté interministériel.
Les articles L.122-5 et L.122-6 du Code de l’urbanisme imposent l’extension de l’urbanisation en continuité de l’urbanisation existante dans les zones de montagne.
Selon l’article L.122-8 du Code de l’urbanisme, la capacité d’accueil des espaces destinés à l’urbanisation doit être compatible avec la préservation des espaces naturels et agricoles.
Les documents et décisions relatifs à l’occupation des sols doivent préserver les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard, selon l’article L.122-9 du Code de l’urbanisme.
Une UTN structurante doit être prévue par le SCOT dans une commune couverte par celui-ci ou, à défaut de SCOT, autorisée par l’État ; une UTN locale doit être prévue par le PLU dans une commune couverte par celui-ci ou, à défaut de PLU, autorisée par l’État.
Les dispositions particulières aux zones de montagne sont opposables au SCOT et, en l’absence de SCOT, au PLU et à la carte communale, selon le principe de compatibilité limitée prévu aux articles L.131-1 et L.131-4 du Code de l’urbanisme.
Compléments
Un PLU ou une carte communale peut définir les hameaux et groupes de constructions traditionnels ou d’habitations en continuité desquels l’urbanisation peut s’étendre, en tenant compte notamment des constructions existantes et des voies et réseaux.
L’article L.122-7 permet une urbanisation en discontinuité si un SCOT ou un PLU comporte une étude démontrant sa compatibilité avec les objectifs de sécurité et de protection du patrimoine ; à défaut d’étude, le PLU ou la carte communale peut l’autoriser si ces objectifs l’imposent, tandis que hors PLU ou carte communale une dérogation exige l’absence de pression foncière et la compatibilité avec la protection du patrimoine naturel et agricole.
Les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles, pastorales et forestières doivent être préservées, conformément aux articles L.122-10 et L.122-11 du Code de l’urbanisme.
Dans les parties naturelles des rives des plans d’eau naturels ou artificiels de moins de 1 000 hectares, les constructions, installations et routes nouvelles sont interdites par les articles L.122-12 à L.122-14 du Code de l’urbanisme.
Lors de l’élaboration ou de la révision du PLU, les espaces concernés par les principes de protection doivent être classés en zones A ou N, sauf si un autre régime de protection permet de maintenir et développer les activités agricoles et pastorales (CE, 6 février 1998, Commune de Vaverges).
Les principes de protection des espaces montagnards sont opposables aux autorisations d’urbanisme, et une autorisation portant atteinte à la protection des terres a été jugée illégale (TA Grenoble, 22 mars 1990, Floquet).
📌 Le développement touristique montagnard doit respecter la qualité des sites et les grands équilibres naturels, en tenant notamment compte de la vulnérabilité de la montagne aux changements climatiques, selon l’article L.122-15 du Code de l’urbanisme.
📌 Dans une commune non couverte par un SCOT, une autorisation d’urbanisme nécessaire à une UTN structurante ne peut être délivrée que si la commune possède un PLU ; pour une UTN locale, un PLU ou une carte communale est nécessaire, selon l’article L.122-25 du Code de l’urbanisme.
★ À maîtriser
Le RNU s’applique sur tout le territoire, mais certaines de ses dispositions cessent de s’appliquer lorsqu’une commune est couverte par un PLU ; les règles d’ordre public restent applicables concurremment, tandis que le RNU continue de s’appliquer dans son intégralité aux communes dotées d’une carte communale.
Dans les communes carencées, les opérations de construction d’immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher doivent prévoir au moins 30 % de logements locatifs sociaux, selon l’article L.111-24 du Code de l’urbanisme.
Les règles supplétives du RNU s’appliquent à défaut de PLU opposable, tandis que les règles d’ordre public s’appliquent même lorsqu’un PLU est opposable afin de protéger des enjeux majeurs.
Le RNU est opposable aux constructions, aménagements, installations et travaux soumis à permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable ou à aucun régime d’autorisation, selon l’article R.111-1 du Code de l’urbanisme.
Les règles du RNU sont généralement des normes d’habilitation facultatives laissant à l’autorité le choix de refuser une autorisation, tandis que les règles impératives obligent l’administration à la refuser si elles ne sont pas respectées.
La règle de constructibilité limitée vise à inciter les communes à se doter d’un document d’urbanisme et à lutter contre l’organisation diffuse de l’espace rural.
📌 Selon l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme, dans les communes non couvertes par un PLU ou une carte communale, seule la partie actuellement urbanisée est constructible.
