Fiche de révision : Bornage, copropriété et usufruit

📋 Plan du Cours

1. Réforme et droit transitoire
2. Biens et patrimoine
3. Classification des biens
4. La summa divisio des biens
5. Les biens immeubles
6. Définition et qualités de la possession
7. Acquisition et effets de la possession
8. Protection juridique de la possession
9. Acquisitions fondées sur la possession
10. Propriété et acquisitions mobilières
11. Propriété immobilière et accession
12. Bornage et empiètement immobilier
13. Tolérances et extinction immobilière
14. Régimes de copropriété
15. Mitoyenneté et usufruit
16. Objet et durée de l’usufruit
17. Droits et obligations de l’usufruitier
18. Emphytéose : régime et effets

📖 1. Réforme et droit transitoire

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit des biens : Le droit des biens est une branche du droit privé qui régit les relations entre les personnes et les choses qui les entourent, principalement dans le livre 3 du Code civil.

★ À maîtriser

• La loi du 4 février 2020 portant le livre 3 du Code civil est entrée en vigueur le 1er septembre 2021.

📌 Le Livre 3 s’applique aux actes et faits juridiques postérieurs à son entrée en vigueur, tandis que les actes et faits antérieurs restent soumis à l’ancien droit, sous réserve des règles transitoires et d’un accord contraire des parties.

📌 Le Livre 3 ne s’applique pas aux effets futurs des actes et faits juridiques antérieurs à son entrée en vigueur ni aux actes postérieurs se rapportant à des droits réels issus d’un acte ou fait antérieur.

• La loi poursuit quatre objectifs:
  • intégrer les textes majeurs dans le Code civil
  • rendre le droit des biens plus fonctionnel
  • moderniser le droit des biens
  • équilibrer la liberté contractuelle avec la sécurité juridique

📌 Selon l’article 3.1, les parties peuvent déroger aux dispositions du Livre 3, sauf lorsqu’il s’agit de définitions ou lorsque la loi en dispose autrement.

Compléments

• L’ancien droit des biens est principalement régi par les articles 516 à 717 de l’ancien Code civil et par les lois particulières du 10 janvier 1824 relatives à la superficie et à l’emphytéose.

• Le Livre 3 reconnaît notamment le statut de l’animal à l’article 3.39, la propriété en volume à l’article 3.177 et l’usufruit sur instruments financiers à l’article 3.163.

💡 Astuce mémo

Actes antérieurs : ancien droit ; actes postérieurs : Livre 3

📖 2. Biens et patrimoine

🔑 Notions clés & Définitions

• Biens : Toutes les choses susceptibles d’appropriation, y compris les droits patrimoniaux.
• Patrimoine : Une universalité de droit comprenant l’ensemble des biens et obligations, présents et à venir, d’une personne physique ou morale.
• Patrimoine d’affectation : Le patrimoine d’affectation est un ensemble exceptionnel de biens rassemblés dans un but précis et limité à ce qui est nécessaire à ce but.

★ À maîtriser

• Toute personne physique ou morale a un patrimoine unique et indivisible, sauf si la loi en dispose autrement.

• L’actif du patrimoine comprend les biens, notamment les choses et les droits patrimoniaux, tandis que le passif comprend les dettes.

• L’actif du patrimoine répond du passif, de sorte qu’un créancier impayé peut exercer son recours sur les biens présents et à venir de son débiteur, sauf disposition légale ou contractuelle contraire.

Compléments

• Les comptes de tiers d’un agent immobilier constituent un exemple de patrimoine d’affectation, car les fonds des clients y sont séparés pour les protéger des dettes de l’agent.

💡 Astuce mémo

Le patrimoine est un sac à dos unique contenant actif et passif

📖 3. Classification des biens

★ À maîtriser

• Le Livre 3 propose notamment les classifications suivantes: choses naturelles et artificielles, choses corporelles et incorporelles, choses de genre et choses certaines, choses du domaine public et choses du domaine privé, choses fongibles et choses non fongibles, choses meubles et choses immeubles

📌 Tout bien est nécessairement meuble ou immeuble, même s’il peut changer de catégorie.

• La distinction entre meubles et immeubles détermine notamment les règles de saisie, de publicité ou de transcription, ainsi que certaines règles fiscales relatives à la TVA et aux droits d’enregistrement.

Compléments

• La distinction entre biens meubles et immeubles trouve son origine dans le droit romain, qui associait les immeubles aux biens de grande valeur destinés à rester dans le patrimoine familial et les meubles aux biens plus facilement cessibles.

