Fiche de révision : Contrat de vente : effets et formation

📋 Plan du Cours

1. Définition et régime des contrats spéciaux
2. Évolution du droit des contrats spéciaux
3. Sources et technique juridique
4. Transfert de propriété et vente
5. Transfert de propriété et prix
6. Caractères et contrats voisins
7. Liberté et qualité du consentement
8. Expression et rétractation du consentement
9. Consentement sous condition
10. Promesses de vente et d’achat
11. Pacte de préférence
12. Chose vendue et identification
13. Identification et détermination de la chose
14. Aliénabilité et appropriation de la chose
15. Détermination du prix de vente
16. Détermination et lésion du prix
17. Transfert de propriété
18. Transfert des risques

📖 1. Définition et régime des contrats spéciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrats spéciaux : Applications particulières du droit commun des contrats, auxquelles la loi peut attribuer un nom et un régime propre.

★ À maîtriser

📌 L’article 1105 du Code civil soumet les contrats spéciaux aux règles générales du droit des contrats, tout en réservant l’application des règles particulières propres à chaque contrat.

📌 Un contrat nommé est désigné par la loi et doté d’un régime propre, tandis qu’un contrat innomé n’est pas nommé ni spécialement réglementé par la loi et reste soumis au droit commun des contrats.

Compléments

• Les principaux contrats spéciaux étudiés sont:
  • la vente
  • le bail
  • le prêt
  • le contrat d’entreprise

💡 Astuce mémo

Contrat nommé = nom et régime légal ; contrat innomé = pratique sans statut spécial

📖 2. Évolution du droit des contrats spéciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Force obligatoire : La force obligatoire du contrat repose sur l’idée que celui qui s’engage est tenu, selon le principe médiéval pacta sunt servanda.

★ À maîtriser

• Les quatre contrats consensuels du droit romain classique sont:

  • la vente
  • le louage
  • le mandat
  • la société

• 🔄 L’évolution historique suit trois étapes (Domat):

  1. la prédominance des contrats nommés en droit romain
  2. le développement médiéval du consensualisme
  3. la synthèse de Domat et l’élaboration du droit des contrats du Code civil

📌 La spécialisation objective des contrats dépend de l’objet particulier du contrat, tandis que la spécialisation subjective dépend de la qualité des parties afin de protéger la partie faible.

Compléments

• L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux a été diffusé en juillet 2022 et soumis à une consultation publique à l’automne 2022.

💡 Astuce mémo

Droit romain d’action → consensualisme médiéval → spécialisation contemporaine

📖 3. Sources et technique juridique

★ À maîtriser

• La Convention de Vienne sur la vente internationale de marchandises a été adoptée le 11 avril 1980, ratifiée par la France en 1982 et est entrée en vigueur en 1988.

📌 Selon l’article 1105, alinéa 3, les règles générales s’appliquent sous réserve des règles particulières, de sorte qu’une règle spéciale écarte une règle générale lorsqu’elles sont incompatibles.

• 🔄 La qualification du contrat suit trois étapes:
  1. rechercher la volonté des parties
  2. identifier l’objet économique de l’opération
  3. retenir la catégorie correspondant à la prestation caractéristique

Compléments

• Le Code civil réglemente notamment:

  • la vente
  • l’échange
  • le prêt
  • le mandat
  • la convention d’indivision
  • la convention d’arbitrage
  • la transaction
  • le contrat de société
  • les sûretés conventionnelles

• Le Code de commerce réglemente notamment:

  • le courtage
  • la commission
  • le transport
  • la location-gérance
  • le bail commercial

💡 Astuce mémo

Règle spéciale contradictoire → priorité sur la règle générale

📖 4. Transfert de propriété et vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de vente : Convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.
• Faculté de rachat : Pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue en restituant le prix principal ainsi que certains frais et accessoires.

★ À maîtriser

📌 La vente se caractérise par le transfert de propriété, la fourniture d’un prix et le consensualisme.