📌 L’article L.111-4 du Code de l’urbanisme permet d’autoriser une construction hors des parties actuellement urbanisées lorsque l’intérêt de la commune le justifie, notamment pour lutter contre la désertification des zones rurales.
📌 Lorsque les conditions de fond de la dérogation pour intérêt communal sont réunies, le conseil municipal doit adopter une délibération motivée.
Compléments
Une étude du ministère de la Transition écologique menée en 2024 dénombre environ 9 150 communes concernées par le règlement national d’urbanisme.
Le règlement national d’urbanisme a pour sources les articles L.111-1 à L.111-34 du Code de l’urbanisme et l’habilitation donnée au pouvoir réglementaire par l’article L.111-2 pour fixer des règles par décret en Conseil d’État.
📌 Un bâtiment régulièrement édifié qui a été détruit ou démoli peut être reconstruit à l’identique dans un délai de 10 ans, conformément aux articles L.111-14 et L.111-15 du Code de l’urbanisme.
📌 En principe, les autorisations d’urbanisme ne peuvent pas s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ou de procédés de construction qui évitent les émissions de gaz à effet de serre, selon les articles L.111-16 à L.111-18 du Code de l’urbanisme.
Les règles supplétives cèdent devant le PLU ; les règles d’ordre public continuent de s’appliquer.
★ À maîtriser
📌 Le droit de préemption suppose l’intention du propriétaire d’aliéner et évince l’acquéreur pressenti, tandis que le droit de priorité permet à la personne publique d’acquérir le bien dès la décision de le vendre, avant toute recherche d’acquéreur.
📌 La préemption n’emporte pas, à elle seule, transfert forcé de propriété comme l’expropriation : le juge de l’expropriation peut fixer le prix, mais le transfert nécessite l’accord des parties.
📌 Le droit de préemption s’applique aux conventions translatives de propriété conclues à titre onéreux, notamment aux ventes, adjudications, échanges et dations en paiement, mais non aux conventions accordant seulement un droit de jouissance.
Depuis la loi ALUR, l’article L.213-1-1 du Code de l’urbanisme soumet aussi à préemption les aliénations à titre gratuit, notamment les legs, sauf celles consenties à des membres de la famille ou entre personnes mariées ou pacsées.
Les autorités possibles sont : la commune dotée d’un PLU ou d’une carte communale approuvée, l’EPCI compétent en matière de PLUi, le préfet pendant la durée d’un arrêté de carence, une autorité délégataire
📌 Le département crée en principe les zones de préemption dans les espaces naturels sensibles et exerce le droit, sous réserve des accords locaux prévus par la loi ; l’État peut intervenir sur certains espaces littoraux et le département peut déléguer l’exercice du droit.
📌 Après préemption d’un fonds artisanal, d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial, le titulaire doit rétrocéder l’objet dans les deux ans à une entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Compléments
Les exclusions par nature sont : les droits réels immobiliers, les meubles corporels, sauf immobilisation par incorporation ou attache à perpétuelle demeure, les meubles incorporels, notamment le fonds de commerce et le droit au bail
L’article L.213-1 du Code de l’urbanisme énumère des exclusions communes au droit de préemption urbain et au droit de préemption en zone d’aménagement différé, notamment certains immeubles construits par des sociétés coopératives d’HLM et certains transferts d’immeubles appartenant à l’État.
L’article L.211-4 du Code de l’urbanisme prévoit des exclusions propres au droit de préemption urbain, dont la commune peut parfois neutraliser l’effet en instituant un droit de préemption urbain renforcé ; l’aliénation d’un immeuble bâti dans les quatre ans suivant son achèvement en est un exemple.
La loi du 18 juillet 1985 a créé le droit de préemption urbain pour permettre aux personnes publiques de mettre en œuvre leur politique foncière dans les zones urbaines ou à urbaniser.
📌 Le droit de préemption urbain est institué pour une durée illimitée jusqu’à sa suppression ou sa modification, mais il s’éteint dans le périmètre couvert par une zone d’aménagement différé.
Dans une commune ou un EPCI doté d’un PLU, le DPU porte sur tout ou partie des zones urbaines ou à urbaniser ; avec une carte communale, il porte sur un ou plusieurs périmètres délimités pour des équipements ou une opération d’aménagement.
La zone d’aménagement différé, créée par la loi du 26 juillet 1962 puis profondément réformée par la loi du 18 juillet 1985, vise à limiter la spéculation en délimitant des secteurs destinés à être aménagés et à être acquis à des conditions financières avantageuses.
