Fiche de révision : Copropriété et associations syndicales

📋 Plan du Cours

1. Ensembles immobiliers et régimes juridiques
2. Champ d’application de la copropriété
3. Copropriétés verticale et horizontale
4. Organes de la copropriété
5. Immatriculation des copropriétés
6. Associations syndicales de propriétaires
7. ASL, lotissements et AFUL

📖 1. Ensembles immobiliers et régimes juridiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Ensemble immobilier : Regroupement de biens immobiliers présentant une architecture cohérente, situés dans un même lieu géographique et partageant des services communs.

📝 Points essentiels

📌 Les deux régimes juridiques des ensembles immobiliers sont le régime de la copropriété et le régime des associations syndicales de propriétaires, notamment les ASL.

💡 Astuce mémo

Copropriété ou ASP : deux régimes pour gérer les éléments communs

📖 2. Champ d’application de la copropriété

★ À maîtriser

• La loi du 10 juillet 1965 définit le régime de la copropriété et son décret d’application date du 17 mars 1967.

📌 La copropriété s’applique obligatoirement lorsqu’un immeuble ou groupe d’immeubles contient des logements dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes.

📌 Pour les immeubles sans logements et certains ensembles immobiliers comprenant des terrains, volumes, aménagements, services communs et parties privatives bâties ou non, la loi de 1965 s’applique par défaut lorsqu’aucune organisation dotée de la personnalité morale ne gère ces éléments communs.

Compléments

📌 Lorsqu’un ensemble immobilier est soumis par défaut au régime de la copropriété, il ne peut en sortir qu’après un vote à l’unanimité.

💡 Astuce mémo

Lots avec parties communes → application de la loi de 1965

📖 3. Copropriétés verticale et horizontale

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété verticale : Constituée d’un ou plusieurs immeubles à étages divisés en lots, appartenant à plusieurs propriétaires et contenant des logements.
• Copropriété horizontale : Ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain qui reste commun à tous les copropriétaires, la partie privative étant limitée à la construction.

📝 Points essentiels

📌 Dans une copropriété horizontale, seule la construction constitue la partie privative, tandis que dans un lotissement la partie privative comprend la construction et le terrain.

💡 Astuce mémo

Verticale : le bâti et les étages ; horizontale : le bâti privé sur terrain commun

📖 4. Organes de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Réunit l’ensemble des copropriétaires, possède la personnalité juridique, établit ou modifie le règlement de copropriété, entretient l’immeuble et administre les parties communes.
• Syndic : Nommé par l’assemblée générale, représente le syndicat des copropriétaires et exécute les décisions prises par l’assemblée.
• Conseil syndical : Composé de copropriétaires élus par les copropriétaires et chargé de contrôler et d’assister le syndic.

📝 Points essentiels

• Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour prendre les décisions concernant la copropriété.

💡 Astuce mémo

Syndicat, syndic, conseil syndical : SSC

📖 5. Immatriculation des copropriétés

★ À maîtriser

📌 Les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation doivent être immatriculées au registre des copropriétés depuis 2017.

📌 L’acte de vente établi devant notaire doit comporter le numéro d’immatriculation de la copropriété.

Compléments

• L’Agence nationale de l’habitat est chargée de tenir le registre national des copropriétés, et les demandes d’immatriculation se font uniquement sur un portail Internet dédié.

📌 Pour une nouvelle copropriété, l’immatriculation est à la charge du notaire, qui publie également l’état descriptif de division et le règlement de copropriété au fichier immobilier de la commune.

💡 Astuce mémo

Immatriculation → meilleure connaissance du parc et prévention des dysfonctionnements

📖 6. Associations syndicales de propriétaires

🔑 Notions clés & Définitions

• Association syndicale de propriétaires : Groupement de propriétaires fonciers ayant pour objet la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages communs.

★ À maîtriser

• Les propriétaires d’un ensemble immobilier non soumis obligatoirement à la copropriété doivent adhérer à l’association syndicale de propriétaires qui gère ses ouvrages communs.

📌 Toute personne qui possède ou achète un immeuble situé dans le périmètre de l’association devient automatiquement membre de l’ASP, et la qualité de membre se transmet lors de la vente.

Compléments

• Une association syndicale de propriétaires possède la personnalité morale et peut agir en justice, signer des contrats, acquérir et vendre, emprunter et hypothéquer.

💡 Astuce mémo

ASP : gestion des ouvrages communs hors copropriété

📖 7. ASL, lotissements et AFUL

🔑 Notions clés & Définitions

• Association syndicale libre : Personne morale de droit privé qui gère notamment les lotissements et leurs ouvrages communs.
• AFUL : Association syndicale de propriétaires de droit privé utilisée surtout pour les grands ensembles immobiliers urbains et les ensembles immobiliers complexes.

★ À maîtriser

• L’ASL entretient les ouvrages communs et les voiries, peut embaucher du personnel, organise les assemblées générales, exécute les décisions votées, fait respecter le règlement et le cahier des charges du lotissement, et perçoit les charges.

📌 Dans une ASL, les droits et obligations sont attachés aux biens immobiliers situés dans le périmètre syndical, de sorte qu’un propriétaire ne peut ni démissionner tant qu’il possède le bien ni s’opposer à la transmission de la qualité de membre à l’acquéreur.

• Les lotissements sont généralement gérés par une ASL créée par le promoteur dès la création du lotissement, et les propriétaires des lots, appelés colotis, en sont obligatoirement membres.

📌 Un ensemble immobilier complexe peut faire l’objet d’une division en volumes lorsqu’il comporte plusieurs bâtiments distincts sur dalle ou plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, chacune permettant une gestion autonome.

Compléments

• Les colotis doivent respecter le règlement du lotissement et le cahier des charges du lotissement, conformément aux articles L442-1 et suivants du code de l’urbanisme.

• Un centre commercial au rez-de-chaussée et des logements aux étages constituent un exemple d’ensemble immobilier complexe pouvant être organisé en volumes.

• Pour une division en volumes, un géomètre établit les plans et coupes en trois dimensions, prépare l’état descriptif de division en volumes et y intègre les statuts de l’organisme de gestion et le cahier des charges.

💡 Astuce mémo

ASL pour les lotissements ; AFUL pour les grands ensembles urbains et complexes

📊 Tableaux de synthèse

Copropriété et ASL