• Aujourd’hui, un bâtiment en ruine peut avoir moins de valeur qu’un tableau ou que des actions de société, bien que le bâtiment soit immeuble et les autres biens meubles.

💡 Astuce mémo

Meuble mobile et immeuble fixe, une distinction historique devenue fonctionnelle

📖 4. La summa divisio des biens

★ À maîtriser

📌 Tous les biens sont meubles ou immeubles, y compris les droits et actions en justice, et tout ce qui n’est pas immeuble est meuble.

Compléments

• La distinction entre meubles et immeubles trouve son origine dans le droit romain, qui opposait les biens meubles facilement déplaçables aux immeubles, considérés comme plus précieux et destinés à rester dans le patrimoine familial.

• La distinction entre biens meubles et immeubles détermine notamment les règles de saisie, de publicité ou de transcription des actes et de fiscalité, dont la TVA et les droits d’enregistrement.

💡 Astuce mémo

Meuble ou immeuble : tout bien relève de l’une des deux catégories

📖 5. Les biens immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Fonds de terre ou volume en trois dimensions qui le compose, comprenant notamment le sol, le sous-sol et l’espace aérien techniquement exploitable.
• Composante inhérente : Élément nécessaire d’un bien qui ne peut en être séparé sans porter atteinte à sa substance physique ou fonctionnelle.
• Immeuble par destination : Bien meuble accessoire d’un immeuble, appartenant au même patrimoine et affecté de manière extériorisée et durable à l’ornementation, à l’exploitation ou à la sauvegarde de l’immeuble.

★ À maîtriser

📌 Les ouvrages et plantations qui s’incorporent à un immeuble par nature et en deviennent une composante inhérente sont des immeubles par incorporation.

📌 Un simple placement sur le sol ne constitue pas une incorporation, tandis qu’un ancrage durable ou un élément qui ne peut être détaché sans détérioration peut constituer une incorporation immobilière.

Compléments

📌 Les immeubles par destination ornementale rendent durablement un immeuble plus confortable, tandis que les immeubles par destination économique servent directement à l’exploitation de celui-ci.

📌 Les parties peuvent considérer anticipativement comme meuble un immeuble destiné à être détaché dans un délai économiquement et techniquement raisonnable, tandis qu’un élément temporairement détaché pour être réparé reste immeuble.

💡 Astuce mémo

Incorporation ou accessoire → rattachement au statut immobilier

📖 6. Définition et qualités de la possession

🔑 Notions clés & Définitions

• Possession : Exercice de fait d’un droit comme si l’on en était titulaire, soit par soi-même, soit par l’intermédiaire d’un tiers.
• Détention : Situation dans laquelle une personne exerce le corpus pour le compte d’autrui avec une obligation de restitution, ce qui exclut l’animus possidendi.
• Bonne foi du possesseur : Le possesseur est de bonne foi s’il peut légitimement se croire titulaire du droit qu’il possède, la bonne foi étant présumée sauf preuve contraire.

★ À maîtriser

📌 La possession requiert un élément objectif, le corpus, correspondant à la maîtrise ou à l’exploitation factuelle du bien, et un élément subjectif, l’animus, correspondant à l’intention de se comporter comme le titulaire du droit.

• Une possession utile doit être:
  • continue
  • paisible
  • publique
  • non équivoque

Compléments

📌 La personne qui exerce le corpus est présumée avoir l’animus, mais cette présomption est réfragable et un simple acte juridique comme la souscription d’une assurance ne suffit pas à établir la possession.

• La détention peut devenir possession par interversion de titre lorsque le détenteur oppose de manière non équivoque au titulaire une contradiction résultant d’un acte juridique ou d’un fait juridique.

💡 Astuce mémo

Corpus + animus : maîtrise factuelle et intention de se comporter en titulaire

📖 7. Acquisition et effets de la possession

🔑 Notions clés & Définitions

• Réintégrande : Action possessoire qui permet au possesseur d’un droit réel immobilier, troublé ou dépossédé, de retrouver une possession paisible sans débattre de la propriété.

📝 Points essentiels

• La possession s’acquiert unilatéralement par l’appréhension d’une chose avec le corpus et l’animus, ou par transmission d’une possession existante.

📌 La transmission de la possession à un ayant cause à titre particulier exige un acte juridique visant la transmission du droit possédé et une remise matérielle, symbolique ou intellectuelle de la chose.