La préemption substitue un acquéreur à un autre ; la priorité intervient avant la recherche d’un acquéreur.
★ À maîtriser
La procédure de préemption commence par la vente projetée, puis le vendeur ou son mandataire adresse une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu du bien lorsque celui-ci se trouve dans une zone de préemption.
La DIA doit être adressée en quatre exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser notamment le prix, l’emplacement, la destination et le diagnostic de pollution du bien ; son absence entraîne la nullité de l’aliénation.
À compter de la réception de la DIA, le titulaire ou son délégataire dispose de deux mois pour décider d’exercer ou non le droit de préemption et notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
La renonciation à préempter peut être expresse ou résulter du silence gardé pendant deux mois après la réception de la DIA ou des informations complémentaires ; elle est irrévocable.
Lorsque le titulaire accepte le prix de la DIA, la vente est formée par accord sur la chose et le prix ; s’il propose un prix inférieur, le vendeur dispose de deux mois pour accepter, saisir la fixation du prix par le juge de l’expropriation ou renoncer à la vente.
La fixation judiciaire du prix ne forme pas à elle seule la vente : le transfert de propriété intervient lorsque les parties ont consenti au prix, et leur silence pendant les deux mois suivant la décision définitive vaut acceptation.
Le juge administratif connaît du contentieux de la procédure de préemption, tandis que le juge judiciaire connaît du contrat de vente issu de la préemption.
Après une renonciation à préempter antérieure à la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre librement au prix indiqué dans la DIA pendant trois ans ; après ce délai, une nouvelle DIA est nécessaire.
Depuis la loi ALUR, le transfert de propriété intervient à la date la plus tardive entre le paiement du prix et la signature de l’acte authentique.
Le prix doit être payé dans les quatre mois suivant la décision d’acquérir, la décision définitive du juge de l’expropriation ou l’acte ou le jugement d’adjudication ; à défaut, le vendeur peut aliéner librement son bien.
Dans les cinq ans suivant la préemption, si la personne publique affecte ou cède le bien à une fin étrangère à celles prévues par la loi, elle doit en informer l’ancien propriétaire et lui proposer le rachat prioritaire du bien.
Compléments
Depuis la loi ALUR, l’administration peut demander des documents financiers, sociaux et patrimoniaux à une SCI et demander à visiter le bien ; l’exercice de ce droit à l’information suspend le délai de décision jusqu’aux événements prévus par la jurisprudence.
Le Conseil d’État a jugé le 12 février 2014, dans l’affaire Société HAM investissement, qu’une irrégularité affectant la DIA, hors fraude, est sans incidence sur la décision de préemption.
📌 Lorsque le vendeur accepte la fixation du prix par le juge de l’expropriation, le titulaire du droit doit saisir ce juge dans les quinze jours et en informer le vendeur.
DIA → décision → prix → transfert
★ À maîtriser
Les droits de préemption s’exercent en vue d’actions ou d’opérations d’intérêt général répondant aux objectifs de l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, ou pour constituer des réserves foncières permettant ces opérations.
L’absence, l’insuffisance ou l’irrégularité de la motivation entraîne l’illégalité de la décision de préemption sans possibilité de régularisation ou de maintien partiel, car cette décision est indivisible.
Le titulaire doit justifier, à la date de la préemption, d’un projet répondant aux objectifs de l’article L.300-1, même si ses caractéristiques précises ne sont pas encore définies.
La décision de préemption doit faire apparaître concrètement la nature et la réalité du projet afin d’éviter les préemptions d’opportunité sans projet réel.
Le titulaire doit démontrer un intérêt général suffisant, que le juge apprécie notamment au regard des caractéristiques du bien, du coût prévisible de l’opération et de la proportion entre la surface préemptée et celle nécessaire au projet.
Si la décision de préemption est annulée avant le transfert de propriété, l’article L.213-8 du Code de l’urbanisme interdit au titulaire de préempter de nouveau le bien pendant un an à compter de la décision juridictionnelle définitive, et le propriétaire peut le vendre sans respecter les conditions de la DIA.
Après l’annulation d’une préemption ayant entraîné le transfert de propriété, le titulaire propose d’abord le bien à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers, puis leur laisse trois mois pour accepter, avant de proposer le bien à l’acquéreur initialement inscrit dans la DIA si les premiers renoncent.
📌 Lorsque l’administration revend un bien préempté avant que la décision de préemption soit censurée, cette censure n’entraîne pas celle de l’acte de revente, qui relève d’un litige distinct.
