Fiche de révision : Contrats spéciaux et vente

📋 Plan du Cours

1. Sources et régime des contrats spéciaux
2. Sources internes et internationales
3. Réformes des contrats spéciaux
4. Articulation et qualification contractuelles
5. Classification des contrats spéciaux
6. Caractères du contrat de vente
7. Distinctions entre contrats translatifs
8. Formation et consentement dans la vente
9. Promesses de vente et d’achat
10. Identification et existence de la chose
11. Aliénabilité et propriété de la chose
12. Détermination et lésion du prix

📅 Repères chronologiques

1. 3 janvier 1967La loi encadre notamment la vente d’immeuble à construire et introduit la concession immobilière.
2. 11 avril 1980La Convention régit la vente internationale de marchandises.
3. 26 juin 2017L’association Henri Capitant a remis un avant-projet proposant un droit commun des contrats spéciaux.

📖 1. Sources et régime des contrats spéciaux

★ À maîtriser

• Les contrats spéciaux sont soumis à la fois au droit commun des contrats et aux règles spécifiques propres à chaque espèce de contrat.

• Un contrat nommé est doté par la loi d’un nom et d’un régime juridique propre, tandis qu’un contrat innommé est créé par la pratique sans régime légal particulier correspondant à son nom.

• Selon l’article 1105 du Code civil, les règles générales s’appliquent à tous les contrats, les règles particulières régissent certains contrats et ces règles générales s’appliquent sous réserve des règles particulières.

Compléments

• L’inexécution d’un contrat peut notamment conduire à sa résolution, comme le non-paiement du prix de vente ou d’un loyer.

💡 Astuce mémo

Droit commun pour tous, règles spéciales pour chacun

📖 2. Sources internes et internationales

★ À maîtriser

• Le Code civil organise notamment:
  • la vente
  • l’échange
  • le louage
  • la société
  • le prêt
  • le dépôt
  • le mandat
  • la fiducie
  • la transaction
  • les contrats aléatoires

Compléments

• Le Code de commerce régit notamment le courtage, la commission et la location-gérance, tandis que le Code des assurances régit le contrat d’assurance.

💡 Astuce mémo

Code civil → sources internes → sources internationales

📖 3. Réformes des contrats spéciaux

★ À maîtriser

• Le groupe de travail mis en place en avril 2020 par la direction des affaires civiles et du Sceau a diffusé en juillet 2022 un projet ministériel visant à moderniser et mettre en cohérence les règles de la vente, de l’échange, du bail, du prêt, du contrat d’entreprise, du dépôt, du mandat et des contrats aléatoires.

Compléments

📌 Dans les contrats aléatoires, l’adage « l’aléa chasse la lésion » signifie que l’existence d’un aléa fait obstacle à l’invocation de la lésion.

💡 Astuce mémo

Évolutions des contrats → projets de modernisation et de cohérence

📖 4. Articulation et qualification contractuelles

🔑 Notions clés & Définitions

• Qualification juridique : Opération qui consiste à rattacher une situation à une catégorie juridique préexistante afin de lui appliquer le régime correspondant.

📝 Points essentiels

• L’interprétation autonomiste de l’adage specialia generalibus derogant écarte le droit commun chaque fois qu’une question est réglée par le droit spécial, tandis que l’interprétation cohérente ne l’écarte qu’en cas de contradiction entre les deux règles.

• Lorsque la règle de droit commun est compatible avec la règle spéciale, les deux règles se complètent ; lorsqu’elles sont incompatibles, la règle spéciale écarte la règle de droit commun.

• Les éléments essentiels déterminent la catégorie du contrat et ne peuvent pas être écartés par les parties, les éléments naturels existent par principe mais peuvent être exclus, et les éléments accidentels sont ajoutés par les parties sans appartenir normalement au contrat.