• La possession cesse en cas de: destruction volontaire ou accidentelle de la chose, délaissement volontaire de la chose, privation de fait, telle que la perte ou le vol, privation immobilière durant plus d’un an

📌 Le possesseur est présumé être titulaire du droit réel dont il exerce de fait les prérogatives, sauf preuve contraire.

📌 En matière mobilière, le possesseur de bonne foi d’un droit réel est présumé disposer d’un titre, à condition que la possession soit véritable, utile et porte sur un droit réel mobilier.

💡 Astuce mémo

Acquérir, transmettre, perdre, puis produire des effets probatoires ou protecteurs

📖 8. Protection juridique de la possession

🔑 Notions clés & Définitions

• Réintégrande : Action possessoire permettant au possesseur troublé d’un droit réel immobilier de retrouver une possession apaisée.

📝 Points essentiels

📌 L’article 3.24 du Code civil présume que le possesseur de bonne foi d’un droit réel mobilier dispose d’un titre, sauf preuve contraire.

• Le demandeur en revendication doit d’abord renverser la présomption de titre du possesseur, puis prouver l’existence de son propre droit, notamment par un titre ou une possession antérieure.

📌 La réintégrande protège le possesseur, à l’exclusion du détenteur, d’un droit réel immobilier lorsque la possession est paisible et publique, que le trouble ou la dépossession résulte d’une voie de fait ou d’une violence et que l’action est introduite dans l’année.

💡 Astuce mémo

Réintégrande = possession ; pétitoire = propriété

📖 9. Acquisitions fondées sur la possession

🔑 Notions clés & Définitions

• Prescription acquisitive : Ou usucapion, est un mode originaire d’acquisition d’un droit réel par l’effet d’une possession utile prolongée pendant un certain temps.

★ À maîtriser

📌 La prescription acquisitive exige une possession exercée au titre d’un droit réel et réunissant les qualités de l’article 3.21 du Code civil.

📌 La prescription acquisitive dure en principe 10 ans à compter du début de la possession utile lorsque le possesseur est de bonne foi, et 30 ans lorsqu’il est de mauvaise foi.

Compléments

• La prescription acquisitive est constatée par: une décision de justice, un accord entre le titulaire dépossédé et le possesseur, une déclaration unilatérale du titulaire dépossédé

📌 Les ayants cause à titre particulier peuvent joindre leur possession à celle de leurs auteurs antérieurs, chacune avec ses qualités ou ses vices et sa bonne ou mauvaise foi.

📌 La prescription acquisitive produit ses effets rétroactivement au jour où la possession utile a commencé, ce qui consolide notamment les droits consentis par le possesseur et les fruits perçus.

💡 Astuce mémo

Possession utile → délai → constatation → effet rétroactif

📖 10. Propriété et acquisitions mobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Confère directement au propriétaire le droit d’user de son bien, d’en avoir la jouissance et d’en disposer.
• Fruits et produits : Les fruits sont ce qu’un bien génère périodiquement sans altération de sa substance, tandis que les produits diminuent la substance du bien immédiatement ou progressivement.

★ À maîtriser

• Le droit de propriété est perpétuel et ne se perd pas en principe par le non-usage, mais il peut s’éteindre notamment par disparition de la chose ou par prescription acquisitive au profit d’un autre possesseur.

• L’acquisition immédiate mobilière exige une acquisition de bonne foi, à titre onéreux, d’un droit réel sur un meuble auprès d’une personne qui ne pouvait pas en disposer, suivie d’une possession paisible et non équivoque.

• Le trouveur doit rechercher raisonnablement le propriétaire, déclarer la découverte à une commune dans les sept jours et informer le propriétaire du lieu lorsque la chose a été trouvée dans la propriété d’autrui.

Compléments

📌 Le possesseur tenu de restituer la chose peut conserver les fruits et produits que le droit possédé lui permettait d’acquérir s’ils ont été perçus de bonne foi, tandis que le possesseur devenu titulaire par un mode originaire ne doit restituer que les produits perçus de mauvaise foi.

📌 En cas de perte ou de vol, le véritable propriétaire peut revendiquer la chose mobilière pendant trois ans à compter de la dépossession involontaire.

• Les modes originaires mobiliers comprennent:
  • la prescription acquisitive
  • la prescription instantanée
  • la séparation des fruits et produits
  • la transformation
  • l’accession mobilière
  • le régime des choses trouvées

📌 Si le propriétaire originaire ne se manifeste pas, le trouveur ou la commune devient propriétaire de la chose trouvée cinq ans après sa mention dans le registre communal, à condition d’avoir respecté les obligations légales.