• La propriété complète transférée par la vente comprend l’usus, le fructus et l’abusus, c’est-à-dire le droit d’utiliser la chose, d’en percevoir les fruits et d’en disposer.

📌 En principe, le transfert de propriété s’opère immédiatement et définitivement dès la conclusion de la vente, selon le principe du transfert solo consensus de l’article 1583 du Code civil.

📌 La faculté de rachat ne peut être exercée pendant plus de cinq ans selon l’article 1660 du Code civil, délai au terme duquel l’acquéreur devient définitivement propriétaire.

Compléments

📌 Une clause de réserve de propriété reporte le transfert de propriété jusqu’au paiement complet du prix par l’acquéreur.

💡 Astuce mémo

Vente = propriété contre prix ; bail ou prêt = simple jouissance

📖 5. Transfert de propriété et prix

🔑 Notions clés & Définitions

• Faculté de rachat : Le pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue en restituant le prix principal ainsi que les frais et accessoires prévus par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

★ À maîtriser

📌 En principe, le transfert de propriété dans la vente est immédiat et définitif dès l’échange des consentements sur la chose et le prix, conformément à l’article 1583 du Code civil.

• La clause de réserve de propriété retarde le transfert de propriété jusqu’au paiement complet du prix par l’acquéreur.

• La faculté de rachat doit être exercée dans un délai maximal de 5 ans, au-delà duquel l’acquéreur devient définitivement propriétaire de la chose vendue.

• Dans la conception classique, le prix de vente doit être exprimé en argent, tandis que la remise d’un autre bien relève en principe de l’échange et la fourniture d’un service d’un contrat innomé.

• Une contrepartie non monétaire doit être suffisante, et non illusoire ou dérisoire, tandis que son contenu doit être déterminé ou déterminable.

Compléments

• Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 juin 2023, n° 22-17.992, la Cour de cassation a jugé que le vendeur ne redevient propriétaire qu’après avoir effectué les restitutions auxquelles il est tenu.

• La première chambre civile a qualifié de contrat innomé à titre onéreux, et non de vente, le transfert de la nue-propriété d’un immeuble rémunéré par une promesse de réparations dans un arrêt du 12 octobre 1967. — 1ère chambre civile

💡 Astuce mémo

Consentement → transfert immédiat → prix

📖 6. Caractères et contrats voisins

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat d’échange : Le contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre, conformément à l’article 1702 du Code civil.
• Apport en société : L’apport en société est la remise d’une valeur à une société en contrepartie de l’acquisition de la qualité d’associé, notamment par un apport en industrie, en numéraire ou en nature.
• Dation en paiement : Le contrat par lequel le créancier accepte de recevoir autre chose que ce qui lui est dû, conformément à l’article 1342-4, alinéa 2, du Code civil.

★ À maîtriser

• La vente est un contrat onéreux, synallagmatique, commutatif en principe et consensuel, tandis que la donation est un contrat gratuit et unilatéral, sauf charges particulières.

• Un acte de transfert sans contrepartie n’est une donation que si l’absence de contrepartie est accompagnée d’une intention libérale ; à défaut, l’article 1169 du Code civil permet la nullité du contrat onéreux dépourvu de contrepartie.

• Dans un échange, la soulte compense une différence de valeur entre les biens, mais son montant ne doit pas dépasser la valeur du bien donné par celui qui la verse, faute de quoi l’opération constitue une vente.

Compléments

📌 Selon l’article 1843-3, alinéa 3, l’apporteur est garant envers la société comme un vendeur envers son acheteur, notamment au titre des vices cachés.

💡 Astuce mémo

Vente : argent ; échange : bien contre bien ; apport : qualité d’associé

📖 7. Liberté et qualité du consentement

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption : Le droit de préemption permet à un tiers désigné par la loi de se substituer à l’acquéreur initial en achetant le bien aux conditions convenues avec celui-ci.