Compléments
Si un bien ne se trouve que partiellement dans une zone de préemption, l’article L.213-2-1 du Code de l’urbanisme permet une préemption partielle et le propriétaire peut demander soit l’acquisition de toute l’unité foncière, soit celle de la seule partie préemptable.
Selon la Cour de cassation, le 8 novembre 2006, la réduction d’une zone U ou AU fait cesser de plein droit le DPU sur les secteurs retirés, tandis que son extension ne soumet les nouveaux secteurs au DPU qu’après une délibération spécifique.
La décision doit justifier la nécessité de recourir à la préemption, notamment au regard des circonstances locales, mais sa motivation peut renvoyer à une délibération antérieure permettant d’identifier le projet.
Le Conseil d’État a appliqué le 1er mars 2023 la jurisprudence CFDT Finances au contentieux de la préemption, limitant, au nom de la sécurité juridique, les moyens tirés des vices de forme ou de procédure contre un acte réglementaire par voie d’exception.
📌 Après l’annulation d’une préemption ayant transféré la propriété, le prix proposé doit rétablir les conditions de la transaction empêchée sans enrichissement injustifié ; à défaut d’accord, le juge de l’expropriation fixe le prix.
📌 En l’absence de proposition de rachat, l’ancien propriétaire, ses héritiers ou l’acquéreur évincé peuvent demander des dommages et intérêts au juge judiciaire dans un délai de cinq ans à compter de la décision définitive du juge administratif.
📌 Pour remettre en cause la revente d’un bien préempté, les personnes intéressées doivent contester à la fois la décision de préemption et celle de revente, puis demander au juge administratif d’imposer à la collectivité de saisir le juge judiciaire afin qu’il remette en cause la vente.
★ À maîtriser
La loi ELAN de 2018 a créé les grandes opérations d’urbanisme (GOU) pour permettre aux collectivités locales d’initier des opérations d’aménagement d’importance significative.
Une GOU doit être prévue par un projet partenarial d’aménagement (PPA), contrat destiné à fédérer plusieurs personnes publiques autour d’un projet de territoire.
Une GOU suppose une opération d’envergure aux dimensions et caractéristiques significatives ainsi qu’un engagement conjoint spécifique de l’État et d’une collectivité pour sa réalisation.
La qualification de GOU est décidée par délibération de l’organe délibérant de la collectivité territoriale ou de l’établissement public cocontractant mentionné à l’article L.312-3 du Code de l’urbanisme.
La qualification de GOU requiert l’avis conforme de chaque commune dont le territoire est partiellement ou totalement inclus dans le périmètre, ainsi que l’accord du représentant de l’État dans le département concerné.
Dans le périmètre d’une GOU, les compétences de délivrance des permis de construire, d’aménager et de démolir ainsi que de décision sur les déclarations préalables sont transférées à l’autorité intercommunale compétente, au maire de Paris ou au président de la métropole de Lyon, pour la durée de l’opération.
Compléments
📌 Les communes membres peuvent signer le PPA de droit si elles en font la demande, et les autres collectivités territoriales ou établissements publics intéressés peuvent également le signer à leur demande.
Les signataires peuvent proposer que le PPA soit également signé par une société publique locale, une société d’économie mixte ou un acteur privé implanté dans le périmètre et susceptible de participer aux opérations prévues.
La GOU de lutte contre l’habitat dégradé dans le centre-ville de Marseille couvre 1 000 hectares, représente 217 millions d’euros d’investissement et vise 314 immeubles et 1 829 logements.
La réalisation d’une GOU peut nécessiter la mise en compatibilité des documents d’urbanisme dont les dispositions feraient obstacle au projet.
La décision de création d’une GOU peut créer une zone d’aménagement différé sur tout ou partie de son périmètre et désigner le titulaire du droit de préemption pour 10 ans, durée renouvelable une fois.
À titre expérimental, pendant 7 ans à compter de la promulgation de la loi ELAN, les maîtres d’ouvrage d’une GOU pouvaient demander une dérogation aux règles applicables en démontrant, par une étude, l’atteinte de résultats satisfaisants au regard des objectifs de ces règles.
L’ordonnance du 30 octobre 2018 énumère les domaines de dérogation expérimentale, notamment la performance énergétique et environnementale et l’accessibilité du cadre bâti.
📌 Dans une GOU, un établissement public d’aménagement peut, pour le compte d’acteurs publics et sous concession d’aménagement, réaliser des opérations et acquisitions foncières nécessaires hors des compétences prévues par ses statuts, sous réserve des autorisations ministérielles et des avis conformes locaux requis.