💡 Astuce mémo

Usus, fructus, abusus : utiliser, jouir, disposer

📖 11. Propriété immobilière et accession

★ À maîtriser

• Les modes originaires immobiliers sont:
  • la prescription acquisitive
  • l’accession immobilière
  • l’occupation d’un bien sans maître

📌 Les ouvrages et plantations réalisés sur, au-dessus ou en dessous d’un fonds sont présumés appartenir au propriétaire du fonds, sauf preuve contraire fondée sur la loi ou un acte juridique.

📌 La propriété foncière s’étend seulement à la hauteur et à la profondeur utiles à l’exercice des prérogatives du propriétaire, compte tenu de la destination et de la situation du fonds.

Compléments

• Lorsqu’un tiers de mauvaise foi construit sur le fonds d’autrui, le propriétaire du fonds peut exiger l’enlèvement des ouvrages aux frais du tiers.

• Lorsqu’un tiers de bonne foi construit pour son propre compte sur le fonds d’autrui, le propriétaire du fonds ne peut pas exiger l’enlèvement et doit lui verser une indemnité fondée sur l’enrichissement injustifié.

• Tout propriétaire peut clôturer sa parcelle jusqu’à sa limite, conformément aux prescriptions légales et réglementaires et sans porter atteinte aux droits des tiers.

💡 Astuce mémo

Une propriété en couches : sol, sous-sol, construction et sursol

📖 12. Bornage et empiètement immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Bornage : Opération juridique de délimitation contradictoire de propriétés contiguës, qui fixe définitivement leur limite séparative et peut être amiable ou judiciaire.

★ À maîtriser

• 🔄 Les limites sont déterminées successivement par: la prescription acquisitive, l’acte authentique de bornage, les titres de propriété, l’état de la possession et les autres indices de fait

📌 À défaut d’accord dans les trois mois suivant l’envoi recommandé d’une invitation au bornage amiable, la partie la plus diligente peut demander judiciairement le bornage par requête contradictoire.

📌 En cas d’empiètement, le propriétaire du fonds concerné peut en principe exiger l’enlèvement de la partie de l’ouvrage qui déborde sur son fonds, sauf si l’empiètement est fondé sur un titre légal ou contractuel.

Compléments

• Par son arrêt n° 49/2024 du 25 avril 2024, la Cour constitutionnelle a jugé contraire à la Constitution l’empêchement d’exiger rapidement l’enlèvement d’un empiètement réalisé de mauvaise foi lorsque l’emprise n’est pas considérable et qu’aucun préjudice potentiel n’existe.

💡 Astuce mémo

Prescription → bornage → titres → possession

📖 13. Tolérances et extinction immobilière

★ À maîtriser

• Lorsqu’une chose ou un animal se trouve involontairement sur un immeuble voisin, le propriétaire de cet immeuble doit le restituer ou permettre à son propriétaire de venir le récupérer.

• Après notification préalable, le propriétaire d’un immeuble doit tolérer l’accès de son voisin lorsque celui-ci est nécessaire à des travaux de construction ou de réparation ou à l’entretien d’une clôture non mitoyenne, sauf motifs légitimes de refus.

• L’accès à un immeuble non bâti, non cultivé et non clôturé est permis à tous, sauf dommage, nuisance pour le propriétaire ou interdiction claire d’accès aux tiers.

• Les droits réels s’éteignent notamment par:

  • l’extinction du droit d’un auteur
  • la disparition de l’objet du droit réel
  • l’anéantissement du titre d’acquisition
  • l’expropriation judiciaire du bien
  • la renonciation au droit réel

Compléments

📌 L’usage de la tolérance d’accès pour flânerie ne permet d’invoquer ni l’article 3.26 ni l’article 3.59, de sorte qu’il ne peut fonder ni prescription acquisitive ni appropriation d’un objet trouvé.

💡 Astuce mémo

Tolérance imposée pour les travaux, tolérance réelle pour flâner

📖 14. Régimes de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : Situation dans laquelle plusieurs personnes ont sur un même bien ou ensemble de biens un droit de propriété sans qu’aucune puisse exercer un droit exclusif sur une partie déterminée; elle peut être fortuite, volontaire ou forcée.

★ À maîtriser

• La copropriété fortuite naît sans convention, la copropriété volontaire naît d’un accord entre les parties et la copropriété forcée existe lorsque le bien indivis est imposé par sa fonction ou sa destination au service de biens privatifs.