★ À maîtriser

📌 L’article 1594 du Code civil pose la liberté d’acheter et de vendre, qui comprend le droit de contracter comme celui de ne pas contracter, sous réserve des interdictions et obligations prévues par la loi.

📌 L’article 1596 interdit notamment au tuteur, au mandataire et au fiduciaire de se porter acquéreurs des biens qu’ils sont chargés d’administrer, sous peine de nullité relative.

• Le vendeur doit notifier la vente au titulaire du droit de préemption, qui peut renoncer ou se substituer à l’acquéreur initial aux mêmes conditions ; l’absence de notification entraîne la nullité de la vente.

📌 Le devoir général d’information impose à chaque partie de communiquer les informations que l’autre ignore légitimement, l’acheteur devant néanmoins se renseigner sur l’usage qu’il entend faire de la chose.

Compléments

📌 L’article 1602 du Code civil impose au vendeur d’expliquer clairement ce à quoi l’acquéreur s’oblige et prévoit que le contrat obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

💡 Astuce mémo

Information pertinente → consentement éclairé → vente valable

📖 8. Expression et rétractation du consentement

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause de dédit : Confère à une partie la faculté de se délier de son engagement, ce qui anéantit rétroactivement le contrat lorsque cette faculté est exercée.

★ À maîtriser

• Le délai de réflexion empêche la conclusion du contrat pendant une période donnée, tandis que le délai de rétractation permet de revenir sur un contrat déjà conclu.

• Pour la vente d’un immeuble à usage d’habitation précédée d’un acte sous seing privé, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours ; si la vente est directement conclue par acte authentique, il bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours.

• La clause de dédit rémunère la liberté de se rétracter, tandis que la clause pénale sanctionne une inexécution et peut être modérée par le juge, contrairement à l’indemnité de dédit.

• Dans la vente avec arrhes, l’acheteur qui se dédit perd les arrhes versées, tandis que le vendeur qui se dédit doit restituer le double de leur montant, conformément à l’article 1590 du Code civil.

Compléments

• Pour une offre de crédit immobilier adressée à un consommateur, l’offre ne peut être acceptée avant l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours.

📌 À défaut de stipulation contraire, une somme versée par l’acquéreur est présumée constituer des arrhes ; la qualification d’acompte exclut cette présomption et la faculté de dédit.

💡 Astuce mémo

Réflexion avant le contrat ; rétractation après l’accord

📖 9. Consentement sous condition

★ À maîtriser

📌 La condition suspensive retarde la formation ou l’efficacité du contrat jusqu’à la réalisation d’un événement incertain, tandis que la condition résolutoire entraîne l’anéantissement du contrat lorsqu’elle se réalise.

📌 En matière d’acquisition immobilière financée par un prêt, l’article L313-41 du code de la consommation impose une condition suspensive d’obtention du prêt.

• Lorsque la condition suspensive défaillit, le contrat devient caduc de plein droit ; lorsque la condition résolutoire se réalise, le contrat est anéanti rétroactivement, tandis que sa défaillance le maintient définitivement.

Compléments

📌 Lorsque la non-réalisation d’une condition est due à la faute de la partie qui y avait intérêt, la condition est réputée accomplie et le contrat devient purement et simplement obligatoire.

📌 Selon l’article 1304-4 du code civil, la partie dans l’intérêt exclusif de laquelle une condition a été stipulée peut y renoncer, ce qui rend le contrat pur et simple.

💡 Astuce mémo

Motif incertain → condition → contrat encadré

📖 10. Promesses de vente et d’achat

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse synallagmatique de vente : Engagement de chaque partie à vendre ou à acheter, qui vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix, conformément aux articles 1583 et 1589 du code civil.
• Promesse unilatérale de vente : Contrat par lequel le promettant consent déjà à la vente de la chose et du prix, tandis que le bénéficiaire dispose seul du choix de lever ou non l’option.
• Indemnité d’immobilisation : Somme versée en contrepartie de l’indisponibilité du bien pendant la durée d’une promesse unilatérale de vente et qui se distingue d’une clause de dédit ou d’une clause pénale.