• La qualification d’un contrat peut être:

  • unitaire
  • mixte ou distributive
  • sui generis

💡 Astuce mémo

Règle générale compatible = complément ; contradiction = règle spéciale

📖 5. Classification des contrats spéciaux

★ À maîtriser

📌 Les contrats relatifs aux choses transmettent la propriété ou procurent la jouissance d’un bien, tandis que les contrats relatifs aux services ont pour objet une obligation de faire.

• Les contrats ayant pour objet l’utilité d’un bien comprennent les contrats qui transmettent cette utilité, comme la vente, l’échange et la donation, et ceux qui procurent la jouissance du bien, comme le bail et le prêt.

Compléments

📌 La vente et l’apport en société peuvent être à titre onéreux, tandis que la donation est gratuite ; le bail est nécessairement onéreux alors que le prêt est en principe gratuit.

💡 Astuce mémo

Utilité d’un bien : transférer la propriété ou procurer la jouissance

📖 6. Caractères du contrat de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de vente : Convention par laquelle le vendeur s’oblige à livrer et à transférer la propriété d’une chose, tandis que l’acheteur s’oblige à en payer le prix.

★ À maîtriser

• La vente transfère à l’acheteur le droit de propriété, comprenant l’usus, le fructus et l’abusus, sauf si les parties limitent le transfert à certaines prérogatives dans un démembrement de propriété.

• Le transfert de propriété est en principe immédiat dès l’échange des consentements, selon l’article 1583 du Code civil, mais une clause de réserve de propriété peut le reporter jusqu’au paiement complet du prix.

• La vente est à titre onéreux, synallagmatique, commutative et consensuelle : elle comporte une contrepartie, des obligations réciproques, des avantages réputés équivalents et se forme par le seul échange des consentements.

• La vente est parfaite dès l’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ou payée, sauf lorsqu’un formalisme légal conditionne exceptionnellement sa validité.

Compléments

📌 La publicité foncière des ventes immobilières ne conditionne pas la validité de la vente mais son opposabilité aux tiers, notamment entre acquéreurs successifs où l’acte publié en premier est opposable.

💡 Astuce mémo

Propriété → prix → consentement

📖 7. Distinctions entre contrats translatifs

🔑 Notions clés & Définitions

• Dation en paiement : Mode d’exécution d’une obligation par lequel le créancier accepte une prestation différente de celle initialement prévue.

📝 Points essentiels

📌 L’échange est le contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre ; il transfère deux propriétés et peut comporter une soulte destinée à compenser une inégalité de valeur, sans constituer un prix.

📌 L’apport en nature n’est pas une vente car sa contrepartie est l’attribution de droits sociaux, tandis que l’apport peut aussi être réalisé en industrie ou en numéraire.

💡 Astuce mémo

Vente : argent ; échange : chose contre chose ; apport : droits sociaux

📖 8. Formation et consentement dans la vente

★ À maîtriser

• Les conditions de validité de la vente sont:

  • le consentement
  • la capacité à contracter
  • un contenu licite et certain

• Le principe est la liberté d’acheter et de vendre, mais la loi peut interdire certaines acquisitions, imposer une vente ou imposer un cocontractant par un droit de préemption.

• Le droit de préemption permet à son titulaire de se substituer à l’acquéreur initial après notification du projet de vente, en achetant le bien aux conditions prévues.

• Le devoir précontractuel d’information impose de transmettre les informations déterminantes ignorées par le cocontractant, et le vendeur professionnel doit en outre conseiller l’acheteur sur l’adéquation du bien à ses besoins.

• Le délai de réflexion intervient avant la conclusion du contrat, tandis que le délai de rétractation intervient après sa conclusion et permet de revenir sur son engagement pendant une période déterminée.

• Dans la vente avec arrhes, l’acheteur peut se désengager en les perdant et le vendeur en restituant le double, tandis que l’acompte constitue seulement un paiement partiel sans faculté de se dédire.