• Dans la copropriété fortuite, les parts sont présumées égales, cette présomption étant réfragable, et chaque copropriétaire peut demander le partage de la chose commune.

• Dans la copropriété forcée de droit commun, chaque copropriétaire ne peut disposer de sa quote-part qu’avec son bien privatif et le bien commun n’est pas partageable sauf accord de tous ou perte de toute utilité.

• Dans la copropriété par appartements, chaque lot comprend une partie privative et une quote-part dans les éléments immobiliers communs, et l’association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique lorsque l’indivision naît et que les statuts sont transcrits.

Compléments

📌 Un pacte d’indivision peut empêcher le partage de la copropriété fortuite pendant une durée déterminée maximale de cinq ans.

💡 Astuce mémo

F-V-F : fortuite, volontaire, forcée

📖 15. Mitoyenneté et usufruit

🔑 Notions clés & Définitions

• Mitoyenneté : Droit de copropriété portant sur une clôture séparative, telle qu’un mur, une haie, un fossé, une palissade ou un grillage.
• Usufruit : Confère temporairement à son titulaire l’usage et la jouissance prudente et raisonnable d’un bien appartenant au nu-propriétaire, conformément à sa destination, avec obligation de restitution à la fin du droit.

★ À maîtriser

• Toute clôture mitoyenne est présumée appartenir pour moitié à chacun des deux copropriétaires, sauf preuve contraire.

• Entre deux parcelles dont au moins une est bâtie, chaque propriétaire peut exiger de l’autre qu’il participe à l’érection d’une clôture mitoyenne, sauf si une clôture privative existe déjà le long de la limite séparative.

• Celui qui commet une voie de fait ou une usurpation valant prise de possession d’une clôture privative et ne cesse pas dans un délai raisonnable peut être contraint d’en acquérir la mitoyenneté et d’indemniser le propriétaire.

• Chaque copropriétaire peut utiliser la clôture mitoyenne conformément à sa destination, mais les actes d’administration autres que conservatoires et les actes de disposition exigent le consentement des deux copropriétaires.

• L’usufruit peut naître:

  • de la loi
  • d’un contrat
  • d’un testament
  • de la prescription acquisitive

📌 L’usufruit peut être établi pour une durée déterminée ou indéterminée et il est viager, prenant fin lorsque l’usufruitier cesse d’exister.

Compléments

📌 Tout propriétaire joignant une clôture peut la rendre mitoyenne en payant la moitié de la valeur de la clôture ou de la partie concernée ainsi que la moitié de la valeur du sol d’assise correspondant.

• Le droit d’habitation est présumé être un usufruit incessible limité à ce qui est nécessaire à l’habitation de son titulaire et de sa famille.

📌 L’usufruit peut être constitué par le propriétaire ou par le titulaire d’un droit réel d’usage, mais ce dernier ne peut agir que dans les limites de son propre droit.

💡 Astuce mémo

Mitoyenneté : clôture commune ; usufruit : usage temporaire du bien d’autrui

📖 16. Objet et durée de l’usufruit

★ À maîtriser

• L’usufruit peut porter sur un bien meuble ou immeuble, corporel ou incorporel, ou sur un ensemble déterminé de biens, et constitue le seul droit réel d’usage pouvant porter sur un meuble.

• L’usufruit doit porter sur un bien déterminé ou un ensemble déterminé de biens, s’étend aux accessoires du bien et se reporte sur le bien remplaçant en cas de subrogation réelle.

• L’usufruit peut être établi pour une durée déterminée ou indéterminée, mais sa durée maximale est de nonante-neuf ans, sauf si la personne physique au profit de laquelle il est établi vit plus longtemps.

• L’usufruit s’éteint lorsque la personne dans le chef de laquelle il est établi cesse d’exister, ce qui inclut la faillite ou la dissolution d’une personne morale.

Compléments

📌 Sauf clause contraire, l’usufruit indivis ou commun établi au profit de plusieurs personnes accroît, à la fin de l’existence de l’une d’elles, aux autres proportionnellement à leur part.