★ À maîtriser

📌 Depuis l’article 1124 du code civil, la révocation de la promesse unilatérale pendant le délai d’option est inefficace et ne fait pas obstacle à la levée de l’option ni à la formation du contrat définitif.

Compléments

📌 L’article 1589-1 du code civil frappe de nullité l’engagement unilatéral d’acquérir un bien ou un droit immobilier lorsque celui qui s’engage doit verser une somme, quelle qu’en soit la cause ou la forme.

💡 Astuce mémo

Synallagmatique = deux consentements ; unilatérale = une option

📖 11. Pacte de préférence

🔑 Notions clés & Définitions

• Pacte de préférence : Contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de contracter avec elle si elle décide de contracter.

★ À maîtriser

📌 La violation d’un pacte de préférence engage la responsabilité contractuelle du promettant et permet au bénéficiaire d’obtenir des dommages-intérêts.

📌 La nullité du contrat conclu avec le tiers ou la substitution du bénéficiaire au tiers exige que le tiers ait connu l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Compléments

• L’action interrogatoire permet au tiers d’écrire au bénéficiaire pour lui demander s’il entend se prévaloir du pacte dans un délai raisonnable.

💡 Astuce mémo

Priorité → violation → réparation ou substitution

📖 12. Chose vendue et identification

📝 Points essentiels

📌 Les choses hors commerce ne peuvent faire l’objet d’aucune convention, tandis que les choses hors marché sont dans le commerce mais ne peuvent pas être vendues à titre onéreux, comme certains produits du corps humain.

• La chose vendue peut notamment être:
  • Un bien corporel
  • Un droit réel
  • Un droit personnel
  • Un droit de propriété intellectuelle
  • Une position contractuelle

📌 La vente d’une chose entièrement pér||||e au moment de sa conclusion est nulle, conformément à l’article 1601 du code civil, tandis qu’une vente peut porter sur une chose future.

💡 Astuce mémo

Hors commerce : aucune convention ; hors marché : pas de vente à titre onéreux

📖 13. Identification et détermination de la chose

★ À maîtriser

• La chose vendue doit exister au jour de la vente, mais une vente peut aussi porter sur une chose future lorsque son avènement est prévu ou accepté par les parties.

• En cas de perte totale de la chose avant la vente, la vente est nulle faute d’objet ; en cas de perte partielle, l’acheteur peut demander la nullité relative ou maintenir la vente de la partie restante à un prix proportionnel.

• Une chose de genre est déterminée par son espèce et doit être individualisée par la pesée, le compte ou la mesure, tandis qu’un corps certain est identifié individuellement dès la conclusion du contrat.

• Dans une vente à la mesure, le transfert de propriété et des risques intervient lors de l’individualisation par la pesée, le compte ou la mesure ; dans une vente en bloc, il intervient dès que le lieu ou le numéro de lot désigne exactement les choses vendues.

Compléments

• La perte de la chose peut être: réelle lorsque la chose a disparu, économique lorsqu’elle a perdu sa fonction ou sa valeur, juridique lorsque le droit portant sur elle a disparu, notamment après une fusion-absorption

💡 Astuce mémo

Corps certain identifié immédiatement, chose de genre individualisée par quantité

📖 14. Aliénabilité et appropriation de la chose

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente de la chose d’autrui : La vente par laquelle le vendeur s’engage à transférer un droit de propriété dont il n’est pas titulaire au moment du transfert de propriété.

📝 Points essentiels

• L’aliénabilité est le principe pour toute chose qui n’est ni hors commerce ni hors marché, mais une clause d’inaliénabilité peut l’écarter si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

• Une clause d’inaliénabilité valable interdit l’aliénation entre vifs et la saisie du bien, et la vente conclue en violation de cette clause est frappée d’une nullité relative réservée à la personne protégée.