• La promesse synallagmatique engage réciproquement les parties et vaut en principe vente lorsque la chose et le prix sont convenus, tandis que la promesse unilatérale engage le promettant seul et laisse au bénéficiaire une option.

Compléments

📌 Depuis l’ordonnance de 2016, la rétractation du promettant dans une promesse unilatérale de vente peut être sanctionnée par l’exécution forcée de la vente en application de l’article 1124 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Liberté → qualité → expression du consentement

📖 9. Promesses de vente et d’achat

★ À maîtriser

• Dans une promesse synallagmatique de vente, les parties sont engagées réciproquement, tandis que dans une promesse unilatérale, seul le promettant est engagé et le bénéficiaire dispose d’une option.

• Lorsque les parties subordonnent la conclusion de la vente à un élément supplémentaire qui constitue leur consentement, la promesse synallagmatique ne vaut pas vente et la rétractation est sanctionnée par des dommages et intérêts. — CIV 3, 09/07/2014 n°13-12.4

• Dans une promesse unilatérale de vente, le promettant est déjà engagé dans le contrat définitif parce que les éléments essentiels de celui-ci sont réunis, et la rétractation est sanctionnée par l’exécution forcée depuis l’ordonnance de 2016, conformément à l’article 1124 du Code civil.

• L’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant si l’option n’est pas levée ou imputée sur le prix si elle l’est, et elle rémunère l’exclusivité accordée au bénéficiaire sans constituer une clause pénale ni une clause de dédit.

• Dans les promesses unilatérales croisées portant sur le même bien, la qualification de promesse synallagmatique peut être retenue au moyen de deux engagements soumis à des conditions suspensives potestatives, la vente devenant parfaite dès la levée de l’une des options. — Ch.com, 27/09/2017 n°16-13.1

Compléments

• L’article 1589-1 du Code civil interdit, à peine de nullité depuis la loi du 13 décembre 2000, la pratique consistant à demander au candidat acquéreur d’un immeuble une offre d’achat accompagnée d’une somme sans engagement réciproque du candidat vendeur.

• Si le montant de l’indemnité d’immobilisation prive en pratique le bénéficiaire de sa liberté de ne pas acheter, la promesse unilatérale est requalifiée en promesse synallagmatique. — CIV 3, 26/09/2012 n°10-23.9

• La clause d’offre alternative ou buy or sell permet à un associé de proposer à l’autre soit de lui céder ses titres, soit de lui racheter ses propres titres au prix fixé par l’initiateur. — Ch.com, 28/04/2009 n°08-13.0

• La fixation du prix par l’initiateur d’une clause buy or sell n’est pas une cause de nullité lorsque le déclenchement de la clause est soumis à des conditions objectives, et sa mise en œuvre doit être de bonne foi. — Ch.com, 12/02/2025 n°23-16.2

💡 Astuce mémo

Synallagmatique : les deux parties sont engagées ; unilatérale : une seule partie promet et l’autre choisit.

📖 10. Identification et existence de la chose

🔑 Notions clés & Définitions

• Chose future : Une chose future peut faire l’objet d’une vente si sa réalisation est possible, notamment lorsqu’il s’agit d’une récolte future, d’animaux à naître ou d’un objet à fabriquer.

★ À maîtriser

📌 La vente d’une chose future est commutative lorsque son existence est considérée comme certaine, aléatoire lorsqu’elle est incertaine mais que le prix reste dû, et conditionnelle lorsque ses effets dépendent de sa réalisation.

📌 La perte totale de la chose au moment de la conclusion de la vente entraîne sa nullité, tandis que la perte partielle permet à l’acheteur d’annuler la vente ou de la maintenir pour la partie existante avec réduction du prix, conformément à l’article 1601 du Code civil.