💡 Astuce mémo

Usufruit mobilier et immobilier, contrairement aux autres droits réels d’usage

📖 17. Droits et obligations de l’usufruitier

★ À maîtriser

• L’usufruitier peut exercer les opérations suivantes sur son droit:

  • L’aliéner s’il est cessible
  • Constituer un autre usufruit sur celui-ci
  • Le mettre en gage lorsqu’il est mobilier
  • L’hypothéquer lorsqu’il est immobilier

• L’usufruitier doit utiliser le bien de manière prudente et raisonnable conformément à sa destination, mais il n’est pas obligé de l’utiliser et doit le restituer en bon état à la fin de son droit.

• L’usufruitier ne peut disposer du bien grevé que si une disposition légale l’y autorise, si cette disposition correspond à la destination du bien et à une administration prudente et raisonnable, ou si l’usufruit porte sur des biens consomptibles.

• À la fin de l’usufruit, les constructions réalisées dans les limites du droit, sans obligation et avec le consentement du nu-propriétaire deviennent sa propriété par accession, mais donnent lieu à une indemnisation fondée sur l’enrichissement injustifié et à un droit de rétention jusqu’au paiement.

• Le bail accordé par l’usufruitier ne peut normalement pas dépasser la durée de son usufruit ; si l’usufruit prend fin parce qu’il cesse d’exister, le bail en cours subsiste au maximum trois ans, tandis qu’un bail non encore commencé reste sans effet.

Compléments

📌 L’usufruitier peut modifier le bien et réaliser des ouvrages ou des plantations dans les limites d’un usage prudent et raisonnable et du respect de la destination du bien.

💡 Astuce mémo

Usus → administration → abusus

📖 18. Emphytéose : régime et effets

🔑 Notions clés & Définitions

• Emphytéose : Droit réel d’usage conférant le plein usage et la pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui, sans que l’emphytéote puisse en diminuer la valeur.
• Superficie : Droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, afin d’y avoir des ouvrages ou des plantations.
• Servitude : Charge grevant un immeuble, appelé fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à autrui, appelé fonds dominant.

📝 Points essentiels

• Sauf clause contraire, l’emphytéote peut modifier la destination de l’immeuble, mais il ne peut pas en diminuer la valeur, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou de la force majeure.

• La durée de l’emphytéose ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à nonante-neuf ans, sauf lorsqu’elle est perpétuelle à des fins de domanialité publique.

• L’emphytéote peut céder et hypothéquer son droit d’emphytéose, mais il ne peut céder ou hypothéquer isolément les immeubles dont il est propriétaire en vertu d’une superficie-conséquence.

• À l’extinction de l’emphytéose, les ouvrages et plantations réalisés par l’emphytéote deviennent la propriété du constituant ou de son ayant droit par accession, et ceux réalisés dans les limites du droit donnent lieu à une indemnisation fondée sur l’enrichissement injustifié.

• Les sources de la superficie sont:

  • Un acte juridique
  • La prescription acquisitive
  • La loi
  • La superficie-conséquence

• La superficie-conséquence et la propriété des ouvrages et plantations qui en découlent ne peuvent être cédées, saisies ou hypothéquées isolément du droit dont elles découlent, sauf l’exception prévue pour la saisie et l’hypothèque lorsqu’il s’agit d’un droit d’usage administratif.

• Le droit de superficie n’a pas de durée minimale et sa durée maximale est de nonante-neuf ans, sauf dans les hypothèses de perpétuité prévues pour la domanialité publique ou la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe et hétérogène sans parties communes.

• Le droit de superficie ne peut en principe dépasser 99 ans, mais il peut être prorogé ou renouvelé par accord exprès sans que sa durée totale dépasse 99 ans.

• Le droit de superficie peut être perpétuel lorsqu’il est constitué par le propriétaire du fonds à des fins de domanialité publique ou pour diviser en volumes un ensemble immobilier complexe et hétérogène sans parties communes.

• À l’extinction du droit de superficie, la propriété du volume passe au constituant ou à son ayant droit, qui doit indemniser le superficiaire sur la base de l’enrichissement injustifié pour les ouvrages et plantations réalisés ou acquis dans les limites de son droit.

• Une servitude peut imposer au titulaire du fonds servant de s’abstenir de certains actes ou de permettre certains actes d’usage au profit du fonds dominant.

• La servitude doit procurer une utilité en rapport direct et immédiat avec l’usage et l’exploitation du fonds dominant, indépendamment de la personne de son propriétaire.

• Les servitudes s’établissent par la loi ou par le fait de l’homme, notamment par convention.

💡 Astuce mémo

Usufruit : destination conservée ; emphytéose : destination modifiable sans perte de valeur

📊 Tableaux de synthèse

Ancien et nouveau droit des biens

Possession et détention