• La vente de la chose d’autrui est sanctionnée par une nullité relative justifiée par le risque d’éviction, mais la nullité disparaît si le vendeur devient propriétaire avant le prononcé de la nullité.

• La vente d’une quote-part indivise est valable car l’indivisaire vend un droit dont il est propriétaire, tandis que la vente de la totalité d’un bien indivis sans consentement des autres indivisaires constitue une vente de la chose d’autrui.

💡 Astuce mémo

Vente d’autrui → risque d’éviction → nullité relative

📖 15. Détermination du prix de vente

★ À maîtriser

• Le prix de vente doit être déterminé ou déterminable, c’est-à-dire déductible du contrat, des usages ou des relations antérieures des parties sans nouvel accord nécessaire.

• Dans la vente, le prix ne peut en principe être fixé unilatéralement par une partie ni par le juge, tandis que le juge peut appliquer les modalités objectives de détermination prévues par les parties.

• Dans un contrat-cadre, le fournisseur peut fixer unilatéralement le prix des contrats d’application, mais l’acheteur conserve la faculté de refuser le contrat d’application, au risque d’engager sa responsabilité pour inexécution du contrat-cadre.

Compléments

• Le prix peut notamment être déterminé par: un devis unitaire, une clause de redevance proportionnelle au chiffre d’affaires, une clause de complément de prix, une clause d’offre concurrente

📌 Les parties peuvent confier la fixation du prix à un tiers estimateur indépendant, dont le prix s’impose en principe aux parties et au juge.

💡 Astuce mémo

Prix fixé par les parties ou par un tiers, mais pas unilatéralement en principe

📖 16. Détermination et lésion du prix

🔑 Notions clés & Définitions

• Tierce estimation : Mécanisme par lequel les parties confient à un tiers indépendant la fixation du prix de la chose vendue, conformément à l’article 1592 du code civil.

★ À maîtriser

• Dans un contrat-cadre, l’acheteur s’engage à accepter la fixation unilatérale du prix, mais il ne consent pas encore aux contrats d’application et peut refuser de les conclure ; ce refus empêche leur formation, tout en constituant une inexécution du contrat-cadre.

• Le prix fixé par le tiers estimateur ne peut être contesté qu’en établissant une erreur grossière commise dans l’exécution de sa mission.

• En principe, le défaut d’équivalence objective des prestations n’est pas une cause de nullité d’un contrat commutatif en vertu de l’article 1168 du code civil, sauf lorsque la loi prévoit expressément la lésion.

• En matière de vente, la lésion entraîne la rescision uniquement dans les cas prévus par la loi, notamment pour la vente d’un immeuble lorsque le vendeur est lésé de plus de sept douzièmes selon l’article 1674 du code civil.

Compléments

📌 Le tiers estimateur peut être désigné par les parties ou par le juge, au moment de la formation du contrat ou lors de la fixation du prix, et son estimation s’impose en principe aux parties et au juge.

💡 Astuce mémo

Prix fixé par le vendeur : contrat-cadre engagé, contrat d’application encore refusé ; prix fixé par un tiers : prix imposé sauf erreur grossière

📖 17. Transfert de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause de réserve de propriété : Stipulation selon laquelle l’acheteur ne devient propriétaire qu’après le paiement du prix ; elle suspend l’effet translatif du contrat et doit être constatée par écrit pour être valable.

★ À maîtriser

• La vente transfère en principe immédiatement la propriété par le seul échange des consentements, indépendamment de la délivrance de la chose et du paiement du prix, conformément aux articles 1583 et 1196 du code civil.

• Le transfert de propriété solo consensu est à la fois automatique, car aucune formalité translative n’est requise, et immédiat, car il intervient dès la conclusion du contrat.

• Le transfert immédiat suppose que la chose existe et soit identifiée : une chose de genre vendue à la mesure doit être individualisée, tandis qu’une chose future doit d’abord exister puis être individualisée.