📌 La personne publique à l’origine d’une GOU peut délivrer les autorisations d’urbanisme, se substituer aux communes pour réaliser et gérer les équipements publics préalablement identifiés dans l’acte de création, et conclure des conventions de projet urbain partenarial.
★ À maîtriser
📌 La création d’une ZAC n’est pas subordonnée à l’existence d’un document d’urbanisme, mais en l’absence de SCOT la règle de constructibilité limitée doit être prise en compte et, en l’absence de PLU, la création doit s’inscrire dans les parties actuellement urbanisées de la commune.
📌 Une ZAC peut être créée dans toute zone du PLU même si les règles en vigueur ne permettent pas encore sa réalisation, sous réserve de sa compatibilité avec le SCOT ; le PLU doit ensuite être modifié pour permettre le projet. - CE, société inov immo, 2011
📌 Une ZAC est réalisée soit en régie directe par la personne publique initiatrice, qui assume la responsabilité et le risque financier, soit par un concessionnaire d’aménagement choisi après publicité et mise en concurrence.
📌 Une division foncière constitue un lotissement lorsqu’elle vise l’implantation d’au moins un bâtiment sur l’un des lots, tandis qu’une division sans projet d’implantation de bâtiment ne relève pas de ce régime. - Buiret, 20 février 2013
Compléments
La ZAC est issue de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967 et sa définition figure à l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme.
La théorie des opérations complexes permet d’invoquer l’illégalité de décisions initiales ou intermédiaires, même après expiration de leur délai de recours, à l’appui d’un recours contre la décision finale résultant de ces décisions successives. - société d’aménagement du port Léman, 1999
📌 Une ZAC doit être compatible avec le SCOT, y compris pour sa localisation et les règles d’urbanisme applicables dans son périmètre.
Selon l’avis du Conseil d’État du 4 juillet 2012, l’acte de création de la ZAC, la délibération approuvant son dossier de réalisation et celle approuvant le programme des équipements publics ne sont pas tenus de respecter le règlement du PLU à leur date d’adoption. - CE, Commune de Marseille
La loi ELAN de 2018 permet aux orientations d’aménagement et de programmation (OAP) du PLU de contenir des dispositions sur la localisation des ZAC.
Le dossier de création comprend :
📌 La création d’une ZAC relève en principe de la commune ou de l’EPCI compétent, tandis que les ZAC initiées par l’État, une autre collectivité ou un autre établissement public relèvent de la compétence préfectorale.
📌 La création d’une ZAC permet de surseoir à statuer sur une demande d’autorisation d’urbanisme susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution de l’opération.
Créer la ZAC, réaliser les équipements, puis céder ou concéder les terrains
| Élément | Plan de secteur | PLU infracommunautaire |
|---|---|---|
| Échelle | Partie d’un PLUi | Document couvrant plusieurs communes |
| Pièces propres | OAP et règlement spécifiques | Rapport, PADD, OAP et règlement |
| Portée | Précise le PLUi dans un secteur | Constitue un PLU distinct au sein de l’EPCI |
| Espace | Règle principale | Exception ou condition |
|---|---|---|
| Commune littorale | Équilibrer développement et protection ; urbaniser en continuité | Dents creuses admises sous conditions dans certains secteurs urbanisés |
| Espace proche du rivage | Extension limitée, justifiée et motivée | Appréciation par faisceau d’indices et prise en compte du SCOT |
| Bande des 100 mètres | Interdiction des constructions nouvelles et extensions | Espaces urbanisés sans densification significative et activités exigeant l’eau |
| Zone exposée au recul du trait de côte | Constructibilité fortement limitée | Opérations encadrées selon le caractère urbanisé et démontable |
Teste tes connaissances sur Régimes spéciaux d’urbanisme avec 72 questions à choix multiples et corrections détaillées.
1. Quelle définition correspond au droit de l’urbanisme formulé par Henrie Jacquot et Priet ?
2. Une commune révise son plan d’urbanisme pour contribuer à l’objectif national fixé par la loi climat et résilience de 2021. Quelle échéance et quel objectif doit-elle prendre en compte ?
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Quelles règles et institutions le droit de l’urbanisme regroupe-t-il, selon Henrie JACQUOT et PRIET ?
Celles relatives à l’aménagement et au développement urbain, qui encadrent l’évolution physique de l’urbanisation.
À quelle branche du droit appartient le droit de l’urbanisme ?
Au droit public de l’organisation de l’espace.
Quels articles codifient les principes généraux de l’urbanisme ?
Les articles L101-1 et L101-2 du code de l’urbanisme.
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