• Une chose de genre doit être déterminée par:
  • son espèce
  • sa quantité
  • sa qualité

Compléments

📌 Dans la vente à la mesure, l’individualisation par la mesure ou la pesée permet le transfert de propriété, tandis que dans la vente en bloc la désignation du lieu ou du lot entraîne en principe le transfert immédiat de la propriété et des risques.

• Dans la vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur transfère immédiatement la propriété des constructions existantes et les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acheteur au fur et à mesure de leur construction.

💡 Astuce mémo

Exister, être déterminée, puis être individualisée.

📖 11. Aliénabilité et propriété de la chose

★ À maîtriser

• L’article 1598 du Code civil pose que toute chose dans le commerce peut être vendue, sauf lorsque la loi en interdit l’aliénation.

• Une clause d’inaliénabilité conventionnelle est valable si elle est justifiée par un intérêt sérieux et légitime et limitée dans le temps, et la vente conclue en violation de cette clause est frappée de nullité relative. — CIV 1, 31/07/2007 n°05-14.2

• La vente de la chose d’autrui est en principe nulle parce que le vendeur ne peut transférer plus de droits qu’il n’en possède, et l’acheteur risque une éviction par le véritable propriétaire.

• La nullité de la vente de la chose d’autrui est relative et l’action appartient à l’acheteur, tandis que le véritable propriétaire doit agir en revendication car la vente lui est inopposable. — CIV 3, 09/03/2005

• La vente de la quote-part indivise transfère à l’acquéreur les seuls droits indivis du vendeur, tandis que la vente du bien indivis entier par un seul indivisaire est en principe une vente de la chose d’autrui.

Compléments

📌 La nullité de la vente de la chose d’autrui peut être écartée lorsque le vendeur devient propriétaire avant ou pendant l’instance, car le risque d’éviction disparaît par consolidation du contrat. — CIV 3

📌 Lorsque l’acquéreur connaît l’indivision et que la vente porte sur le bien entier, la vente peut être valable entre les parties mais inopposable aux autres indivisaires et son efficacité dépend du résultat du partage.

💡 Astuce mémo

Chose d’autrui : l’acheteur risque l’éviction ; chose du vendeur : le transfert peut s’opérer.

📖 12. Détermination et lésion du prix

🔑 Notions clés & Définitions

• Prix déterminable : Un prix dont les parties ont prévu les éléments objectifs de détermination sans qu’il dépende de la volonté unilatérale de l’une d’elles.

★ À maîtriser

• Dans un contrat-cadre, le fournisseur peut fixer unilatéralement le prix des contrats d’application en vertu de l’article 1164 du Code civil, sous réserve de ne pas commettre d’abus dans la fixation du prix. — AP, 01/12/1995 n°95-15.5

• Selon l’article 1592 du Code civil, les parties peuvent confier l’estimation du prix à un tiers indépendant, dont l’évaluation s’impose aux parties et au juge sauf erreur grossière.

• La lésion n’est en principe pas une cause de nullité dans les contrats commutatifs, sauf lorsque la loi le prévoit notamment pour certaines ventes d’engrais, les cessions de droits d’auteur et les ventes d’immeubles.

• Dans la vente d’un immeuble, seul le vendeur peut demander la rescision s’il a été lésé de plus de sept douzièmes, c’est-à-dire si le prix est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur réelle de l’immeuble.

• En cas de lésion, l’acheteur peut soit racheter la lésion en versant le complément du juste prix diminué d’un dixième, soit subir la rescision rétroactive avec restitutions réciproques.

Compléments

• Le prix peut être déterminé: au kilo, en fonction du chiffre d’affaires réalisé grâce au bien, par une clause d’offre concurrente, par une clause d’offre alternative, par référence à un cours du marché

📌 L’action en rescision pour lésion doit être exercée dans les deux ans suivant la conclusion définitive de la vente, conformément à l’article 1676 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Prix déterminé ou déterminable, mais en principe non lésionnaire.

📊 Tableaux de synthèse

Types de qualification contractuelle

Avant-contrats de vente