• Les modalités de retard du transfert comprennent:

  • Un terme suspensif
  • Une condition suspensive
  • Une vente à l’essai
  • Une clause de réserve de propriété

Compléments

• 🔄 L’évolution historique suit trois étapes:
  1. La traditio obligatoire en droit romain
  2. La tradition feinte de l’ancien droit
  3. Le transfert solo consensu du droit contemporain

💡 Astuce mémo

Consentement → propriété immédiate, sauf chose future, individualisation ou clause retardatrice

📖 18. Transfert des risques

🔑 Notions clés & Définitions

• Délivrance conforme : Consiste non seulement à mettre la chose convenue à la disposition de l’acheteur selon les modalités prévues, mais aussi à remettre une chose présentant les qualités convenues et apte à l’usage contractuellement prévu.
• Délivrance : Consiste à mettre la chose vendue à la disposition de l’acheteur afin qu’il puisse la retirer, et non nécessairement à la lui remettre matériellement.
• Délivrance conforme : Porte sur la chose identifiée au contrat, ses caractéristiques et qualités convenues, sa conformité aux prescriptions légales et son aptitude à l’usage fonctionnel attendu.

📝 Points essentiels

• La règle res perit domino fait peser la perte sur le propriétaire, tandis que la règle res perit debitori libère les deux parties lorsque le débiteur ne peut plus exécuter son obligation par force majeure.

• En principe, le transfert de propriété et le transfert des risques sont concomitants, de sorte que l’acheteur supporte la perte de la chose dès la conclusion de la vente lorsque la propriété est transférée immédiatement.

• Lorsque le transfert de propriété est retardé pour une chose future ou une chose de genre vendue à la mesure, le transfert des risques est également retardé jusqu’à l’existence ou l’individualisation de la chose.

• Dans l’arrêt Mécarex du 20 novembre 1979, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que la clause de réserve de propriété, même constitutive d’une garantie, maintient la concomitance du transfert de propriété et du transfert des risques.

• En cas de mise en demeure du vendeur qui n’a pas délivré la chose au temps et au lieu convenus, les risques repassent sur le vendeur, sauf s’il prouve que la chose aurait également péri chez l’acheteur.

• L’article 1603 du code civil distingue l’obligation du vendeur de délivrer la chose et celle de la garantir, même si la frontière entre délivrance conforme et vice caché peut dépendre de la description contractuelle du bien.

• La délivrance ne transfère ni la propriété ni la possession de la chose : après le transfert de propriété, le vendeur qui conserve matériellement le bien n’en est plus le possesseur mais le détenteur précaire.

• La délivrance ne transfère ni la propriété ni la possession de la chose : la propriété est transférée dès la conclusion de la vente, tandis que la délivrance transfère seulement la détention matérielle de la chose.

• Sauf clause contraire, la livraison au domicile de l’acheteur est un service complémentaire de la vente et non un élément de l’obligation de délivrance.

• La délivrance doit porter sur la chose convenue, dans la quantité prévue, et l’acheteur peut refuser une délivrance partielle ou une délivrance différente de celle stipulée au contrat.

• Les accessoires matériels comprennent les éléments affectés au service de la chose et les accessoires nécessaires à son usage, tandis que les accessoires juridiques comprennent notamment les servitudes et les sûretés réelles attachées à la chose.

• Le vendeur doit délivrer la chose au terme convenu ; en l’absence de terme, la délivrance est immédiatement exigible, sauf si la nature de l’obligation justifie un délai raisonnable fixé par le juge.

• En droit de la consommation, lorsque le délai n’est pas indiqué ou convenu, la délivrance doit intervenir sans retard injustifié et au plus tard dans les 30 jours suivant la conclusion du contrat.

💡 Astuce mémo

Propriété transférée → risques transférés ; propriété retardée → risques retardés, sauf dissociation

📊 Tableaux de synthèse

Réflexion et rétractation

Types de vente selon la détermination de la chose